Waarom zou u een advocaat inschakelen bij het kopen van een woning in Spanje? Notaris en advocaat/notaris bij het kopen van onroerend goed in Spanje.
Het Spaanse koopproces lijkt sterk op dat in andere landen. Buitenlandse investeerders zullen in het Spaanse systeem veel overeenkomsten met hun eigen land aantreffen.
Maar er zijn ook veel verschillen.
Het meest opvallende verschil is de positie en de functies van de advocaat en de notaris.
I.- ENKELE VOORBEELDEN IN ANDERE LANDEN IN EUROPA:
A) Britse notarissen en Britse advocaten
In het Britse koop- en overdrachtsproces is de notaris helemaal niet betrokken bij het proces van de verkoop van onroerend goed. De verkoper en koper worden bij de transactie bijgestaan door hun eigen advocaat. De advocaat van de koper en de advocaat van de verkoper zijn dan ook degenen die vanaf de eerste stappen tot aan de voltooiing het verkoopproces begeleiden, de naamswijziging van het onroerend goed regelen en de betaling van de prijs, belastingen, enz. verzorgen. Beide advocaten stellen de contracten op, zien erop toe dat elke partij zijn verplichtingen nakomt, zorgen voor de betaling van belastingen, organiseren en ontvangen betalingen en voltooien de registratie van het onroerend goed op naam van de nieuwe eigenaar, enz.
Conclusie: Notarissen spelen geen rol in het Britse overdrachtsysteem voor de aan- en verkoop van onroerend goed. Er zijn twee advocaten/notarissen, één voor de koper en één voor de verkoper, die bij alle fasen van het proces betrokken zijn.
B) Rest van continentaal Europa: Frankrijk, België, Duitsland, Nederland, enz.
Frans, Belgisch, Zwitsers, Nederlands, Duits en andere: In deze landen is de aanwezigheid van de notaris essentieel bij het aankoop-/verkoopproces van onroerend goed. De notaris doet alles. In tegenstelling tot het Britse systeem maken beide partijen, de koper en de verkoper, in het continentale systeem vanaf het begin tot het einde gebruik van de notaris als tussenpersoon bij de transactie, en deze doet het volgende:
- Het samenbrengen van partijen en het formaliseren van de transactie door middel van een contract.
- Controle van de nakoming van de verplichtingen van elke partij.
- Uitvoering van juridisch, administratief en fiscaal onderzoek van het onroerend goed.
- Stedenbouwkundig en bouwkundig onderzoek van het onroerend goed.
- Hij verricht en ontvangt alle betalingen uit de verkoop.
- Voltooiing van de verkoopakten.
- Voltooiing van de inschrijving in het kadaster namens de nieuwe eigenaar.
- Aangifte en betaling van belastingen uit hoofde van de aan- en verkoop
- Wijziging van de contracten voor water- en elektriciteitsvoorziening, lokale belastingen, enz.
Conclusie: De functie van de ADVOCAAT in het koop-/verkoopproces in deze landen is nul. Een advocaat is niet betrokken bij dit proces, behalve wanneer er een rechtszaak ontstaat als gevolg van een oordeelkundige rechtszaak.
II.- SPAANS PROCES
Men kan stellen dat het proces van het kopen van een Spaans huis een mix is van de twee beschouwde systemen: het “Britse” en het “Continentale”.
In het Spaanse overdrachtsproces is de notaris erg belangrijk, maar niet voldoende om een aankoop met volledige garanties en zekerheid af te ronden. De aanwezigheid van de Spaanse notaris in het aankoopproces is essentieel, omdat de verkoop, net als in andere landen zoals Frankrijk, België en Nederland, niet in het kadaster kan worden geregistreerd zonder de formalisering van notariële akten (of “escrituras”).
De notaris controleert ook essentiële informatie, zoals:
– De bekwaamheid van de partijen om te kopen of verkopen. Dat wil zeggen, of de koper bekwaam is om te kopen en de verkoper om te verkopen.
– Onderzoek naar beperkingen en lasten op het onroerend goed.
– Het onderzoeken van eigendomsdocumenten, zoals bouwvergunningen en licenties, enz.
– Controle van de betaalwijze, enz.
Wat doen Spaanse notarissen?
In tegenstelling tot de “Continentale” notarissen, doen Spaanse notarissen niet meer dan de genoemde taken. Dat wil zeggen over de taken van de Spaanse notarissen:
- JURIDISCH EN STEDENBOUWKUNDIG ONDERZOEK: De notaris verricht geen bouw-/stedenbouwkundige studie van het onroerend goed als adviserend stedenbouwkundig adviseur. Er is informatie over het onroerend goed beschikbaar bij verschillende bronnen, zoals het kadaster, de gemeente, de dienst stedenbouw en ruimtelijke ontwikkeling, lokale en regionale afdelingen, die niet door de Spaanse notaris worden geraadpleegd of geverifieerd tijdens het aankoopproces.
