Wenn Sie sich entschieden haben, Ihre spanische Immobilie zu VERKAUFEN, beachten Sie bitte die folgenden Hinweise, die Ihnen helfen, sich über die Kapitalertragssteuer zu informieren, die Sie beim Verkauf zu zahlen haben:
1.- ANSCHAFFUNGSKOSTEN: Dies ist der Gesamtpreis der Immobilie, der bei Abschluss des Kaufvertrags an den Verkäufer gezahlt wurde.
2.- ERWERBSKOSTEN: Dies sind die Gesamtkosten und Steuern, die Sie zusätzlich zum Preis gezahlt haben, wie z. B.: Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer, Anwaltskosten usw.
3.- ZULÄSSIGE RENOVIERUNGEN ZUR VERRINGERUNG DER KAPITALGEWINNSTEUER: Bitte beachten Sie, dass Ausgaben für Renovierungen an der Immobilie nicht immer zur Verringerung der Kapitalgewinngesteuer anerkannt werden. Nur Renovierungen, die als „strukturell” angesehen werden, können diese Steuer reduzieren.
In der Regel sind die an der Immobilie durchgeführten Arbeiten und Renovierungen abzugsfähig, wenn sie Teil einer strukturellen Renovierung der Immobilie sind, die in der Regel durch eine „Mayor Worls License” abgedeckt ist, und nicht für andere Arbeiten, die keine strukturellen Teile des Gebäudes betreffen („Final Works License”).
Im Falle einer „Mayor Works License” akzeptiert die spanische Verwaltung in der Regel die Beträge als abzugsfähig, die im Architektenprojekt aufgeführt sind, das für die Beantragung dieser Art von Genehmigungen verwendet wird. Diese Architektenprojekte enthalten in der Regel eine wirtschaftliche Studie der durchzuführenden Arbeiten, die als Gesamtkosten der Arbeiten angesehen werden. Die als Gesamtkosten aufgeführten Beträge sind diejenigen, die als Kapitalertragsteuer abzugsfähig angesehen werden können.
Zum besseren Verständnis, welche Arbeiten den einzelnen Fällen (größere und kleinere Arbeiten) entsprechen, siehe unten:
Genehmigung für größere Arbeiten
Es handelt sich um eine Baugenehmigung, die vom Rathaus für Arbeiten erteilt wird, die technisch komplex und wirtschaftlich bedeutend sind. Aus diesem Grund müssen diese Arbeiten durch Vorschriften über Sicherheit, Bewohnbarkeit usw. geregelt sein.
Um die Genehmigung für größere Bauarbeiten zu erhalten, muss ein ARCHITEKTENPROJEKT von Architekten, Ingenieuren usw. erstellt werden.
In der Regel ist eine Genehmigung für größere Bauarbeiten in den folgenden Fällen erforderlich:
- Die vollständige Sanierung von Wohngebäuden.
- Arbeiten, die die Struktur des Hauses betreffen (Fundamente, Struktur, Fassade, Dach usw.)
- Erhöhung der Gebäudehöhe oder des Volumens.
- Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Brandschutz.
- Abriss oder Teilung.
- Änderung der Nutzung des Gebäudes oder der Wohnung.
- Herrichtung von Gewerbeflächen.
- Neubauarbeiten.
- Arbeiten, die die gemeinsamen Elemente eines Gebäudes betreffen.
Genehmigung für kleinere Arbeiten
Geringfügige Arbeiten für Umbauten usw. bedürfen ebenfalls einer Genehmigung. Dabei handelt es sich jedoch um einfache Arbeiten, für die kein Projekt oder spezielle Pläne erforderlich sind und die mit wesentlich geringeren Kosten verbunden sind. Beispiele hierfür sind kleine Umbauten, Änderungen an Wänden oder Verkleidungen, Innenausbau, Beseitigung von architektonischen Barrieren, Erneuerung von Bodenbelägen, Renovierung von Küchen oder Bädern, Installation von Heizung, Kanalisation, Sanitäranlagen und Elektrik, Vermessungen, Probenahmen usw.
4.- EINBEHALTUNG FÜR KAPITALGEWINNE: Bei Immobilienverkäufen, bei denen der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, wird ein Einbehalt in Höhe von 3 % des vereinbarten Verkaufspreises einbehalten, der nicht an den Verkäufer ausgezahlt wird. Der Käufer ist verpflichtet, die 3 % des Kaufpreises „einzubehalten” und als „Vorauszahlung” der vom Verkäufer zu zahlenden Kapitalertragsteuer an das spanische Finanzamt zu überweisen.
