1.- Acteurs intervenant dans la promotion

Propriétaire et utilisateur

Le propriétaire est le propriétaire de l’ouvrage ou le donneur d’ordre, tandis que l’utilisateur est celui qui, sans être propriétaire, détient soit un droit réel sur le bâtiment appartenant à un tiers (par exemple, un droit d’usufruit, un droit de superficie, etc.), soit un droit personnel d’utilisation (par exemple, un droit de location, un transfert d’utilisation, etc.).

Bien qu’il soit logique que ces deux figures soient désignées comme les destinataires finaux du bâtiment, leur inclusion parmi les agents immobiliers n’est pas considérée comme tout à fait correcte, car le régime de responsabilité prévu par la LOE ne devrait pas leur être applicable, leurs obligations se limitant à maintenir le bâtiment en bon état et à en assurer la bonne utilisation. En fin de compte, ce sont eux qui sont affectés par les dommages et, par conséquent, ceux qui exercent les actions appropriées pour exiger des responsabilités lorsqu’ils constatent que leurs droits ont été lésés.

Obligations de conservation, d’utilisation et d’entretien

Les obligations du propriétaire et celles de l’utilisateur sont distinguées, que le propriétaire soit ou non présent.

Les obligations des propriétaires et des communautés de propriétaires sont les suivantes :

– Maintenir le bâtiment en bon état par une utilisation et un entretien appropriés ;

– Recevoir, conserver et transmettre la documentation relative aux travaux effectués ainsi que les assurances et garanties dont il bénéficie.

Ainsi, selon le Code technique de la construction :

• Le bâtiment et ses installations doivent être utilisés correctement, conformément aux instructions d’utilisation, en s’abstenant de toute utilisation incompatible avec l’usage prévu. Les propriétaires et les utilisateurs doivent informer les responsables de l’entretien de toute anomalie constatée dans le fonctionnement normal du bâtiment.
• Le bâtiment doit être maintenu en bon état grâce à un entretien adéquat . Cela implique les actions suivantes :

– mettre en œuvre le plan d’entretien du bâtiment, en confiant à un technicien compétent les opérations prévues pour l’entretien du bâtiment et de ses installations ;

– réaliser les inspections prévues par la réglementation et conserver la documentation correspondante ; ET

– documenter tout au long de la durée de vie utile du bâtiment toutes les interventions, qu’il s’agisse de réparations, de réformes ou de réhabilitations, en les consignant dans le livre du bâtiment.

Les utilisateurs , qu’ils soient propriétaires ou non, sont tenus d’utiliser les bâtiments ou une partie de ceux-ci de manière appropriée , conformément aux instructions d’utilisation et d’entretien figurant dans la documentation des travaux exécutés. Les obligations des utilisateurs s’étendent à la proportion convenue dans le contrat correspondant. En l’absence de celui-ci, ou lorsqu’il n’existe aucune clause relative à la proportion susmentionnée, elles incombent à l’un ou à l’autre dans le cadre d’un système de répartition équitable des charges et des avantages, en fonction de la nature ou non des petites réparations qui ont pour objet ces obligations, motivées par l’utilisation quotidienne des installations et des services.

Par conséquent, tant les propriétaires que les utilisateurs sont tenus de faire un usage adéquat et correct de l’immeuble et de le maintenir en bon état.

Les propriétaires sont également tenus de préserver l’immeuble.

Une partie de la doctrine considère que l’obligation de utiliser correctement l’immeuble conformément aux instructions d’utilisation et d’entretien doit inclure l’obligation de conservation, car l’utilisation et l’entretien corrects sont des obligations instrumentales de la conservation. La LOE elle-même renvoie au Code technique de la construction (CTE) comme cadre réglementaire dans lequel se trouvent les exigences de qualité de base des bâtiments et de leurs installations, qui permettent de respecter les exigences fondamentales et, par conséquent, on peut comprendre que c’est là que sont établies les limites de l’obligation d’utiliser, d’entretenir et de préserver le bâtiment.

Immobilier et complexes urbains

Dans le cas des complexes immobiliers, cette obligation d’utilisation et de conservation se réfère aux éléments exclusifs et également aux éléments communs. Ainsi, en cas de modification des éléments architecturaux, des installations ou des services de l’élément privé, celle-ci doit être réalisée de manière appropriée afin d’éviter la détérioration ou l’altération de la sécurité du bâtiment, de sa structure générale, de sa configuration ou de son état extérieur, ou encore la atteinte aux droits d’un autre propriétaire.

Les obligations de chaque propriétaire consistent, entre autres, à respecter les éléments communs et les installations générales de la communauté, qu’ils soient à usage général ou privé de l’un des propriétaires, en en faisant un usage approprié et en évitant, à tout moment, de causer des dommages ou des préjudices.

En ce qui concerne le maintien en bon état de conservation de l’appartement ou des locaux et de ses installations privées, la portée ou la mesure de cette obligation doit être comprise dans la mesure où elle ne cause aucun dommage à la communauté ou aux autres propriétaires. La loi impose l’obligation d’indemniser les dommages causés à la communauté ou aux autres propriétaires par sa propre négligence, que ce soit dans l’élément privé, dans les éléments communs de l’ensemble immobilier ou de l’immeuble soumis au régime de la propriété horizontale, ou par la négligence des personnes dont il doit répondre.

Outre l’obligation particulière d’usage, d’entretien et de conservation qui incombe à chacun des propriétaires, la communauté des propriétaires a le devoir d’effectuer les travaux nécessaires à l’entretien et à la conservation adéquats de la propriété et de ses services, afin qu’elle réponde aux conditions requises en matière de structure, d’étanchéité, d’habitabilité et de sécurité.

Limites de l’obligation de conservation

L’obligation de conservation a les limites suivantes :

• Lorsque la démolition du bâtiment est appropriée. Cette limite de l’obligation de conservation n’empêche pas l’imposition de travaux ou de réparations d’urgence reconnus comme provisoires et exceptionnels afin d’assurer la sécurité et même la salubrité du bâtiment tant qu’il est habité ou debout.
• En dehors du cas précédent, l’obligation de conservation s’étend jusqu’à la moitié de la valeur d’une nouvelle construction , équivalente à l’originale en ce qui concerne les caractéristiques constructives et la surface utile. Cette limite quantitative de l’obligation légale de conservation est liée à la notion de ruine économique .

Si l’obligation de maintenir les bâtiments dans des conditions de sécurité, de salubrité et de décorum public fait partie du contenu normal du droit de propriété , cette obligation trouve sa limite ou son moment de cessation dans la situation de ruine, car lorsque la démolition est appropriée, elle s’éteint, pour incompatibilité, l’obligation de conservation, qui ne fait pas obstacle à l’imposition de travaux ou de réparations d’urgence reconnus et de nature provisoire et exceptionnelle, afin d’assurer la sécurité et même la salubrité de l’immeuble tant qu’il est habité ou existant.

Violation de l’obligation de conservation

En cas de non-exécution injustifiée des travaux ordonnés dans le délai imparti à cet effet, ceux-ci seront réalisés à titre subsidiaire par l’administration publique compétente ou par l’application de toute autre formule de réaction administrative, à sa discrétion. Dans ce cas, la limite maximale de l’obligation de conservation peut être portée, si la législation régionale le prévoit, jusqu’à 75 % du coût de remplacement de la construction ou du bâtiment correspondant.

Il appartient donc à la réglementation régionale de préciser les mesures à prendre en cas de non-respect des obligations de conservation, d’utilisation et d’entretien susmentionnées. La réaction administrative typique consiste en des ordres d’exécution des travaux d’entretien et de conservation nécessaires et jugés appropriés pour garantir le bon état de conservation et d’entretien des bâtiments.

Le non-respect d’un ordre d’exécution de travaux émis par l’administration pour la conservation d’un bâtiment peut entraîner l’exécution par l’administration des travaux de conservation ordonnés, avec des répercussions sur le paiement de ceux-ci au propriétaire du bien. De même, l’administration compétente enverra au registre foncier une attestation de l’acte ou des actes correspondants pour preuve, sous forme de note marginale de la dernière inscription du domaine.

Le non-respect de cette obligation entraîne également les sanctions administratives correspondantes.

Documentation, assurance et garanties du bâtiment

Les propriétaires ont l’obligation de recevoir, conserver et transmettre la documentation relative aux travaux exécutés ainsi que les assurances et garanties dont ils bénéficient.

D’une manière générale, cette documentation peut être regroupée dans les blocs suivants :

• Documentation relative à la paternité des travaux : une liste de toutes les entreprises et professionnels ayant participé à la construction doit être fournie afin d’identifier les agents de la construction.

• Documentation technique :

• • Plans des bâtiments ;
  • Instructions d’utilisation et d’entretien ;
  • Liste des matériaux utilisés dans les travaux ;
  • Commandes importantes pour l’entretien et la maintenance du bâtiment figurant dans le registre des commandes, des interventions et des incidents ;
  • Documents légalement requis ou exigés par la direction du projet, attestant de la qualité des processus de construction, des matériaux, des installations ou de tout autre élément ou partie des travaux.

• Documentation légale : Les propriétaires doivent recevoir une copie des autorisations légales requises pour la construction de la maison et du certificat d’urbanisme ou du certificat attestant la situation urbanistique du bien, avec mention du respect des opérations de lotissement ou de compensation, ainsi que de la licence ou de l’acte équivalent pour l’utilisation ou l’occupation du logement (licence ou certificat d’occupation), des parties communes et des services accessoires .

• Informations relatives à l’enregistrement et autres circonstances relatives au statut juridique du bien immobilier doivent être remises ou fournies au propriétaire : données d’enregistrement, charges, statuts et règles de fonctionnement, le cas échéant, de la communauté des propriétaires, informations sur les contrats de service et les fournitures communautaires et de logement.

En cas de subrogation de l’acquéreur de l’immeuble dans une opération de crédit avec garantie réelle sur le bien immobilier dont il n’est pas partie, les informations doivent être particulièrement détaillées et claires en ce qui concerne le notaire qui a authentifié l’acte, sa date, les données d’enregistrement au registre foncier et la responsabilité hypothécaire correspondant au logement en question, avec indication des échéances et des montants.

