1.- Partijen die betrokken zijn bij de promotie

Eigenaar en gebruiker

De eigenaar is de eigenaar van het werk of de opdrachtgever, terwijl de gebruiker degene is die – zonder eigenaar te zijn – een zakelijk recht op het gebouw van een derde heeft (bijvoorbeeld vruchtgebruik, opstalrecht, enz.) of een persoonlijk recht van gebruik (bijvoorbeeld recht van verhuur, overdracht van gebruik, enz.).

Hoewel het logisch is dat deze twee personen worden aangeduid als eindgebruikers van het gebouw, wordt hun opname onder de bouwagenten niet geheel correct geacht, aangezien de aansprakelijkheidsregeling van de LOE niet op hen van toepassing zou moeten zijn, aangezien hun verplichtingen niet verder gaan dan het in goede staat houden en het juiste gebruik van het gebouw. Uiteindelijk zijn zij het die door de schade worden getroffen en dus ook degenen die de passende maatregelen nemen om aansprakelijkheid te eisen wanneer zij hun rechten geschonden zien.

Verplichtingen inzake instandhouding, gebruik en onderhoud

De verplichtingen van de eigenaar en die van de gebruiker worden onderscheiden, ongeacht of de eigenaar al dan niet is.

De verplichtingen van de eigenaren en de gemeenschappen van eigenaren zijn:

– Het gebouw in goede staat houden door correct gebruik en onderhoud;

– De documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden en de verzekeringen en garanties die daarop rusten, in ontvangst nemen, bewaren en doorgeven.

Volgens het Technisch Bouwbesluit geldt dus het volgende:

• Het gebouw en de voorzieningen ervan moeten op de juiste wijze worden gebruikt in overeenstemming met de gebruiksaanwijzing, waarbij gebruik dat onverenigbaar is met het beoogde gebruik moet worden vermeden. Eigenaren en gebruikers moeten degenen die verantwoordelijk zijn voor het onderhoud op de hoogte brengen van elke afwijking die zij bij de normale werking van het gebouw constateren.
• Het gebouw moet in goede staat worden gehouden door middel van goed onderhoud . Dit houdt in dat de volgende maatregelen worden genomen:
• Het onderhoudsplan voor het gebouw uitvoeren en een bekwame technicus belasten met de geplande werkzaamheden voor het onderhoud van het gebouw en de voorzieningen ervan;
• De bij de regelgeving voorgeschreven inspecties uitvoeren en de bijbehorende documentatie bewaren; EN
• Gedurende de hele levensduur van het gebouw alle ingrepen, of het nu gaat om herstellingen, verbouwingen of renovaties, documenteren en opnemen in het bouwboek.

Gebruikers , al dan niet eigenaars, zijn verplicht de gebouwen of delen daarvan op de juiste wijze te gebruiken , overeenkomstig de gebruiks- en onderhoudsinstructies in de documentatie van de uitgevoerde werken. De verplichtingen van de gebruikers strekken zich uit tot het in de overeenkomst overeengekomen aandeel. Bij gebreke daarvan, of wanneer er geen clausule met betrekking tot het bovengenoemde aandeel is opgenomen, komt dit aan op een systeem van gelijke verdeling van lasten en baten, afhankelijk van het al dan niet minder belangrijke karakter van de herstellingen die voortvloeien uit het dagelijks gebruik van de voorzieningen en diensten.

Daarom zijn zowel eigenaren als gebruikers verplicht om het gebouw op adequate en correcte wijze te gebruiken en in goede staat te houden.

De eigenaren zijn ook verplicht om het gebouw te onderhouden.

Een deel van de doctrine is van mening dat de verplichting om het gebouw correct te gebruiken in overeenstemming met de gebruiks- en onderhoudsinstructies ook de verplichting tot instandhouding moet omvatten, aangezien correct gebruik en onderhoud instrumentele verplichtingen zijn voor de instandhouding. De LOE zelf verwijst naar de Technische Bouwcode (CTE) als regelgevend kader waarin de fundamentele kwaliteitseisen van gebouwen en hun voorzieningen zijn vastgelegd, die het mogelijk maken om aan de fundamentele eisen te voldoen, en bijgevolg kan worden aangenomen dat daarin de grenzen van de verplichting tot gebruik, onderhoud en instandhouding van het gebouw zijn vastgelegd.

Onroerend goed en urbanisatiecomplexen

In het geval van onroerendgoedcomplexen heeft deze verplichting tot gebruik en instandhouding betrekking op de exclusieve elementen en ook op de gemeenschappelijke elementen. Bij wijziging van architectonische elementen, voorzieningen of diensten van het privé-element moet dit dus op een passende wijze gebeuren om aantasting of wijziging van de veiligheid van het gebouw, de algemene structuur, de configuratie of de uitwendige staat ervan of de rechten van een andere eigenaar te voorkomen.

De verplichtingen van elke eigenaar zijn onder meer het respecteren van de gemeenschappelijke elementen en algemene voorzieningen van de gemeenschap, ongeacht of deze voor algemeen of privégebruik van een van de eigenaren zijn bestemd, door er op de juiste wijze gebruik van te maken en te allen tijde schade of vernieling te voorkomen.

Wat betreft het in goede staat houden van de flat of het pand en de privévoorzieningen, moet de reikwijdte of omvang van deze verplichting worden begrepen, voor zover deze geen schade toebrengt aan de gemeenschap of aan de andere eigenaren. De wet legt de verplichting op om de schade te vergoeden die aan de gemeenschap of aan de andere eigenaars wordt toegebracht door hun eigen nalatigheid, hetzij in het privé-gedeelte, in de gemeenschappelijke elementen van het onroerend complex of het gebouw dat onder het stelsel van horizontaal eigendom valt, hetzij door nalatigheid van de personen voor wie zij verantwoordelijk zijn.

Naast de bijzondere verplichting van gebruik, onderhoud en instandhouding van elk van de eigenaars, heeft de gemeenschap van eigenaars de plicht om de nodige werken uit te voeren voor het adequate onderhoud en de instandhouding van het onroerend goed en de diensten ervan, zodat het voldoet aan de juiste voorwaarden op het vlak van structuur, waterdichtheid, bewoonbaarheid en veiligheid.

Beperkingen van de instandhoudingsverplichting

De instandhoudingsplicht heeft de volgende beperkingen:

• Wanneer de sloop van het gebouw aangewezen is. Deze beperking van de instandhoudingsplicht staat niet in de weg aan het opleggen van werken of herstellingen die dringend en van tijdelijke en uitzonderlijke aard zijn om de veiligheid en zelfs de gezondheid van het gebouw te waarborgen zolang het bewoond of staande is.
• Afgezien van het vorige geval, strekt de instandhoudingsplicht zich uit tot de helft van de waarde van een nieuwbouw , gelijk aan het origineel wat betreft de bouwkundige kenmerken en de bruikbare oppervlakte. Deze kwantitatieve beperking van de wettelijke instandhoudingsplicht houdt verband met het begrip economische ruïne.

Als de plicht om gebouwen in veilige, gezonde en openbare staat te houden deel uitmaakt van de normale inhoud van het recht op eigendom , heeft deze verplichting haar grens of moment van beëindiging in de situatie van verval, omdat wanneer sloop aangewezen is, de instandhoudingsverplichting, die geen belemmering vormt voor het opleggen van werkzaamheden of herstellingen die dringend noodzakelijk zijn en een voorlopig en uitzonderlijk karakter hebben, ten einde de veiligheid en zelfs de gezondheid van het gebouw te waarborgen zolang het bewoond of staande is, vervalt wegens onverenigbaarheid.

Schending van de instandhoudingsverplichting

In geval van ongerechtvaardigde niet-uitvoering van de binnen de daarvoor gestelde termijn opgelegde werken, worden deze subsidiair uitgevoerd door de bevoegde overheidsinstantie of worden naar keuze andere administratieve maatregelen genomen. In dergelijke gevallen kan de maximale grens van de instandhoudingsplicht worden verhoogd, indien de regionale wetgeving daarin voorziet, tot 75 % van de vervangingswaarde van de overeenkomstige constructie of het overeenkomstige gebouw.

Het is dus de regionale regelgeving die de maatregelen moet vaststellen in geval van niet-naleving van de hierboven bedoelde verplichtingen inzake behoud, gebruik en onderhoud. De typische administratieve reactie bestaat uit de uitvoeringsbesluiten voor de uitvoering van de onderhouds- en instandhoudingswerken die nodig en passend worden geacht om de goede staat van instandhouding en onderhoud van de gebouwen te waarborgen.

Niet-naleving van een door de overheid uitgevaardigd bevel tot uitvoering van werkzaamheden voor het behoud van een gebouw kan leiden tot de uitvoering van de bevelen door de overheid, met gevolgen voor de betaling daarvan aan de eigenaar van het onroerend goed. Evenzo zal de optredende overheid aan het kadaster een verklaring van de desbetreffende handeling of handelingen ter staving daarvan door middel van een margeaantekening bij de laatste registratie van het domein toezenden.

Niet-naleving leidt ook tot de overeenkomstige administratieve sancties.

Documentatie, verzekering en garanties van het gebouw

De eigenaren zijn verplicht om de documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden en de verzekering en garanties die daarop rusten, in ontvangst te nemen, te bewaren en door te geven.

In grote lijnen kan deze documentatie worden onderverdeeld in de volgende blokken :

• Documentatie met betrekking tot het auteurschap van de werken : Er moet een lijst worden overhandigd van alle bedrijven en beroepsbeoefenaars die bij de bouw betrokken zijn geweest, zodat de bouwagenten kunnen worden geïdentificeerd.

• Technische documentatie :

• • Bouwplannen;
  • Gebruiks- en onderhoudsinstructies;
  • Lijst van materialen die bij de werken zijn gebruikt;
  • Belangrijke bestellingen voor het onderhoud en de instandhouding van het gebouw die zijn opgenomen in het orderboek, de bijstand en de incidenten;
  • Documenten die wettelijk verplicht zijn of die door de projectbeheerder zijn gevraagd, waarmee de kwaliteit van de bouwprocessen, materialen, installaties of enig ander element of onderdeel van het werk wordt aangetoond.

• Wettelijke documentatie : De eigenaars moeten een kopie krijgen van de wettelijk vereiste vergunningen voor de bouw van de woning en het stedenbouwkundig attest of het attest dat de stedenbouwkundige omstandigheden van het onroerend goed bevestigt, met vermelding van de naleving van de herverkavelings- of compenserende maatregelen, alsmede van de vergunning of gelijkwaardige akte voor het gebruik of de bewoning van de woning (vergunning of bewoningsattest), de gemeenschappelijke ruimten en de bijkomende diensten .

• Registratiegegevens en andere omstandigheden met betrekking tot de juridische status van het onroerend goed moeten aan de eigenaar worden overhandigd of verstrekt : registratiegegevens, lasten, statuten en eventuele huishoudelijk reglement van de vereniging van eigenaren, informatie over dienstverleningscontracten en gemeenschappelijke voorzieningen en voorzieningen voor de woning.

In geval van subrogatie van de koper van het gebouw in een kredietverrichting met zakelijke zekerheid op het onroerend goed waarvan hij geen partij is, moet de informatie bijzonder gedetailleerd en duidelijk zijn met betrekking tot de notaris die de akte heeft verleden, de datum ervan, de registratiegegevens in het kadaster en de hypothecaire aansprakelijkheid die op de betrokken woning rust, met vermelding van de vervaldata en bedragen.