KAPITALGEWINNBERECHNUNG
Der Verkauf spanischer Immobilien führt zu einer Kapitalgewinnsteuerpflicht für Verkäufer. Die zu zahlende Kapitalgewinnsteuer beträgt 19 % des „Nettogewinns” aus dem Verkauf. Um den „Nettogewinn” aus dem Verkauf zu ermitteln, müssen Sie folgende Formel anwenden:Beispiel für die Berechnung des Kapitalgewinns:Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Aufwendungen und Steuern beim Erwerb – Kosten für „strukturelle Reformen” an der Immobilie
- Sie haben 2015 eine Immobilie aus zweiter Hand zum Preis von 200.000 EUR gekauft.
- Zu diesem Zeitpunkt haben Sie 24.000 EUR bezahlt, was 12 % der Kosten entspricht: 10 % Grunderwerbsteuer + 2 % Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren usw.
- Anschließend haben Sie Innenrenovierungen in Höhe von 17.000 EUR vorgenommen (Austausch des Fußbodens, Reparatur des Pools und neue Fenster).
- Einige Jahre später haben Sie eine Garage im Wert von 20.000 EUR gebaut.
Wir verwenden die folgende Formel:
260.000 (Verkaufspreis) – 200.000 (Kaufpreis) – 24.000 (Kosten und Steuern für den Erwerb) – 20.000 (neue Garage) =
16.000 EUR
Dies ist der „Nettogewinn”, der mit dem Verkauf erzielt wird
Da der Steuersatz für Kapitalerträge 19 % beträgt, beläuft sich die Kapitalertragsteuer auf:16.000 * 19 % = 3.040 EUR
ZAHLUNG DER KAPITALGEWINNE
1.- FÜR NICHT IN SPANIEN STEUERBEMÜTIGTE PERSONEN
Wenn Sie NICHT in Spanien steuerpflichtig sind, zahlen Sie Kapitalerträge wie folgt:
- BEI ABSCHLUSS DES VERKAUFS: 3 % EINBEHALTUNG: Bei Abschluss des Verkaufs verpflichtet die spanische Verwaltung den Käufer zu einer EINBEHALTUNG von 3 % des Verkaufspreises. Sie erhalten also nicht den gesamten vereinbarten Preis. Der Käufer behält die 3 % des Gesamtpreises und ist verpflichtet, diese bei der Steuerbehörde zu hinterlegen. Dies muss „am Tag des Abschlusses des Verkaufs” geschehen.
HINWEIS: Nach dem obigen Beispiel würde der vom Käufer einzubehaltende Betrag bei einem Verkaufspreis von 260.000 EUR 260.000 * 3 % = 7.800 EUR betragen.
- VOR 4 MONATEN NACH ABSCHLUSS DES VERKAUFS: ERKLÄRUNG DER KAPITALGEWINNE 19 % (gilt sowohl für EU-Bürger als auch für Nicht-EU-Bürger): Nach Abschluss des Verkaufs haben Sie 6 Monate Zeit, um die „Kapitalertragssteuererklärung” beim spanischen Finanzamt einzureichen. In dieser Erklärung müssen Sie (oder Ihr Anwalt) die Steuer gemäß dem obigen Beispiel berechnen. In diesem Fall beträgt der von Ihnen zu zahlende Betrag 3.040 EUR.
HINWEIS: Wie hier erläutert, beträgt die CG aus dieser Transaktion 3.040 EUR. Da Ihnen ein höherer Betrag (7.800 EUR) einbehalten wurde, haben Sie einen „Guthaben” bei der spanischen Verwaltung in Höhe der Differenz.
Wenn also die spanische Verwaltung 7.800 EUR für die CG-Steuer von Ihnen einbehält, muss sie Ihnen die Differenz „zurückerstatten”, da das Endergebnis der Steuer nur 3.040 EUR beträgt: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.
Wie kann man diese Rückerstattung beantragen? Ihr Anwalt muss diesen Umstand in derselben Kapitalertragssteuererklärung angeben, die beim Finanzamt einzureichen ist.
2.- KAPITALGEWINNE BEI SPANISCHEN STEUERINHABERN
Wenn Sie als „spanischer Steuerinländer” gelten (d. h. Sie zahlen Ihre Einkommenssteuer in Spanien als spanischer Einwohner), haben Sie nach Berechnung der Kapitalgewinne folgende Steuervorteile:
- KEINE KAPITALGEWINNE BEI DAUERHAFTER AUFENTHALTSSTELLE:
- Wenn die von Ihnen verkaufte Immobilie Ihr ständiger Wohnsitz ist (Sie haben sie seit mehr als 3 Jahren als „ständigen Wohnsitz” genutzt), kommen Sie in den Genuss folgender Vorteile:
- Wenn Sie jünger als 65 Jahre alt sind: Sie zahlen keine CG für die Verkaufserlöse, die Sie in den Erwerb einer neuen Immobilie „reinvestieren”, die Sie als Ihren ständigen Wohnsitz nutzen möchten. Sie haben zwei Jahre Zeit, um diese „Reinvestition” vorzunehmen (nach Ablauf dieser zwei Jahre ohne Investition dieser Beträge werden Sie in voller Höhe besteuert).
