Touristenregister in Spanien. Allgemeine Aspekte

1. Huren in Spanje: algemene informatie

Als u van plan bent uw woning in de regio Valencia te verhuren, is het belangrijk dat u de verschillen tussen de belangrijkste soorten huurovereenkomsten en de juridische en fiscale gevolgen daarvan begrijpt.

1. Toeristische verhuur (Alquiler Turístico)

Definitie:
Kortetermijnverhuur gericht op toeristen en vakantiegangers.

Duur:
Verblijven van (minder dan 11 dagen in de regio Valencia, één maand in Andalusië, enz.) worden automatisch beschouwd als toeristische verhuur.

Vereisten:

• Moet geregistreerd zijn in het register voor toeristische verhuur.

• Een bewijs van bewoning (Cédula de Habitabilidad of Licencia de Ocupación) is verplicht.

• De woning moet voldoen aan specifieke kwaliteits- en uitrustingsnormen.

• Er is ook een certificaat van stedelijke compatibiliteit van het gemeentehuis vereist.

Beperkingen:

• In sommige regio’s, zoals Valencia en Catalonië, is het niet toegestaan om afzonderlijke kamers te verhuren, alleen het volledige pand.
  In andere regio’s, zoals Andalusië en Murcia, is het wel toegestaan om kamers te verhuren op basis van toeristische verhuur.

• In sommige regio’s mag de eigenaar niet in de woning verblijven terwijl deze wordt verhuurd.

Reclame:

• Het registratienummer moet in alle advertenties, advertenties en contracten worden vermeld.

Boetes:
Niet-naleving kan leiden tot:

• Boetes tot € 90.000

• Opschorting van de verhuuractiviteiten voor maximaal 3 jaar

2. Permanente verhuur (Alquiler Permanente)

Definitie:
Langlopende contracten (meestal 1 jaar of langer) voor residentiële doeleinden — de huurder gebruikt het onroerend goed als zijn hoofdverblijfplaats.

Regulation:

• Valt onder de Spaanse wet op stedelijke huurcontracten (LAU).

• Er is geen speciale registratie of toeristenvergunning vereist.

• U mag altijd verhuren onder deze categorie.

Taxation:

• Huurinkomsten moeten worden aangegeven op uw jaarlijkse belastingaangifte als u inwoner bent, of op formulier 210 als u niet-inwoner bent.

3. Seizoensverhuur (Alquiler de Temporada)

Definitie:
Middenlang verblijf (bijv. studenten, werknemers, huizenzoekers, toeristen voor een middellange periode) die niet van plan zijn om de woning als hoofdverblijfplaats te gebruiken.

Duration:

• Doorgaans van 2 tot 11 maanden

• Vanaf juli 2025 kan elk verblijf van 11 dagen of langer in de regio Valencia onder deze categorie vallen (tenzij het puur om toerisme gaat).

Advantages:

• Niet onderworpen aan strenge toeristische voorschriften.

• Hogere huuropbrengsten dan bij langetermijnverhuur.

• Huurders zorgen doorgaans beter voor het pand dan toeristen.

• U behoudt meer flexibiliteit en vermijdt bureaucratische rompslomp.

2. Toeristische verhuur in de regio Valencia: procedure, stappen en regelgeving

Overzicht

Er bestaat veel onduidelijkheid over de verplichtingen en procedures in de regio Valencia. Deze gids is bedoeld om duidelijkheid te verschaffen over de wettelijke en fiscale verplichtingen voor het verhuren van woningen voor toeristische doeleinden.

Twee belangrijke aspecten om rekening mee te houden:

• Formele verplichtingen
• Fiscale verplichtingen

a) Wettelijk kader

Decreet: Decreto 92/2009 regelt de verantwoordelijkheden van verhuurders en de bescherming van consumenten.

b) Belangrijkste begrippen

1. Wat is een “Vivienda of Apartamento Turístico”?

• Verhuurd tegen betaling
• Onmiddellijk beschikbaar
• Verblijf van 10 dagen of minder
• Toeristisch doel
• Regelmatig geëxploiteerd
• Vermeld op toeristische kanalen of platforms
• Biedt hotelachtige diensten aan

Woonhuur (middellange/lange termijn) is vrijgesteld van deze regels, maar huurinkomsten moeten nog steeds worden aangegeven.

