Tips om te overwegen bij de aankoop van een woonhuis in Spanje

Welke stappen dient u te nemen bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje?

Het aankoopproces in Spanje verschilt enigszins van dat in andere landen. Het is van essentieel belang dat u goed geïnformeerd bent, alle stappen van het aankoopproces begrijpt en de nodige juridische ondersteuning krijgt voordat u documenten ondertekent of betalingen verricht in Spanje.

Soms merken we dat onze klanten pas contact met ons opnemen nadat ze al reserveringscontracten of documenten met makelaars/verkopers hebben ondertekend. Houd er rekening mee dat een eenmaal ondertekend reserverings-/koopcontract juridisch bindend is, zodat u in een lastige situatie terecht kunt komen als de in het contract overeengekomen voorwaarden niet de beste zijn om uw positie als koper te beschermen.

Daarom is ons advies: TEKEN/BETAAL NIETS IN SPANJE ZONDER VOORAFGAANDE TOESTEMMING VAN UW ADVOCAAT.

Wij raden u dan ook ten zeerste aan om een gerenommeerde Spaanse advocaat in te schakelen die u bij alle stappen van dit proces kan bijstaan, en dit al in een zeer vroeg stadium van het aankoopproces.

Zodra u heeft besloten om een woning in Spanje te kopen, is het absoluut noodzakelijk dat u contact opneemt met uw advocaat, die u tijdens het aankoopproces zal begeleiden.

Naast de keuze van uw advocaat zijn er nog andere punten waarmee u rekening moet houden als u onroerend goed in Spanje wilt kopen:

Moet ik een bankrekening in Spanje openen om onroerend goed te kopen?

Alle betalingen aan de verkoper moeten vanaf uw bankrekening worden gedaan. Deelbetalingen van de uiteindelijke prijs kunnen vanaf uw bankrekening in uw woonland worden gedaan. Het is echter raadzaam om de resterende betalingen van de aankoopprijs te doen vanaf een bankrekening op uw naam in Spanje. Vergeet daarom niet om na uw aankomst in Spanje een bankrekening te openen.

Bovendien heeft u na de aankoop een bankrekening nodig om de bijkomende kosten, gemeenschappelijke kosten enz. voor uw onroerend goed te betalen.

Uw advocaat zal u helpen bij het openen van uw bankrekening in Spanje bij een van de lokale banken in de regio.

Hoe verkrijgt u in Spanje een hypotheek voor de aankoop van een huis?

Bent u van plan om de woning in Spanje met een hypotheek te financieren? Dit is een zeer belangrijk punt. Er is namelijk een nieuwe regeling. De nieuwe wet bepaalt dat de klant vóór de notaris met de bank de hypotheekvoorwaarden ondertekent, en wel met een voldoende termijn vóór de afronding van het aankoopproces (ongeveer 10 dagen).

Wij raden u daarom aan dit artikel te lezen:

Nieuwe regels voor hypotheken in Spanje

Is het verplicht om bij de aankoop van een onroerend goed in Spanje een NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) aan te vragen?

Houd er rekening mee dat het voor de aankoop van een onroerend goed in Spanje noodzakelijk is om een zogenaamd “NIE-nummer” (“Numero de Identificación de Extranjeros”) aan te vragen.

Alle buitenlanders en niet-ingezetenen in Spanje zijn verplicht een individueel NIE-nummer aan te vragen. Dit is nodig voor het betalen van belastingen en voor de juiste wettelijke identificatie van de kopers en de bij de verkoop betrokken partijen.

Wat is het “aanbetalingscontract” of “reserveringscontract”?

Zodra u heeft besloten om een bepaald onroerend goed in Spanje te kopen, wordt u eerst gevraagd om een eerste aanbetaling te doen om het onroerend goed van de markt te halen. Het doel van de aanbetaling is om het onroerend goed van de markt te halen en exclusief voor u te reserveren, terwijl u de juridische situatie van het onroerend goed en andere zaken zoals hypotheken, financiële situatie enz. onderzoekt. Dit contract geeft u dus een bepaalde tijd om het onderzoek naar het onroerend goed af te ronden en, indien dit positief is, een “definitief koopcontract” met de verkoper te ondertekenen.

Indien de verkoper tijdens de geldigheidsduur van de voorlopige overeenkomst zijn verplichtingen niet nakomt en de overeenkomst met “kwade opzet” verbreekt (weigering van verkoop, verandering van mening of verkoop aan een andere koper), betaalt hij u het dubbele van het ontvangen voorschot als contractuele boete. Indien de koper de aankoop niet voltooit, verliest hij het bedrag van zijn aanbetaling.

Wat is het “koopcontract” of “Contrato de Compraventa”? Wat zijn de verschillen met het “reserveringscontract”?

Na het formaliseren van de reserveringsovereenkomst en zodra de aanbetaling is gedaan en uw advocaat het nodige onderzoek naar het onroerend goed heeft uitgevoerd, wordt doorgaans een “definitieve overeenkomst” gesloten, waarin een extra deelbetaling vereist is.