- Wenn Sie älter als 65 Jahre alt sind: Sie zahlen keine CG für die aus dem Verkauf erzielten Beträge. Dies gilt auch dann, wenn Sie nicht in eine neue Immobilie „reinvestieren”.
- KEINE 3 % EINBEHALTUNG: Nach Abschluss des Verkaufs erhalten Sie den vollen Kaufpreis vom Käufer ohne Einbehaltung.
HINWEIS: In der Regel verwechseln Eigentümer den „spanischen Steuerwohnsitz” mit dem „spanischen Wohnsitz”.
Mit anderen Worten, viele Menschen glauben, dass die „spanische Aufenthaltskarte” oder „Aufenthaltsbescheinigung”, die bei der spanischen Polizei ausgestellt wird, ausreicht, um nachzuweisen, dass sie „spanischer Steuerinländer” sind. Leider ist dies nicht der Fall.
Die „spanische Aufenthaltskarte” (oder „spanische Aufenthaltsbescheinigung”) ist kein gültiges Dokument, um Ihren Steuerstatus als „Steuerinländer” zu ändern.
Die spanische Aufenthaltskarte (oder Bescheinigung) dient lediglich dazu, zu erklären, dass Sie in Spanien „leben”, um der Polizei eine bessere Kontrolle über die Einwohner eines bestimmten Gebiets zu ermöglichen.
Um spanischer Steuerinländer zu werden und dann Ihre Steuern in Spanien wie ein normaler spanischer Staatsbürger zu zahlen, müssen Sie die SPANISCHE STEUERBESCHEINIGUNG von der spanischen Steuerbehörde oder dem spanischen Zollamt beantragen. Dann zahlen Sie Ihre Steuern in Spanien und nicht mehr in Ihrem Herkunftsland.
Außerdem müssen Sie, sobald Sie gegenüber dem Finanzamt Ihres Landes erklären müssen, dass Sie spanischer Steuerinländer sind und Ihren Steuerwohnsitz nicht in Ihrem Land behalten möchten,
Bitte erkundigen Sie sich daher bei Ihrem Steuerberater, welche Steuern Sie derzeit zahlen, denn auch wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie möglicherweise die EINKOMMENSTEUER FÜR NICHTANSÄSSIGE erklären und zahlen.
EINIGE FRAGEN ZUR 3 %-EINBEHALTUNG BEIM VERKAUF AN NICHT-ANSÄSSIGE
Warum wird die 3 %-Einbehaltung vom Verkäufer vorgenommen?
Weil sie für die spanische Verwaltung eine Garantie dafür darstellt, dass die Steuern aus dem vom Verkäufer erzielten Kapitalgewinn in Spanien gezahlt werden.
Was passiert, wenn der Einbehalt von 3 % nicht gezahlt wird?
Falls der Einbehalt vom Käufer nicht vorgenommen wird, kann die spanische Verwaltung die Forderung für diese Zahlung aus den verkauften Waren oder Immobilien vollstrecken.
Wenn der Käufer die Zahlung nicht leistet und den Verkäufer nicht in Anspruch nimmt, kann er mit der Vollstreckung der Forderung und gegebenenfalls mit der Pfändung der erworbenen Immobilie rechnen.
Was muss der Verkäufer tun, nachdem der Einbehalt von 3 % vorgenommen wurde?
Sie müssen innerhalb von vier Monaten nach Unterzeichnung des Kaufvertrags die Steuererklärung (Modell 210) einreichen.
In diesem Fall, wenn weniger als der aus der Berechnung des Kapitalgewinns resultierende Betrag einbehalten wurde, d. h. wenn dem Verkäufer 10.000 € einbehalten wurden und das Ergebnis der Berechnung des Kapitalgewinns 15.000 € beträgt, müssen Sie die restlichen 5.000 € mit Vorlage des Formulars 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Datum des Verkaufs nachzahlen.
Andernfalls hat der Verkäufer, wenn er einen Betrag einbehalten hat, der über den Betrag der Kapitalertragsteuer hinausgeht, Anspruch auf Rückerstattung dieses Betrags. Dieser muss innerhalb von vier Monaten ab dem Datum des Verkaufs geltend gemacht werden.