Met betrekking tot de garanties van het gebouw en de elementen daarvan (verzekering van één jaar en tien jaar) , zoals bepaald in andere toepasselijke regelgeving, moet de eigenaar informatie ontvangen over de identiteit van de garant en de eigenaar van de garantie, de rechten die aan deze eigenaar toekomen en de looptijd.

Onverminderd het voorgaande regelen stedenbouwkundige voorschriften de verplichte inhoud die de akte moet bevatten op grond waarvan de vervreemding van grond en gebouwen wordt geformaliseerd:

• De stadsplanning van de grond, wanneer deze niet geschikt is voor particulier gebruik of bebouwing, bebouwd is buiten de planning of bestemd is voor de bouw van woningen die onderworpen zijn aan een openbaar beschermingsregime dat de beoordeling van de maximale verkoopprijs, huurprijs of andere vormen van toegang tot huisvesting mogelijk maakt.
• De wettelijke verplichtingen en verplichtingen die nog moeten worden nagekomen, wanneer de grond onderworpen is aan een urbanisatie- of schenkingsmaatregel.

Bij niet-nakoming van deze verplichting heeft de koper het recht om de overeenkomst binnen een termijn van vier jaar te ontbinden en een schadevergoeding te eisen overeenkomstig het burgerlijk recht.

De levering van bovengenoemde documentatie geschiedt, zodra de werkzaamheden zijn voltooid, door de bouwmanager aan de projectontwikkelaar, die verantwoordelijk is voor de levering aan de eigenaren en eindgebruikers van het gebouw.

Indien de eigendom van een gebouw of een deel daarvan wordt verworven, moet alle documentatie met betrekking tot het gebouw of het verworven deel worden overhandigd aan de persoon die het onroerend goed verwerft , terwijl in geval van huur de persoon die het gebouw gebruikt, instructies voor het gebruik en het onderhoud moet ontvangen.

Promotor

Een promotor is elke natuurlijke of rechtspersoon, publiek of privaat, die, individueel of collectief, besluit, bevordert, programmeert en financiert , met eigen middelen of met die van anderen, de bouwwerkzaamheden voor zichzelf of voor de latere verkoop, levering of overdracht aan derden onder welke titel dan ook.

Promotiewerkzaamheden omvatten dus een permanente organisatie waarbij een persoon het initiatief neemt voor een bouwwerk en verantwoordelijk is voor de coördinatie van de verschillende fasen ervan.

Zijn activiteit bestaat uit het ontwerpen van de operatie, het organiseren ervan en het coördineren ervan vanuit juridisch, technisch, administratief en financieel oogpunt. Om deze figuur te begrijpen, moet dus rekening worden gehouden met zijn economische functie als tussenpersoon, dat wil zeggen als een agent die de omzetting van kapitaal in bouwwerken beheert.

De promotor is degene die de functies van het beslissen, bevorderen, programmeren en financieren van bouwwerken uitoefent. In principe mag het begrip promotor geen agenten of managers van buitenlandse ondernemingen omvatten die uitsluitend en alleen optreden in het belang van de persoon of personen die hun optreden opdracht geven. De promotor is de opdrachtgever van deze personen. De bovengenoemde agenten vallen echter wel onder het begrip promotor en zijn als zodanig aansprakelijk indien wordt vastgesteld dat zij de figuur van de volmacht gebruiken om de aansprakelijkheid van de promotor te ontlopen.

De Technische Bouwcode (CTE) definieert de figuur van de promotor op een eenvoudigere manier dan de LOE als “de bouwagent die beslist, promoot, programmeert en financiert de bouwwerkzaamheden”.

Een promotor kan zijn:

• Elke natuurlijke of rechtspersoon . In tegenstelling tot de andere bouwagenten is er geen academische of beroepskwalificatie of bekwaamheidscertificaat wettelijk vereist om projectontwikkelaar te zijn. Evenzo moet worden opgemerkt dat, tenzij de projectontwikkelaar en de bouwer dezelfde persoon zijn, de projectontwikkelaar niet tussenbeide komt bij de uitvoering van het bouwwerk.
• Publiek of privaat . Het omvat zowel burgerlijke, commerciële of industriële ondernemingen als vennootschappen, verenigingen of stichtingen. In tegenstelling tot wat het Hooggerechtshof in talrijke arresten vóór de inwerkingtreding van de LOE heeft verklaard, wordt dus bepaald dat het winstoogmerk niet relevant is om al dan niet als promotor te worden beschouwd. In die zin stelt de LOE in haar motivering de figuren van promotor, beheerder van coöperaties of gemeenschappen van eigenaren, of andere soortgelijke figuren die steeds vaker voorkomen in het economisch beheer van gebouwen, gelijk. Evenzo wordt de verantwoordelijkheid van de promotor uitdrukkelijk uitgebreid tot natuurlijke of rechtspersonen die, krachtens de overeenkomst of hun besluitvorming in het kader van de promotie, als zodanig optreden in de vorm van promotor of beheerder van coöperaties of gemeenschappen van eigenaren of andere soortgelijke figuren.
• Individueel of collectief . Zowel de persoon die individueel de functies van promotor uitoefent, als wanneer er meer dan één persoon is die deze functies uitoefent, worden als promotor beschouwd. Dit is het geval wanneer verschillende ondernemingen van dezelfde groep de promotie van een project op zich nemen, waarbij sommige ondernemingen verantwoordelijk zijn voor de financiering van het project en andere voor de organisatie, coördinatie, programmering en uitvoering ervan. De casuïstiek in dit verband is ontelbaar.

Met eigen of vreemde middelen . De promotor kan zijn taken op het gebied van besluitvorming, promotie, programmering en financiering van bouwwerkzaamheden zowel met eigen middelen als met die van anderen uitvoeren. Hij doet een beroep op externe middelen wanneer hij bijvoorbeeld financiële middelen, bankinstellingen of een gemeenschap van eigenaren inschakelt.
In die zin, en met het oog op de aansprakelijkheid van de promotor, moet rekening worden gehouden met de persoon die daadwerkelijk de taken van promotor uitoefent wanneer er natuurlijke of rechtspersonen zijn die zich bezighouden met het beheer, het technisch advies aan eigenaren en het management.
Verplichtingen van de promotor:

De promotor heeft de volgende verplichtingen:

• Hij moet eigenaar zijn van een recht op het perceel dat hem het recht geeft om erop te bouwen. Hij hoeft niet de eigenaar te zijn van het perceel waarop gebouwd zal worden. Het is wel van belang dat de promotor het recht heeft om op het terrein te bouwen, wat voldoende is met een volmacht van de eigenaar van de grond.
• De documentatie en voorafgaande informatie verstrekken die nodig zijn voor het opstellen van het project, en de bouwmanager machtigen om later wijzigingen aan te brengen .
• De vereiste vergunningen en administratieve toestemmingen beheren en verkrijgen, en de opname van de werken ondertekenen. De projectontwikkelaar is verantwoordelijk voor het verkrijgen van alle vergunningen, toestemmingen en machtigingen die nodig zijn voor de uitvoering van het bouwproject. In dit verband moet worden opgemerkt dat de projectontwikkelaar samen met de aannemer aansprakelijk is indien de werkzaamheden worden aangevangen zonder de vereiste vergunningen. In de praktijk betekent dit dat, indien de niet-nakoming van deze verplichting tot vertraging van de werkzaamheden leidt, tenzij tussen de partijen anders is overeengekomen, de in gebreke blijvende partij kan worden verplicht tot schadevergoeding aan de overige bij de werkzaamheden betrokken partijen. Dit alles onverminderd het recht dat deze partijen in voorkomend geval hebben om hun overeenkomst te ontbinden indien hun contractuele belang is weggevallen.
• Ondertekening van de verzekering en garanties van één en tien jaar aansprakelijkheid.
• De projectontwikkelaar van een onroerend goed in aanbouw moet vanaf het moment dat de bouwvergunning is verkregen, de terugbetaling van de betaalde bedragen (inclusief de overeenkomstige belastingen) plus de wettelijke rente garanderen, indien de overeengekomen voorwaarden voor de aanvang van de bouw of de oplevering van de woningen niet worden nagekomen.
• Overhandiging aan de koper, indien van toepassing, van de documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden , of elk ander document dat door de bevoegde administratie wordt vereist. De documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden bestaat uit:
  • Het project, met, indien van toepassing, de naar behoren goedgekeurde wijzigingen;
  • Het ontvangstbewijs;
  • De identificatiegegevens van de tussenpersonen die bij het bouwproces betrokken zijn geweest; Y
  • Gebruiks- en onderhoudsinstructies voor het gebouw en de voorzieningen ervan.

Al deze documentatie vormt het bouwdossier.

Zelfpromotie – Autopromotor

Vanuit juridisch oogpunt is er geen verschil tussen de projectontwikkelaar die zijn taken uitvoert om te beschikken over hetgeen is gebouwd, en degene die, althans in eerste instantie, bouwt voor eigen gebruik en genot.

Een zelfpromotor wordt beschouwd als een persoon die, zonder beroepsbeoefenaar te zijn, de nodige beroepsbeoefenaars plant en inhuurt om een gebouw voor eigen gebruik en genot te bouwen, waarbij hij de risico’s die voortvloeien uit de ontwikkeling van het gebouw op zijn eigen grond op zich neemt.

De juridische behandeling van de projectontwikkelaar en de zelfbouwer is dezelfde. Alle bepalingen met betrekking tot de projectontwikkelaar zijn volledig van toepassing op de zelfbouwer, en in het bijzonder die welke betrekking hebben op de aansprakelijkheids- en garantieregeling.

Bijgevolg is de zelfbouwer verplicht om in elk geval de vereiste garanties aan de projectontwikkelaar te verstrekken, behalve zoals aangegeven in de verplichting tot tienjarige verzekering, en niet alleen in het geval dat hij voornemens is het onroerend goed te vervreemden of wanneer hij daadwerkelijk overgaat tot vervreemding ervan.

De controle op de vestiging van de bovengenoemde garanties vindt niet plaats op het moment van de verkoop, maar op het moment van de akte en de registratie van de verklaring van het nieuwe werk bij het kadaster.

Een van de praktische problemen die zich kunnen voordoen als de bovengenoemde garanties niet worden gesteld op het moment van de verklaring van het nieuwe werk, en deze vaststelling wordt uitgesteld tot het moment van vervreemding van het gebouw, zou zijn dat indien de koper (of de financierende instelling) voor de verwerving van het onroerend goed een hypothecaire lening aanvraagt, de financiële instelling bewijsstukken zal vragen van de voltooiing van de werken waarvoor aangifte moet worden gedaan, alsmede de verklaring dat de overeenkomstige tienjarige verzekering is afgesloten. Aangezien een verzekeringsmaatschappij, om een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering voor een bouwwerk te kunnen afsluiten, vanaf het begin een specifieke kwaliteitscontrole moet hebben uitgevoerd, zal het in de praktijk onmogelijk zijn om de nieuwe werken en de voltooiing ervan aan te geven en zal het bijgevolg onmogelijk zijn om het krediet te verkrijgen.

