Usufruit en Espagne. Aspects légaux de l'achat de biens immobiliers

« Usufruit » est le droit de jouir, d’utiliser et de tirer profit et loyers d’un bien immobilier.

« Nu-propriété » est le droit de propriété qui subsiste après l’usufruit et qui ne donne pas le droit d’utiliser ou de disposer du bien pendant la durée de l’usufruit.

Nous constatons souvent que les acheteurs, conseillés par leurs conseillers fiscaux ou guidés par des informations générales trouvées sur Internet, sont invités à acheter un bien immobilier en acquérant l’usufruit pour eux-mêmes et en laissant à leurs enfants le reste de la propriété du bien (c’est ce que nous appelons la « nue-propriété »).

Ils agissent ainsi dans l’idée que l’usufruit peut contribuer à réduire les droits de succession, car il s’agit d’une formule qui permet aux parents :

– Réduire les droits de succession : lors de l’achat, les parents acquièrent l’usufruit, qui représente généralement un faible pourcentage du prix du bien, et le reste est acquis directement par les enfants. Ainsi, à l’avenir, en cas de décès des parents, les enfants sont déjà propriétaires d’une grande partie du bien immobilier et ne doivent payer les droits de succession que sur la partie correspondant à l’usufruit des parents.

– Conserver le contrôle du bien immobilier. L’usufruit permet aux parents (ou à tout autre usufruitier) d’utiliser la maison selon leurs souhaits, en excluant la possibilité que les enfants aient le droit de l’utiliser ou d’en disposer.

Ainsi, une fois les parents décédés, l’usufruit s’éteint automatiquement et revient directement aux enfants, qui deviennent propriétaires à 100 % du bien et ne paient les droits de succession que sur la valeur de l’usufruit dont bénéficiaient les parents .

Une autre option pour réduire l’héritage serait de diviser la vente en pourcentages, c’est-à-dire que chacun achète un pourcentage du bien (par exemple 30 % pour les parents et le reste pour les enfants), mais cela ne donne à aucun des copropriétaires le « droit d’utiliser » et de jouir exclusivement du bien. En d’autres termes, vous pouvez être copropriétaire d’un bien immobilier avec d’autres copropriétaires, mais vous, et tous les autres, aurez le droit d’utiliser le bien conjointement, sans que personne ne dispose du droit exclusif d’usufruit ni de l’usage exclusif du bien.

Toutefois, bien que l’usufruit soit recommandé pour réduire les droits de succession, il faut savoir que l’usufruit, lorsqu’il est acquis, peut être soumis à des droits d’acquisition, et pour cela, nous traitons TROIS ASPECTS :

– Acquisition de l’usufruit dans le cadre d’achats de reventes

– Acquisition de l’usufruit dans le cadre d’achats de bâtiments neufs

– Acquisition de l’usufruit par héritage ou donation

I.- USUFRUIT DANS L’ACHAT DE BIENS IMMOBILIERS DE REVENTE

Lors de l’acquisition de biens immobiliers de REVENTE, la taxe n’est pas la TVA (qui est payée lors de l’acquisition de bâtiments neufs), mais les « droits de transmission » (ITP).

- La TVA est payée à Madrid et s’élève généralement à 10 % sur les biens immobiliers
- L’impôt sur les Transmissions est versé à la région et varie d’une région à l’autre : Valence 10 %, Catalogne 10 %-11 %, Madrid 6 %, Andalousie et Baléares selon un barème commençant à 8 %, etc.

Ainsi, lors de l’acquisition d’un bien immobilier de revente, les droits de transmissions sont payés sur la valeur totale de la transaction, et chacun des propriétaires paie proportionnellement au droit acquis. Pour ceux qui acquièrent l’usufruit, le pourcentage correspondant à ce droit est calculé (généralement en fonction de l’âge de l’usufruitier), et le reste est attribué aux autres copropriétaires. Chacun d’entre eux paie les droits de mutation en fonction du pourcentage qui lui est attribué.

Mais, conformément à la réglementation fiscale espagnole, lorsque l’usufruit est acquis par l’achat d’un bien immobilier existant, au décès des parents/usufruitiers, lors de la succession, les enfants/nus-propriétaires devront payer à nouveau la partie des droits de mutation qu’ils n’ont pas payée lors de l’acquisition, car celle-ci a été payée par leurs parents. Bien que cela semble incongru, car cela revient à « payer deux fois » les droits de transmission, la loi est très claire à ce sujet. Ainsi, la loi sur les droits de mutation stipule expressément :

« Dans la consolidation du droit de propriété, divisé lors de l’acquisition du bien en usufruit et en nue-propriété, lorsque la consolidation intervient en raison de l’expiration du droit d’usufruit ou du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire est tenu de liquider/payer les droits de transmission, à hauteur de 100 % de la valeur initiale de l’usufruit ».

Ainsi, dans le cas où les enfants acquièrent par décès de leurs parents l’usufruit, ils ne paieront pas de droits de succession sur sa valeur. L’impôt qu’ils paieront sera le Droit de Transmission.

Prenons un EXEMPLE :

A + B achètent un bien immobilier en usufruit pour un montant de 150 000 EUR, les « nus propriétaires » étant leurs deux enfants : I et II.

La valeur de l’usufruit est de 60 000 EUR.

La valeur de la nue-propriété est de 90 000 EUR.

Pour la transaction, 10 % (région de Valence) de l’ITP (impôt sur les transferts/transmission de propriété) est payé, soit 15 000 EUR. A + B paient 6 000 EUR et I + II paient 9 000 EUR.