En ce qui concerne les garanties du bâtiment et de ses éléments (assurance d’un an et de dix ans) , comme celles prévues dans toute autre réglementation applicable, le propriétaire doit recevoir des informations sur l’identité du garant et du propriétaire de la garantie, les droits qui reviennent à ce dernier et la durée de la garantie.

Nonobstant ce qui précède, les règlements d’urbanisme régissent le contenu obligatoire que doit comporter le titre en vertu duquel l’aliénation des terrains et des bâtiments est formalisée :

• La situation urbanistique des terrains, lorsqu’ils ne sont pas adaptés à un usage privé ou à la construction, comportent des constructions non conformes au plan d’urbanisme ou sont destinés à la construction de logements soumis à un régime de protection publique permettant d’évaluer leur prix maximal de vente, de location ou d’autres formes d’accès au logement.
• Les obligations légales en cours, lorsque le terrain fait l’objet d’une action d’urbanisation ou de dotation.

Le non-respect de cette obligation donne à l’acheteur le droit de résilier le contrat dans un délai de 4 ans et d’exiger une indemnisation appropriée en vertu du droit civil.

La remise des documents susmentionnés est effectuée, une fois les travaux terminés, au promoteur par le maître d’œuvre, qui est chargé de les remettre aux propriétaires et aux utilisateurs finaux de l’immeuble.

En cas d’acquisition de la propriété d’un immeuble ou d’une partie de celui-ci, tous les documents relatifs à l’immeuble ou à la partie acquise doivent être remis à l’acquéreur , tandis qu’en cas de location , l’utilisateur de l’immeuble doit recevoir les instructions d’utilisation et d’entretien.

Promoteur

Est considéré comme promoteur toute personne, physique ou morale, publique ou privée, qui, individuellement ou collectivement, décide, promeut, programme et finance , avec ses propres ressources ou celles d’autrui, les travaux de construction pour son propre compte ou en vue de leur vente, livraison ou cession ultérieure à des tiers à quelque titre que ce soit.

Les travaux de promotion impliquent donc une organisation permanente par laquelle une personne prend l’initiative d’un travail de construction et est responsable de la coordination de ses phases.

Son activité consiste à concevoir l’opération, à l’organiser et à la coordonner d’un point de vue juridique, technique, administratif et financier. Par conséquent, pour comprendre cette figure, il faut tenir compte de sa fonction économique d’intermédiaire, c’est-à-dire d’agent qui gère la transformation du capital en travaux de construction.

Le promoteur est celui qui exerce les fonctions de décision, de promotion, de programmation et de financement des travaux de construction. En principe, la notion de promoteur ne doit pas inclure les agents ou gestionnaires d’entreprises étrangères qui interviennent, uniquement et exclusivement, dans l’intérêt de la ou des personnes qui leur confient leur action. Le promoteur est le mandant de ceux-ci. Toutefois, les agents susmentionnés relèvent de la notion de promoteur et répondent en tant que tels s’il est vérifié que leur intention est d’utiliser la figure du mandat pour se soustraire à la responsabilité du promoteur.

Le Code technique de la construction (CTE), de manière plus simple que la LOE, définit la figure du promoteur comme « l’agent immobilier qui décide, promeut, programme et finance les travaux de construction ».

Un promoteur peut être :

• Toute personne physique ou morale . Contrairement aux autres agents de la construction, aucune qualification académique ou professionnelle ni aucune accréditation de compétence n’est légalement requise pour être promoteur. De même, il convient de noter que, sauf si le promoteur et le constructeur sont une seule et même personne, le premier n’intervient pas dans l’exécution de la construction.
• Public ou privé . Cela englobe aussi bien les sociétés civiles, commerciales ou industrielles que les corporations, associations ou fondations. Il est ainsi déterminé, contrairement à ce qu’avait déclaré la Cour suprême dans de nombreux arrêts antérieurs à l’entrée en vigueur de la LOE, que le but lucratif n’est pas pertinent pour être considéré ou non comme un promoteur. En ce sens, la LOE assimile dans son exposé des motifs les figures du promoteur, du gestionnaire de coopératives ou de communautés de propriétaires, ou d’autres figures analogues qui apparaissent de plus en plus fréquemment dans la gestion économique des bâtiments. De même, la responsabilité du promoteur est expressément étendue aux personnes physiques ou morales qui, en vertu du contrat ou de leur intervention décisionnelle dans la promotion, agissent en tant que promoteurs sous la forme de promoteurs ou de gestionnaires de coopératives ou de communautés de propriétaires ou d’autres figures analogues.
• Individuellement ou collectivement . Sont considérées comme promoteurs tant la personne qui exerce individuellement les fonctions de celui-ci que, lorsqu’il y a plusieurs personnes qui exercent ces fonctions, l’ensemble de ces personnes. C’est le cas lorsque plusieurs entreprises d’un même groupe entreprennent la promotion d’un projet, certaines étant chargées du financement du projet et d’autres de son organisation, de sa coordination, de sa programmation et de la gestion de son exécution. Les cas de figure à cet égard sont innombrables.
• Avec des ressources propres ou de tiers . Le promoteur peut exercer ses fonctions de décision, de promotion, de programmation et de financement des travaux de construction tant avec ses propres ressources qu’avec celles d’autrui. Il recourt à des moyens extérieurs lorsqu’il fait appel, par exemple, à des moyens financiers, à des entités bancaires, en utilisant l’interposition d’une communauté de propriétaires.
  En ce sens, et aux fins de la responsabilité encourue par le promoteur, il convient de prendre en compte qui est la personne qui exerce effectivement les fonctions de promoteur lorsque des personnes physiques ou morales apparaissent qui se consacrent à la gestion, au conseil technique des propriétaires et à la gestion.
  Obligations du promoteur :

  Les obligations du promoteur sont les suivantes :

  • Être titulaire d’un droit sur le terrain qui lui permet d’y construire. Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire du terrain sur lequel il est prévu de construire. Ce qui importe, c’est que le promoteur ait le pouvoir de construire sur le site , ce qui suffirait avec une procuration accordée par le propriétaire du terrain.
  • Fournir la documentation et les informations préalables nécessaires à l’élaboration du projet, ainsi qu’autoriser le maître d’œuvre à y apporter des modifications ultérieures .
  • Gérer et obtenir les licences et autorisations administratives nécessaires , ainsi que signer l’acte de réception des travaux . Le promoteur est la personne chargée de gérer l’obtention de tous les permis, licences et autorisations nécessaires à l’exécution de la construction. À cet égard, il convient de noter que le promoteur sera responsable, conjointement avec l’entrepreneur, si les travaux commencent sans les permis requis. Dans la pratique, si le non-respect de cette obligation entraîne un retard dans les travaux, sauf accord contraire entre les parties, le sujet défaillant peut être contraint d’indemniser les autres agents impliqués dans les travaux. Tout cela, sans préjudice du droit que ces agents peuvent avoir, le cas échéant, de résilier leurs contrats correspondants si leur intérêt contractuel est compromis .
  • Signer les assurances et garanties d’un an et dix ans de responsabilité.
  • Le promoteur immobilier doit garantir, à compter de l’obtention du permis de construire, le remboursement des sommes versées (y compris les taxes correspondantes) majorées des intérêts légaux, dans le cas où les délais convenus pour le début des travaux ou la livraison des logements ne seraient pas respectés.
  • Remettre à l’acquéreur, le cas échéant, la documentation des travaux exécutés , ou tout autre document exigé par l’administration compétente. La documentation des travaux exécutés comprend :
  • • Le projet, avec l’incorporation, le cas échéant, des modifications dûment approuvées ;
    • Le certificat de réception ;
    • Les coordonnées des agents qui sont intervenus pendant le processus de construction ; Y
    • Les instructions d’utilisation et d’entretien du bâtiment et de ses installations.

  Toute cette documentation constitue le livre du bâtiment.

  Autopromotion – Autopromotor

  D’un point de vue juridique, il n’y a pas de différence entre le promoteur qui exerce ses fonctions afin de disposer de ce qui a été construit et celui qui construit, au moins initialement, pour son propre usage et jouissance.

  Un autopromoteur est considéré comme une personne qui, n’étant pas un professionnel , planifie et engage les professionnels nécessaires afin de construire un bâtiment pour son usage et sa jouissance propres, en assumant les risques découlant de la réalisation du bâtiment sur son propre terrain.

  Le traitement juridique du promoteur et de l’autopromoteur est le même. Toutes les dispositions relatives au promoteur sont pleinement applicables à l’autopromoteur, en particulier celles qui se réfèrent au régime de responsabilité et de garantie.

  Par conséquent, l’autopromoteur est tenu de fournir les garanties requises au promoteur dans tous les cas, sauf dans les cas indiqués dans l’obligation de garantie d’assurance décennale, et pas seulement dans le cas où il a l’intention de céder le bien ou lorsqu’il procède effectivement à sa cession.

  Le contrôle de la constitution des garanties susmentionnées n’est pas effectué au moment de la vente, mais au moment de l’acte et de l’enregistrement de la déclaration de la nouvelle construction au registre foncier.

  L’un des problèmes pratiques qui pourrait se poser si les garanties susmentionnées ne sont pas constituées au moment de la déclaration de la nouvelle construction, en reportant ladite constitution au moment de l’aliénation du bâtiment, serait que si, pour acquérir le bien, l’acheteur (ou l’entité qui finance) demande un prêt hypothécaire, l’entité financière exigera une preuve documentaire de l’achèvement des travaux pour lesquels la déclaration est nécessaire, ainsi que l’attestation que l’assurance décennale correspondante a été souscrite. Étant donné que pour qu’une compagnie d’assurance puisse émettre une assurance responsabilité civile décennale sur une construction, celle-ci doit avoir été soumise à un contrôle de qualité spécifique dès le départ, il sera impossible dans la pratique de déclarer les nouveaux travaux et l’achèvement des travaux et , par conséquent, il sera impossible d’obtenir le crédit.