- De notaris controleert niet of er bouwboetes of andere sancties gelden voor de woning, of bijvoorbeeld een sloopbevel.
- De notaris controleert de registratie van het onroerend goed, maar in Spanje worden de meeste bouwboetes en -sancties niet geregistreerd in het kadaster.
- Er is geen onderzoek of verificatie van mogelijke toekomstige ontwikkelingsprojecten die van invloed kunnen zijn op een onroerend goed (bijv. onteigening, een toekomstige snelweg, of zelfs een urbanisatieproject, enz.).
Helaas zijn er in Spanje gevallen waarin de koper de aankoop heeft afgerond zonder de hulp van een gespecialiseerde advocaat, met een perfect notarieel formeel proces en een perfecte vastlegging in de Kadaster en kadaster. Formeel dus perfect. En toen, na de aankoopprocedure, ontdekte hij dat er een vergunning of een woonakte ontbrak, of zelfs een onteigeningsbevel voor bijvoorbeeld een snelwegproject, of dat er urbanisatiekosten op het onroerend goed rustten, of dat een deel van het perceel moest worden afgestaan of verloren moest gaan aan de overheid voor de aanleg van een openbare weg, enz.
Enkele punten die Spaanse notarissen niet doen bij de verkoop van onroerend goed?
Dit gebrek aan een planologische studie door de notaris leidt tot specifieke problemen bij de volgende onroerende zaken:
– Woningen in urbanisaties: Bijvoorbeeld, de bouwer heeft de stedelijke ontwikkeling en de urbanisatie-infrastructuur niet voltooid, en dan zijn er urbanisatiewerkzaamheden zonder afronding, die voltooid moeten worden en soms betaald moeten worden door de eigenaren.
– Woningen, huizen of villa’s in landelijke gebieden of OP HET PLATTELAND: Deze woningen bevinden zich over het algemeen op het platteland en buiten de stedelijke gebieden. Deze woningen, meestal villa’s of vakantiehuizen, kunnen problemen ondervinden zoals:
* Gebrek aan bouwvergunning of vergunning voor de hoofdwoning
* Gebrek aan bouwvergunning of vergunning voor een eventuele uitbreiding van het hoofdgebouw of de bijbehorende accessoires (zwembad, garage, enz.).
* Problemen met de identificatie of bepaling van de grenzen van het perceel of de grond, enz.
* Stedenbouwkundige en bouwkundige sancties, boetes of sloopbevelen, enz.
– Villa’s en appartementen in oude woningen met ernstige infrastructuurproblemen of in afwachting van de ontwikkeling van een project of verbetering, enz.
Bovenstaande informatie kan niet worden verkregen door een notaris in Spanje
Helaas worden juridische, administratieve en planologische gegevens met betrekking tot onroerend goed in Spanje niet gecondenseerd tot één enkel informatiepunt, zoals het kadaster zou moeten. In Spanje is de informatie in het kadaster, hoewel essentieel, niet volledig.
De informatie in het kadaster in Spanje verzamelt NIET ALLE noodzakelijke informatie met betrekking tot het onroerend goed.
- CONTRACTEN EN BETALINGEN: De notaris bereidt de betalingen voor het onroerend goed voor, kiest noch stelt de koopovereenkomsten op. De koper betaalt de koopsom dus niet aan de notaris. In Spanje worden betalingen van de koopsom, of een deel ervan, gedaan aan de advocaat, het makelaarskantoor of de verkoper.
Bij ons kantoor vragen klanten ons soms naar de bankrekening van de notaris om de koopsom te betalen en zijn verbaasd als we melden dat de notaris in Spanje geen betalingen ontvangt en dat betalingen rechtstreeks aan de verkoper, zijn advocaat of de makelaar moeten worden betaald.
- INSCHRIJVING EN WIJZIGING VAN EIGENAAR BIJ HET KADASTER: Zodra de aankoopprocedure is afgerond, met de ondertekening van de notariële koopakte, is de notaris niet verplicht om over te gaan tot de inschrijving van de transactie in het kadaster. Daarom zijn er notarissen die dit beheer doen, en anderen die dit niet doen. En zelfs de notarissen die de registratie verzorgen, komen niet om de aankoop te registreren als de koper daar niet uitdrukkelijk om heeft gevraagd!
