Usufructo en España. Aspectos legales en la compra de viviendas

«Usufructo» es el derecho a disfrutar, utilizar y obtener beneficios y rentas de un bien.

«Nuda propiedad» es el derecho de propiedad que permanece tras el usufructo y que no da derecho a utilizar ni a disponer del bien mientras exista el derecho de usufructo.

En muchas ocasiones nos encontramos con que los compradores, aconsejados por sus asesores fiscales o guiados por información general en Internet, se ven aconsejados a comprar un inmueble adquiriendo el usufructo para sí mismos y dejando a sus hijos el resto de la propiedad del inmueble (lo que llamamos «nuda propiedad»).

Lo hacen con la idea de que el usufructo puede ayudar a reducir el impuesto de sucesiones, ya que es una fórmula que permite a los padres:

– Reducir el impuesto de sucesiones: En la compra, los padres adquieren el usufructo, que suele ser un porcentaje bajo del precio del inmueble, y el resto lo adquieren directamente los hijos. Por lo tanto, en el futuro, en caso de fallecimiento de los padres, los hijos ya son propietarios de una parte importante del inmueble, por lo que solo tendrán que pagar el impuesto de sucesiones sobre la parte del usufructo de los padres.

– Mantener el control del inmueble. El usufructo permite a los padres (o a cualquier otro usufructuario) utilizar la vivienda según sus deseos, excluyendo la posibilidad de que los hijos tengan derecho a utilizarla o a decidir sobre ella.

Por lo tanto, una vez fallecidos los padres, el usufructo se extingue automáticamente y pasa directamente a los hijos, que se convierten en propietarios al 100 % del inmueble y solo pagan el impuesto de sucesiones por el valor del usufructo que tenían los padres .

Otra opción para reducir la herencia sería dividir la venta en porcentajes, es decir, que cada uno comprara un porcentaje del inmueble (por ejemplo, el 30 % para los padres y el resto para los hijos), pero esto no da a ninguno de los copropietarios el «derecho a usar» y disfrutar del inmueble de forma exclusiva. Es decir, se puede ser copropietario de un inmueble con respecto a otros copropietarios, pero usted, y todos ellos, tendrán el derecho a usar el inmueble de forma conjunta, sin que nadie tenga el derecho exclusivo de usufructo, ni el uso exclusivo del inmueble.

Sin embargo, aunque el usufructo es aconsejable para reducir el impuesto de sucesiones, hay que tener claro que el usufructo, cuando se adquiere, puede pagar el impuesto de adquisición, y para ello, nos encontramos con TRES ASPECTOS:

– Adquisición del usufructo en compras de segunda mano

– Adquisición del usufructo en compras de nuevas construcciones

– Adquisición del usufructo por herencia o donación

I.- USUFRUCTO EN LA COMPRA DE REVENTA O DE SEGUNDA MANO

En la adquisición de inmuebles de segunda mano, el impuesto que se paga no es el IVA (que se paga en la adquisición de inmuebles nuevos), sino el «Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales» (ITP).

• El IVA se paga a Madrid y suele ser del 10 % sobre el valor de los inmuebles.
• El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se paga a la Comunidad Autónoma y varía de una a otra: en Valencia es del 10 %, en Cataluña del 10 %-11 %, en Madrid del 6 %, en Andalucía y Baleares es una escala que comienza en el 8 %, etc.

• Así pues, cuando se adquiere una propiedad de segunda mano, el impuesto de transmisiones patrimoniales se paga por el valor total de la transacción, y cada uno de los propietarios paga en proporción al derecho adquirido. A quienes adquieren el usufructo se les calcula el porcentaje que representa dicho derecho (normalmente relacionado con la edad del usufructuario), y al resto de los copropietarios se les asigna el resto. Cada uno de ellos paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en relación con el porcentaje que le corresponde.

  Pero, siguiendo la normativa fiscal española, cuando el usufructo se adquiere mediante la compra de una vivienda usada, al fallecer los padres/usufructuarios, en el proceso de sucesión, los hijos/nudos propietarios tendrán que pagar, de nuevo, la parte del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que no pagaron al adquirirla, ya que fue pagada por sus padres. Esto, aunque parezca incongruente porque parece «pagar dos veces» el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, la ley es muy clara al respecto. Así, la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales establece expresamente:

  «En la consolidación del derecho de propiedad, dividido al adquirir el bien en usufructo y nuda propiedad, siempre que la consolidación se produzca por vencimiento del plazo del usufructo o por fallecimiento del usufructuario, se exigirá al nudo propietario la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales por el 100 % del valor inicial del usufructo».

  Así pues, en caso de que los hijos adquieran por muerte de los padres el usufructo, no pagarán el impuesto de sucesiones sobre su valor. El impuesto que pagarán será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Pongamos un EJEMPLO:

A + B compran una vivienda de segunda mano en usufructo por un importe de 150.000 EUR, siendo los «nudos propietarios» sus dos hijos: I y II.

El valor del usufructo es de 60.000 EUR.

El valor de la nuda propiedad es de 90.000 EUR.

Por la transacción se paga el 10 % (Comunidad Valenciana) del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), lo que supone 15.000 EUR. A + B pagan 6.000 EUR, e I + II pagan 9.000 EUR.