  Nonobstant ce qui précède, les solutions possibles au problème pratique posé par la souscription par une compagnie d’assurance d’une assurance responsabilité civile décennale sur une construction qui n’a pas été soumise au contrôle de qualité correspondant peuvent être les suivantes :

  • Établir l’obligation de réaliser un contrôle de qualité du bâtiment sans que cela implique la souscription immédiate de l’assurance correspondante (OCT) ; ou bien
  • Que l’obligation de souscrire l’assurance correspondante incombe au constructeur, puisqu’elle peut être expressément convenue avec celui-ci, qui est le preneur d’assurance pour le compte du premier.

  Maison individuelle à usage propre

  Cette hypothèse est exclue de l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile décennale pour les dommages matériels .

  Nonobstant ce qui précède, en cas de transmission « entre vifs » dans un délai de 10 ans, l’autopromoteur est tenu de souscrire l’assurance correspondante pour la durée restante afin de compléter les 10 ans. Il est possible de convenir d’une autre disposition concernant cette obligation de l’autopromoteur.

  Malgré la possibilité de ne pas souscrire d’assurance responsabilité civile décennale lorsqu’une maison individuelle est auto-construite pour son usage propre, il ne faut pas oublier que si elle est aliénée avant l’expiration du délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux, il peut être très difficile Dans la pratique, une compagnie d’assurance émet une assurance responsabilité civile pour la durée restante afin de compléter les 10 ans, sur une construction qui n’a peut-être pas fait l’objet d’un contrôle de qualité depuis sa conception.

  Communauté de propriétaires en construction

  Dans les cas où une communauté de propriétaires exerce les fonctions de promoteur, il n’y a pas de personne morale à laquelle la contrepartie du promoteur peut être accordée. En théorie, les communautés de propriétaires n’ont pas de dévouement professionnel dans le secteur de la construction, contrairement aux coopératives de logement.

  Compte tenu des doutes qui peuvent surgir quant à la personne qui a le statut de promoteur dans certaines situations qui se présentent dans la pratique, il convient de préciser que :

  • Le promoteur est le gestionnaire professionnel qui, mandaté par les membres de la communauté, prend les décisions pertinentes et fondamentales concernant la commande de la construction et le processus de construction.

  Tous les membres de la communauté ont le statut de promoteur :

  • Lorsqu’il n’y a pas de gestionnaire professionnel ; ou bien
  • Lorsque l’un des membres de la communauté qui intervient dans la prise de décision relative à la promotion n’a pas pour activité professionnelle la promotion immobilière ou n’exerce pas habituellement son activité sur le marché de la construction.

  Dans ces deux cas, tous les membres de la communauté sont responsables des obligations découlant de l’intervention décisionnelle de la communauté dans la promotion. Les copropriétaires sont responsables des obligations assumées par la communauté des propriétaires sur la base de leur quote-part. La responsabilité envers les parties lésées est donc solidaire et non solidaire ( CC art.393 ). Nonobstant ce qui précède, dans le cas où c’est l’un des membres de la communauté qui prend la décision de promotion et que celui-ci exerce à titre professionnel une activité de promotion immobilière ou toute autre activité directement liée au marché immobilier, celui-ci sera la seule personne considérée comme promoteur aux fins de la LOE.

  Coopératives en construction

  Les coopératives d’habitation sont des associations de personnes dont l’objet est un intérêt ou un besoin socio-économique commun , c’est-à-dire fournir à leurs membres des logements ou des locaux et des bâtiments, ainsi que les conserver ou les administrer, en pouvant acquérir, lotir et aménager des terrains à cette fin, et réaliser les travaux, les ouvrages et les services nécessaires, voire contribuer directement et personnellement au travail de ses associés.

  La coopérative est l’une des formes qui, en principe, se présente comme la moins coûteuse pour procéder à la construction et à l’acquisition d’un logement, puisque la figure du promoteur est exclue du processus de construction et que, par conséquent, les membres de la coopérative économisent le bénéfice commercial (environ 25 % de la valeur du logement), ce qui permet d’adapter les prix aux possibilités de la demande et d’adapter les modes de paiement aux possibilités et aux besoins des membres de la coopérative, dans la mesure où cette adaptation est compatible avec le financement des travaux. D’autre part, le partenaire coopératif est responsable, même financièrement, en tant que membre de la société coopérative, des logements et des locaux qui ne sont pas attribués à la fin de la promotion.

  En matière de contrats, les coopératives d’habitation peuvent :

  • Engager directement tous les professionnels impliqués dans le processus de construction, du technicien chargé de la conception du bâtiment aux entrepreneurs qui réalisent les travaux. Dans ce cas, aucun contrat n’est signé avec un promoteur, les associés assumant la promotion et, par conséquent, le suivi des travaux, ainsi que les coûts supplémentaires ou les retards de livraison.
  • Engager une société de gestion, c’est-à-dire une entité spécialisée dans la création et la gestion de coopératives d’habitation, qui perçoit une rémunération calculée sur le prix des logements. Dans ce cas, c’est l’entité de gestion qui est responsable envers la coopérative elle-même de ses actes en relation avec ses intérêts et, de la même manière, et à titre individuel, envers les membres et les tiers.

  Toutefois, juridiquement, la qualité de promoteur est reconnue non seulement à ceux qui exercent collectivement les fonctions de promoteur, mais également à ceux qui, en vertu du contrat ou de leur intervention décisionnelle dans la promotion, agissent en tant que promoteurs sous la forme de promoteurs ou de gestionnaires de coopératives .

  En ce sens, et face à d’éventuelles doutes quant à la personne qui a le statut de promoteur dans certaines situations qui se présentent dans la pratique, il convient de noter que les personnes suivantes ont le statut de promoteur :

  • Le directeur professionnel des travaux auquel le conseil d’administration accorde des pouvoirs suffisants pour prendre les décisions pertinentes concernant la planification de la construction.
  • Dans le cas où aucun pouvoir n’est accordé ou est accordé, cela n’inclut pas le pouvoir de décider des actes fondamentaux dans le processus de construction, la coopérative . La responsabilité du conseil d’administration de la coopérative et de ses membres envers la coopérative en raison de vices ou de défauts dans les logements, nécessite une action fautive de la part des administrateurs.

  Le contrôle du respect des garanties n’est pas envisagé au moment de l’enregistrement de la dissolution de la coopérative au registre des sociétés coopératives. À cet égard, il convient de tenir compte du fait que les statuts des coopératives doivent fixer comme durée minimale de la société le temps nécessaire pour que les logements soient attribués individuellement aux associés et subsistent pendant au moins cinq années supplémentaires à compter de la délivrance du certificat ou du permis d’habitabilité.

  Agents immobiliers et intermédiaires

  Cette figure n’est pas prévue dans la LOE en tant que telle. Cependant, d’un point de vue économique, elle est intéressante dans les contrats d’achat et de vente immobiliers car sa concurrence a un impact direct sur l’ajustement des prix.

  Ils ne sont pas des promoteurs immobiliers. Leur activité ne se concentre pas tant sur la construction que sur la vente de bâtiments. Les intermédiaires sont des agents ou des professionnels qui fournissent des conseils sur la recherche et l’achat de logements et d’autres types de bâtiments. Dans la plupart des cas, ils s’occupent de toutes les démarches nécessaires jusqu’à l’acquisition effective d’un bâtiment spécifique.

  L’avantage fondamental apporté par les intermédiaires n’est autre que le gain de temps pour les personnes intéressées par l’achat d’une maison ou d’un autre type de bâtiment. Ils fournissent des informations sur le prix des biens immobiliers, facilitent les offres adaptées aux besoins et aux possibilités du futur acquéreur, servent d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur et conseillent dans la recherche d’un financement.

  Les services de ce type de courtage immobilier génèrent une commission qui est généralement à la charge de la personne qui vend le bien, mais qui peut parfois être payée par la personne qui acquiert le bien (double commission).

  Les types d’intermédiaires sont les suivants :

  • Agents immobiliers .
  • Gestionnaires immobiliers.
  • Sociétés immobilières.

  Les services d’intermédiation (conseil, information, gestion, etc.) fournis par les trois types d’intermédiaires sont très similaires. La différence fondamentale entre les agents immobiliers et les autres courtiers immobiliers réside dans le fait que les premiers disposent d’une assurance responsabilité civile, ce qui n’est pas toujours le cas des seconds.

  2.- Agents intervenant dans le processus de construction

  Le constructeur

  Le constructeur ou entrepreneur est l’agent du bâtiment qui assume, contractuellement devant le promoteur, l’engagement d’exécuter avec des ressources humaines et matérielles, propres ou externes, les travaux ou une partie de ceux-ci soumis au projet et au contrat.

  La principale obligation du constructeur est de fournir un résultat utile au promoteur, à savoir la réalisation des travaux exécutés ; toutefois, l’entrepreneur assume diverses obligations et responsabilités :

  – sur le plan contractuel, il supporte le risque et le coût de la perte ou de la destruction de l’ouvrage jusqu’à sa livraison, sauf en cas de retard dans la réception (CC art.1544 , 1588 s. et 1596 ; LOE art.17 ) ;

  – sur le lieu de travail (peut encourir une faute dans le choix et dans le contrôle ) ;

  – en ce qui concerne les matériaux (qu’ils soient fournis ou mis en œuvre par le constructeur lui-même) ;

  – en ce qui concerne le capital, son financement, etc.

  Inspiré du principe du risque et du hasard de l’entrepreneur, le contrat d’entreprise est également appelé contrat d’entreprise, en référence aux différentes obligations et responsabilités assumées par l’entrepreneur en vertu du contrat et au fait que l’entrepreneur doit fournir les moyens humains et matériels nécessaires pour obtenir le résultat promis.

  Exigences

  Le constructeur doit posséder les qualifications ou la formation professionnelle qui lui permettent de remplir les conditions requises pour exercer la fonction de constructeur.

  Comme la qualification ou la formation professionnelle visée n’est pas précisée et qu’il n’existe pas de qualification spécifique destinée à former les entrepreneurs, la disposition légale relative à la qualification requise du constructeur est vide de contenu et reste une simple déclaration d’intention .