Dit contract is nu een “definitief” contract. Het belangrijkste verschil tussen dit contract en het ‘reserveringscontract’ of “aanbetalingscontract” is de verplichtingen van de verschillende partijen.

In wezen zijn de verplichtingen die de verkoper met de “definitieve” overeenkomst aangaat, groter dan de verplichtingen uit de reserveringsovereenkomst. Met deze overeenkomst kan de verkoper niet meer van de verkoop terugtreden. Met andere woorden: zodra de definitieve overeenkomst is ondertekend, kan de verkoper niet meer “van gedachten veranderen” of aan een andere koper verkopen. De beslissing van de verkoper om aan de koper te verkopen is nu bevestigd en hij kan zich eenvoudigweg niet meer terugtrekken uit de verkoop.

Deze definitieve koopovereenkomst bevat alle wettelijke voorwaarden die de aan- en verkoop van het onroerend goed regelen, de definitieve prijs vaststellen en rekening houden met de omstandigheden die naar voren zijn gekomen na het nodige onderzoek naar het onroerend goed.

Zo kan bijvoorbeeld worden overeengekomen dat de verkoper bepaalde verplichtingen moet nakomen, zoals het betalen van bepaalde kosten, het bijwerken van de grootte van het onroerend goed in het kadaster, het bijwerken van de kadastrale gegevens of het betalen van bepaalde nog openstaande rekeningen, enzovoort.

Bovendien worden in deze overeenkomst de door elke partij te dragen kosten gedetailleerd vermeld (bijvoorbeeld wie de notariskosten en kadastrale kosten betaalt, enz.).

Gezien het belang ervan is het zeer raadzaam om deze overeenkomst te laten opstellen door een advocaat met ervaring op het gebied van onroerendgoedtransacties. Het is echter ook zeer raadzaam dat deze overeenkomst de noodzakelijke voorwaarden bevat voor de bescherming van de bouwelementen en documenten van het onroerend goed, zodat uw advocaat niet alleen deskundig is op het gebied van “onroerend goedrecht”, maar ook op het gebied van ‘bouwrecht’. Wij wijzen u erop dat niet alle advocaten die bekend zijn met “onroerend goedrecht” ook deskundig zijn op het gebied van “bouwrecht”.

Wat zijn de eigendomsbewijzen van de aankoop of “Escritura”? Wat is het verschil tussen ‘escritura’ en “contrato de compraventa”?

De “Contrato de Compraventa” is een “privé” overeenkomst die een geldige verkoop van een onroerend goed aan de koper bevestigt. Deze overeenkomst is tussen beide partijen volledig geldig met de daarin opgenomen rechten en plichten. Om deze overeenkomst echter tegenover derden te doen gelden, moet deze “officieel worden bekrachtigd”. De formele “eigendomsoverdracht”, waarmee de koopovereenkomst wordt omgezet van een “privé” overeenkomst in een ‘openbare’ overeenkomst, vindt plaats door ondertekening van de “Escritura de pública de compraventa” of “Public Title Deeds”.

In tegenstelling tot andere systemen, waar de verkoop door advocaten wordt afgehandeld, wordt de formalisering van de ‘openbare eigendomsakten’ in Spanje door notarissen uitgevoerd. Om een overeenkomst in Spanje om te zetten van een “privé”-overeenkomst in een ‘openbare’ overeenkomst, moet deze notarieel worden bekrachtigd (opgesteld door een notaris) en worden ingeschreven in het kadaster (“Registro de la Propiedad”). Op dat moment wordt de volledige overeengekomen prijs aan de verkoper betaald en draagt de verkoper het bezit en de eigendom van het onroerend goed over aan de koper.

De ondertekening van de “escritura” vindt plaats tijdens een “persoonlijke afspraak” in het kantoor van de Spaanse notaris. Beide partijen (verkoper en koper) moeten persoonlijk (of via een gevolmachtigde met volmacht) op de in de onderhandse overeenkomst overeengekomen datum van voltooiing in het kantoor van de notaris aanwezig zijn. Als de koper een hypotheek nodig heeft voor de aankoop van het onroerend goed, moet ook een vertegenwoordiger van de hypotheekbank bij de afspraak aanwezig zijn om de hypothecaire lening voor de koper af te sluiten.

Zoals reeds vermeld, kunnen kopers of verkopers die niet op deze afspraak aanwezig kunnen zijn, een “Poder de representación” (volmacht) afgeven om een andere persoon te machtigen hen te vertegenwoordigen en het document namens de klant te ondertekenen (meestal een advocaat).

Zoals hier uitgelegd, betaalt de koper tijdens de notarisafspraak het resterende deel van de overeengekomen koopprijs aan de verkoper (meestal per bankcheque) en draagt de verkoper de officiële toegangsrechten tot het onroerend goed samen met het volledige eigendomsrecht over aan de koper. Met deze handeling draagt de verkoper letterlijk de “sleutels” van het onroerend goed over aan de koper. Op dat moment ondertekenen beide partijen de eigendomsakte en is de verkoop voltooid.