A + B décèdent, l’usufruit du bien immobilier revient donc à leurs enfants. Dans ce cas, les enfants NE PAYENT PAS de droits de succession pour l’acquisition de l’usufruit. Ils paient uniquement les droits de mutation correspondant à sa valeur. Ils doivent donc payer 6 000 EUR. Et ce, même si leurs parents ont déjà payé cette taxe pour cette valeur lorsqu’ils ont acquis l’usufruit à l’origine.

Par conséquent, l’acquisition de l’usufruit, même dans le cadre d’une succession, n’est pas soumise aux droits de succession, mais aux « droits de transmission ».

Par conséquent, le concept n’est pas que celui qui acquiert en premier lieu la nue-propriété et consolide ensuite le domaine par extinction de l’usufruit ne réalise pas une première acquisition, puis une seconde acquisition de l’usufruit. Le concept est que le nu-propriétaire, lorsqu’il achète le bien et le paie à l’origine, effectue une seule acquisition, mais doit payer la totalité de l’impôt sur la valeur totale du bien, et ce paiement de l’impôt s’effectue en deux phases distinctes :

– Une partie est payée au moment de l’acquisition de la nue-propriété et correspond à la valeur de la nue-propriété.

– L’autre partie est payée lors de l’acquisition de l’usufruit au décès de l’usufruitier et correspond à la valeur ou au pourcentage de l’usufruit à la date de l’achat initial.

II.- L’USUFRUIT DANS L’ACHAT DE MAISONS NEUVES

Lorsqu’un immeuble neuf est acquis, le constructeur doit être informé dès le début de l’intention des acquéreurs d’acheter l’usufruit et la nue-propriété séparément. En effet, comme expliqué ici, l’usufruit est soumis aux droits de mutation et n’est donc pas soumis à la TVA (qui est la taxe généralement acquittée lors de l’achat d’immeubles neufs).

L’article 20.23º1 de la loi sur la TVA stipule que « la constitution et la transmission des droits réels d’usage et de jouissance qui ont pour objet les logements, les garages et leurs annexes accessoires sont exonérées de TVA ».

D’autre part, l’article 4.4 de la loi sur la TVA, en relation avec l’article 7.5 de la LTPOAJD, stipule que : « la constitution et la transmission de droits réels d’usage et de jouissance sur des biens immobiliers lorsqu’ils sont exonérés de TVA, seront soumises à l’impôt sur les mutations. »

Par conséquent, l’acquisition du droit d’usufruit dans le cadre d’achats de bâtiments neufs sera soumise à l’impôt de transmisssions.

EXEMPLE : Dans le cas précédent :

A + B achètent un BÂTIMENT NEUF en usufruit pour un montant de 150 000 EUR, la nue-propriété est achetée par leurs 2 enfants I et II.

La valeur de l’usufruit est de 60 000 EUR.

La valeur de la nue-propriété est de 90 000 EUR.

Pour cette transaction, ils paient les taxes suivantes :

– Pour l’acquisition de l’usufruit : ITP (10 %) = 60 000 EUR

– Pour l’acquisition de la nue-propriété : TVA (10 %) + 1,5 % de l’AJD sur la valeur de la nue-propriété = 9 000 EUR (10 % de TVA) + 1 350 EUR (AJD – droit de timbre)

A + B décèdent, l’usufruit du bien passe donc à leurs enfants. Les enfants NE PAYENT PAS la valeur de l’usufruit au titre des droits de succession (ISD), mais au titre des droits de transmission. Ils doivent donc payer 9 000 EUR (10 % de l’ITP).

En conclusion, lorsqu’un acheteur a l’intention d’acheter une partie en usufruit pour lui-même et le reste pour ses enfants, il convient de supprimer cette mention dans le cas des droits de succession, mais ses héritiers devront payer la partie des droits de mutation qui n’a pas été payée le jour de l’acquisition, car il s’agissait de la « partie en usufruit ».

De plus, dans le cas de NOUVELLES CONSTRUCTIONS, le constructeur doit être informé de l’intention d’usufruit dès le premier moment de l’achat, car il peut ne pas accepter de l’organiser de cette manière.

III.- USUFRUIT OBTENU PRÉCÉDEMMENT PAR HÉRITAGE

Ce qui précède fait référence à l’usufruit obtenu par ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER. Dans le cas où l’usufruit a été obtenu par HÉRITAGE ou DONATION, au décès de l’usufruitier, l’impôt applicable ne sera pas l’« Impôt sur les Transmissions Patrimoniales » (ITP), car l’acquisition dudit droit n’a pas été effectuée par achat, mais par donation ou héritage. Dans ce cas, l’usufruit paiera les droits de succession.

CONCLUSIONS

– Lorsque l’usufruit est obtenu par les usufruitiers sur la base d’un PROCESSUS D’ACHAT, qu’il s’agisse d’une acquisition à titre de première propriété ou d’une revente, l’acquisition dudit usufruit par les nus-propriétaires au décès de l’usufruitier sera soumise à l’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales), et NON aux droits de succession.

– Dans le cas de l’ACHAT DE BÂTIMENTS NEUFS, l’achat en régime d’usufruit séparé de la nue-propriété donne lieu à l’application de 2 impôts distincts : – L’ITP (Impôt sur les Transmissions Patrimoniales) pour la valeur de l’usufruit ; et – La TVA + AJD (Taxe sur les Actes Juridiques Documentés) qui s’applique au reste de la valeur d’achat pour la nue-propriété.

– Lorsque l’usufruit est obtenu par l’usufruitier par héritage ou donation, il sera imposé par l’impôt sur les successions et les donations au décès de l’usufruitier.