Als advocaten hebben we veel situaties gezien waarin verkopers ontdekten dat zelfs hun akten niet waren ingeschreven bij het Kadaster. Ten tijde van de aankoop gingen de huidige eigenaren naar de notaris, en nadat de aankoop was afgerond, in de overtuiging dat de notaris de nodige stappen zou ondernemen om de registratie te voltooien, gaven ze de notaris geen opdracht om de registratie in het Kadaster te verrichten. De notaris heeft het dus nooit gedaan! Daarom hebben we in de loop der jaren gemerkt dat de onroerende goederen nog steeds eigendom waren van de vorige eigenaren, omdat hij de notaris geen opdracht had gegeven en niet door een advocaat was bijgestaan in het proces.
- WISSELING VAN EIGENAAR VAN WATER- EN ELEKTRICITEITSCONTRACTEN EN ANDERE GEMEENTELIJKE BELASTINGEN: De notaris beheert NIET de eigendomsoverdracht van water-, elektriciteits- en andere contracten, zoals onroerendgoedbelasting of gemeentelijke belastingen.
Ook regelt de notaris niet de domiciliëring van de betaling van deze diensten op de bankrekening van de koper via automatische incasso.
- WISSELING VAN EIGENAAR VAN HET KADASTER/GEMEENTEBELASTING: De notaris beheert NIET de eigendomsoverdracht van de partijen bij het kadaster. Hij/zij informeert het kadaster, maar bevestigt dit niet, en instrueert het kadaster om de betalingsopdracht voor de belasting via automatische incasso van de bankrekening van de eigenaar te ontvangen.
- BEWONINGSVERKLARING Zoals elders op deze website uitgelegd, moet de koper een woonvergunning verkrijgen, ook wel “woonvergunning” genoemd. Bij nieuwe woningen (die rechtstreeks van de bouwer worden gekocht) vraagt de notaris niet om een geldige woonakte aan de verkopers te verstrekken.
Wat doen makelaars bij de verkoop van onroerend goed?
De makelaardij is onlangs gereguleerd in Spanje en het is nu verplicht om geregistreerd te staan bij het Regionaal Register van Makelaars in de regio. Maar makelaars zijn geen advocaten.
Wij raden onze klanten altijd aan om een geregistreerde, gerenommeerde en gevestigde makelaar te kiezen. Vraag hiervoor naar de bedrijfsgegevens en controleer de reputatie van de makelaar op forums en sociale media.
Dus, waarom is het inschakelen van een advocaat in Spanje een verstandige beslissing?
Zoals hierboven vermeld, moet u voor een volledig beeld en informatie over het koopproces deze informatie inwinnen bij verschillende lokale en regionale bronnen, het kadaster, planningsafdelingen, en ook overleggen met architecten en andere specialisten, enz. DIT ALLES WORDT NIET DOOR EEN SPAANSE NOTARIS GEMAAKT.
Hiervoor heeft u de hulp nodig van een advocaat die alle informatie uit verschillende bronnen kan halen en alle noodzakelijke juridische en administratieve punten kan controleren.
Daarnaast is dit proces helaas vrij ingewikkeld, dus NIET ALLE ADVOCATEN ZIJN BESCHIKT OM TE BIJSTAND TE KOMEN BIJ VASTGOEDTRANSACTIES. U heeft dus een advocaat nodig die, naast uw taal spreekt en vastgoedrecht kent, ook een specialist moet zijn in bouw- en stedenbouwrecht. Hij moet in zijn team architecten, andere professionals en technici hebben die voldoende bekwaamheid en vaardigheden hebben om alle benodigde informatie te verkrijgen en alle aspecten met betrekking tot de aankoop van het onroerend goed af te handelen.
Daarom adviseert TLA, ons kantoor, u in dit stadium, zodra de aankoopbeslissing vaststaat, het volgende:
–Neem een advocaat in de arm. Er zijn bedrijven of makelaars die zich voordoen als advocaat en “juridische diensten” verlenen, of zich aanbieden als “juridisch adviseurs”, maar in werkelijkheid zijn ze geen advocaat. Soms zijn ze niet eens Spaans!
– Neem een advocaat in de arm die in Spanje is geregistreerd. Kom niet in de verleiding om advocaten in uw eigen land in te schakelen. Alleen nationale advocaten kennen het kooprecht en de Spaanse koopprocedure.
– Een advocaat moet uw taal spreken. Vermijd advocatenkantoren die uw taal niet spreken.
– Controleer of de advocaat een specialist is in stedenbouwkundig en bouwrecht. Hij/zij moet een expert zijn in vastgoedrecht, maar ook verstand hebben van stedenbouw en bouw.
En zodra u de woning van uw keuze heeft gekozen…..