Niettegenstaande het voorgaande kunnen mogelijke oplossingen voor het praktische probleem dat een verzekeringsmaatschappij een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering afsluit voor een bouwwerk dat niet aan de overeenkomstige kwaliteitscontrole is onderworpen, zijn:

• De verplichting vaststellen om een kwaliteitscontrole van het bouwwerk uit te voeren zonder dat dit onmiddellijk de afsluiting van de overeenkomstige verzekering impliceert (OCT); ofwel
• De verplichting om de overeenkomstige verzekering af te sluiten rust op de bouwer, aangezien dit uitdrukkelijk kan worden overeengekomen met de bouwer, die namens de eerste de verzekeringnemer is.

Eengezinswoning voor eigen gebruik

Deze veronderstelling is uitgesloten van de verplichting om een tienjarige aansprakelijkheidsverzekering voor materiële schade af te sluiten.

Onverminderd het voorgaande is de zelfbouwer in geval van overdracht “inter vivos” binnen een termijn van 10 jaar verplicht de overeenkomstige verzekering af te sluiten voor de resterende termijn tot het verstrijken van de 10 jaar. Met betrekking tot deze verplichting van de zelfbouwer kan anders worden overeengekomen.

Ondanks de mogelijkheid om geen tienjarige aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten wanneer een eengezinswoning voor eigen gebruik wordt zelfgebouwd, mag niet worden vergeten dat als deze wordt vervreemd voordat de termijn van tien jaar vanaf de voltooiing van de werkzaamheden is verstreken, het in de praktijk zeer moeilijk kan zijn om een verzekeringsmaatschappij te vinden die een aansprakelijkheidsverzekering afsluit voor de resterende tijd om de tien jaar te voltooien, voor een bouwwerk dat mogelijk niet vanaf het begin aan kwaliteitscontroles is onderworpen.

Vereniging van eigenaren in aanbouw

In gevallen waarin een vereniging van eigenaren de functie van projectontwikkelaar vervult, is er geen rechtspersoon aan wie de vergoeding van de projectontwikkelaar kan worden toegekend. In theorie hebben verenigingen van eigenaren, in tegenstelling tot woningcorporaties, geen beroepsmatige toewijding binnen de bouwsector.

Gezien de mogelijke twijfels over wie in bepaalde praktijksituaties de status van projectontwikkelaar heeft, moet het volgende worden opgemerkt:

• De projectontwikkelaar is de professionele beheerder die, in opdracht van de leden van de gemeenschap, de relevante en fundamentele beslissingen neemt met betrekking tot de opdracht tot bouw en het bouwproces.

Alle leden van de gemeenschap hebben de status van promotor :

• Wanneer er geen professionele beheerder is; of
• Wanneer een van de leden van de gemeenschap die de besluitvorming in de promotie ontwikkelt, geen professionele toewijding heeft aan vastgoedontwikkeling of zijn gebruikelijke activiteit niet binnen de bouwmarkt uitoefent.

In deze twee gevallen zijn alle leden van de gemeenschap verantwoordelijk voor de verplichtingen die voortvloeien uit de besluitvorming van de gemeenschap in de promotie. De eigenaren van de appartementen zijn verantwoordelijk voor de verplichtingen die de gemeenschap van eigenaren op zich heeft genomen op basis van hun deelnamebijdrage. De aansprakelijkheid jegens de benadeelden is derhalve hoofdelijke en niet hoofdelijke. Onverminderd het voorgaande, indien een van de leden van de gemeenschap het besluit tot ontwikkeling neemt en deze persoon als beroepsactiviteit vastgoedontwikkeling of een andere activiteit die rechtstreeks verband houdt met de vastgoedmarkt uitoefent, is deze persoon de enige die voor de toepassing van de LOE als ontwikkelaar wordt beschouwd.

Coöperaties in de bouw

Woningbouwcoöperaties zijn verenigingen van personen die een gemeenschappelijk sociaal-economisch belang of behoefte nastreven, namelijk het verschaffen van woningen of gebouwen aan hun leden, alsmede het behoud of beheer daarvan, waarbij zij voor dit doel grond kunnen verwerven, verkavelen en ontwikkelen en de nodige werken, werkzaamheden en diensten kunnen verrichten, en zelfs rechtstreeks en persoonlijk de arbeid van hun leden kunnen inbrengen.

De coöperatie is een van de vormen die in principe goedkoper is om een woning te bouwen of te verwerven, aangezien de projectontwikkelaar buiten het bouwproces wordt gehouden en de leden van de coöperatie besparen op de winst van de projectontwikkelaar (ongeveer 25% van de waarde van de woning), waardoor de prijzen kunnen worden aangepast aan de mogelijkheden van de vraag en de betalingsvoorwaarden kunnen worden aangepast aan de mogelijkheden en behoeften van de leden van de coöperatie, voor zover deze aanpassing verenigbaar is met de financiering van de werkzaamheden. Anderzijds is de coöperatieve partner, als lid van de coöperatieve vennootschap, ook financieel verantwoordelijk voor de woningen en lokalen die aan het einde van de promotie niet worden toegewezen.

Wat betreft contractering kunnen woningbouwcoöperaties:

• Alle professionals die bij het bouwproces betrokken zijn, rechtstreeks inhuren, van de technicus die verantwoordelijk is voor het ontwerp van het gebouw tot de aannemers die de werkzaamheden uitvoeren. In dit geval wordt er geen contract gesloten met een projectontwikkelaar, maar nemen de leden de projectontwikkeling op zich en zijn zij dus verantwoordelijk voor het toezicht op de werkzaamheden en voor eventuele extra kosten of vertragingen bij de oplevering.
• Een beheermaatschappij inhuren, dat wil zeggen een entiteit die gespecialiseerd is in het opzetten en beheren van woningbouwcoöperaties en die een vergoeding vraagt op basis van de prijs van de woningen. In dit geval is de beheermaatschappij verantwoordelijk jegens de coöperatie zelf voor haar handelingen met betrekking tot haar belangen en, op individuele basis, jegens de leden en derden.

Juridisch gezien wordt de status van promotor echter niet alleen toegekend aan degenen die gezamenlijk de taken van de promotor vervullen, maar ook aan degenen die, krachtens de overeenkomst of hun besluitvorming in het kader van de promotie, als zodanig optreden in de vorm van promotor of beheerder van coöperaties .

In die zin, en gezien mogelijke twijfels over wie in bepaalde praktijksituaties de status van promotor heeft, moet worden opgemerkt dat de volgende personen de status van promotor hebben:

• De professionele bouwmanager aan wie de raad van bestuur voldoende bevoegdheden verleent om de relevante beslissingen met betrekking tot de planning van de bouw te nemen.
• Indien geen bevoegdheid wordt verleend of indien de verleende bevoegdheid niet de bevoegdheid omvat om te beslissen over fundamentele handelingen in het bouwproces, de coöperatie . De aansprakelijkheid van de raad van bestuur van de coöperatie en haar leden jegens de coöperatie wegens gebreken of tekortkomingen in de woningen, vereist een schuldige handeling van de bestuurders.

Controle op de naleving van de garanties is niet voorzien bij de registratie van de beëindiging van de coöperatie in het register van coöperatieve verenigingen. In dit verband moet er rekening mee worden gehouden dat de statuten van de coöperaties als minimale duur van de vereniging de tijd moeten vaststellen die nodig is om de woningen individueel aan de partners toe te wijzen, en dat deze duur ten minste vijf jaar langer moet zijn dan de duur van de certificaat of bewijs van bewoonbaarheid.

Makelaars en tussenpersonen

Deze figuur is niet opgenomen in de LOE als zodanig. Vanuit economisch oogpunt is het echter een interessante figuur in onroerendgoedkoop- en verkoopcontracten, omdat de concurrentie ervan een directe invloed heeft op de prijsaanpassing.

Het zijn geen projectontwikkelaars. Hun activiteit is niet zozeer gericht op de bouw als wel op de verkoop van gebouwen. Tussenpersonen zijn makelaars of professionals die advies geven over het zoeken en kopen van woningen en andere soorten gebouwen. In de meeste gevallen zorgen zij voor alle nodige formaliteiten tot de daadwerkelijke verwerving van een specifiek gebouw.

Het fundamentele voordeel van tussenpersonen is niets anders dan tijdwinst voor mensen die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een woning of een ander type gebouw. Zij verstrekken informatie over de prijs van onroerend goed, faciliteren aanbiedingen die zijn afgestemd op de behoeften en mogelijkheden van de toekomstige koper, bemiddelen tussen de verkoper en de koper en geven advies over het zoeken naar financiering.

De diensten van dit type makelaars brengen een commissie met zich mee die meestal wordt betaald door de verkoper van het onroerend goed, maar soms ook door de koper (dubbele commissie).

Er zijn de volgende soorten tussenpersonen:

• • Makelaars in onroerend goed.
  • Vastgoedbeheerders

.

• Vastgoedbedrijven.

De bemiddelingsdiensten (advies, informatie, beheer, enz.) die door de drie soorten tussenpersonen worden verleend, zijn zeer vergelijkbaar. Het fundamentele verschil tussen makelaars en andere vastgoedmakelaars is dat zij een burgerlijke aansprakelijkheidsverzekering hebben, terwijl de anderen dat niet altijd hebben.

2.- Tussenpersonen die betrokken zijn bij het bouwproces

De bouwer

De bouwer of aannemer is de vertegenwoordiger van het gebouw die contractueel tegenover de projectontwikkelaar de verplichting op zich neemt om met eigen of externe personele en materiële middelen de werken of een deel daarvan uit te voeren overeenkomstig het project en het contract.

De belangrijkste verplichting van de bouwer is om de projectontwikkelaar een bruikbaar resultaat te leveren, namelijk de uitgevoerde werken; de aannemer neemt echter verschillende verplichtingen en verantwoordelijkheden op zich:

– Op contractueel vlak draagt hij het risico en de kosten van verlies of vernieling van het werk tot aan de oplevering, behalve in geval van vertraging bij de oplevering (CC art. 1544, 1588 e.v. en 1596; LOE art. 17);

– op de werkplek (kan aansprakelijk worden gesteld bij de keuze en bij het toezicht );

– met betrekking tot de materialen (ongeacht of deze door de aannemer zelf zijn geleverd of geplaatst);

– met betrekking tot het kapitaal, de financiering ervan, enz.

Geïnspireerd door het beginsel van risico en kans van de aannemer, wordt de aannemingsovereenkomst ook wel een bedrijfsovereenkomst genoemd, verwijzend naar de verschillende verplichtingen en verantwoordelijkheden die de aannemer op grond van de overeenkomst op zich neemt en het feit dat de aannemer de menselijke en materiële middelen moet verstrekken die nodig zijn om het beloofde resultaat te bereiken.

Vereisten

De aannemer moet beschikken over de kwalificaties of beroepsopleiding die hem in staat stellen te voldoen aan de voorwaarden om als aannemer op te treden.

Aangezien de bedoelde kwalificatie of beroepsopleiding niet is gespecificeerd en er geen specifieke kwalificatie bestaat die tot doel heeft aannemers op te leiden, is de wettelijke bepaling betreffende de kwalificatie van de aannemer inhoudsloos en blijft zij een loutere intentieverklaring .

Aangezien er geen officiële titel bestaat om aannemer te zijn, kan momenteel elke natuurlijke of rechtspersoon met de wettelijke bevoegdheid om verbintenissen aan te gaan en met voldoende beroepsbekwaamheid (en economische draagkracht) om de overeenkomst van aanneming van werk uit te voeren, aannemer zijn.

