En caso de que haya decidido VENDER su propiedad en España, preste atención a los siguientes conceptos que le ayudarán a conocer el Impuesto sobre el Ganancia Patrimonial que deberá pagar por la venta:
1.- PRECIO DE ADQUISICIÓN: Es el precio total de la propiedad pagado al vendedor al formalizar la compra.
2.- GASTOS DE ADQUISICIÓN: Son el total de los gastos e impuestos que pagó además del precio, tales como: gastos de notario, gastos de registro de la propiedad, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, honorarios de abogados, etc.
3.- REFORMAS ADMISIBLES PARA REDUCIR LAS GANANCIAS PATRIMONIALES: Tenga en cuenta que los gastos de reformas realizadas en la propiedad no siempre son admisibles para reducir las ganancias patrimoniales. Solo las reformas consideradas «estructurales» son conceptos que pueden reducir este impuesto.
Por lo general, las obras y reformas realizadas en la propiedad serán deducibles si forman parte de una reforma estructural de la misma, que suelen estar cubiertas por una «Licencia de Obra Mayor», y no por otras obras que no afecten a las partes estructurales de la construcción («Licencia de Obra Menor»).
En el caso de la «Licencia de Obra Mayor», la administración española suele aceptar como deducibles los importes que figuran en el proyecto del arquitecto que se utiliza en la solicitud de este tipo de licencias. Estos proyectos de arquitectos suelen incluir un estudio económico de las obras a realizar, que se consideran como el coste total de las obras. El importe que figura como coste total es el que puede considerarse deducible en concepto de ganancia patrimonial.
Para comprender mejor qué obras corresponden a cada caso (obras mayores y menores), consulte lo siguiente:
Licencia de obras mayores
Es un permiso de construcción que se obtiene del Ayuntamiento para obras que requieren complejidad técnica y son de importancia económica. Por este motivo, estas obras deben estar reguladas por normativas de seguridad, habitabilidad, etc.
Para obtener la licencia de obras mayores, es necesario que arquitectos, ingenieros, etc. elaboren un PROYECTO DE ARQUITECTO.
Como norma general, se requiere una licencia de obras de gran envergadura en las siguientes situaciones:
- La rehabilitación integral de la vivienda.
- Las obras que afectan a la estructura de la vivienda (cimientos, estructura, fachada, cubierta, etc.)
- Aumentar la altura o el volumen de la construcción.
- Actuaciones relacionadas con la protección contra incendios.
- Demoliciones o subdivisiones.
- Cambios en el uso del edificio o la vivienda.
- Acondicionamiento de locales comerciales.
- Obras de nueva construcción.
- Obras que afectan a los elementos comunes de un edificio.
Licencia de obras menores
Las obras menores de reforma, etc., también requieren licencia. Sin embargo, se trata de obras sencillas, que no requieren proyecto ni proyectos especializados, y su coste es muy inferior. Ejemplos de ellas pueden ser pequeñas reformas, cambios de tabiques o revestimientos, proyectos de decoración de interiores, eliminación de barreras arquitectónicas, cambio de pavimentos, renovación de cocinas o baños, instalación de calefacción, alcantarillado, fontanería y electricidad, sondeos, catas, etc.
4.- RETENCIÓN POR GANANCIAS PATRIMINIOS: En la venta de inmuebles, cuando el vendedor no es residente fiscal en España, se retiene el 3 % del precio pactado para la venta, que no se abona al vendedor. El comprador tiene la obligación de «retener» el 3 % del precio y depositarlo en la Agencia Tributaria española, como «pago anticipado» de las plusvalías que deberá pagar el vendedor.
CÁLCULO DE LAS GANANCIAS DE CAPITAL
La venta de inmuebles en España conlleva la obligación de pagar el impuesto sobre las ganancias de capital a los vendedores. El impuesto sobre las ganancias de capital a pagar es el 19 % del «beneficio neto» de la venta. Para obtener el «beneficio neto» de la venta, debe seguir esta fórmula:Ejemplo de cálculo de la plusvalía:Precio de venta – Precio de adquisición – Gastos e impuestos de adquisición – Coste de las «reformaciones estructurales» realizadas en el inmueble
- Usted compró una propiedad de segunda mano en 2015 por un precio de 200 000 EUR.
- En ese momento, pagó 24 000 EUR, que es el 12 % de los gastos: 10 % de impuesto de transmisiones patrimoniales + 2 % de notario, registro de la propiedad, honorarios de abogados, etc.
- A continuación, realizó reformas internas por valor de 17 000 EUR (cambio del suelo, reparación de la piscina y ventanas nuevas).