  Comme il n’existe pas de titre officiel pour être entrepreneur, toute personne physique ou morale ayant la capacité juridique d’être liée et disposant de la capacité professionnelle (et économique) suffisante pour exécuter le contrat de travail peut actuellement être entrepreneur.

  Toutefois, le cas échéant, l’entrepreneur doit respecter les obligations établies par les communautés autonomes pour l’exercice de la profession de construction, car elles sont seules compétentes pour dicter des règles relatives à l’exercice des professions non certifiées dans le domaine de la construction.

  Oui, il existe certaines qualifications officielles, une formation professionnelle, liées à diverses activités matérielles de la construction (par exemple, l’exécution et les plans de travail, la maçonnerie, etc.). En ce sens, il existe des certificats de professionnalisme qui confirment les compétences et l’expérience acquises par certains techniciens de la construction.

  Obligations

  Outre l’exigence relative à la qualification ou à la formation professionnelle qualifiante pour être constructeur, les obligations suivantes s’appliquent :

  • L’exécution des travaux conformément au projet, à la législation applicable et aux instructions du maître d’œuvre et du directeur de l’exécution des travaux, afin d’atteindre la qualité requise dans le projet.

  L’exécution des travaux par l’entrepreneur doit respecter les paramètres suivants :

  – la commande reçue du maître d’ouvrage ou du promoteur ;

  – le projet établi par le concepteur ;

  – à la lex artis du constructeur, qui fait partie intégrante du contrat ( CC art.1258 ), c’est-à-dire qu’il doit respecter les règles habituelles et les bonnes pratiques propres à sa profession ;

  – à la législation applicable, notamment en matière de produits de construction, de contrôle de la qualité, de santé et de sécurité, de prévention des risques professionnels, etc., et doit disposer des autorisations, permis et licences requis, etc. ;

  – aux instructions du promoteur, généralement transmises par l’intermédiaire de la direction du projet, c’est-à-dire le chef de projet et le directeur de l’exécution du projet.

  Comme nous l’avons analysé précédemment, si l’entrepreneur ne s’acquitte pas de son obligation d’exécuter une activité avec la diligence requise, il est nécessaire d’obtenir le résultat prévu dans le contrat. Pour cette raison, le risque de perte de la chose est à votre charge jusqu’à la livraison de l’ouvrage.

  Le contractant ne peut se limiter à l’exécution des instructions techniques, car son statut d’expert lui permet d’évaluer la faisabilité des instructions et des ordres reçus, ainsi que l’adéquation des matériaux de construction s’ils sont fournis par le client. Il a l’obligation d’avertir le donneur d’ordre lorsque les instructions ou les ordres sont incorrects ou irréalisables et est donc en droit de ne pas exécuter les ordres lorsqu’il estime qu’ils sont incorrects ou irréalisables.

  L’entrepreneur doit obéir aux instructions du promoteur , mais il ne peut invoquer et se retrancher derrière le fait qu’il fait ce que les techniciens lui ordonnent de faire pour tenter d’échapper à sa responsabilité éventuelle dans le cadre des travaux .

  • La désignation du directeur des travaux qui assume la représentation technique du constructeur dans les travaux et qui, en raison de ses qualifications ou de son expérience, doit avoir une formation adéquate en fonction des caractéristiques et de la complexité des travaux.

  Le directeur des travaux n’est pas tenu d’avoir un diplôme universitaire . Il s’agit généralement d’un architecte technique ou d’une personne ayant une grande expérience dans le domaine de la construction.

  Afin de pouvoir donner des ordres à ses subordonnés, le directeur des travaux doit connaître les travaux à réaliser et être en mesure de commander les ressources humaines et matérielles nécessaires à la réalisation et à l’exécution des travaux conformément à ce qui a été convenu entre l’entrepreneur et le maître d’ouvrage dans le contrat.

  • L’affectation des ressources humaines et matérielles requises par l’importance des travaux. Le constructeur doit affecter aux travaux les ressources humaines et matérielles nécessaires pour obtenir le résultat convenu dans le contrat.

  Le constructeur n’exerce généralement pas son activité directement, mais agit plutôt par l’intermédiaire de sa structure commerciale. Par conséquent, la sous-traitance totale ou partielle des travaux est possible, à condition que les exigences énoncées dans la loi L 32/2006 soient respectées, qui régit la figure du sous-traitant dans le secteur de la construction, sauf si cette faculté a été expressément exclue dans le contrat ou si le donneur d’ordre attribue ou confie tous les travaux à l’entrepreneur sur la base de ses conditions personnelles.

  • La formalisation de la sous-traitance de certaines parties ou installations de l’ouvrage dans les limites fixées dans le contrat et dans la loi 32/2006 .

  La sous-traitance figure parmi les obligations du contractant, mais il s’agit moins d’une obligation que d’une faculté du contractant.

  L’entrepreneur est directement responsable devant le maître de l’ouvrage des travaux réalisés par les sous-traitants. À son tour, si les travaux ont été ajustés à la hausse, le sous-traitant peut intenter une action subrogatoire et subsidiaire contre le maître de l’ouvrage pour réclamer ce que lui doit l’entrepreneur.

  • La signature de l’acte de mise en place ou de début des travaux et de l’acte de réception des travaux. L’acte de mise en place doit être signé par l’entrepreneur et par la direction du projet, c’est-à-dire le maître d’œuvre et le directeur de l’exécution des travaux.

  Le tracé doit être effectué par le constructeur dans le cadre de l’exécution des travaux. L’acte de tracé doit indiquer si le début des travaux a lieu ou non et, le cas échéant, l’acte de tracé sert de début officiel des travaux.

  De même, le contractant est tenu de signer l’acte de réception des travaux , qui doit être signé, au moins, par le contractant et par le promoteur ( LOE art.6 ). Si des réserves sont consignées dans le certificat de réception , une fois ces réserves corrigées, l’entrepreneur doit signer le certificat de rectification ( art.6.2.d de la LOE).

  • Fournir au maître d’œuvre les données nécessaires à l’exécution de la documentation des travaux exécutés . L’entrepreneur doit remettre au directeur des travaux les informations et la documentation nécessaires à la préparation par celui-ci de la documentation relative aux travaux exécutés ( LOE art.12. 3.f ).
  • La souscription des garanties prévues par la loi, notamment l’assurance décennale et l’assurance dommages ,
    caution ou garantie financière que le constructeur doit souscrire en garantie des dommages matériels dus à des vices ou défauts d’exécution qui affectent les éléments de terminaison ou d’achèvement des travaux et qui doivent être indemnisés pendant une période d’un an à compter de l’achèvement des travaux et de leur livraison au promoteur.
    La souscription à ladite assurance peut être remplacée par une retenue par le promoteur de 5 % du montant de l’exécution matérielle des travaux pendant toute la durée de la garantie. Il faut comprendre, bien que rien ne soit dit dans la LOE, que l’entrepreneur pourrait également substituer à la souscription de l’assurance susmentionnée la remise au promoteur d’une garantie bancaire garantissant au moins 5 % du montant de l’exécution matérielle des travaux pendant une période d’un an, grâce à laquelle seraient indemnisés les dommages matériels causés à l’immeuble en raison de vices ou de défauts dans son exécution qui auraient affecté les éléments de finition ou de finition au cours de l’année susmentionnée.

    Le promoteur peut convenir expressément avec l’entrepreneur que ce dernier soit le preneur d’assurance au nom du premier en ce qui concerne l’assurance dommages matériels ou l’assurance cautionnement garantissant l’indemnisation des dommages causés par des vices ou des défauts des éléments de construction ou des installations pendant 3 ans . qui entraînent le non-respect des conditions d’habitabilité ; Y

    – une assurance dommages matériels ou une assurance cautionnement garantissant pendant 10 ans l’indemnisation des dommages matériels causés à l’immeuble par des vices ou des défauts qui trouvent leur origine ou affectent les fondations, les supports, les poutres, les planchers, les murs porteurs ou d’autres éléments structurels, et qui compromettent directement la résistance mécanique et la stabilité de l’immeuble.

    Sous-traitant

    Le sous-traitant est la personne physique ou morale qui s’engage contractuellement devant le contractant ou un autre sous-traitant donneur d’ordre à réaliser certaines parties ou unités de travail , sous réserve du projet qui en régit l’exécution. Les variantes de cette figure peuvent être celles du premier sous-traitant (sous-traitant dont le client est le contractant), du deuxième sous-traitant (sous-traitant dont le client est le premier sous-traitant), et ainsi de suite.

    La loi 32/2006 réglemente la sous-traitance dans le secteur de la construction et vise à améliorer les conditions de travail dans ce secteur en général, et les conditions de santé et de sécurité de ses travailleurs en particulier. Cette loi suppose un changement radical par rapport au modèle préexistant, car elle aborde pour la première fois, et de manière strictement sectorielle, une réglementation du régime juridique de la sous-traitance qui, reconnaissant son importance pour le secteur de la construction et sa spécialisation pour l’augmentation de la productivité, établit une série de garanties visant à empêcher que l’absence de contrôle de cette forme d’organisation productive ne crée des situations objectives de risque pour la sécurité et la santé des travailleurs, dans un pays comme l’Espagne, qui continue d’enregistrer un taux d’accidents du travail très élevé en raison de son nombre et de sa gravité.

    Cette règle, qui est strictement sectorielle, s’applique aux contrats conclus, dans le cadre de la sous-traitance, pour l’exécution des travaux suivants réalisés dans le cadre de travaux de construction :

    • excavation ;
    • terrassement ;
    • construction ;
    • assemblage et démontage d’éléments préfabriqués ;
    • montage ou installation ;
    • transformation ;
    • réhabilitation ;
    • réparation ;
    • démantèlement ;
    • démontage ;
    • entretien ;
    • travaux de conservation, de peinture et de nettoyage ;
    • assainissement

    Exigences applicables aux entrepreneurs et sous-traitants

    Une série d’exigences sont établies pour les entrepreneurs et les sous-traitants, afin d’éviter la participation d’entreprises ne disposant pas d’une structure organisationnelle minimale permettant de garantir qu’elles sont en mesure de remplir leurs obligations en matière de protection de la santé et de la sécurité des travailleurs.