In voorkomend geval moet de aannemer echter de verplichtingen naleven die door de autonome gemeenschappen zijn vastgesteld voor de uitoefening van het bouwberoep, aangezien zij als enige bevoegd zijn om voorschriften vast te stellen met betrekking tot de uitoefening van niet-gecertificeerde beroepen op het gebied van de bouw.

Ja, er zijn enkele officiële kwalificaties, beroepsopleidingen, die betrekking hebben op verschillende materiële activiteiten in de bouw (bijvoorbeeld uitvoering en werkplannen, metselwerk, enz.). In die zin bestaan er certificaten van vakbekwaamheid die de bekwaamheid en ervaring van sommige bouwtechnici bevestigen.

Verplichtingen

Naast de vereiste kwalificatie of beroepsopleiding om bouwvakker te kunnen zijn, gelden de volgende verplichtingen:

• De uitvoering van de werkzaamheden overeenkomstig het project, de toepasselijke wetgeving en de instructies van de bouwmanager en de directeur van de uitvoering van de werkzaamheden, teneinde de in het project vereiste kwaliteit te bereiken.

De uitvoering van de werken door de aannemer moet voldoen aan de volgende parameters :

– aan de opdracht van de opdrachtgever of de promotor;

– aan het project van de ontwerper;

– de lex artis van de bouwer, die deel uitmaakt van het contract ( CC art.1258 ), dat wil zeggen dat hij de gebruikelijke regels en goede praktijken die eigen zijn aan zijn beroep moet naleven;

– de toepasselijke wetgeving, met name die betreffende bouwproducten, kwaliteitscontrole, gezondheid en veiligheid, preventie van beroepsrisico’s, enz., en moet over de vereiste vergunningen, toestemmingen en licenties, enz. beschikken;

– aan de instructies van de opdrachtgever, die doorgaans via het projectmanagement worden doorgegeven, dat wil zeggen de projectmanager en de projectuitvoerder.

Zoals eerder is geanalyseerd, voldoet de aannemer niet aan de verplichting om een activiteit met de nodige zorgvuldigheid uit te voeren, is het noodzakelijk om het in het contract vastgelegde resultaat te bereiken. Om deze reden is het risico van het verlies van de zaak voor uw rekening tot de oplevering van het werk.

De aannemer kan zich niet beperken tot het uitvoeren van de technische instructies, aangezien hij als deskundige in staat is om de haalbaarheid van de instructies en opdrachten te beoordelen, evenals de geschiktheid van de bouwmaterialen indien deze door de opdrachtgever worden geleverd. Hij is verplicht de opdrachtgever te waarschuwen wanneer de instructies of opdrachten onjuist of onuitvoerbaar zijn en heeft derhalve het recht om de opdrachten niet uit te voeren of te volbrengen wanneer deze naar zijn mening onjuist of onuitvoerbaar zijn.

De aannemer moet de instructies van de projectontwikkelaar opvolgen, maar hij kan zich niet beroepen op het feit dat hij doet wat de technici hem opdragen om zich te onttrekken aan zijn eventuele aansprakelijkheid met betrekking tot de werken .

• De aanwijzing van de bouwmanager die de technische vertegenwoordiging van de bouwer in het werk op zich neemt en die, vanwege zijn kwalificaties of ervaring, over een adequate opleiding moet beschikken in overeenstemming met de kenmerken en de complexiteit van het werk.

De bouwmanager hoeft geen academische graad te hebben. Het is meestal een technisch architect of iemand met veel ervaring in de bouwsector.

Om orders te kunnen geven aan zijn ondergeschikten, moet de bouwmanager op de hoogte zijn van de uit te voeren bouwwerkzaamheden en in staat zijn om de personele en materiële middelen te bestellen die nodig zijn om de werkzaamheden uit te voeren en te voltooien in overeenstemming met wat door de aannemer en de opdrachtgever in het contract is overeengekomen.

• De toewijzing van menselijke en materiële middelen die het belang van het werk vereist. De bouwer moet aan het werk de menselijke en materiële middelen toewijzen die nodig zijn om het contractueel overeengekomen resultaat te bereiken.

De bouwer voert zijn activiteiten doorgaans niet rechtstreeks uit, maar handelt via zijn bedrijfsstructuur. Daarom is het geheel of gedeeltelijk uitbesteden van de werken mogelijk, mits wordt voldaan aan de vereisten van L 32/2006 , die de figuur van de onderaannemer in de bouwsector regelt, tenzij deze bevoegdheid uitdrukkelijk in het contract is uitgesloten, of tenzij de opdrachtgever alle werken aan de aannemer toekent of opdraagt op basis van zijn persoonlijke voorwaarden.

• De formalisering van de onderaanneming van bepaalde delen of faciliteiten van het werk binnen de grenzen die zijn vastgesteld in het contract en in wet 32/2006 .

Onderaanneming behoort tot de verplichtingen van de aannemer, maar het is niet zozeer een verplichting als wel een bevoegdheid van de aannemer.

De aannemer is rechtstreeks verantwoordelijk ten opzichte van de eigenaar van het werk voor de werkzaamheden die de onderaannemers uitvoeren. Als het werk op een hoger niveau is aangepast, kan de onderaannemer op zijn beurt een subrogatie- en subsidiaire vordering instellen tegen dezelfde eigenaar van het werk om te vorderen wat de aannemer verschuldigd is.

• De ondertekening van de opstellingsakte of akte van aanvang en de opstellingsakte van de oplevering van het werk. De opstellingsakte moet worden ondertekend door de aannemer en door de projectleiding, dat wil zeggen de bouwmanager en de directeur van de uitvoering van het werk.

De opstelling moet door de bouwer worden uitgevoerd als onderdeel van de uitvoering van het werk. In de akte van opmaak moet worden vermeld of de werkzaamheden worden voortgezet en, indien van toepassing, geldt de akte van opmaak als formele start van de werkzaamheden.

Evenzo is de aannemer verplicht de akte van opname van de werkzaamheden te ondertekenen, die ten minste door de aannemer en de opdrachtgever moet worden ondertekend ( LOE art.6 ). Indien er voorbehouden worden opgenomen in het certificaat van aanvaarding , moet de aannemer, zodra deze voorbehouden zijn gecorrigeerd, het certificaat van rectificatie ondertekenen.

• De bouwmanager de nodige gegevens verstrekken voor het opstellen van de documentatie van de uitgevoerde werken . De aannemer moet de bouwmanager de informatie en documentatie verstrekken die hij nodig heeft voor het opstellen van de documentatie met betrekking tot de uitgevoerde werken.

Het onderschrijven van de garanties voorzien in de wet, in het bijzonder de tienjarige verzekering en de verzekering van materiële schade ,
zekerheidstelling of financiële garantie die de bouwer moet afsluiten ter dekking van materiële schade als gevolg van gebreken of tekortkomingen in de uitvoering die van invloed zijn op elementen van de oplevering of voltooiing van de werken en die moeten worden vergoed gedurende een periode van één jaar vanaf de voltooiing van de werken en de oplevering ervan aan de projectontwikkelaar.
Het afsluiten van deze verzekering kan worden vervangen door een inhouding door de projectontwikkelaar van 5% van het bedrag van de materiële uitvoering van de werken gedurende de garantieperiode. Hoewel hierover niets wordt vermeld in de LOE, moet worden begrepen dat de aannemer de afsluiting van bovengenoemde verzekering ook kan vervangen door de levering aan de projectontwikkelaar van een bankgarantie die ten minste 5% van het bedrag van de materiële uitvoering van de werken dekt gedurende een periode van één jaar, waarmee materiële schade aan het gebouw als gevolg van gebreken of tekortkomingen in de uitvoering die van invloed zijn op de afwerking of afwerkingselementen gedurende het bovengenoemde jaar, wordt vergoed.

De projectontwikkelaar kan uitdrukkelijk met de aannemer overeenkomen dat deze laatste de verzekeringnemer is namens de projectontwikkelaar met betrekking tot de materiële schadeverzekering of de borgstellingsverzekering ter dekking van schade veroorzaakt door gebreken of defecten in bouwelementen of voorzieningen gedurende 3 jaar . die leiden tot niet-naleving van de bewoonbaarheidsvoorschriften; Y

– een schadeverzekering of borgstelling ter garantie van 10 jaar vergoeding van materiële schade aan het gebouw veroorzaakt door gebreken of defecten die hun oorsprong vinden in of van invloed zijn op de fundering, dragers, balken, vloeren, dragende muren of andere structurele elementen, en die de mechanische sterkte en stabiliteit van het gebouw rechtstreeks in gevaar brengen.

Onderaannemer

De onderaannemer is de natuurlijke of rechtspersoon die contractueel tegenover de aannemer of een andere opdrachtgevende onderaannemer de verbintenis aangaat om bepaalde delen of eenheden van het werk uit te voeren, met inachtneming van het project dat de uitvoering ervan regelt. De varianten van dit figuur kunnen die van de eerste onderaannemer (onderaannemer wiens opdrachtgever de aannemer is), de tweede onderaannemer (onderaannemer wiens opdrachtgever de eerste onderaannemer is), enzovoort zijn.

Wet 32/2006 regelt onderaanneming in de bouwsector en heeft tot doel de arbeidsomstandigheden in de sector in het algemeen en de gezondheids- en veiligheidsomstandigheden van de werknemers in het bijzonder te verbeteren. Deze wet betekent een radicale verandering ten opzichte van het bestaande model, aangezien zij voor het eerst en op strikt sectorale wijze een regeling van het wettelijk stelsel van onderaanneming vaststelt die, gezien het belang ervan voor de bouwsector en de specialisatie voor de verhoging van de productiviteit, een reeks waarborgen instelt om te voorkomen dat het gebrek aan controle op deze vorm van productieorganisatie objectieve risico’s voor de veiligheid en gezondheid van de werknemers veroorzaakt in een land als Spanje, waar het aantal arbeidsongevallen en de ernst ervan nog steeds zeer hoog zijn.

Deze strikt sectorale regel is van toepassing op contracten die in het kader van onderaanneming worden gesloten voor de uitvoering van de volgende werkzaamheden in de bouwnijverheid :

• graafwerkzaamheden;
• grondverzet;
• bouw;
• montage en demontage van geprefabriceerde elementen;
• inrichting of installaties;
• transformatie;
• renovatie;
• reparatie;
• ontmanteling;
• sloop;
• onderhoud;
• conservering en schilder- en schoonmaakwerkzaamheden;
• sanering

Eisen voor aannemers en onderaannemers

Er is een reeks eisen vastgesteld voor aannemers en onderaannemers, om te voorkomen dat bedrijven deelnemen die niet beschikken over een minimale organisatiestructuur die garandeert dat zij in staat zijn om hun verplichtingen inzake de bescherming van de gezondheid en veiligheid van werknemers na te komen. .

