¿Por qué debería recurrir a un abogado en el proceso de compra de una propiedad en España? Notario y abogado/solicitor en el proceso de compra de propiedades en España.
El proceso de compra en España es muy similar al de otros países. Los inversores extranjeros encontrarán muchas similitudes con los sistemas de sus países de origen.
Sin embargo, también podemos encontrar muchas diferencias.
La diferencia más notable es la posición y las funciones del abogado y las funciones del notario.
I.- ALGUNOS EJEMPLOS EN OTROS PAÍSES DE EUROPA:
A) Notarios y abogados británicos
En el proceso de compraventa y transmisión de la propiedad en el Reino Unido, el notario no interviene en absoluto en el proceso de venta de un inmueble. El vendedor y el comprador cuentan con la asistencia de sus respectivos abogados en la transacción. Así, el abogado del comprador y el abogado del vendedor son los que, desde los primeros pasos hasta la finalización, se encargan del proceso de venta, realizando y transmitiendo el cambio de nombre de la propiedad, así como el pago del precio, los impuestos, etc. Ambos abogados son los que redactan los contratos, se encargan de que cada parte cumpla con sus obligaciones, del pago de impuestos, organizan y reciben los pagos y completan el registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario, etc.
En conclusión: el notario no participa en el sistema británico de compraventa de propiedades, y hay dos abogados/solicitors, uno por el comprador y otro por el vendedor, que participan en todas las etapas del proceso.
B) Resto de Europa continental: Francia, Bélgica, Alemania, Países Bajos, etc.
Francia, Bélgica, Suiza, Países Bajos, Alemania y otros: en estos países, en el proceso de compraventa de propiedades, la presencia del notario es esencial. El notario se encarga de todo. A diferencia del sistema británico, en el sistema continental, ambas partes, el comprador y el vendedor, recurren al notario como intermediario de la transacción, desde el principio hasta el final, y este se encarga de lo siguiente:
- Aproximación de las partes y formalización de la transacción mediante contrato.
- Control del cumplimiento de las obligaciones de cada parte.
- Realiza investigaciones legales, administrativas y fiscales de la propiedad.
- Investigación urbanística y de construcción de la propiedad.
- Realiza y recibe todos los pagos de la venta.
- Completa las escrituras de venta.
- Completa la inscripción en el registro de la propiedad en nombre del nuevo propietario.
- Declara y paga los impuestos de la compraventa
- Realizar el cambio de los contratos de suministro de agua, electricidad, impuestos locales, etc.
Conclusión: La función del ABOGADO en el proceso de compraventa en estos países es nula. El abogado no interviene en este proceso, salvo cuando existe un litigio derivado de un proceso judicial.
II.- PROCESO ESPAÑOL
Se puede decir que el proceso de compra en España es una mezcla entre los dos sistemas considerados: el «británico» y el «continental».
En el proceso de compraventa en España, el notario es muy importante, pero no lo suficiente como para realizar una compra con total garantía y seguridad. La presencia del notario español en el proceso de compra es esencial porque, al igual que en otros países como Francia, Bélgica, Holanda, etc., la venta no puede inscribirse en el registro de la propiedad sin haber pasado por la formalización de escrituras notariales.
El notario también comprueba información esencial como:
– La capacidad de las partes para comprar o vender. Es decir, si el comprador tiene la capacidad legal para comprar y el vendedor para vender.
– Estudio de las limitaciones y cargas sobre la propiedad.
– El estudio de los documentos de la propiedad, como permisos de construcción y licencias, etc.
– Verificación de la forma de pago, etc.
¿Qué hacen los notarios españoles?
A diferencia de los notarios «continentales», los notarios españoles no realizan más funciones que las mencionadas. Es decir, sobre las funciones de los notarios españoles:
- ESTUDIO LEGAL Y URBANÍSTICO: El notario no realiza un estudio urbanístico/de construcción de la propiedad como consultoría de planificación. Existe información sobre la propiedad en diversas fuentes, como el Catastro, el Ayuntamiento, los Departamentos de Urbanismo y Planificación, los departamentos locales y regionales, que el notario español no consulta ni verifica durante el proceso de compra.