    Pour qu’une entreprise puisse intervenir dans le processus de sous-traitance dans le secteur de la construction, en tant qu’entrepreneur ou sous-traitant, elle doit remplir les conditions suivantes :

    • Disposer de sa propre organisation de production , disposer des ressources matérielles et humaines nécessaires et les utiliser pour mener à bien l’activité sous-traitée.
    • Assumer les risques, obligations et responsabilités inhérents au développement de l’activité commerciale.
    • Exercer directement les pouvoirs d’organisation et de gestion sur le travail effectué par ses travailleurs sur le chantier et, dans le cas des travailleurs indépendants, effectuer le travail de manière autonome et sous leur propre responsabilité, en dehors du cadre de l’organisation et de la gestion de l’entreprise qui les emploie. avoir embauchés.

    Outre les exigences susmentionnées, les entreprises qui ont l’intention d’être engagées ou sous-traitées pour des travaux sur un chantier de construction doivent :

    • Prouver qu’elles disposent, au niveau de leur direction et de leur production, de ressources humaines ayant reçu la formation nécessaire en matière de prévention des risques professionnels, ainsi que d’une organisation préventive conforme à la loi L 31/1995 relative à la prévention des risques professionnels.
    • Être inscrites au Registre des entreprises accréditées . Cette inscription est effectuée d’office par l’autorité compétente en matière de travail, sur la base de la déclaration de l’employeur visée au paragraphe suivant.

    Les entreprises contractantes ou sous-traitantes doivent certifier le respect des exigences ci-dessus au moyen d’une déclaration signée par leur représentant légal et formulée devant le Registre des entreprises agréées. L’inscription est effectuée d’office par l’autorité compétente en matière de travail, sur la base de ladite déclaration.

    En outre, les entreprises dont l’activité consiste à être habituellement contractées ou sous-traitées pour effectuer des travaux sur des chantiers de construction doivent disposer, dans les conditions fixées par la réglementation, un nombre de travailleurs engagés pour une durée indéterminée qui ne soit pas inférieur à 10 % pendant les 18 premiers mois de validité de la présente règle, ni à 20 % pendant les mois compris entre le 19e et le 36e, ni à 30 % à partir du 37e mois inclus. À ces fins, dans les coopératives de travail associé, les travailleurs associés sont pris en compte de la même manière que les travailleurs salariés, dans les conditions fixées par la réglementation.

    Régime de sous-traitance

    L’excès des chaînes de sous-traitance, en particulier dans le secteur de la construction, sape progressivement les marges commerciales et la qualité des services fournis, au point que, dans les derniers maillons de la chaîne, ces marges sont pratiquement inexistantes, ce qui favorise le travail au noir, précisément dans le maillon final qui doit répondre des conditions de sécurité et de santé des travailleurs qui exécutent les travaux. Pour cette raison, les excès de sous-traitance indiqués peuvent faciliter l’apparition de pratiques incompatibles avec la santé et la sécurité au travail.

    La sous-traitance , en tant que forme d’organisation productive, ne peut être limitée , sauf dans les conditions et dans les cas prévus par la loi L 32/2006 . Ainsi, le régime de sous-traitance dans le secteur de la construction en général est le suivant :

    • Le promoteur peut passer directement contrat avec autant d’entrepreneurs qu’il le juge approprié, qu’il s’agisse de personnes physiques ou morales.
    • L’entrepreneur peut passer contrat avec des entreprises sous-traitantes ou des travailleurs indépendants pour l’exécution des travaux qui ont été contractés avec le promoteur.
    • Les premier et deuxième sous-traitants peuvent sous-traiter l’exécution des travaux qu’ils ont respectivement contractés.
    • Le troisième sous-traitant ne peut sous-traiter les travaux qu’il a contractés à un autre sous-traitant ou à un travailleur indépendant.
    • Le travailleur indépendant ne peut sous-traiter les travaux qui lui ont été confiés à d’autres entreprises sous-traitantes ou à d’autres travailleurs indépendants.
    • De même, les sous-traitants ne peuvent pas sous-traiter , dont l’organisation productive mise en œuvre dans le travail consiste, fondamentalement, en l’apport de main-d’œuvre, entendue comme celle qui, pour l’exécution de l’activité contractée, n’utilise pas plus d’équipements de travail propres que des outils manuels, y compris les outils électriques portables, même s’ils bénéficient du soutien d’autres équipes de travail autres que celles indiquées, à condition qu’elles appartiennent à d’autres entreprises, entrepreneurs ou sous-traitants du travail.

    Nonobstant ce qui précède, lorsque, dans des cas fortuits dûment justifiés, en raison d’exigences de spécialisation du travail, de complications techniques de production ou de circonstances de force majeure que peuvent rencontrer les agents intervenant dans le travail, il est nécessaire, de l’avis de la direction du projet, de sous-traiter une partie des travaux à des tiers, à titre exceptionnel, la sous-traitance établie à un niveau supplémentaire peut être étendue, à condition que la direction du projet indique son accord préalable et la ou les causes qui le motivent dans le registre de sous-traitance ( L 32/2006 art.7 ).

    L’extension exceptionnelle de la sous-traitance ne s’applique pas dans les cas prévus aux lettres e) et f) ci-dessus, sauf si la circonstance motivant cette extension est un cas de force majeure.

    Le contractant doit informer le coordinateur santé et sécurité et les représentants des travailleurs des différentes entreprises incluses dans le champ d’exécution de son contrat qui sont inscrites dans le registre de sous-traitance, de la sous-traitance exceptionnelle.

    De même, le contractant doit informer l’autorité compétente en matière de travail de la sous-traitance exceptionnelle indiquée en présentant, dans les 5 jours ouvrables suivant son approbation, un rapport indiquant les circonstances qui la rendent nécessaire et une copie de l’inscription faite dans le registre de sous-traitance.

    Registre des entreprises agréées – (L 32/2006 art.5 et 6 )

    Aux fins des dispositions relatives au régime de sous-traitance, la création d’un registre des entreprises agréées est prévue, en fonction de l’autorité compétente en matière de travail comprise comme celle correspondant au territoire de la communauté autonome où se trouve le siège social de l’entreprise contractante ou sous-traitante.

    L’inscription au registre des entreprises agréées est valable sur l’ensemble du territoire national et ses données sont accessibles au public, à l’exception de celles relatives à la vie privée.

    Le contenu, la forme et les effets de l’inscription dans ledit registre seront établis par voie réglementaire, ainsi que les systèmes de coordination des différents registres dépendant des autorités régionales du travail.

    Obligations des entrepreneurs et sous-traitants

    Les obligations suivantes sont établies :

    • Devoir de vigilance et responsabilités découlant du non-respect. Les entreprises contractantes et sous-traitantes participant à des travaux de construction relevant du champ d’application de la loi L 32/2006 doivent contrôler le respect des dispositions de celle-ci par les entreprises sous-traitantes et les travailleurs indépendants avec lesquels elles ont conclu un contrat, notamment en ce qui concerne :

    – les obligations d’accréditation et d’enregistrement ( L 32/2006 art.4.2 ) ; Y

    – le système de sous-traitance ( L 32/2006 art.5 ).

    Les entreprises sous-traitantes doivent communiquer ou transférer à l’entrepreneur, par l’intermédiaire de leurs entreprises mandantes respectives si celles-ci sont différentes des premières, toute information ou documentation qui a une incidence sur ce qui précède.

    Sans préjudice des autres responsabilités prévues par la législation sociale, le non-respect des obligations d’accréditation et d’enregistrement requises ou du régime de sous-traitance entraîne la responsabilité solidaire et indéfinie du sous-traitant qui a contracté lesdites infractions et du contractant correspondant en ce qui concerne les obligations en matière de travail et de sécurité sociale découlant de l’exécution du contrat convenu qui correspondent au sous-traitant responsable de l’infraction dans le cadre de l’exécution de son contrat, quelle que soit l’activité desdites entreprises.

    Dans tous les cas, la responsabilité établie à l’article 43 du Statut des travailleurs (ET) est requise lorsque les conditions prévues dans celui-ci sont réunies.

    • Disposer de la documentation relative à la sous-traitance . Chaque entrepreneur doit disposer d’un registre de sous-traitance pour tous les travaux de construction entrant dans le champ d’application de la loi L 32/2006 .
    • Obligation d’informer les représentants des travailleurs . Les représentants des travailleurs des différentes entreprises qui interviennent dans l’exécution des travaux doivent être informés des embauches et des sous-traitances qui y sont effectuées.
    • Accréditer la formation préventive des travailleurs . Les entreprises doivent veiller à ce que tous les travailleurs qui fournissent des services sur les chantiers de construction aient la formation nécessaire et appropriée à leur travail ou à leur fonction en matière de prévention des risques professionnels, afin qu’ils soient conscients des risques et des mesures à prendre pour les prévenir.

    1) Par le biais d’une convention collective sectorielle à l’échelle nationale, des systèmes ou des procédures de représentation des travailleurs peuvent être mis en place par l’intermédiaire des représentants syndicaux ou sur une base bipartite entre les organisations patronales et les syndicats, afin de promouvoir le respect de la réglementation en matière de prévention des risques professionnels dans les travaux de construction du territoire correspondant. Vous pouvez également établir des programmes de formation et des contenus spécifiques à caractère sectoriel et adaptés au travail de chaque spécialité.

    2) Le système d’accréditation de la formation peut consister en la délivrance d’une carte professionnelle unique et valable dans tout le secteur pour chaque travailleur.

    3) Le sous-traitant n’a pas le statut d’agent de construction conformément au régime LOE, qui définit la responsabilité des agents de construction en cas de vices de construction , le constructeur étant responsable de l’activité des sous-traitants, car ils sont liés contractuellement, ce qui limite l’action du sous-traitant au respect des instructions de son contractant .