- Algunos años más tarde construyó un garaje por un valor de 20 000 EUR
Utilizamos la fórmula: p>
260.000 (Precio de la venta) – 200 000 (Precio de adquisición) – 24 000 (Gastos e impuestos de adquisición) – 20 000 (Nuevo garaje) =
16.000 EUR
Este es el «beneficio neto» que se obtendrá con la venta
Dado que el tipo impositivo sobre las ganancias patrimoniales es del 19 %, el importe del impuesto sobre las ganancias patrimoniales será:16.000 * 19 % = 3.040 EUR
FORMA DE PAGO DE LAS GANANCIAS DE CAPITAL
1.- PARA NO RESIDENTES EN ESPAÑA
Al no ser residente fiscal en España, la forma de pagar las ganancias patrimoniales es la siguiente:
- A LA FINALIZACIÓN DE LA VENTA: RETENCIÓN DEL 3 %: A la finalización de la venta, la administración española obliga al comprador a realizar una RETENCIÓN del 3 % del valor del precio de la venta. Por lo tanto, no se recibe el precio total acordado. El comprador se queda con el 3 % del precio total y tiene la obligación de ingresarlo en la Agencia Tributaria. Esto se hace «el mismo día de la formalización de la venta».
NOTA: Siguiendo el ejemplo anterior, en caso de que el precio de la venta fuera de 260 000 EUR, la retención que debería realizar el comprador sería de 260 000 * 3 % = 7800 EUR.
- ANTES DE LOS 4 MESES DESPUÉS DE LA FINALIZACIÓN DE LA VENTA: DECLARACIÓN DE GANANCIAS DE CAPITAL 19 % aplicable tanto a ciudadanos de la UE como a ciudadanos de fuera de la UE):
Tras la finalización de la venta, dispone de 6 meses para presentar la «Declaración de ganancias patrimoniales» ante la Agencia Tributaria española. En esta declaración, usted (o su abogado) deberá calcular el impuesto siguiendo el ejemplo anterior. En este caso, el importe que deberá abonar es de 3.040 EUR.NOTA: Como se explica aquí, la ganancia patrimonial derivada de esta transacción es de 3.040 EUR. Como se le retuvo una cantidad superior (7.800 EUR), tiene un «crédito» con la administración española por la diferencia.
Por lo tanto, si la administración española le retiene 7.800 EUR en concepto de impuesto sobre las ganancias patrimoniales, como el resultado final del impuesto es solo de 3.040 EUR, la administración española debe «devolverle» la diferencia: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.
¿Cómo reclamar esta devolución? Su abogado debe incluir este dato en la misma declaración de ganancias patrimoniales que presente a la Agencia Tributaria.
2.- GANANCIAS PATRIMONIALES EN EL CASO DE LOS RESIDENTES FISCALES EN ESPAÑA
En caso de que se le considere «residente fiscal en España» (lo que significa que paga el impuesto sobre la renta en España como residente español), una vez calculadas las ganancias patrimoniales, se beneficiará de las siguientes ventajas fiscales:
- NO GANANCIAS PATRIMINIOSAS POR RESIDENCIA PERMANENTE:
- En caso de que la propiedad que vende sea su residencia permanente (la haya utilizado durante más de 3 años como su «domicilio habitual»), tendrá las siguientes ventajas:
- Si es menor de 65 años: No paga CG por los importes de la venta obtenidos «reinvertidos» en la adquisición de una nueva propiedad que vaya a utilizar como residencia permanente. Tienes 2 años para realizar esta «reinversión» (si transcurren 2 años sin invertir dichos importes, se gravarán íntegramente).
- Si tienes más de 65 años: No pagas el CG por los importes obtenidos en la venta. Y esto incluso si no «reinviertes» en una nueva propiedad.
- SIN RETENCIÓN DEL 3 %: Al completar la venta, usted recibe el importe total del precio del comprador sin ninguna retención aplicable.
NOTA: Normalmente los propietarios confunden la «residencia fiscal española» con la «residencia española».
En otras palabras, la gente cree que la «tarjeta de residencia española» o el «certificado de residencia» obtenido en la Policía Nacional española es suficiente para demostrar que son «residentes fiscales en España», pero, lamentablemente, no es así.
La «Tarjeta de Residencia Española» (o «Certificado de Residencia Española») no es el documento válido para cambiar su consideración fiscal como «residente fiscal».
La Tarjeta de Residencia Española (o Certificado) solo sirve para declarar que «vive» en España, con el fin de facilitar a la Policía un mejor control de los residentes en una zona determinada.
Para convertirse en residente fiscal español y empezar a pagar sus impuestos en España como un ciudadano español normal, debe obtener el CERTIFICADO DE RESIDENCIA FISCAL ESPAÑOLA expedido por la Agencia Tributaria o la Aduana española, y entonces empezará a pagar sus impuestos en España y no en su país de origen.
Además, una vez que tenga que declarar a la Agencia Tributaria de su país que es residente fiscal en España y que no desea continuar como residente fiscal en su país,
por favor, consulte con su asesor fiscal los impuestos que está pagando actualmente, ya que, aunque no sea residente en España, debe declarar y pagar el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES.
ALGUNAS PREGUNTAS SOBRE LA RETENCIÓN DEL 3 % EN CASO DE VENTA A NO RESIDENTES
¿Por qué se aplica la retención del 3 % al vendedor?
Porque representa una garantía para la administración española de que los impuestos derivados de la ganancia patrimonial obtenida por el vendedor se pagarán en España.
¿Qué ocurre si no se paga la retención del 3 %?