- El notario no comprueba si la propiedad tiene algún tipo de sanción o multa por la construcción, o, por ejemplo, una orden de demolición.
- El notario comprueba la inscripción de la propiedad, pero, en España, la mayoría de las sanciones y multas por construcción no se registran en el registro de la propiedad/catastro.
- No se estudian ni se verifican los posibles proyectos de desarrollo futuros que puedan afectar a una propiedad (por ejemplo, expropiaciones, futuras autopistas o incluso proyectos de urbanización, etc.).
Lamentablemente, en España hay casos en los que el comprador ha completado la compra sin la ayuda de un abogado especializado, con un proceso formal notarial perfecto y perfectamente inscrito en el catastro y el registro de la propiedad. Es decir, formalmente perfecto. Y luego, tras el proceso de compra, ha descubierto que faltaba una licencia o certificado de ocupación («certificado de habitabilidad»), o incluso que existía una orden de expropiación para un proyecto de autopista, por ejemplo, o que la propiedad tenía cargas de urbanización, o que parte de la parcela debía cederse o perderse a la administración para la ampliación de una vía pública, etc.
¿Algunos puntos que los notarios españoles no hacen en la venta de propiedades?
Esta falta de estudio de planificación por parte del notario crea problemas particulares en las siguientes propiedades:
– Propiedades en urbanizaciones: Por ejemplo, el constructor no completó el desarrollo urbanístico y la infraestructura de la urbanización, y entonces hay obras de urbanización sin finalizar, que deben ser completadas y pagadas, a veces, por los propietarios.
– Propiedades, casas o villas en zonas rústicas o CAMPESINAS: Estas propiedades se encuentran generalmente en la zona rural y fuera de las zonas urbanas. Estas propiedades, típicamente villas o casas de vacaciones, pueden tener problemas tales como:
* Falta de licencia o construcción de la vivienda principal
* Falta de licencia de construcción o licencia para una eventual ampliación del edificio principal o de sus accesorios (piscina, garaje, etc.).
* Problemas de identificación o definición de los límites de la parcela o del terreno, etc.
* Sanciones urbanísticas y de construcción, multas u órdenes de demolición, etc.
– Villas y apartamentos en viviendas antiguas con graves problemas de infraestructura o pendientes de desarrollo de proyecto o mejora, etc.
La información anterior no será obtenida por un notario en España.
Desgraciadamente, en España, la información legal, administrativa y urbanística que afecta a la propiedad no se condensa en un único punto de información, como debería ser el registro de la propiedad. En España, la información del registro de la propiedad, aunque esencial, no es completa.
La información contenida en el Registro de la Propiedad en España NO recoge TODA la información necesaria que afecta a la propiedad.
- CONTRATOS Y PAGOS: El notario no prepara los pagos de la propiedad, ni elige ni prepara los contratos de compraventa. Por lo tanto, el comprador no paga el precio de compra al notario. En España, los pagos del precio, o partes del precio, se abonan a los abogados, a la agencia inmobiliaria o al vendedor.
En nuestro despacho, los clientes a veces nos piden la cuenta bancaria del notario para realizar el pago del precio de compra, y se sorprenden cuando les informamos de que en España el notario no recibe pagos, y que estos deben abonarse directamente al vendedor.
- INSCRIPCIÓN Y CAMBIO DE PROPIETARIO EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: El notario, una vez completado el proceso de compra, con la firma de las escrituras notariales de compraventa, no tiene la obligación de proceder a la inscripción de la operación en el registro de la propiedad. Por lo tanto, hay notarios que realizan esta gestión y otros que no la realizan. E incluso entre los notarios que prestan el servicio de inscripción, ¡no inscriben la compra si el comprador no lo solicita expresamente!
