Tips to follow when buying a Spanish resale

¿Cuáles son los pasos a seguir para comprar una vivienda de segunda mano en España?

El proceso de compra en España es un poco diferente al de otros países. Es obligatorio que esté usted informado, y que comprenda todos los pasos del proceso de compra y que reciba la asistencia legal adecuada antes de firmar o pagar cualquier documento o pago en España.

A veces nos encontramos con que nuestros clientes se ponen en contacto con nuestra empresa una vez que ya han formalizado,  e incluso firmado, contratos de reserva o documentos con agentes o vendedores.

Tenga en cuenta que, una vez firmado un contrato de reserva o de compra, este es legalmente vinculante, por lo que podría encontrarse en una situación difícil si las condiciones acordadas en el contrato no son las más adecuadas para proteger su posición como comprador.

Por lo tanto, nuestra recomendación es: NO FIRME NI PAGUE NADA EN ESPAÑA SIN LA AUTORIZACIÓN PREVIA DE SU ABOGADO.

Por lo tanto, le recomendamos encarecidamente que contrate a un abogado español, experimentado, y de buena reputación para que le ayude y le asista en todos los pasos de este proceso, desde la fase inicial de la compra.

Una vez que haya tomado la decisión de comprar en España, es absolutamente necesario que se ponga en contacto con su abogado para que le guíe en el proceso de compra.

Además de la elección de su abogado, hay otros puntos a tener en cuenta a la hora de comprar una vivienda en España:

¿Es necesario abrir una cuenta bancaria en España para comprar una vivienda?

Todos los pagos al vendedor deben realizarse desde su cuenta bancaria. Los pagos parciales a cuenta del precio final pueden realizarse desde su cuenta bancaria en su país de residencia. Sin embargo, es recomendable que los pagos finales del precio se realicen desde una cuenta bancaria a su nombre en España. Por lo tanto, una vez que se encuentre en España, no olvide abrir una cuenta bancaria.

Además, necesitará una cuenta bancaria después de la compra para pagar los servicios públicos, los gastos de comunidad, etc., relacionados con su propiedad.

Su abogado le ayudará a abrir una cuenta bancaria en España en uno de los bancos locales de la zona.

¿Cómo obtener una hipoteca en España para comprar una casa?

¿Va a comprar la propiedad con una hipoteca en España? Este es un punto muy importante. De hecho, hay una nueva normativa. La nueva ley establece que el cliente debe firmar ante NOTARIO con el banco la aceptación de las condiciones de la hipoteca con un plazo suficiente antes de la finalización del proceso de compra (más o menos 10 días).

Por lo tanto, le invitamos a leer este artículo:

Nueva normativa que afecta a las hipotecas en España

¿Es obligatorio obtener un NIE (Número de Identificación de Extranjeros) para comprar una vivienda en España?

Por favor, tenga en cuenta que es imprescindible obtener lo que se denomina «número NIE» («Número de Identificación de Extranjeros») para adquirir una propiedad en España.

Todos los extranjeros y no residentes en España deben obtener un número NIE individual. Es necesario para el pago de impuestos y la identificación legal de los compradores y las partes implicadas en el proceso de venta.

¿Qué es el contrato de «depósito» o «reserva»?

Una vez que haya tomado la decisión de comprar una propiedad determinada en España, lo primero que se le pedirá es que pague un depósito inicial para mantener la propiedad fuera del mercado. El objetivo del depósito es retirar la propiedad del mercado y reservarla exclusivamente para usted mientras estudia la situación legal de la propiedad y otros asuntos, como hipotecas, situación financiera, etc. Por lo tanto, este contrato le dará un tiempo determinado para completar las búsquedas sobre la propiedad y, en caso de que sean positivas, firmar un «contrato de compraventa definitivo» con el vendedor.

Durante la vigencia del contrato de depósito, si el Vendedor no cumple con su obligación e incumple el contrato de «mala fe» (negándose a vender, cambiando de opinión o vendiendo a otro comprador), le reembolsará el doble de las cantidades recibidas como penalización por incumplimiento del contrato. En caso de que el Comprador no complete la compra, perderá el importe de su depósito.

¿Qué es el «contrato de compraventa»? ¿En qué se diferencia del «contrato de reserva»?