En caso de que el comprador no aplique la retención, la administración española podrá ejecutar la deuda por dicho pago en los bienes o propiedades objeto de la venta.
Con lo cual, en caso de que el comprador no realice el pago, ni retenga al vendedor, podrá sufrir los eventuales procesos de ejecución de la deuda y, en su caso, el embargo de los bienes adquiridos.
Una vez aplicada la retención del 3 %, ¿qué debe hacer el vendedor?
Deberá presentar la declaración del impuesto, el modelo 210, en un plazo de cuatro meses a partir de la fecha de la firma de la compraventa.
En este caso, en el supuesto de que se haya retenido una cantidad inferior a la resultante del cálculo de la ganancia patrimonial, es decir, si se han retenido 10.000 € al vendedor y el resultado del cálculo de la ganancia patrimonial es de 15.000 €, deberá aportar los 5.000 € restantes con la presentación del modelo 210, en el plazo de cuatro meses a partir de la fecha de la venta.
En caso contrario, si el vendedor ha retenido una cantidad superior a la resultante del pago del impuesto sobre las ganancias patrimoniales, tendrá derecho a que se le devuelva dicha cantidad. Esto deberá presentarse en el plazo de cuatro meses a partir de la fecha de la venta.
Es importante señalar que, en caso de que exista un derecho de devolución del 3 % o de parte de dicha retención a la administración española, el vendedor deberá haber cumplido previamente con las obligaciones fiscales a las que estaba sujeto como propietario en España en su condición de no residente. Es decir, a la presentación de la declaración anual del impuesto sobre la renta imputada del IRPFNR, de segunda residencia, a la que están obligados todos los propietarios de inmuebles en España en calidad de no residentes. Normalmente, esta obligación se exigirá durante un periodo de cuatro años. En otras palabras, la administración española no exigirá la regularización de los impuestos sobre la renta imputada no pagados más allá de los cuatro años anteriores a la fecha de la venta.
¿De cuánto tiempo dispone la administración española para devolver el exceso del 3 % retenido?
La administración dispone de 6 meses para devolver el exceso de retención realizado. Transcurridos los 6 meses, la administración estará obligada a devolver dicho importe junto con los intereses de demora.
Hay que prestar especial atención al plazo de devolución, ya que la administración española puede tardar en algunos casos más de un año en efectuar la devolución.
También hay que tener en cuenta que la administración dispone de hasta CUATRO AÑOS y un mes a partir de la fecha de la venta (art. 5 de la ley del modelo 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) para practicar la devolución o el reembolso. Por lo tanto, en caso de que tardes más de un año en obtener la devolución, deberás contratar los servicios de un especialista para paralizar los plazos de caducidad del derecho a obtener la devolución.
¿Existe la obligación de practicar la retención del 3 % en el caso de donaciones de inmuebles en España?
En el caso de donaciones de inmuebles situados en España, al tratarse de actos gratuitos, no hay precio a pagar por ellos, es decir, no hay contraprestación, no hay obligación de retener el 3 % del valor de la donación ni de consignarlo en el modelo 211.
En caso de disolución de la comunidad de propietarios o extinción de la copropiedad, ¿es obligatorio retener el 3 %?
Normalmente no . Es decir, la disolución de la comunidad de propietarios es un acto dispositivo neutro, que no genera una transmisión patrimonial para ninguna de las partes. Por lo tanto, no se considera que exista un beneficio.
Sin embargo , en el caso de que a uno de los copropietarios se le adjudique una parte superior a la que le corresponde , en este caso, se considerará que dicha parte constituye una ganancia patrimonial para el copropietario, con lo cual, deberá practicarse la retención del 3 % sobre dicha parte excedente .
En otras palabras, por ejemplo, imaginemos que existe un caso en el que «A» y «B» tienen una propiedad en España en la que el 65 % corresponde a «A» y el 35 % a «B». En este caso, si se produce una disolución de la copropiedad en la que se establece que cada uno se queda con el 50 % de la propiedad, se considerará que «B» ha obtenido un 15 % más de lo que ha aportado. Es decir, aportando un valor del 35 % se obtiene un resultado del 50 %, con lo que ese 15 % de excedente se considerará ganancia patrimonial, y «A» se verá obligado a retener el 3 % del valor de ese 15 % a «B».
Del mismo modo, imaginemos que existe otro ejemplo en el que «B» recibe, además de su 35 % de la propiedad, una conversión en efectivo de 50 000 €. Del mismo modo, dicha compensación en efectivo estaría sujeta a una retención del 3 %, ya que representa uno de los activos existentes de «B».
OTROS IMPUESTOS PARA LOS VENDEDORES: PLUSVALÍA
Principalmente, la PLUSVALÍA es un impuesto sobre el aumento del valor del terreno en el que se encuentra su propiedad, desde el momento de la compra hasta el momento de la venta. Es el único impuesto que no podemos calcular previamente a la venta, ya que depende de criterios específicos del Ayuntamiento.
En estos casos, basta con una retención del comprador al vendedor para cubrir el pago de este impuesto. En general, cuando el vendedor abandona el país tras la venta.
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