A + B fallecen, por lo que el usufructo de la propiedad pasa a sus hijos. En este caso, los hijos NO PAGAN el Impuesto de Sucesiones por la adquisición del usufructo. Lo que pagan es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por su valor. Por lo tanto, deben pagar 6.000 EUR. Y esto, incluso si sus padres ya pagaron este impuesto por este valor cuando adquirieron el usufructo en origen.

Por lo tanto, la adquisición del usufructo, incluso en un proceso sucesorio, no está gravada por el Impuesto de Sucesiones, sino por el «Impuesto de Transmisiones Patrimoniales» o «Impuesto de Adquisiones».

Por lo tanto, el concepto no es que quien adquiere primero la nuda propiedad y posteriormente consolida el dominio por extinción del usufructo no realiza una primera adquisición y, posteriormente, una segunda adquisición del usufructo. El concepto es que el nudo propietario, cuando adquiere el bien y lo paga originalmente, realiza una única adquisición, pero debe pagar el impuesto íntegro por el valor total del bien, y dicho pago del impuesto se realiza en dos fases distintas:

– Una parte se paga en el momento de la adquisición de la nuda propiedad y corresponde al valor de la nuda propiedad.

– La otra parte se paga cuando se adquiere el usufructo al fallecer el usufructuario, y corresponde al valor o porcentaje del usufructo en la fecha de la compra original.

II.- EL USUFRUCTO EN LA COMPRA DE VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓN

Cuando se adquiere una nueva construcción, el constructor debe ser informado desde el principio de la intención de los compradores de adquirir el usufructo y la nuda propiedad por separado. Y esto es así porque, como se explica aquí, el usufructo está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, por lo que no está sujeto al IVA (que es el impuesto que se paga normalmente por la compra de edificios nuevos).

El art. 20.23º1 de la Ley del IVA establece que «la constitución y transmisión de derechos reales de disfrute y uso que tengan por objeto las viviendas, garajes y sus accesorios anexos estarán exentos del IVA».

Por otra parte, el art. 4.4 de la Ley del IVA, en relación con el art. 7.5 de la LTPOAJD, establece que: «la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute sobre bienes inmuebles cuando estén exentos del IVA, estarán sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales».

Por consiguiente, la adquisición del derecho de usufructo en las compras de inmuebles nuevos estará sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

EJEMPLO: En el caso anterior:

A + B compran un inmueble de NUEVA CONSTRUCCIÓN en usufructo por un importe de 150.000 EUR, la nuda propiedad es comprada por sus 2 hijos I y II.

El valor del usufructo es de 60 000 EUR.

El valor de la nuda propiedad es de 90 000 EUR.

Por esta operación pagan los siguientes impuestos:

– Por la adquisición del usufructo: ITP (10 %) = 60 000 EUR

– Por la adquisición de la nuda propiedad: IVA (10 %) + 1,5 % de AJD del valor de la nuda propiedad = 9000 EUR (10 % de IVA) + 1350 EUR (AJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)

A + B fallecen, por lo que el usufructo de la propiedad pasa a sus hijos. Los hijos NO PAGAN el valor del usufructo como Impuesto sobre Successiones y Donaciones (ISD), sino como Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Por lo tanto, deben pagar 9.000 EUR (10 % del ITP).

Por lo tanto, como conclusión, cuando un comprador tiene la intención de comprar para sí mismo en usufructo y el resto para sus hijos, debe descartarse que, en caso de impuesto de sucesiones, sea aconsejable, pero en su lugar, sus herederos tendrán que pagar la parte del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que no se pagó el día de la adquisición, ya que era la «parte del usufructo».

Asimismo, en el caso de BUILDINGS, se deberá informar al constructor de la intención de usufructo desde el primer momento de la compra, ya que el constructor podría no estar de acuerdo en organizarlo de esa manera.

III.- USUFRUCTO OBTENIDO PREVIAMENTE POR HERENCIA

Lo anterior se refiere al usufructo obtenido por COMPRA DE UN INMUEBLE. En el caso de que el usufructo se haya obtenido por HERENCIA o DONACIÓN, al fallecer el usufructuario, el impuesto aplicable no será el «Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales» (ITP), ya que la adquisición de dicho derecho no se realizó mediante compra, sino por donación o herencia. En este caso, el usufructo pagará el Impuesto de Sucesiones.

CONCLUSIONES:

– Cuando el usufructo se obtiene por los usufructuarios en virtud de un PROCESO DE COMPRA, ya sea de nueva construcción o de segunda mano, la adquisición de dicho usufructo por los nudos propietarios al fallecer el usufructuario tributará por el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), y NO por el Impuesto de Sucesiones.

– En el caso de la COMPRA DE INMUEBLES DE NUEVA CONSTRUCCIÓN, la compra en régimen de usufructo separado de la nuda propiedad, da lugar a la aplicación de 2 impuestos distintos: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el valor del usufructo; y IVA+ AJD (Aranceles Judiciales) que se aplica al resto del valor de la compra por la nuda propiedad.

– Cuando el usufructo es obtenido por el usufructuario por herencia o donación, se gravará por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones al fallecer el usufructuario.