Tras la formalización del contrato de reserva, y una vez pagada la señal y que su abogado haya completado las búsquedas necesarias sobre la propiedad, se suele acordar la formalización de un «contrato definitivo», en el que se requiere un pago parcial adicional.

Este contrato es ahora «definitivo». La principal diferencia con el «contrato de reserva» o «contrato de depósito» es en cuanto a las obligaciones de cada una de las partes.

Principalmente, las obligaciones asumidas por los vendedores en el contrato «definitivo» son mayores que las asumidas en el contrato de reserva. Con este contrato, el vendedor no puede renunciar a la venta. En otras palabras: una vez firmado el contrato definitivo, el vendedor no puede «cambiar de opinión» ni vender a otro comprador. La decisión del vendedor de vender al comprador queda confirmada y, sencillamente, no puede renunciar a la venta.

En este contrato definitivo de compraventa se incluyen todas las condiciones legales que regularán la compra y la venta del inmueble, fijando el precio definitivo y teniendo en cuenta las circunstancias obtenidas tras las búsquedas necesarias realizadas sobre el inmueble.

Por ejemplo, se puede acordar que el vendedor debe cumplir determinadas obligaciones, como pagar determinados gastos, actualizar la superficie del inmueble en el registro de la propiedad, actualizar los registros catastrales o pagar determinadas facturas que estaban pendientes de pago, etc.

Además, en este contrato se detallan y enumeran los gastos que debe pagar cada una de las partes (por ejemplo, quién paga los gastos de notario y registro de la propiedad, etc.).

Debido a su importancia, es muy recomendable que este contrato sea redactado por abogados con experiencia en transmisiones patrimoniales. Pero también es muy recomendable que este contrato contenga las condiciones necesarias para proteger los elementos constructivos y los documentos del inmueble, por lo que su abogado no solo debe ser experto en «derecho inmobiliario», sino también en «construcción». Le recordamos que no todos los abogados expertos en «derecho inmobiliario» son también expertos en «derecho de la construcción».

¿Qué son los títulos de propiedad de la compra o «escritura»? ¿Cuál es la diferencia entre «escritura» y «contrato de compraventa»?

El «Contrato de Compraventa» es un contrato «privado» que confirma la venta válida de un bien inmueble al comprador. Este contrato es perfectamente válido entre ambas partes con los derechos y obligaciones que en él se recogen. Sin embargo, para que dicho acuerdo sea válido frente a terceros, debe ser «formalizado oficialmente». El «cambio de titularidad» formal, que convierte el acuerdo de compra de un contrato «privado» en uno «público», se realiza mediante la firma de la «Escritura pública de compraventa» o «Título público».

A diferencia de otros sistemas en los que el proceso de venta lo llevan a cabo abogados, en España, la formalización de las «escrituras públicas» la realizan los notarios públicos. Por lo tanto, en España, para cambiar un contrato de «privado» a «público», debe ser notariado (redactado por un notario) e inscrito en el Registro de la Propiedad. En ese momento, se paga al vendedor el precio total acordado y este cede la posesión y la propiedad del inmueble al comprador.

La forma de formalizar la firma de la escritura es en una «reunión personal» en la notaría española. Ambas partes (vendedores y compradores) deben acudir en persona (o mediante representantes legales con poder notarial) y estar presentes en la notaría el día de la formalización acordado en el contrato privado. Si el comprador necesita una hipoteca para comprar la propiedad, el representante del banco hipotecario también debe asistir a la reunión para formalizar el préstamo hipotecario al comprador.

Como se ha mencionado, si el comprador o el vendedor no pueden asistir a esta reunión, pueden otorgar un «Poder de representación» (poder notarial) para que otra persona les represente y firme el documento en nombre del cliente (normalmente, abogados).

Tal y como se explica aquí, en la reunión con el notario, el comprador paga al vendedor el resto del precio acordado (normalmente mediante un cheque bancario) y el vendedor le entrega la titularidad oficial de la propiedad, junto con la plena propiedad. En este acto, el vendedor, literalmente, entrega las «llaves» de la propiedad al comprador. En ese momento, ambas partes firman las escrituras y la venta se completa.

Tras la firma, y en ese mismo momento, los vendedores y compradores reciben una copia oficial de las escrituras originales denominada «Copia Simple». Este documento es una copia simple de la escritura. Con este documento, el comprador puede demostrar la propiedad del inmueble y se utiliza habitualmente para tramitar los cambios de los contratos de electricidad y agua, así como para contratar un seguro de propiedad, etc.