Om als aannemer of onderaannemer te kunnen deelnemen aan het onderaannemingsproces in de bouwsector, moet een bedrijf aan de volgende eisen voldoen:

• Beschikken over een eigen productieorganisatie , over de nodige materiële en personele middelen en deze gebruiken om de gecontracteerde activiteit uit te voeren.
• De risico’s, verplichtingen en verantwoordelijkheden die inherent zijn aan de uitoefening van de bedrijfsactiviteit op zich nemen.
• Rechtstreeks de bevoegdheden van organisatie en beheer uitoefenen over de werkzaamheden die door hun werknemers op de bouwplaats worden uitgevoerd en, in het geval van zelfstandigen, de werkzaamheden in autonomie en onder eigen verantwoordelijkheid uitvoeren, buiten het kader van de organisatie en het beheer van de onderneming die hen in dienst heeft genomen.

Naast de bovenstaande vereisten moeten bedrijven die voornemens zijn om te worden gecontracteerd of onderaanneming te verlenen voor werkzaamheden op een bouwplaats:

• Aantonen dat zij op management- en productieniveau beschikken over personeel dat de nodige opleiding heeft genoten op het gebied van preventie van beroepsrisico’s, alsmede over een preventieve organisatie die voldoet aan L 31/1995 , betreffende de preventie van beroepsrisico’s.
• Ingeschreven zijn in het register van erkende bedrijven . Deze inschrijving gebeurt ambtshalve door de bevoegde arbeidsautoriteit op basis van de in de volgende alinea bedoelde verklaring van de werkgever.

Aannemers of onderaannemers moeten de naleving van bovenstaande vereisten aantonen door middel van een verklaring die door hun wettelijke vertegenwoordiger is ondertekend en is opgesteld ten overstaan van het register van erkende bedrijven. De registratie wordt ambtshalve uitgevoerd door de bevoegde arbeidsautoriteit op basis van genoemde verklaring.

Bovendien moeten bedrijven waarvan de activiteit bestaat uit het gewoonlijk uitvoeren van werkzaamheden op bouwplaatsen op basis van een contract of onderaanneming, volgens de voorwaarden die bij verordening zijn vastgesteld, beschikken over een aantal werknemers met een contract voor onbepaalde tijd dat niet minder bedraagt dan 10% tijdens de eerste 18 maanden van de geldigheid van deze regel, noch 20% gedurende de maanden van de 19e tot en met de 36e, noch 30% vanaf de 37e maand. Voor deze doeleinden worden in de geassocieerde werkcoöperaties de werknemers-vennoten op dezelfde wijze meegerekend als de werknemers in loondienst, onder de voorwaarden bepaald door de regelgeving.

Regeling voor onderaanneming

De excessieve onderaanneming, met name in de bouwsector, ondermijnt geleidelijk de marges van de bedrijven en de kwaliteit van de geleverde diensten, zodat deze marges in de laatste schakels van de keten vrijwel onbestaande zijn, wat zwartwerk in de hand werkt, juist in het laatste schakeltje dat verantwoordelijk is voor de veiligheid en gezondheid van de werknemers die de werkzaamheden uitvoeren. Om deze reden kunnen de aangegeven overmatige onderaanneming praktijken in de hand werken die onverenigbaar zijn met de gezondheid en veiligheid op het werk.

Onderaanneming , als vorm van productieorganisatie, kan niet worden beperkt , behalve onder de voorwaarden en in de gevallen waarin L 32/2006 voorziet. De regeling voor onderaanneming in de bouwsector is dus in het algemeen als volgt:

• De projectontwikkelaar kan rechtstreeks contracten sluiten met zoveel aannemers als hij nodig acht, ongeacht of het natuurlijke personen of rechtspersonen betreft.
• De aannemer kan contracten sluiten met onderaannemers of zelfstandigen voor de uitvoering van de werkzaamheden die met de projectontwikkelaar zijn overeengekomen.
• De eerste en tweede onderaannemers kunnen de uitvoering van de werken die zij respectievelijk hebben gecontracteerd, uitbesteden.
• De derde onderaannemer mag de door hem gecontracteerde werken niet uitbesteden aan een andere onderaannemer of zelfstandige.
• De zelfstandige mag de hem toevertrouwde werkzaamheden niet uitbesteden aan andere onderaannemers of andere zelfstandigen.
• Evenmin mogen onderaannemers uitbesteden , waarvan de productieve organisatie die bij de werkzaamheden wordt ingezet, hoofdzakelijk bestaat uit de terbeschikkingstelling van arbeidskrachten, zijnde degenen die voor de uitvoering van de gecontracteerde activiteit niet meer eigen arbeidsmiddelen gebruiken dan handgereedschap, met inbegrip van draagbare elektrische gereedschappen, zelfs indien zij worden bijgestaan door andere dan de aangegeven arbeidsteams, mits deze tot andere ondernemingen, opdrachtnemers of onderaannemers van de werkzaamheden behoren.

Niettegenseige van het voorgaande is het, wanneer zich in naar behoren gemotiveerde onvoorziene gevallen voordoen, als gevolg van de vereiste specialisatie van het werk, technische complicaties bij de productie of overmachtssituaties waarmee de bij het werk betrokken actoren te maken kunnen krijgen, naar het oordeel van de projectleiding noodzakelijk een deel van de werkzaamheden aan derden wordt uitbesteed, kan de in een aanvullend niveau vastgestelde onderaanneming bij wijze van uitzondering worden uitgebreid, mits de projectleiding vooraf haar goedkeuring geeft en de reden(en) daarvoor vermeldt in het onderaannemingsregister ( L 32/2006 art.7 ).

Uitzonderlijke uitbreiding van onderaanneming is niet van toepassing in de gevallen bedoeld in de punten e) en f) hierboven, tenzij de motiverende omstandigheid overmacht is.

De aannemer moet de gezondheids- en veiligheidscoördinator en de vertegenwoordigers van de werknemers van de verschillende bedrijven die onder de uitvoering van zijn contract vallen en die in het onderaannemingsregister zijn vermeld, in kennis stellen van de uitzonderlijke onderaanneming.

Evenzo moet de contractant de bevoegde arbeidsautoriteit in kennis stellen van de aangegeven uitzonderlijke onderaanneming door binnen vijf werkdagen na de goedkeuring ervan een verslag in te dienen waarin de omstandigheden waarin deze noodzakelijk is, worden vermeld, alsmede een kopie van de vermelding in het onderaannemingsregister.

Register van erkende bedrijven – (L 32/2006 art. 5 en 6 )

Voor de toepassing van de bepalingen met betrekking tot de onderaannemingsregeling wordt voorzien in de oprichting van een register van erkende ondernemingen, afhankelijk van de bevoegde arbeidsinstantie die wordt beschouwd als de instantie die bevoegd is voor het grondgebied van de autonome gemeenschap waar de onderneming haar statutaire zetel heeft. aannemer of onderaannemer.

De inschrijving in het register van erkende bedrijven is geldig voor het gehele nationale grondgebied en de gegevens ervan zijn openbaar toegankelijk, met uitzondering van die welke betrekking hebben op de persoonlijke levenssfeer.

Bij verordening worden de inhoud, vorm en gevolgen van de inschrijving in dat register vastgesteld, alsmede de coördinatiesystemen van de verschillende registers die onder de regionale arbeidsautoriteiten vallen.

Verplichtingen van aannemers en onderaannemers

De volgende verplichtingen worden vastgesteld:

• Plicht tot waakzaamheid en verantwoordelijkheden die voortvloeien uit niet-naleving. Aannemers en onderaannemers die betrokken zijn bij bouwwerkzaamheden die onder het toepassingsgebied van L 32/2006 vallen, moeten toezien op de naleving van de bepalingen daarvan door de onderaannemers en zelfstandige werknemers met wie zij een overeenkomst hebben gesloten, met name wat betreft:
• De verplichtingen inzake accreditatie en registratie ( L 32/2006 art.4.2 ); Y
• Het onderaannemingssysteem ( L 32/2006 art.5 ).

De onderaannemers moeten alle informatie of documentatie die van invloed is op het bovenstaande, via hun respectieve opdrachtgevers, indien deze niet dezelfde zijn als de aannemers, aan de aannemers meedelen of doorgeven.

Onverminderd andere verantwoordelijkheden die zijn vastgelegd in de sociale wetgeving, leidt de niet-nakoming van de vereiste accreditatie- en registratieverplichtingen of van de onderaannemingsregeling tot de hoofdelijke aansprakelijkheid van de onderaannemer die de overeenkomst heeft gesloten en die deze niet-nakomingen heeft begaan, en van de overeenkomstige aannemer met betrekking tot de arbeidsverplichtingen en de sociale zekerheid die voortvloeien uit de uitvoering van de overeengekomen overeenkomst en die overeenkomen met de onderaannemer die verantwoordelijk is voor de niet-nakoming in het kader van de uitvoering van zijn overeenkomst, ongeacht de activiteit van deze ondernemingen.

In elk geval is de aansprakelijkheid zoals vastgelegd in artikel 43 van het Arbeidsstatuut (ET) vereist wanneer de daarin genoemde voorwaarden zich voordoen.

• Beschikken over de documentatie van de onderaanneming . Elke aannemer moet een onderaannemingsboek hebben voor alle bouwwerkzaamheden die onder het toepassingsgebied van L 32/2006 vallen.
• Informatieplicht aan de werknemersvertegenwoordigers . De vertegenwoordigers van de werknemers van de verschillende bedrijven die bij de uitvoering van de werkzaamheden betrokken zijn, moeten op de hoogte worden gebracht van de aanwerving en onderaanneming die in het kader daarvan plaatsvinden.
• Erkenning van preventieve opleiding van werknemers . Bedrijven moeten ervoor zorgen dat alle werknemers die diensten verlenen op bouwplaatsen de nodige en passende opleiding hebben genoten voor hun werk of functie op het gebied van preventie van beroepsrisico’s, zodat zij zich bewust zijn van de risico’s en de maatregelen om deze te voorkomen.

1) Door middel van een sectorale collectieve overeenkomst op nationaal niveau kunnen systemen of procedures voor de vertegenwoordiging van werknemers worden ingesteld via vakbondsvertegenwoordigers of op bipartiete basis tussen bedrijfsorganisaties en vakbonden, teneinde de naleving van de voorschriften inzake preventie van beroepsrisico’s in de bouwwerkzaamheden op het betreffende grondgebied te bevorderen. Er kunnen ook opleidingsprogramma’s en specifieke inhoud van sectorale aard en voor het werk van elk specialisme worden vastgesteld.

2) Het specifieke opleidingsaccreditatiesysteem kan bestaan uit de afgifte van een beroepskaart voor elke werknemer, die uniek en geldig is voor de hele sector.

3) De onderaannemer heeft niet de status van bouwagent in de zin van de LOE-regeling, die de aansprakelijkheid van bouwagenten voor bouwgebreken definieert, waarbij de bouwer verantwoordelijk is voor de activiteiten van de onderaannemers, aangezien zij contractueel verbonden zijn, waardoor de onderaannemer zich moet beperken tot het opvolgen van de instructies van zijn opdrachtgever .

4) Overtredingen van de bepalingen van L 32/2006 worden bestraft overeenkomstig RDLeg 5/2000 van de geconsolideerde tekst van de wet op overtredingen en sancties in de sociale orde

Tijdelijke samenwerkingsverbanden tussen ondernemingen – (L 18/1982)

Gezien de technische en commerciële complexiteit, alsook de wetgevende complexiteit die de vastgoedmarkt en het bouwproces hebben gekregen, zijn er nieuwe deelnemers of subjecten verschenen die een dienstverlening ontwikkelen die op de een of andere manier bijdraagt tot een efficiëntere en kwalitatief betere bouw.