An dieser Stelle ist es wichtig zu beachten, dass im Falle eines Anspruchs auf Rückerstattung von 3 % oder eines Teils dieses einbehaltenen Betrags an die spanische Verwaltung der Verkäufer zuvor seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen sein muss, die ihm als Eigentümer in Spanien in seiner Eigenschaft als Nichtansässiger obliegen. Das heißt, er muss die jährliche Einkommensteuererklärung IRPFNR für Zweitwohnsitze einreichen, zu der alle Immobilienbesitzer in Spanien als Nichtansässige verpflichtet sind. Normalerweise gilt diese Verpflichtung für einen Zeitraum von vier Jahren. Mit anderen Worten: Die spanische Verwaltung verlangt nicht, dass die Einkommensteuer für Zeiträume vor den letzten vier Jahren vor dem Verkaufsdatum nachgezahlt wird.
Wie viel Zeit hat die spanische Verwaltung, um die zu viel einbehaltenen 3 % zurückzuzahlen?
Die Verwaltung hat 6 Monate Zeit, um die zu viel einbehaltenen Beträge zurückzuzahlen. Nach Ablauf dieser 6 Monate ist die Verwaltung verpflichtet, den Betrag zuzüglich Verzugszinsen zurückzuzahlen.
Besondere Vorsicht ist hinsichtlich der Frist für die Rückzahlung geboten, da die spanische Verwaltung in einigen Fällen mehr als ein Jahr für die Rückzahlung benötigen kann.
Es ist auch zu berücksichtigen, dass die Verwaltung ab dem Datum des Verkaufs bis zu VIER JAHRE und einen Monat Zeit hat (Art. 5 des Gesetzes über das Formular 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) die Rückerstattung oder Erstattung vornehmen. Sollten Sie also länger als ein Jahr auf die Rückerstattung warten müssen, müssen Sie die Dienste eines Spezialisten in Anspruch nehmen, um die Verjährungsfristen für den Anspruch auf Rückerstattung auszusetzen.
Besteht bei Schenkungen von Immobilien in Spanien eine Verpflichtung zur Einbehaltung von 3 %?
Bei Schenkungen von Immobilien in Spanien handelt es sich um unentgeltliche Zuwendungen, für die kein Preis zu zahlen ist, d. h. es liegt keine Gegenleistung vor, sodass keine Verpflichtung besteht, 3 % des Wertes der Schenkung einzubehalten oder diese über das Formular 211 anzugeben.
Ist bei der Auflösung einer Wohnungseigentümergemeinschaft oder beim Erlöschen des Miteigentums die Einbehaltung von 3 % obligatorisch?
Normalerweise nicht . Mit anderen Worten, die Auflösung der Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine neutrale Verfügungshandlung, die für keine der Parteien eine Vermögensübertragung bewirkt. Daher wird nicht davon ausgegangen, dass ein Gewinn vorliegt.
Allerdings gilt, dass für den Fall, dass einem der Miteigentümer ein größerer Anteil als der ihm zustehende zugeteilt wird , dieser Anteil als Veräußerungsgewinn des Miteigentümers betrachtet wird, auf den ein Einbehalt von 3 % auf den überschüssigen Anteil zu erheben ist.
Stellen wir uns beispielsweise vor, dass „A” und „B” eine Immobilie in Spanien besitzen, an der „A” zu 65 % und „B” zu 35 % beteiligt sind. Wenn in diesem Fall eine Aufhebung der Miteigentümerschaft erfolgt, bei der festgelegt wird, dass jeder 50 % der Immobilie behält, wird davon ausgegangen, dass „B” 15 % mehr erhalten hat, als er eingebracht hat. Das heißt, durch die Einbringung eines Wertes von 35 % wurde ein Ergebnis von 50 % erzielt, wobei dieser Überschuss von 15 % als Kapitalgewinn betrachtet wird und „A” verpflichtet ist, 3 % des Wertes dieser 15 % an „B” abzugeben.
Nehmen wir nun ein anderes Beispiel, in dem „B” zusätzlich zu seinen 35 % des Eigentums eine Barauszahlung in Höhe von 50.000 € erhält. Auch diese Barauszahlung würde mit 3 % einbehalten werden, da sie einen Teil des Vermögens von „B” darstellt.
SONSTIGE STEUERN FÜR VERKÄUFER – PLUSVALÍA
Die PLUSVALÍA ist im Wesentlichen eine Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks, auf dem sich Ihre Immobilie befindet, zwischen dem Zeitpunkt des Kaufs und dem Zeitpunkt des Verkaufs. Es handelt sich um die einzige Steuer, die wir vor dem Verkauf nicht vorab berechnen können, da sie von spezifischen Kriterien der Stadtverwaltung abhängt.
In diesen Fällen reicht ein Einbehalt des Käufers an den Verkäufer aus, um die Zahlung dieser Steuer zu decken. Dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer nach dem Verkauf das Land verlässt.
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