    4) Les infractions aux dispositions de la L 32/2006 sont sanctionnées conformément au RDLeg 5/2000 du texte consolidé de la loi sur les infractions et sanctions en matière d’ordre social

    Union temporaire d’entreprises – (L 18/1982)

    Compte tenu de la complexité technique et commerciale, ainsi que législative, que le marché immobilier et le processus de construction ont acquise, de nouveaux acteurs ou sujets sont apparus et continuent d’apparaître qui développent une prestation de services qui contribue d’une manière ou d’une autre à garantir une construction plus efficace et de qualité.

    Au sein de ce vaste groupe, on distingue les suivants :

    – la gestion intégrée de projet ou chef de projet ; ET

    – la collaboration d’entreprises et/ou d’entrepreneurs du secteur de la construction avec des associations temporaires d’entreprises et des joint ventures .

    Les associations temporaires d’entreprises (ci-après, UTE) supposent un système de collaboration entre des entreprises et/ou des entrepreneurs pendant une durée déterminée ou indéterminée, pour le développement ou l’exécution d’un travail, d’un service ou d’une fourniture, et avec un régime fiscal déterminé.

    Les UTE résultent d’un contrat de collaboration signé entre des entreprises et/ou des entrepreneurs et formalisé par un acte public qui donne naissance à une organisation dépourvue de personnalité juridique . Pour cette raison, les membres de l’UTE sont solidairement responsables envers les tiers des actes et opérations réalisés dans l’intérêt commun.

    Caractéristiques

    Pour que le régime fiscal établi par la loi L 18/1982 soit applicable, l’UTE doit présenter les caractéristiques suivantes :

    • Ses membres doivent être des personnes physiques ou morales résidant en Espagne ou à l’étranger. Les revenus des personnes physiques qui font partie d’une entreprise commune sont déterminés par estimation directe aux fins de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
    • Son objet doit être exclusivement le développement ou l’exécution d’un travail, d’un service ou d’une fourniture spécifique à l’intérieur ou à l’extérieur de l’Espagne, avec la possibilité de développer ou d’exécuter des travaux et services complémentaires et accessoires à l’objet initial.
    • Sa durée doit être identique à celle du travail, du service ou de la fourniture qui constitue son objet, avec un maximum de 25 ans, sauf si l’exécution ou l’exploitation concerne des travaux ou des services publics, auquel cas la durée maximale sera de 50 ans.
    • Ils doivent être gérés par un gérant unique disposant des pouvoirs suffisants, conférés par chacun des membres de l’UTE, pour exercer les droits et contracter les obligations correspondantes au nom de l’UTE.
    • Ils doivent être constitués par un acte public qui contient les statuts ou les accords qui régissent leur fonctionnement, y compris, entre autres, la proportion ou la méthode de détermination de la participation des différents membres à la répartition des résultats de l’UTE et le critère de répartition des résultats ou des recettes et des dépenses. L’acte public doit être enregistré dans un registre spécial de nature administrative auprès du ministère des Finances. Avant l’enregistrement, un document doit être adressé à la Direction générale des impôts dans lequel les membres de l’UTE demandent l’acceptation du régime fiscal spécial et l’enregistrement de l’acte. Ce document doit être accompagné d’une copie de l’acte constitutif de l’UTE, une photocopie du formulaire 036 ou 037 demandant le CIF de l’UTE et une photocopie du formulaire 845 (pour la taxe municipale) ou 846 (pour la taxe provinciale).

    La loi L 18/1982 utilise le terme « entrepreneurs », mais il faut comprendre que les personnes physiques peuvent faire partie d’une UTE, à condition qu’elles soient soumises à un régime d’imposition directe.

    Régime fiscal

    Le régime fiscal applicable à ces entités varie selon que les conditions indiquées dans la loi L 18/1982 sont remplies ou non :

    • Si les conditions ne sont pas remplies : ces entités ne sont pas assujetties à l’IS et paient des impôts selon le système d’imputation du revenu ( LIS art.6 ).
    • Si les conditions sont remplies, le régime fiscal dépend de l’inscription ou non de l’UTE au registre spécial : l’UTE non inscrite au registre spécial est imposée selon le régime général de l’IS, tandis que celle qui y est inscrite est soumise au régime fiscal spécial établi pour ces entités.

     

    Régime fiscal spécial

    Le régime fiscal suivant s’applique aux UTE inscrites au registre spécial :

    1) Elles ne paient pas l’IS pour la partie de la base imposable attribuable aux membres résidant sur le territoire espagnol. Dans le cas où l’UTE opte pour la modalité de paiement échelonné, la base de calcul n’inclut pas la partie de la base imposable attribuable aux membres qui doivent supporter l’imputation de la base imposable. En aucun cas, le remboursement de l’excédent des paiements échelonnés par rapport à cette même partie n’est possible.

    2) Ses membres résidant sur le territoire espagnol ou non-résidents ayant un établissement stable sur ce territoire se voient imputer :

    • Les charges financières nettes qui, en application de la limitation de la déductibilité des charges financières, n’ont pas été déduites par l’UTE au cours de la période fiscale. Les charges financières nettes imputées aux associés ne sont pas déductibles par l’entité.
    • Pour les périodes fiscales commençant à compter du 1-1-2015 , la réserve de capitalisation qui n’a pas été appliquée par l’UTE elle-même au cours de la période fiscale. La réserve imputée aux associés de l’UTE ne peut être appliquée par cette dernière, sauf si l’associé est assujetti à l’IRPF.
    • Les bases fiscales positives ou négatives obtenues par l’UTE. Les bases fiscales négatives attribuées aux associés ne peuvent pas être compensées par l’UTE. Pour les périodes fiscales commençant à compter du 1-1-2015, les bases fiscales positives sont réduites ou augmentées, selon le cas, dans la réserve de péréquation.
    • Les bases des déductions et des bonifications dans la quote-part à laquelle l’entité a droit. Ces bases de déduction ou de bonification sont intégrées dans la liquidation des associés, en réduisant la quote-part conformément à la réglementation de l’IS ou de l’IRPF.
    • Les retenues et les paiements à compte correspondant à l’UTE.

    3) Les dividendes et parts bénéficiaires correspondant aux associés non résidents sur le territoire espagnol sont imposés en tant que tels, conformément à la réglementation établie dans le RDLeg 5/2004 (revenus des non-résidents) et aux conventions visant à éviter la double imposition signées par l’Espagne.

    Les dividendes et participations aux bénéfices correspondant aux associés qui doivent supporter l’imposition de la base imposable et provenant de périodes fiscales pendant lesquelles l’UTE était soumise à ce régime, ne sont pas imposés au titre de cet impôt ni de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.

    4) En cas de transfert de parts dans le capital, les fonds propres ou les résultats d’une entreprise commune soumise au régime fiscal spécial, la valeur d’acquisition est majorée du montant des avantages sociaux qui, sans distribution effective, ont été attribués aux associés . comme revenus de leurs parts pendant la période comprise entre l’acquisition et le transfert.

    5) Pour les périodes fiscales commençant à compter du 1-1-2015 , la valeur d’acquisition des parts sociales dans les UTEs est réduite du montant des pertes sociales qui ont été attribuées aux associés.

    Ce régime fiscal ne s’applique pas aux périodes fiscales au cours desquelles des activités autres que celles correspondant à leur objet sont exercées ou lorsqu’elles détiennent, directement ou indirectement, des parts dans des sociétés qui sont leurs partenaires, ou lorsqu’elles dirigent ou contrôlent, directement ou indirectement, les activités de leurs partenaires ou de tiers.

    Les UTE et leurs participants résidant en Espagne ne sont pas tenus d’effectuer des retenues à la source, au titre de l’IS ou de l’IRPF, sur les revenus soumis à retenue qui sont réciproquement satisfaits en conséquence directe de l’activité de l’union dans ses relations avec ses membres. En ce qui concerne les autres revenus qu’elles perçoivent, il existe une obligation d’effectuer la retenue ou le paiement correspondant à titre d’acompte sur l’IS ou l’IRPF.

    Les entreprises membres d’une UTE qui opèrent à l’étranger peuvent bénéficier des revenus provenant de l’étranger selon la méthode de l’exonération ( LIS art.45 ). Les entités qui participent à des travaux, services ou fournitures réalisés ou fournis à l’étranger, au moyen de formules de collaboration analogues à l’UTE, peuvent bénéficier de l’exonération relative aux revenus provenant de l’étranger. Les entités doivent demander l’exonération au ministère de l’Économie et des Finances, en fournissant des informations similaires à celles requises pour les associations temporaires d’entreprises constituées sur le territoire espagnol. Le choix de l’exonération détermine son application jusqu’à la cessation de l’UTE. Les revenus négatifs obtenus par l’UTE sont imputés à la base imposable des entités membres. Dans ce cas, lorsque, au cours des années suivantes, l’entreprise commune réalise des revenus positifs, les entreprises membres incluent dans leur base imposable, à titre positif, les revenus négatifs précédemment imputés, dans la limite du montant desdits revenus positifs. Ce qui précède ne s’applique pas aux périodes fiscales au cours desquelles le contribuable exerce des activités autres que celles qui constituent son objet social.

    L’administration fiscale considère comme similaires à l’UTE espagnole les « joint ventures » (lorsqu’elles ne donnent pas lieu à la création d’une nouvelle société) et les consortiums avec d’autres sociétés étrangères, qui n’ont pas la personnalité juridique et dont l’objet est l’exécution d’un travail, d’une fourniture ou d’un service similaire.

    Extinction

    Une fois l’objet social pour lequel elle a été constituée réalisé, l’UTE est éteinte. La dissolution est formalisée par un acte authentique , qui doit être communiqué au ministère des Finances, qui la radie du registre spécial.

    Liquidation

    Si la liquidation donne lieu à une livraison de biens aux entreprises composant l’UTE dont la valeur marchande est supérieure à la valeur comptable, la différence entre ces deux valeurs doit être incluse dans la base imposable de l’UTE correspondant à la période fiscale au cours de laquelle le transfert a lieu. extinction, de sorte qu’elle est imputée aux membres, qui augmentent la valeur fiscale de leur participation dans l’UTE du montant des plus-values provenant de la dissolution de l’UTE qui leur a été imputée.