Binnen deze grote groep vallen de volgende op:

– geïntegreerd projectbeheer of projectmanager ; EN

– de samenwerking van bedrijven en/of ondernemers in de bouwsector met joint ventures en joint ventures .

De tijdelijke samenwerkingsverbanden van bedrijven (hierna UTE genoemd) vormen een systeem van samenwerking tussen bedrijven en/of ondernemers voor een bepaalde, bepaalde of onbepaalde tijd, voor de ontwikkeling of uitvoering van een werk, dienst of levering en met een bepaald fiscaal regime.

De UTE’s komen voort uit een samenwerkingsovereenkomst tussen bedrijven en/of ondernemers, die wordt vastgelegd in een openbare akte en die aanleiding geeft tot een organisatie zonder rechtspersoonlijkheid . Om deze reden zijn de leden van de UTE hoofdelijk aansprakelijk jegens derden voor handelingen en verrichtingen die ten behoeve van het gemeenschappelijk belang worden verricht.

Kenmerken

Om onder het belastingstelsel van L 18/1982 te vallen, moet de UTE de volgende kenmerken hebben:

• De leden moeten natuurlijke personen of rechtspersonen zijn die in Spanje of in het buitenland woonachtig zijn. De inkomsten van natuurlijke personen die deel uitmaken van een joint venture worden voor de personenbelasting vastgesteld door middel van een directe schatting.
• Het doel moet uitsluitend bestaan in het ontwikkelen of uitvoeren van een specifieke activiteit, dienst of levering binnen of buiten Spanje, waarbij aanvullende en bijkomende activiteiten en diensten van het oorspronkelijke doel kunnen worden ontwikkeld of uitgevoerd.
• De duur moet gelijk zijn aan die van de werkzaamheden, diensten of leveringen die het doel vormen, met een maximum van 25 jaar, tenzij de uitvoering of exploitatie betrekking heeft op openbare werken of diensten, in welk geval de maximale duur 50 jaar bedraagt.
• Ze moeten worden beheerd door een enkele beheerder die door alle leden van de UTE voldoende bevoegdheden heeft gekregen om namens de UTE de rechten uit te oefenen en de overeenkomstige verplichtingen aan te gaan.
• Ze moeten worden opgericht door middel van een openbare akte die de statuten of overeenkomsten bevat die hun werking regelen, met onder meer de verhouding of de wijze waarop de deelname van de verschillende leden aan de verdeling van de resultaten van de UTE wordt bepaald, en het criterium voor de verdeling van de resultaten of inkomsten en uitgaven. De openbare akte moet worden ingeschreven in een speciaal register van administratieve aard bij het Ministerie van Financiën. Voorafgaand aan de registratie moet een document worden gericht aan de Algemene Directie Belastingen waarin de leden van de UTE om aanvaarding van de bijzondere belastingregeling en de registratie van de akte verzoeken. Dit document moet worden ingediend samen met een kopie van de oprichtingsakte van de UTE, een fotokopie van model 036 of 037 waarin het CIF van de UTE wordt aangevraagd en een fotokopie van model 845 (voor gemeentelijke belasting) of 846 (voor provinciale belasting).

L 18/1982 gebruikt de term “ ondernemers ” , maar hieronder moeten ook natuurlijke personen worden verstaan die deel uitmaken van een UTE, op voorwaarde dat zij onder een rechtstreeks schattingsregime vallen.

Belastingregeling

De belastingregeling die op deze entiteiten van toepassing is, varieert naargelang al dan niet aan de in L 18/1982 vermelde voorwaarden is voldaan:

• Indien niet aan de voorwaarden is voldaan: deze entiteiten zijn geen IS-belastingplichtigen en betalen belasting volgens het inkomstenverdelingssysteem ( LIS art.6 ).
• Als aan de vereisten is voldaan, hangt het belastingstelsel af van het feit of de UTE al dan niet is ingeschreven in het speciale register : de UTE die niet in het speciale register is ingeschreven, wordt belast volgens het algemene IS-stelsel, terwijl de ingeschreven UTE onderworpen is aan het speciale belastingstelsel dat voor deze entiteiten is vastgesteld.

Bijzondere belastingregeling

De volgende belastingregeling is van toepassing op de UTE’s die in het speciale register zijn ingeschreven:

1) Zij betalen geen IS voor het deel van de belastinggrondslag dat toerekenbaar is aan leden die woonachtig zijn op Spaans grondgebied. Indien de UTE kiest voor de betalingsregeling in termijnen , wordt het deel van de belastinggrondslag dat toerekenbaar is aan de leden die de belastinggrondslag moeten dragen, niet in de berekeningsgrondslag opgenomen. In geen geval wordt het teveel aan termijnbetalingen met betrekking tot datzelfde deel terugbetaald.

2) Haar leden die woonachtig zijn op Spaans grondgebied of niet-ingezetenen met een vaste inrichting aldaar worden toegerekend:

• De netto financiële lasten die, in toepassing van de beperking van de aftrekbaarheid van financiële lasten, niet door de UTE in het belastingtijdvak zijn afgetrokken. De netto financiële lasten die ten laste van de partners zijn gebracht, zijn niet aftrekbaar door de entiteit.
• Voor belastingperioden die beginnen op of na 1-1-2015 , de kapitalisatiereserve die niet door de UTE zelf in de belastingperiode is toegepast. De reserve die aan de partners van de UTE wordt toegerekend, kan niet door deze laatsten worden toegepast, tenzij de partner een IRPF-belastingplichtige is.
• De positieve of negatieve belastinggrondslagen die door de UTE zijn verkregen. De negatieve belastinggrondslagen die aan de vennoten zijn toegerekend, kunnen niet door de UTE worden verrekend. Voor belastingperioden die beginnen op of na 1-1-2015 worden de positieve belastinggrondslagen, al naar gelang het geval, verminderd of verhoogd in de egalisatiereserve.
• De grondslagen van de aftrekposten en bonussen in het aandeel waarop de entiteit recht heeft. Deze aftrekposten of bonussen worden opgenomen in de vereffening van de partners, waarbij het aandeel wordt verminderd overeenkomstig de IS- of IRPF-regels.
• Inhoudingen en vooruitbetalingen die overeenkomen met de UTE.

3) Dividenden en winstdelingen die overeenkomen met niet-ingezeten vennoten op Spaans grondgebied worden als zodanig belast, overeenkomstig de bepalingen van RDLeg 5/2004 (inkomsten van niet-ingezetenen) en de door Spanje ondertekende overeenkomsten ter voorkoming van dubbele belasting. .

Dividenden en winstdelingen die toekomen aan partners die de toewijzing van de belastinggrondslag moeten dragen en afkomstig zijn uit belastingperiodes waarin de UTE onder dit stelsel viel, worden niet belast voor deze belasting of voor de personenbelasting.

4) In geval van overdracht van aandelen in het kapitaal, het eigen vermogen of de resultaten van een joint venture die onder het bijzondere belastingstelsel valt, wordt de verkrijgingswaarde verhoogd met het bedrag van de sociale voordelen die, zonder daadwerkelijke uitkering, aan de vennoten zijn toegerekend als inkomsten uit hun aandelen in de periode tussen de verkrijging en de overdracht.

5) Voor belastingtijdvakken die beginnen op of na 1-1-2015 , wordt de waarde van de verwerving van aandelen in UTE’s verminderd met het bedrag van de sociale verliezen die aan de vennoten zijn toegerekend.

Deze fiscale regeling is niet van toepassing in belastingperioden waarin andere activiteiten worden uitgeoefend dan die welke passen bij het doel van de UTE, of waarin de UTE direct of indirect aandelen bezit in vennootschappen die haar partners zijn, of direct of indirect zeggenschap uitoefent over de activiteiten van haar partners of van derden.

De UTE’s en hun deelnemers die in Spanje woonachtig zijn zijn niet verplicht tot inhouding aan de bron, uit hoofde van de IS of de IRPF, met betrekking tot de aan de bron in te houden opbrengsten die wederzijds worden voldaan als rechtstreeks gevolg van de activiteit van de unie in haar betrekkingen met haar leden. Met betrekking tot de andere inkomsten die zij voldoen, bestaat de verplichting om de overeenkomstige inhouding of vooruitbetaling te verrichten als vooruitbetaling van de IS of IRPF.

De deelnemende ondernemingen van een UTE die in het buitenland actief zijn, kunnen voor de inkomsten uit het buitenland gebruikmaken van de vrijstellingsmethode ( LIS art.45 ). De entiteiten die deelnemen aan werken, diensten of leveringen die in het buitenland worden uitgevoerd of verleend, door middel van samenwerkingsformules die analoog zijn aan de UTE, kunnen gebruikmaken van de vrijstelling met betrekking tot inkomsten uit het buitenland. Entiteiten moeten de vrijstelling aanvragen bij het ministerie van Economie en Financiën, waarbij zij informatie verstrekken die vergelijkbaar is met die welke vereist is voor tijdelijke samenwerkingsverbanden van ondernemingen die op Spaans grondgebied zijn gevestigd. De keuze voor vrijstelling geldt tot het einde van de UTE. De negatieve inkomsten van de UTE worden in mindering gebracht op de belastinggrondslag van de deelnemende entiteiten. In dit geval nemen de deelnemende ondernemingen, wanneer de joint venture in opeenvolgende jaren positieve inkomsten behaalt, de eerder toegerekende negatieve inkomsten op positieve basis op in hun belastinggrondslag, tot het maximum van het bedrag van die positieve inkomsten. Het voorgaande geldt niet in belastingperioden waarin de belastingplichtige andere activiteiten uitoefent dan die welke tot zijn bedrijfsdoel behoren.

De belastingdienst beschouwt de “ joint ventures ” (wanneer deze geen nieuwe vennootschap vormen) en consortia met andere buitenlandse vennootschappen, die geen rechtspersoonlijkheid hebben en tot doel hebben een soortgelijke werk, levering of dienst te verrichten, als vergelijkbaar met de Spaanse UTE.

Beëindiging

Zodra het doel waarvoor de UTE is opgericht, is bereikt, wordt deze beëindigd. De beëindiging wordt vastgelegd in een openbare akte , die moet worden meegedeeld aan het ministerie van Financiën, dat de UTE uit het speciale register schrapt.

Afrekening

Indien de liquidatie leidt tot een levering van goederen aan de ondernemingen die deel uitmaken van de UTE waarvan de marktwaarde hoger is dan de boekwaarde, moet het verschil tussen beide waarden worden opgenomen in de belastinggrondslag van de UTE die overeenkomt met het belastingtijdvak waarin de overdracht plaatsvindt. verval, zodat deze wordt toegerekend aan de leden, die de fiscale waarde van hun deelneming in de UTE verhogen met het bedrag van de vermogenswinst uit de ontbinding van de UTE die aan hen is toegerekend.

Op het niveau van de leden van de UTE die wordt geliquideerd, wordt inkomsten gegenereerd voor het verschil tussen de marktwaarde van de ontvangen liquidatievergoeding en de fiscale waarde van het aandeel in de UTE dat aan hen is toegerekend, met inbegrip van de inkomsten die bij de liquidatie van de UTE zijn gegenereerd en die aan de leden worden toegerekend.