Na ondertekening ontvangen de verkoper en de koper tegelijkertijd een gewaarmerkte kopie van de originele akte, de zogenaamde “Copia Simple”. Dit document is een eenvoudige kopie van de akte. Met dit document kan de koper het eigendom van het onroerend goed aantonen en het wordt doorgaans gebruikt om de elektriciteits- en watercontracten en andere contracten, zoals het afsluiten van een opstalverzekering, enz. over te schrijven.

De originele eigendomsakten worden vervolgens bij het kadaster ingediend om de overschrijving van de namen in dit register te voltooien. Uw advocaat, uw bank (of dezelfde notaris) stuurt de originele akte samen met de betalingsbewijzen van de reeds betaalde belastingen naar het kadaster. Deze procedure duurt doorgaans 3-6 maanden.

Hoe betaal ik de aankoopprijs van een onroerend goed in Spanje?

Zoals hierboven uitgelegd, kunt u de definitieve betaling van de aankoopprijs aan de verkoper het beste rechtstreeks overmaken vanaf een bankrekening die op uw naam staat in Spanje. Hiervoor moet u eerst een bankrekening openen bij een Spaanse bank.

Voor de afronding dient u de benodigde bedragen vanuit uw woonland over te maken naar uw Spaanse bankrekening om het volgende te dekken:

– Het resterende bedrag van de aankoopprijs

– De kosten en belastingen van de transactie (notaris- en kadastrale kosten, belastingen, advocaatkosten, enz.).

In Spanje is het dus anders dan in andere landen, waar alle betalingen via de bankrekening van de advocaat worden afgehandeld. In Spanje moeten alle betalingen rechtstreeks op de bankrekening van de verkoper worden gestort.

De meest gebruikelijke praktijk voor de definitieve betaling van de koopprijs aan de verkoper is een bankoverschrijving van uw Spaanse bank naar de naam van de verkoper. Zorg er daarom voor dat u of uw advocaat met uw Spaanse bank heeft afgesproken dat uw Spaanse bankrekening ten minste één tot twee weken voor de bij de notaris afgesproken datum over voldoende middelen beschikt om de laatste betalingen van de aankoop te verrichten.

Overige kosten, zoals de overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastrale kosten, kunnen apart worden overgemaakt aan uw advocaat of hypotheekbank.

Houd er rekening mee dat als de verkoper niet in Spanje woont, u een bepaald bedrag van de koopprijs moet inhouden (meestal 3% van de koopprijs) en dit bij de Spaanse belastingdienst (ook wel “Hacienda” genoemd) moet storten als vermogenswinstbelasting van de verkoper. Uw advocaat zal u informeren over de verdere procedure.

Hoe hoog zijn de bijkomende kosten bij de aankoop van een onroerend goed in Spanje?

De belasting die bij de aankoop van een bestaand onroerend goed moet worden betaald, is de OVERDRACHTSTAKT (de btw (IVA) wordt niet geheven op bestaande onroerende goederen) of “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Deze belasting verschilt per regio en varieert van regio tot regio. In Murcia en Andalusië bedraagt deze bijvoorbeeld 8%, in Madrid 6% en in Catalonië, op de Balearen en in de regio Valencia 10%.

Houd er rekening mee dat u bij de aankoop van een nieuw onroerend goed 10% btw (IVA) betaalt in plaats van de ITP, aangezien de verkoop van “nieuwe” onroerende goederen wordt beschouwd als een zakelijke transactie tussen een bedrijf (de bouwer) en een consument (de koper). Bij wederverkoop is er echter geen bedrijf betrokken, aangezien het slechts een onderhandse transactie tussen twee particulieren betreft, zodat de overdrachtsbelasting verschuldigd is.

Advocaatkosten: Op de Spaanse markt is het gebruikelijk dat de advocaatkosten ongeveer 1% van de aankoopprijs bedragen, exclusief btw. Daarnaast kan uw advocaat u de kosten in rekening brengen voor het opvragen van juridische informatie over het onroerend goed (zoals uittreksels uit het kadaster, verklaringen, enz.) en andere kosten voor het omzetten van nutsvoorzieningen en andere administratieve kosten.

Overige kosten bij wederverkoop zijn notariskosten, registratiekosten en administratiekosten (gestoría), die ongeveer 1% van de aankoopprijs kunnen bedragen.

Bij aankoop in de regio Valencia kunnen de aankoopkosten, inclusief belastingen, notariskosten, kadastrale kosten, enz., ongeveer 12-13% van de aankoopprijs bedragen.

Indien u een hypothecaire lening nodig heeft, kunnen er extra kosten en provisies van uw bank en andere kosten zoals levens- of inboedelverzekeringen enz. in rekening worden gebracht. Er kunnen ook taxatiekosten in rekening worden gebracht door de door uw bank aangewezen taxateur voor de taxatie van het onroerend goed.

Overzicht van de kosten die de koper moet dragen bij de aankoop van een onroerend goed

• Notariskosten: voor het opstellen van de eigendomsakte
• Kadasterkosten: voor de inschrijving van de eigendomsakte
• Overdrachtsbelasting: (ITP) momenteel 6-10%
• Overige: advocaatkosten, hypotheekkosten, contracten voor water, elektriciteit en gas, enz.