    Au niveau des membres de l’UTE en cours de liquidation, un revenu est généré pour la différence entre la valeur marchande de la commission de liquidation reçue et la valeur fiscale de la participation dans l’UTE qui leur est imputée, y compris les revenus générés lors de la liquidation de l’UTE, qui sont attribués à ses membres.

    Coentreprises

    La formule de la coentreprise suppose la collaboration entre plusieurs entreprises par le biais d’un accord contractuel ou, en plus de cet accord contractuel, la constitution par plusieurs entreprises d’une filiale commune afin de réaliser une activité concrète. Ce dernier cas est généralement le plus caractéristique. La filiale susmentionnée est généralement une société anonyme ou une société à responsabilité limitée, constituée et détenue à parts égales par toutes les sociétés participantes.

    Toutes les formalités prévues par la réglementation espagnole pour chacune d’entre elles doivent être respectées pour la constitution et le fonctionnement de la société filiale commune susmentionnée. Les sociétés commerciales ont, en principe, un caractère stable et une certaine vocation de permanence, mais elles peuvent néanmoins avoir un caractère temporaire, en fixant une durée déterminée ou un objectif à atteindre.

    Comme il s’agit d’une formule de collaboration spécifique entre les associés, il est nécessaire d’établir un accord très clair sur l’objet et la forme de la société et de l’organisation créée dans les statuts et dans un pacte d’actionnaires, en réglementant de manière adéquate les organes de direction et les quorums minimaux de vote dans ces organes (assemblée des associés ou des actionnaires et organe d’administration) pour adopter les accords, pouvant même établir certains accords qui requièrent le consentement de tous les associés.

    Types de sociétés

    Les caractéristiques suivantes permettent de distinguer les deux types de sociétés mentionnés :

    • Société anonyme (SA) : elle doit avoir un capital minimum de 60 101 euros divisé en actions et les associés ne sont pas personnellement responsables des dettes de la société, seul le patrimoine de la société étant responsable du paiement de ces dettes.
    • Société à responsabilité limitée (SL) : elle doit disposer d’un capital minimum de 3 005 euros divisé en parts qui ne peuvent être librement transférées à des personnes autres que les associés ou leurs proches ou à des sociétés du même groupe. Dans ce cas, les associés ne sont pas non plus personnellement responsables des dettes de la société. La société à responsabilité limitée bénéficie d’un régime relativement plus souple que la société anonyme, laissant plus d’autonomie à la volonté des parties.

     

    Différences entre l’UTE et la « joint venture »

    L’alternative consistant à créer une joint-venture pour le développement d’un projet immobilier, malgré ses avantages organisationnels et opérationnels et le régime fiscal spécial qui offre une plus grande flexibilité à la collaboration entre les entreprises qui s’associent, présente l’inconvénient que ses membres sont solidairement responsables envers les tiers des actes et opérations effectués dans l’intérêt commun. Un autre inconvénient réside dans la forme de son organe de gestion, qui est assurée par un gérant unique qui engage l’UTE et, par conséquent, ses associés . Tous les associés doivent s’accorder sur la personne du gérant qui peut engager ses actions au nom de l’UTE.

    Cet inconvénient ne se pose toutefois pas dans le cas de la filiale commune résultant de la joint-venture (société à responsabilité limitée ou société anonyme), puisque les associés ne sont pas personnellement responsables des dettes sociales de la société. En revanche, cette alternative implique la création d’une société avec toutes les procédures et les coûts correspondants et la non-application du régime fiscal spécial de l’UTE.

    D’autre part, le caractère temporaire de l’UTE peut également s’appliquer à la société à responsabilité limitée, en fixant une durée limitée à l’exécution des travaux ou à la prestation du service.

    3.- Direction technique

    Concepteur du projet – (LOE art.10 )

    Le concepteur est défini comme le technicien qualifié et compétent qui, sur ordre du promoteur et sous réserve des réglementations techniques et urbanistiques correspondantes, est chargé de traduire le concept du bâtiment dans une série de plans et de documents conformément à un code graphique de portée générale.

    Le concepteur peut entreprendre le développement du projet lui-même ou convenir avec le promoteur de recourir à la collaboration partielle d’autres techniciens qui peuvent :

    – rédiger des ébauches partielles du projet ; soit

    – rédiger des parties qui complètent le projet.

    La sous-traitance partielle doit être effectuée en coordination avec le concepteur qui est l’auteur du projet principal, en évitant les doublons dans la documentation et dans les honoraires à percevoir par les auteurs des différents travaux indiqués ( LOE art.4.2 ).

    Lorsque le projet est développé ou réalisé à partir de projets partiels ou d’autres documents techniques, chaque concepteur assume la propriété de son projet.

    Exigences

    Le concepteur doit être titulaire du diplôme universitaire et professionnel d’architecte, d’architecte technique, d’ingénieur ou d’ingénieur technique, selon le cas, et remplir les conditions requises pour l’exercice de la profession.

    Pour l’exercice des professions en question, il est nécessaire d’être titulaire du diplôme universitaire correspondant à chacun des techniciens susmentionnés. En ce sens, les commentaires formulés au n° 1695 , concernant le directeur de l’exécution des travaux, en ce qui concerne les qualifications académiques et professionnelles requises, les conditions requises pour l’exercice de la profession et l’intrusion professionnelle.

    Personne morale

    Si la personne désignée comme rédacteur technique du projet est une personne morale, celle-ci doit à son tour désigner la personne technique qui sera le concepteur et qui devra posséder la qualification professionnelle requise. Le concepteur peut dans ce cas être soit un travailleur employé par la personne morale, soit l’un des associés qui la composent.

    Directeur des travaux

    Le directeur des travaux est l’agent de la construction qui, dans le cadre de la gestion du projet, dirige le développement des travaux dans leurs aspects techniques, esthétiques, urbains et environnementaux, conformément au projet qui les définit, au permis de construire et aux autres autorisations et conditions obligatoires du contrat, afin d’assurer leur adéquation à l’usage prévu.

    Il s’agit du technicien qualifié compétent qui, avec le directeur de l’exécution des travaux, forme la direction facultative des travaux.

    Le directeur des travaux peut exercer, en plus des fonctions qui lui sont propres (direction générale des travaux), celles du directeur de l’exécution des travaux. Les fonctions de l’un et de l’autre sont parfaitement différenciées et identifiables.

    Le directeur des travaux peut être la personne qui a élaboré le projet des travaux à réaliser ou une personne différente. Lorsqu’il s’agit d’un professionnel autre que celui qui a élaboré le projet, il a l’obligation de réviser le projet, car il assume les risques et responsabilités découlant des omissions, déficiences et imperfections dudit projet ( LOE art.17.7.2º ). Toutefois, le directeur des travaux dispose d’un droit de répétition à l’encontre du concepteur.

    Plusieurs directeurs sont engagés conjointement pour la direction des travaux, ils sont solidairement responsables sans préjudice de la répartition qui leur revient ( LOE art.17. 7.3º ).

    Les travaux des projets partiels peuvent être dirigés par d’autres techniciens sous la coordination du directeur des travaux.

    Si la personne désignée pour exercer les fonctions de directeur des travaux est une personne morale , celle-ci doit à son tour désigner le technicien qui sera le directeur des travaux et qui doit posséder la qualification professionnelle requise.

    1) Un vice de conception ne dégage pas le technicien qui dirige les travaux de sa responsabilité, car sa qualité de technicien l’oblige à examiner le projet et à déterminer son adéquation aux circonstances spécifiques des travaux, sans préjudice de la responsabilité du concepteur pour les vices constatés. Il faut donc comprendre que le directeur des travaux ratifie et approuve tacitement ce qui a été calculé et conçu par le concepteur technique et que, par conséquent, en cas d’erreurs, la responsabilité découlant de ces actes est solidaire des deux techniciens.

    2) L’architecte directeur d’un ouvrage est tenu à un degré de diligence qui découle de la spécialité de ses connaissances et de la garantie technique et professionnelle que son intervention dans l’ouvrage implique, y compris parmi ses fonctions l’étude des conditions particulières du terrain sur lequel il sera construit. Cette doctrine jurisprudentielle établie est incluse dans la LOE.

    Exigences

    Pour exercer les fonctions de directeur des travaux, il est nécessaire d’être titulaire des qualifications académiques et professionnelles requises et de remplir les conditions nécessaires à l’exercice de la profession.

    Les architectes, les architectes techniques, les ingénieurs et les ingénieurs techniques peuvent exercer les fonctions de directeur des travaux. Ces professionnels doivent, pour exercer leur profession, être titulaires du titre correspondant.

    L’homologation en Espagne des diplômes délivrés par des États non membres de l’Union européenne s’effectue conformément aux conventions et accords bilatéraux que l’Espagne a éventuellement signés en matière de reconnaissance des études et des diplômes. De même, les diplômes susmentionnés peuvent être homologués en Espagne, à condition que les conditions et la procédure d’homologation et de déclaration d’équivalence à un diplôme et à un niveau universitaire officiel et de validation des études supérieures étrangères soient remplies, ainsi que la procédure visant à déterminer la correspondance aux niveaux du cadre espagnol des certifications de l’enseignement supérieur des titres officiels d’architecte, d’ingénieur, de diplômé, d’architecte technique, d’ingénieur technique et de diplôme ( RD 967/2014 ).

    L’homologation et la reconnaissance en Espagne des diplômes délivrés dans un État membre de l’Union européenne s’effectuent en fonction du type de diplôme.

    En ce qui concerne les conditions d’exercice de la profession , pour exercer les fonctions de directeur de travaux, il est nécessaire d’être inscrit et, par conséquent, de respecter les obligations fixées par les statuts des associations professionnelles.