Joint ventures

Joint venture formule veronderstelt de samenwerking tussen verschillende ondernemingen door middel van een contractuele overeenkomst of door, naast de bovengenoemde contractuele overeenkomst, de oprichting door verschillende ondernemingen van een gemeenschappelijke dochteronderneming om een concrete activiteit uit te oefenen. Dit laatste geval is meestal het meest kenmerkend. De bovengenoemde dochteronderneming is meestal een naamloze vennootschap of een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, die in dezelfde procentuele verhouding door alle betrokken ondernemingen is opgericht en wordt gehouden.

Alle formaliteiten waarin de Spaanse regelgeving voor elk van hen voorziet, moeten worden nageleefd voor de oprichting en werking van de bovengenoemde gemeenschappelijke dochteronderneming. Handelsvennootschappen hebben in principe een stabiel karakter en een zekere roeping tot voortbestaan, maar kunnen niettemin een tijdelijk karakter hebben, waarbij een bepaalde duur of een bepaalde mijlpaal voor de voltooiing ervan wordt vastgesteld.

Aangezien het om een specifieke samenwerkingsformule van de vennoten gaat, moet in de statuten en in een aandeelhoudersovereenkomst een zeer duidelijke overeenkomst worden vastgelegd over het doel en de vorm van de vennootschap en de organisatie, waarbij de bestuursorganen en het quorum voor het nemen van besluiten in deze organen (vergadering van vennoten of aandeelhouders en bestuursorgaan) naar behoren worden geregeld, waarbij zelfs overeenkomsten kunnen worden vastgesteld die de instemming van alle vennoten vereisen.

Soorten vennootschappen

Als onderscheidende kenmerken van elk van de twee genoemde vennootschapsvormen moet het volgende worden benadrukt:

• Naamloze vennootschap (SA): deze moet een minimumkapitaal hebben van 60.101 euro, verdeeld in aandelen, en de vennoten zijn niet persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap; alleen het vermogen van de vennootschap is aansprakelijk voor de nakoming van deze schulden.
• Vennootschap met beperkte aansprakelijkheid (SL): Deze vennootschap moet een minimumkapitaal hebben van 3.005 euro, verdeeld in aandelen die niet vrij overdraagbaar zijn aan anderen dan de vennoten of hun familieleden of vennootschappen van dezelfde groep. Ook in dit geval zijn de vennoten niet persoonlijk aansprakelijk voor de schulden van de vennootschap. De vennootschap met beperkte aansprakelijkheid kent een relatief flexibeler regime dan de naamloze vennootschap, waardoor de partijen meer autonomie hebben.

Verschillen tussen UTE en « joint venture »

Het alternatief om een joint venture op te richten voor de ontwikkeling van een vastgoedproject heeft, ondanks de organisatorische en operationele voordelen en het speciale belastingstelsel dat meer flexibiliteit biedt voor samenwerking tussen de deelnemende bedrijven, het nadeel dat de leden hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens derden voor handelingen en verrichtingen die ten behoeve van het gemeenschappelijk belang worden verricht. Een ander nadeel is de vorm van het bestuursorgaan, dat bestaat uit één enkele bestuurder die de UTE en bijgevolg ook haar partners verbindt . Alle partners moeten het eens zijn over de persoon van de bestuurder die namens hen kan optreden.

Dit nadeel doet zich echter niet voor in het geval van de gemeenschappelijke dochteronderneming die voortvloeit uit de joint venture (vennootschap met beperkte aansprakelijkheid of naamloze vennootschap), aangezien de partners niet persoonlijk aansprakelijk zijn voor de schulden van de vennootschap. Anderzijds houdt deze alternatieve oplossing de oprichting van een vennootschap in, met alle bijbehorende procedures en kosten, en de niet-toepassing van de bijzondere fiscale regeling van de UTE.

Anderzijds kan het tijdelijke karakter van de UTE ook worden toegepast op de vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, waarbij een duur wordt vastgesteld die beperkt is tot de uitvoering van de werken of de levering van de diensten.

3.- Technische leiding

Ontwerper van het project – (LOE art.10 )

De ontwerper wordt gedefinieerd als de gekwalificeerde en bekwame technicus die, in opdracht van de ontwikkelaar en met inachtneming van de overeenkomstige technische en stedenbouwkundige voorschriften, verantwoordelijk is voor het vastleggen van het concept van het gebouw in een reeks plannen en documenten in overeenstemming met een grafische code van algemene strekking.

De ontwerper kan de ontwikkeling van het project zelf uitvoeren of met de promotor overeenkomen om gedeeltelijke medewerking van andere technici in te schakelen die:

– gedeeltelijke ontwerpen van het project opstellen; ofwel

– delen schrijven die het project voltooien.

Het contracteren van gedeeltelijke medewerking moet gebeuren in overleg met de ontwerper die de auteur is van het hoofdproject, waarbij dubbel werk in de documentatie en in de vergoedingen die de auteurs van de verschillende aangegeven werken ontvangen, moet worden vermeden ( LOE art.4.2 ).

Wanneer het project wordt ontwikkeld of voltooid door middel van deelprojecten of andere technische documenten, is elke ontwerper eigenaar van zijn of haar project.

Vereisten

De ontwerper moet in het bezit zijn van de academische en beroepskwalificatie van architect, technisch architect, ingenieur of technisch ingenieur, al naar gelang het geval, en voldoen aan de voorwaarden die voor de uitoefening van het beroep zijn vereist.

Voor de uitoefening van deze beroepen is het bezit van de academische graad die overeenkomt met elk van de bovengenoemde technici vereist. Wat betreft de uitvoerend directeur van het werk, met betrekking tot de vereiste academische en beroepskwalificaties, de voorwaarden voor de uitoefening van het beroep en beroepsintrusie.

Rechtspersoon

Indien de als technisch ontwerper van het project aangewezen persoon een rechtspersoon is, moet deze op zijn beurt de technisch verantwoordelijke persoon aanwijzen die als ontwerper zal optreden en die over de vereiste beroepskwalificaties moet beschikken. De ontwerper kan in dit geval een werknemer zijn die in dienst is van de rechtspersoon, of een van de vennoten die deel uitmaken van de rechtspersoon.

Projectmanager

De bouwmanager is de bouwagent die, als onderdeel van het projectmanagement, leiding geeft aan de ontwikkeling van het werk in technische, esthetische, stedenbouwkundige en milieutechnische zin, in overeenstemming met het project dat het definieert, met de bouwvergunning en andere verplichte vergunningen en voorwaarden van het contract, teneinde de geschiktheid voor het beoogde doel te waarborgen.

Dit is de bevoegde gekwalificeerde technicus die samen met de uitvoeringsdirecteur van de werken het facultatieve beheer van de werken vormt.

De bouwmanager kan, naast de functies die hem eigen zijn (hoger management van de werken), ook die van de uitvoeringsdirecteur van de werken uitoefenen. De functies van beide zijn perfect te onderscheiden en identificeerbaar.

De bouwmanager kan de persoon zijn die het project van de uit te voeren werken heeft ontworpen, of een andere persoon. Wanneer het een andere beroepsbeoefenaar betreft dan degene die het project heeft ontworpen, is deze verplicht het project te controleren, aangezien hij de risico’s en verantwoordelijkheden draagt die voortvloeien uit de omissies, tekortkomingen en onvolkomenheden van dat project ( LOE art.17.7.2º ). De bouwmanager heeft echter het recht van herhaling tegenover de ontwerper.

Meer dan één directeur wordt gezamenlijk aangesteld voor de leiding van het werk, zij zijn hoofdelijk aansprakelijk, onverminderd de verdeling die tussen hen geldt ( LOE art.17. 7.3º ).

De werken van de deelprojecten kunnen onder coördinatie van de bouwmanager door andere technici worden geleid.

Indien de persoon die is aangewezen om de taken van projectmanager uit te voeren een rechtspersoon is, moet deze persoon op zijn beurt de technicus aanwijzen die de projectmanager zal zijn en die over de vereiste beroepskwalificatie moet beschikken.

1) Een projectgebrek ontslaat de technicus die de werkzaamheden leidt niet van zijn verantwoordelijkheid, aangezien zijn hoedanigheid van technicus hem verplicht het project te onderzoeken en de geschiktheid ervan voor de specifieke omstandigheden van de werkzaamheden te beoordelen, onverminderd de verantwoordelijkheid van de ontwerper voor de opgetreden gebreken. Derhalve moet worden aangenomen dat de directeur van de werkzaamheden stilzwijgend bekrachtigt en goedkeurt wat door de technisch ontwerper is berekend en ontworpen, en dat bijgevolg, indien er fouten zijn, de aansprakelijkheid die uit deze handelingen voortvloeit, hoofdelijk en gezamenlijk is voor beide technici.

2) De architect die de leiding heeft over een werk, moet een mate van zorgvuldigheid in acht nemen die voortvloeit uit zijn gespecialiseerde kennis en de technische en professionele garantie die zijn tussenkomst in het werk met zich meebrengt, waaronder de studie van de bijzondere omstandigheden van het terrein waarop het zal worden gebouwd. Deze gevestigde jurisprudentiële doctrine is opgenomen in de LOE.

Vereisten

Om de functie van bouwmanager te kunnen uitoefenen, moet men in het bezit zijn van de vereiste academische en beroepsopleiding en voldoen aan de voorwaarden die voor de uitoefening van het beroep zijn gesteld.

Architecten, technisch architecten, ingenieurs en technisch ingenieurs kunnen de functie van bouwmanager uitoefenen. Deze beroepsbeoefenaars moeten voor de uitoefening van hun beroep in het bezit zijn van de overeenkomstige titel .

De erkenning in Spanje van diploma’s afgegeven door landen die geen deel uitmaken van de Europese Unie gebeurt overeenkomstig de bilaterale verdragen en overeenkomsten die Spanje, indien van toepassing, heeft gesloten met betrekking tot de erkenning van studies en diploma’s. Evenzo kunnen de bovengenoemde diploma’s in Spanje worden gehomologeerd, mits wordt voldaan aan de vereisten en de procedure voor de homologatie en verklaring van gelijkwaardigheid met een diploma en officieel universitair academisch niveau en voor de validatie van buitenlandse hoger onderwijsstudies, en de procedure om de overeenstemming met de niveaus van het Spaanse kwalificatiekader voor hoger onderwijs van de officiële titels van architect, ingenieur, afgestudeerde, technisch architect, technisch ingenieur en diploma vast te stellen.

De homologatie en erkenning in Spanje van diploma’s afgegeven in een lidstaat van de Europese Unie gebeurt naar gelang van het type diploma.

Wat betreft de voorwaarden voor de uitoefening van het beroep , is het voor de uitoefening van de functies van bouwmanager noodzakelijk om geregistreerd te zijn en bijgevolg de verplichtingen na te leven die door de statuten van de beroepsverenigingen zijn vastgesteld.

De projectmanager heeft de volgende taken:

• Beschikken over de academische en beroepsopleiding van architect, technisch architect, ingenieur of technisch ingenieur, al naar gelang het geval, en voldoen aan de voorwaarden die vereist zijn voor de uitoefening van het beroep. In het algemeen kan de leiding over de uitvoering van de werkzaamheden worden uitgeoefend door personen met de titel van architect, technisch architect, ingenieur of technisch ingenieur.