Como abogados, hemos visto muchas situaciones en las que los vendedores han descubierto que ni siquiera sus escrituras estaban inscritas en el Registro de la Propiedad. En el momento de la compra, los actuales propietarios acudieron al notario y, una vez completada la compra, confiando en que el notario realizaría las gestiones necesarias para completar los trámites de inscripción, no le dieron instrucciones para que procediera a la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, el notario nunca lo hizo. Por lo tanto, con el paso de los años, han descubierto que las propiedades seguían a nombre de los propietarios anteriores, ya que no dieron la orden al notario y no contaron con la asistencia de un abogado en el proceso.
- CAMBIO DE TITULARIDAD DE LOS CONTRATOS DE AGUA Y ELECTRICIDAD Y OTROS IMPUESTOS MUNICIPALES: El notario NO gestiona el cambio de titularidad de los contratos de suministro de agua, electricidad y otros, como el impuesto sobre bienes inmuebles o el impuesto municipal.
Además, el notario no gestiona la domiciliación del pago de estos servicios en la cuenta bancaria del comprador mediante domiciliación bancaria.
- CAMBIO DE TITULARIDAD DEL CATASTRAL/IMPUESTO MUNICIPAL: El notario NO gestiona el cambio de titularidad de las partes en el catastro. Lo comunican al Catastro, pero no se aseguran de que se haga, y dan instrucciones al Catastro para que pase la orden de pago del impuesto mediante domiciliación bancaria a la cuenta bancaria de los propietarios.
- CERTIFICADO DE HABITABILIDAD: Como se explica en otras secciones de este sitio web, el comprador debe obtener un certificado de ocupación, también llamado «Certificado de habitabilidad». En el caso de las propiedades nuevas (las compradas directamente a los constructores), el notario no exige a los vendedores que presenten un certificado de habitabilidad válido.
¿Qué hacen los agentes inmobiliarios en la venta de propiedades?
La actividad inmobiliaria ha comenzado a regularse recientemente en España, y ahora es necesario estar inscrito en el Registro Regional de Agentes Inmobiliarios de la zona. Pero los agentes inmobiliarios no son abogados.
Siempre recomendamos a nuestros clientes que elijan un agente registrado, de buena reputación y bien establecido. Para ello, solicite las credenciales comerciales y compruebe la reputación del agente en foros y redes sociales.
Entonces, ¿por qué es una decisión acertada recurrir a un abogado en España?
Como se ha indicado anteriormente, para tener una idea completa y obtener información sobre el proceso de compra, es necesario recabar esta información de diferentes fuentes locales y regionales, del registro de la propiedad, de los departamentos de urbanismo, y también consultar con arquitectos y otros especialistas, etc. TODO ESTO NO LO HARÁ UN NOTARIO ESPAÑOL.
Para ello, necesitará los servicios de un abogado que pueda obtener toda la información de diferentes fuentes y comprobar todos los aspectos legales y administrativos necesarios.
Además, lamentablemente, este proceso es bastante complicado, por lo que NO TODOS LOS ABOGADOS SON APTOS PARA ASISTIR EN TRANSACCIONES INMOBILIARIAS. Por lo tanto, necesita un abogado que, además de hablar su idioma y conocer la legislación inmobiliaria, también sea especialista en derecho de la construcción y urbanismo, y que cuente en su equipo con arquitectos y otros profesionales y técnicos, para tener la capacidad y los conocimientos suficientes para obtener toda la información necesaria y completar todos los aspectos relacionados con la compra de la propiedad.
Por lo tanto, en esta etapa, una vez que la decisión de compra es firme, TLA, nuestro bufete, le aconseja:
– Contratar a un abogado. Hay empresas o agentes que se presentan como abogados y ofrecen «servicios jurídicos», o se ofrecen como «asesores jurídicos», y, de hecho, no son abogados. ¡A veces ni siquiera son españoles!
– Contratar a un abogado colegiado en España. No caiga en la tentación de recurrir a abogados de su propio país. Solo los abogados nacionales conocen el sistema de compra y el proceso de compra español.
– El abogado debe hablar su idioma. Evite las empresas de abogados que no hablen su idioma.
– Compruebe que el abogado es especialista en Derecho Urbanístico y de la Construcción. Debe ser un experto en derecho inmobiliario, pero también debe entender de urbanismo y construcción.
Y, una vez que haya elegido la propiedad que le gusta…