2. Formaliteiten voor toeristische verhuur in Valencia

• Registratie:
  • 1–4 woningen: als particulier
  • 5+ woningen: als bedrijf
• Certificaat van stedelijke compatibiliteit vereist
• Voldoen aan minimale “standaard” kwaliteits- en uitrustingseisen
• In het bezit zijn van een bewoningscertificaat
• Woningen op rustiek terrein hebben een speciale bestemmingsvergunning nodig

3. Overige verplichtingen

• Architectencertificaat met noodplan
• Energieprestatiecertificaat
• Woningverzekering (moet aan verzekeraar worden gemeld bij verhuur)

4. Registratieprocedure

Vul het officiële formulier in: Hier downloaden. Het is een “declaración responsable” — u bevestigt op eigen verantwoordelijkheid dat het onroerend goed aan de vereisten voldoet.

Dien het in bij het VVV-kantoor (Valencia, Alicante of Castellón). Na registratie moet het registratienummer op alle contracten, advertenties en platforms worden vermeld.

5. Boetes

• Tot € 600.000
• Schorsing van de activiteit (woning of eigenaar) voor maximaal 3 jaar

6. Veelgestelde vragen

• Moet ik het registratienummer vermelden? Ja
• Mag ik kamers verhuren? Nee, alleen de hele woning
• Kan ik overschakelen naar standaardhuur? Ja, maar u moet dan de toeristenregistratie annuleren
• Moet ik een gastenregister bijhouden? Ja, volgens de politievoorschriften

3. Toeristische verhuur in Andalusië

Wat komt in aanmerking als toeristische verhuur?

Dezelfde voorwaarden als in Valencia: beschikbaarheid, kort verblijf, online advertenties, hotelachtige diensten.

Vereisten voor een vergunning

• Directe buitenventilatie en verduisteringssystemen
• Volledige inrichting en apparatuur
• Airconditioning en verwarming afhankelijk van het seizoen
• EHBO-doos
• Toeristische informatie en klachtenformulieren
• Schoonmaak voor en na elk verblijf
• 24-uurs noodnummer

Bewoonbaarheidsverklaring

• Vóór 1988: Bestaande verklaring geldig
• Na 1988: Moet worden aangevraagd bij het gemeentehuis met technisch rapport en documenten

Zodra u deze hebt verkregen, registreert u zich in het Toeristisch Register van Andalusië met een “Declaración Responsable”.

4. Belastingverplichtingen voor toeristische verhuur in Spanje

a) Belastingaangiften

• Driemaandelijks (vrijwillig): Model 210 voor niet-ingezetenen
• Jaarlijks: Model 100 (ingezetenen) of 210 (niet-ingezetenen)

Voorbeeld: Huur in februari → aangeven vóór 20 april. Leegstand moet ook jaarlijks worden aangegeven.

b) BTW en toeristenbelasting

• Geen BTW indien alleen huur wordt aangerekend (geen diensten)
• 10% BTW indien hotelachtige diensten worden aangeboden (schoonmaak tijdens het verblijf, maaltijden, wasserij)
• Facturen en BTW-registratie vereist indien BTW van toepassing is

c) Hoeveel belasting?

• Inwoners van de EU/EER (incl. Noorwegen, IJsland): 19% belasting, kosten aftrekbaar
• Inwoners van buiten de EU: 24% belasting, geen aftrek

Voorbeeld:

• Huur: € 6.000
• Kosten: € 1.600 → Netto: € 4.400
• Belasting: 19% = € 836

Belasting op leegstand (fictief inkomen)

0,4–0,5% van de kadastrale waarde indien het pand gedurende een deel van het jaar niet verhuurd is. Wordt het volgende jaar aangegeven.

5. Toeristische verhuur als bedrijfsactiviteit

Wanneer is toeristische verhuur een bedrijf?

• Geval 1: Eigenaar beheert zelf → Geen btw
• Geval 2: Eigenaar biedt hotelachtige diensten aan → 10% btw
• Geval 3: Eigenaar neemt vast personeel in dienst → Beschouwd als bedrijfsactiviteit, btw + registratie
• Geval 4: Eigenaar delegeert aan een derde platform/agent → Beschouwd als vaste inrichting, btw + belastingaangifte

Formele verplichtingen voor bedrijfsactiviteiten (art. 164 Ley 37/1992)

1. Registreer de activiteit
2. Verkrijgen van een belastingnummer
3. Facturen opstellen
4. Boekhouding bijhouden
5. BTW (model 303) en inhoudingen (model 115) aangeven
6. Jaarlijkse BTW- en inkomstenbelastingoverzichten