Net als voor de ontwerper biedt de LOE met betrekking tot de bouwmanager geen voorkeur waarin wordt bepaald welke professionals verantwoordelijk zijn voor de leiding van welke werken, maar beperkt zich tot het opsommen van de technici die in aanmerking komen, behalve in het geval van gebouwen van groep a) van LOE art.2.1 , waarin de bevoegdheid voor de leiding van de werken uitsluitend aan architecten wordt toegekend.

• Controle van de plaatsing en de geschiktheid van de fundering en de geplande constructie voor de geotechnische kenmerken van de grond. Het is de plicht van de bouwmanager om ter plaatse de geometrische haalbaarheid van het uit te voeren project te controleren, evenals de beschikbaarheid van de voor de uitvoering ervan benodigde grond.

Onder uitzetten wordt verstaan het op de grond of het werk tekenen van een geometrische figuur van variabele samenstelling en met een eigen technische betekenis, die vooraf op een plan is ontworpen of waarvan de beschrijving is vastgelegd in een ander document met voldoende gegevens voor een juiste interpretatie en overdracht (RD 314/1979, punt 3.1.1).

Met betrekking tot het tweede deel van de beschreven verplichting is het noodzakelijk om een geotechnisch onderzoek uit te voeren, zodat de bouwmanager de geschiktheid van de fundering en de geplande constructie kan controleren. De LOE vermeldt het geotechnisch onderzoek echter niet onder de verplichte documenten die deel moeten uitmaken van het project.

De uitzetwerkzaamheden omvatten het markeren of vaststellen op het terrein van wat door de ontwerper in het plan is weergegeven, en zijn beperkt tot de geometrische controle op het perceel van het geplande gebouw en de verklaring van de bouwer dat hij in staat is om de gecontracteerde werkzaamheden aan te vatten, waarna de projectbeheerder, in overeenstemming met de promotor, de onmiddellijke aanvang van de werkzaamheden toestaat.

• • Oplossen van onvoorziene omstandigheden die zich op de bouwplaats voordoen en in het opdracht- en assistentieboek de precieze instructies voor de juiste interpretatie van het project vastleggen. De bouwmanager moet ervoor zorgen dat de werken worden uitgevoerd volgens het project, waarvoor hij toezicht moet houden op de voortgang van de werken en eventuele onvoorziene omstandigheden die zich tijdens de uitvoering voordoen, moet oplossen.
    Hij moet zoveel controles uitvoeren als nodig is om ervoor te zorgen dat de werken daadwerkelijk in overeenstemming zijn met het project, en hij moet de aannemer de nodige instructies geven om dit te doen. In dit verband moet de aannemer de plannen en gegevens krijgen die nodig zijn voor de juiste interpretatie van het project.
    De bouwmanager is verantwoordelijk voor de interpretatie van het project , zowel vanuit technisch, economisch als esthetisch oogpunt, en voor het nemen van de nodige maatregelen om de ontwikkeling van het project te voltooien, waarbij hij de aanpassingen, aanvullende details en wijzigingen vaststelt die nodig kunnen zijn om het werk volledig te voltooien, in overeenstemming met het project.

    De bouwmanager moet de opdrachten die hij geeft, vastleggen in het opdracht- en assistentieboek, evenals de opdrachten met betrekking tot de kwaliteitscontrole, en dit boek aan het einde van de werken ingevuld indienen.

    • Op verzoek van de promotor of met zijn instemming, eventuele wijzigingen van het project voorbereiden die door de voortgang van de werken noodzakelijk zijn, op voorwaarde dat deze in overeenstemming zijn met de wettelijke bepalingen die bij het opstellen van het project in acht zijn genomen. Wettelijk is de bouwmanager alleen verplicht om wijzigingen in het project door te voeren wanneer deze door de voortgang van de werkzaamheden worden vereist. Contractueel is het echter mogelijk om het ius variandi van de promotor uit te breiden tot zoveel wijzigingen als hij tijdens de werkzaamheden in het project wil aanbrengen, of zelfs om deze bevoegdheid tot het aanbrengen van wijzigingen die een wijziging van de contractprijs naar boven of naar beneden met een bepaald percentage inhouden, te beperken.

    Noch de LOE, noch het Burgerlijk Wetboek erkennen een recht van de projectontwikkelaar om wijzigingen in het project aan te brengen. De bouwmanager is alleen verplicht om wijzigingen in het project uit te voeren die bedoeld zijn om onjuistheden of onhaalbare elementen te corrigeren. De onhaalbaarheid kan worden bepaald door technische, juridische, stedenbouwkundige redenen, enz.

    Indien de mogelijkheid bestaat om wijzigingen in het project aan te brengen, moet de wijze van regulering en berekening van de aanpassingen van de prijs en de termijn als gevolg van deze wijzigingen specifiek worden geregeld in het uitvoeringscontract.

    De architect-directeur van het werk moet het uitgevoerde project corrigeren wanneer het fouten bevat. Als de auteur van het project en de directeur van het werk dezelfde superieure architect zijn, wordt alleen hetgeen is ontworpen uitgevoerd. Maar als dat niet het geval is, wordt de tweede de kwalificateur en corrector van de eerste, omdat het criterium is dat het project de intentie is en de uitvoering de realiteit .

    • Ondertekening van de indeling of de start van de werkzaamheden notulen en het definitieve werkcertificaat, alsmede het opstellen van de gedeeltelijke certificeringen en de definitieve afrekening van de uitgevoerde werkeenheden, met de eventueel verplichte visa.

    Het certificaat van indeling of aanvang van de werkzaamheden of het verwijderen van de touwen moet worden ondertekend door de projectleiding, de aannemer en de promotor.

    Ondertekening door de bouwmanager van het definitieve certificaat van de werkzaamheden is een noodzakelijke voorwaarde om de verklaring van nieuwbouw te kunnen registreren (of de voltooiing aan te tonen wanneer de nieuwe werkzaamheden in uitvoering zijn verklaard) en de eerste bewoningsvergunning te verkrijgen.

De documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden opstellen en ondertekenen om deze aan de projectontwikkelaar te overhandigen, met de eventueel verplichte visa.
Aangezien de praktijk leert dat er bij bouwwerkzaamheden altijd (grote of kleine) afwijkingen van het project optreden tussen het begin van de uitvoering en het einde van de werkzaamheden, is het de plicht van de bouwmanager om de documentatie van de daadwerkelijk uitgevoerde werkzaamheden op te stellen en te ondertekenen. Deze documentatie staat bekend als de as-built documentatie van het gebouw.
De bouwmanager moet deze documentatie van de uitgevoerde werkzaamheden aan de projectontwikkelaar overhandigen, die deze op zijn beurt aan de toekomstige kopers van het gebouw moet overhandigen.

• De verplichtingen van de directeur van de uitvoering van de werkzaamheden , in gevallen waarin de directeur van de werkzaamheden en de directeur van de uitvoering van de werkzaamheden dezelfde beroepsbeoefenaar zijn.

Uitvoerend directeur – Werken directeur

De uitvoerend directeur van de werken wordt gedefinieerd als de bouwagent die, als onderdeel van het projectbeheer, de technische functie op zich neemt van het leiden van de materiële uitvoering van de werken en van het kwalitatief en kwantitatief controleren van de bouw en de kwaliteit van het gebouw. .

Twee figuren worden dus onderscheiden binnen de facultatieve leiding:

– de bouwmanager; EN

– de uitvoeringsdirecteur van het werk.

Beide figuren zijn compatibel en tegelijkertijd zijn hun functies perfect te onderscheiden.

De essentiële functies van de uitvoeringsdirecteur van het werk zijn het leiden, ordenen en controleren van de uitvoering en de voortgang van het werk. De functies van de directeur uitvoering van de werken zijn echter altijd ondergeschikt aan die van de directeur werken.

De functie van directeur uitvoering van de werken is traditioneel in de bouwsector uitgeoefend door de kwantiteitsmeter of technisch architect . Deze persoon heeft geen bevoegdheid om het project of wijzigingen daarin voor te bereiden of op te stellen.

De directeur van de werken ontwikkelt de middellijke leiding van de uitvoering van de werken, terwijl de directeur van de uitvoering van de werken de onmiddellijke leiding uitoefent. Hij is direct en onmiddellijk aanwezig op de werf en in het bouwproces en vult de technische en voorbereidende tekortkomingen van de aannemer ter plaatse aan.

Indien de persoon die is aangewezen om de functie van directeur van de uitvoering van de werken uit te oefenen, een rechtspersoon is, moet deze op zijn beurt de technicus aanwijzen die de directeur van de uitvoering van de werken zal zijn, die over de vereiste beroepskwalificaties moet beschikken.

De directeur van de uitvoering van de werken moet, in zijn hoedanigheid van technicus, op de hoogte zijn van de technologische normen van het gebouw en de directeur van de werken waarschuwen wanneer deze niet worden nageleefd, waarbij hij controleert of de bouw in overeenstemming is met de lex artis

Vereisten

Om de functie van directeur van de uitvoering van de werken te kunnen uitoefenen, moet men in het bezit zijn van de vereiste academische en beroepsopleidingen en voldoen aan de voorwaarden die vereist zijn voor de uitoefening van het beroep. Deze vereiste is onafhankelijk van het feit of de gebouwen die bestemd zijn om te worden ontworpen en beheerd, al dan niet onder de LOE vallen.

Architecten, technisch architecten, ingenieurs en technisch ingenieurs kunnen dus de functie van directeur van de uitvoering van het project uitoefenen.

Verplichtingen

De directeur van de uitvoering van het werk heeft de volgende verplichtingen:

• De ontvangst van bouwproducten op de bouwplaats controleren en nauwkeurige tests en proeven laten uitvoeren . Tot de verplichtingen van de uitvoeringsdirecteur behoort het controleren van de materialen die worden gebruikt bij de materiële uitvoering van de werken (mengsels, tests en controles, verhoudingen en dosering van de materialen, analyses, correcte plaatsing van de bovengenoemde materialen, bijbehorende documentatie, enz.).
• Leiding geven aan de materiële uitvoering van de werken, waarbij de indeling, de materialen, de correcte uitvoering en plaatsing van de bouwelementen en de installaties worden gecontroleerd, in overeenstemming met het project en met de instructies van de bouwmanager.
• De juiste instructies vastleggen in het order- en assistentieboek en in het kwaliteitscontroleboek. De uitvoeringsdirecteur moet in het order- en assistentieboek de precieze orders en instructies vastleggen die op de werf worden gegeven voor de juiste interpretatie en uitvoering van het project.

Wat de kwaliteitscontrole betreft, wordt in de LOE niets gezegd over de verplichtingen van het projectmanagement op dit gebied. Het is de regionale wetgeving die de verplichting vastlegt om toe te zien op en te controleren of de kwaliteitsgraad en het kwaliteitscontroleprogramma voor het gebouw worden nageleefd door het projectmanagement (bouwdirecteur en directeur uitvoering van de werken).

• • • • Ondertekening van de notulen van de indeling of de start van de werkzaamheden en het eindcertificaat van de werkzaamheden, alsmede het opstellen en ondertekenen van de deelcertificaten en de eindafrekening van de uitgevoerde werkeenheden.
      • Meewerken aan de opstelling van de documentatie van de uitgevoerde werken . De directeur van de optionele uitvoering moet samenwerken met de andere bouwactoren bij het opstellen van de documentatie van de uitgevoerde werken en de resultaten van de uitgevoerde controle verstrekken.