A continuación, se presentan los originales de la escritura en la oficina del registro de la propiedad para completar el cambio de nombre en este registro. Su abogado, su banco (o el mismo notario) enviará el juego original de escrituras al Registro de la Propiedad, junto con los recibos de los impuestos ya pagados. Este proceso suele tardar entre 3 y 6 meses.

¿Cómo pagar el precio de la propiedad al comprar una casa en España?

Como se ha explicado anteriormente, la mejor forma de realizar los pagos finales de la venta al vendedor es directamente desde una cuenta bancaria a su nombre en España. Para ello, previamente tenía que abrir una cuenta bancaria en uno de los bancos españoles.

Antes de la formalización, debe transferir desde su país de residencia las cantidades necesarias a su cuenta bancaria española para cubrir:

– El resto del precio final

– Los gastos e impuestos de la transacción (notario, registro de la propiedad, impuestos, honorarios de abogados, etc.).

Por lo tanto, en España es diferente a otros países, donde todos los pagos se realizan a través de la cuenta bancaria del abogado. En España deben realizarse directamente a la cuenta bancaria del vendedor.

La práctica más habitual para realizar el pago final del precio al vendedor es mediante un giro bancario emitido por su banco español a nombre del vendedor. Por lo tanto, asegúrese de que usted o su abogado han acordado con su banco español disponer de fondos suficientes en su cuenta bancaria española para hacer frente a los últimos pagos de la venta, al menos una o dos semanas antes de la fecha acordada en la notaría.

Otros gastos, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, los honorarios del notario y del registro de la propiedad, etc., pueden acordarse para transferirlos por separado a su abogado, a su banco hipotecario, etc.

Tenga en cuenta que si el vendedor es no residente, deberá retener una cantidad determinada del precio a pagar al vendedor (normalmente, el 3 % del precio) y depositarla en la Agencia Tributaria española (también llamada «Hacienda») a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial del vendedor. Su abogado le indicará cómo proceder en este punto.

¿Cuáles son los gastos de compra al comprar una vivienda en España?

El impuesto que se paga por la compra de una VENTA es el IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES (el IVA no se aplica a las reventas), o «Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales» (ITP). Este impuesto es regional y varía en cada comunidad autónoma. Por ejemplo, en Murcia y Andalucía es del 8 %, en Madrid del 6 % y en Cataluña, Islas Baleares y Comunidad Valenciana es del 10 %.

Tenga en cuenta que, en caso de adquirir una propiedad nueva, deberá pagar el IVA al 10 % (en lugar del ITP), ya que la venta de propiedades «nuevas» se considera una transacción comercial entre una empresa (el constructor) y un consumidor (el comprador). Sin embargo, en las reventas, no hay ninguna empresa involucrada, ya que se trata únicamente de una transacción privada entre dos personas físicas, por lo que el impuesto será el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Honorarios del abogado: en el mercado español se acepta comúnmente que los honorarios del abogado suelen rondar el 1 % del precio de compra, más el IVA. Además, su abogado también puede cobrarle el coste de las búsquedas realizadas para obtener la información legal de la propiedad (como informes del registro de la propiedad, certificados, etc.), así como otros gastos por el cambio de contratos de servicios públicos y otros gastos administrativos.

Otros gastos que hay que pagar en las reventas son los honorarios del notario, el registro y la gestión, que pueden rondar el 1 % del precio de compra.

En la Comunidad Valenciana, incluyendo impuestos, honorarios del notario, gastos de registro de la propiedad, etc., los costes de adquisición pueden rondar el 12-13 % del precio de compra.

Si necesita un préstamo hipotecario, entonces pueden surgir gastos adicionales y comisiones de su banco, así como otros gastos como el seguro de vida o el seguro de hogar, etc. También pueden aplicarse tasas de tasación, que son los honorarios del tasador contratado por su banco para evaluar la propiedad.

Resumen de los gastos que debe pagar el comprador al adquirir una vivienda

• Gastos de notario: para la formalización de la escritura pública.
• Tasas del Registro de la Propiedad: para la inscripción de la escritura de la propiedad
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): actualmente, entre el 6 % y el 10 %
• Otros: honorarios del abogado, gastos de la hipoteca, contratos de agua, electricidad y gas, etc.