    Les fonctions du directeur de projet sont les suivantes :

    • Posséder la qualification académique et professionnelle d’architecte, d’architecte technique, d’ingénieur ou d’ingénieur technique, selon le cas, et remplir les conditions requises pour l’exercice de la profession ( n° 1684 ).
      En général, la direction de l’exécution des travaux peut être assurée par des personnes ayant le titre d’architecte, d’architecte technique, d’ingénieur ou d’ingénieur technique.
      Comme dans le cas du concepteur, en ce qui concerne le maître d’œuvre, le LOE n’offre pas de préférence permettant de déterminer quels professionnels sont responsables de la direction de quels travaux, se limitant à énumérer les techniciens qui pourraient être habilités, sauf dans le cas des bâtiments du groupe a) de l’article 2.1 du LOE , dans lesquels la compétence de la direction des travaux est attribuée exclusivement aux architectes.
      • Vérifier l’implantation et l’adéquation des fondations et de la structure projetée aux caractéristiques géotechniques du terrain. Il incombe au maître d’œuvre de vérifier sur le terrain la faisabilité géométrique du projet à réaliser, ainsi que la disponibilité du terrain nécessaire à son exécution.

      L’implantation est définie comme l’action de tracer sur le sol ou sur l’ouvrage, une figure géométrique de composition variable et ayant une signification technique propre, préalablement dessinée sur un plan ou dont la description est consignée dans un autre document contenant des données suffisantes pour permettre son interprétation et son transfert corrects ( RD 314/1979 point 3.1.1 ).

      En ce qui concerne la deuxième partie de l’obligation décrite, il est nécessaire de réaliser une étude géotechnique afin que le maître d’œuvre puisse vérifier l’adéquation des fondations et de la structure projetée. Cependant, le LOE n’indique pas l’étude géotechnique parmi les documents obligatoires qui doivent faire partie du projet.

      Le tracé out consiste à marquer ou à déterminer sur le terrain ce qui est reflété dans le plan par le concepteur, et se limite à la vérification géométrique sur le terrain du bâtiment projeté et à la déclaration du constructeur qu’il est en mesure de commencer les travaux contractés, ce qui permet à la direction du projet, en accord avec le promoteur, d’autoriser le démarrage immédiat des travaux .

      • Résoudre les imprévus qui surviennent sur le chantier et consigner dans le cahier des ordres et d’assistance les instructions précises pour la bonne interprétation du projet. Le directeur des travaux doit s’assurer que les travaux sont exécutés conformément au projet, pour lequel il doit surveiller et garantir le déroulement des travaux et résoudre les imprévus qui pourraient survenir au cours de ce déroulement.
        Il doit effectuer autant de contrôles que nécessaire afin que les travaux soient effectivement conformes au projet, en donnant à l’entrepreneur les instructions nécessaires à cet effet. À cet égard, l’entrepreneur doit disposer des plans et des données nécessaires à la bonne interprétation du projet.
        Le directeur des travaux est chargé d’interpréter le projet, tant du point de vue technique, économique qu’esthétique, ainsi que d’adopter les mesures nécessaires pour mener à bien le développement du projet, en établissant les adaptations, les détails complémentaires et les modifications qui pourraient être nécessaires afin de parvenir à la réalisation totale de l’ouvrage, conformément au projet.

        Le directeur des travaux doit consigner les ordres donnés dans le registre des ordres et des assistance, ainsi que les ordres relatifs au contrôle de la qualité, et le remettre dûment rempli à la fin des travaux.

        • Préparer, à la demande du promoteur ou avec son accord, les éventuelles modifications du projet qui sont rendues nécessaires par l’avancement des travaux, à condition qu’elles soient conformes aux dispositions réglementaires envisagées et respectées lors de l’élaboration du projet. Légalement, le directeur des travaux n’est tenu d’apporter des modifications au projet que lorsque celles-ci sont rendues nécessaires par l’avancement des travaux. Toutefois, contractuellement, il est possible d’étendre le ius variandi du promoteur à autant de modifications qu’il décide d’introduire dans le projet au cours des travaux, voire de limiter ce pouvoir d’introduire des modifications qui entraînent des variations du prix du contrat, à la hausse ou à la baisse, d’un certain pourcentage.

        Ni le LOE ni le Code civil ne reconnaissent au promoteur le droit d’apporter des modifications au projet. Le directeur des travaux n’est tenu d’exécuter que les modifications du projet visant à corriger ce qui est incorrect ou irréalisable. L’irréalisabilité peut être déterminée par des raisons techniques, juridiques, urbanistiques, etc.

        Dans le cas où la possibilité d’introduire des variations au projet est prévue, la manière de réglementer et de calculer les ajustements du prix et du délai dus à ces variations doit être spécifiquement réglementée dans le contrat d’exécution des travaux.

        L’architecte directeur des travaux doit corriger le projet exécuté lorsqu’il comporte des erreurs. Si l’auteur du projet et le directeur des travaux sont le même architecte supérieur, seule l’exécution de ce qui a été projeté est exigée. Mais s’ils sont différents, le second devient le qualificateur et le correcteur du premier, car le critère est que le projet est l’intention et l’exécution est la réalité .

        • Signer le plan ou le procès-verbal de début des travaux et le certificat final des travaux, ainsi que préparer les certifications partielles et la liquidation finale des unités de travail exécutées, avec les visas qui peuvent être obligatoires.

        Le certificat de plan ou de début des travaux ou de démolition doit être signé par le chef de projet, l’entrepreneur et le promoteur.

        La signature par le directeur des travaux du certificat final des travaux est une condition nécessaire pour pouvoir enregistrer la déclaration de nouvelle construction (ou prouver l’achèvement lorsque les nouveaux travaux en cours ont été déclarés) et obtenir le premier permis d’occupation.

        • Préparer et signer la documentation des travaux exécutés afin de la remettre au promoteur, avec les visas obligatoires. Étant donné que la pratique démontre que les travaux comportent toujours des variations (majeures ou mineures) par rapport au projet initial, depuis le début de leur exécution jusqu’à leur achèvement, le directeur des travaux a l’obligation de préparer et de signer la documentation des travaux effectivement réalisés.
          Cette documentation est connue sous le nom de « documentation de l’état réel de l’ouvrage ».
          Le directeur des travaux doit remettre ladite documentation des travaux exécutés au promoteur, qui doit à son tour la remettre aux futurs acquéreurs de l’ouvrage construit.
          • Les obligations du directeur de l’exécution des travaux , dans les cas où le directeur des travaux et le directeur de l’exécution des travaux sont le même professionnel.

          Directeur de l’exécution – Directeur des travaux

          Le directeur de l’exécution des travaux est défini comme l’agent de construction qui, dans le cadre de la gestion du projet, assume la fonction technique de diriger l’exécution matérielle des travaux et de contrôler qualitativement et quantitativement la construction et la qualité du bâtiment. .

          Deux figures sont ainsi différenciées au sein de la direction facultative :

          – le directeur de travaux ; ET

          – le directeur de l’exécution des travaux.

          Ces deux figures sont compatibles et, en même temps, leurs fonctions sont parfaitement différenciables.

          Les fonctions essentielles du directeur de l’exécution des travaux consistent à diriger, ordonner et contrôler l’exécution et le déroulement des travaux. Toutefois, les fonctions du directeur de l’exécution des travaux sont toujours subordonnées à celles du directeur des travaux.

          La figure du directeur de l’exécution des travaux est celle qui s’est traditionnellement développée dans le monde de la construction par le métreur ou architecte technique . Cet agent n’a aucun pouvoir pour préparer ou rédiger le projet ou sa modification.

          Le directeur des travaux assure la direction immédiate de l’exécution des travaux, tandis que le directeur de l’exécution des travaux exerce ce qui serait la direction immédiate . Il intervient directement et immédiatement dans les travaux et dans le processus de construction et vient pallier les lacunes techniques et de préparation de l’entrepreneur sur le chantier.

          Si la personne désignée pour exercer les fonctions de directeur de l’exécution des travaux est une personne morale, celle-ci doit à son tour désigner le technicien qui sera le directeur de l’exécution des travaux, lequel doit posséder la qualification professionnelle requise.

          Le directeur de l’exécution des travaux, en sa qualité de technicien, doit être à jour et connaître les normes technologiques de la construction , et avertir le directeur des travaux de leur non-respect, en vérifiant que la construction est conforme à la lex artis

          Exigences

          Pour exercer les fonctions de directeur de l’exécution des travaux, il est nécessaire d’être titulaire des qualifications académiques et professionnelles requises et de remplir les conditions requises pour l’exercice de la profession. Cette exigence est indépendante du fait que les bâtiments destinés à être conçus et gérés soient soumis ou non à la LOE.

          Ainsi, les architectes, les architectes techniques, les ingénieurs et les ingénieurs techniques peuvent exercer les fonctions de directeur de l’exécution du projet.

          Obligations

          Le directeur de l’exécution des travaux a les obligations suivantes :

          • Vérifier la réception des produits de construction sur le chantier , en commandant la réalisation de tests et d’essais précis . Parmi les obligations qui incombent au directeur de l’exécution des travaux figure celle de procéder aux vérifications des matériaux utilisés dans l’exécution matérielle des travaux (mélanges, essais et vérifications, proportions et dosage des matériaux, analyses, mise en place correcte des matériaux susmentionnés, documentation connexe, etc.).
          • Diriger l’exécution matérielle des travaux, en vérifiant le tracé, les matériaux, la bonne exécution et la disposition des éléments de construction et des installations, conformément au projet et aux instructions du maître d’œuvre.
          • Consigner les instructions appropriées dans le cahier des ordres et de l’assistance et dans le cahier de contrôle de la qualité. Le directeur de l’exécution des travaux doit consigner dans le cahier des ordres et de l’assistance les ordres et instructions précis donnés sur le chantier pour la bonne interprétation et l’exécution du projet.

          En matière de contrôle de la qualité, le LOE ne dit rien sur les obligations de la direction du projet à cet égard. C’est la législation régionale qui établit l’obligation de contrôler et de vérifier le respect du degré de qualité et du programme de contrôle de la qualité correspondant au bâtiment sur la direction du projet (directeur de la construction et directeur de l’exécution des travaux).

          • Signer les procès-verbaux de mise en place ou de début des travaux et le certificat final des travaux, ainsi que préparer et signer les certificats partiels et la liquidation finale des unités de travail exécutées.
          • Collaborer à l’élaboration de la documentation des travaux exécutés . Le directeur de l’exécution facultative doit collaborer avec les autres agents du bâtiment à la préparation de la documentation des travaux exécutés, en fournissant les résultats du contrôle effectué.