Essential aspects to consider on property transactions. Certificate of Habitation, non infraction, cadastre

Essentiële juridische en technische checklist voor het kopen of verkopen van onroerend goed in Spanje

1. Controleer de beschrijving en documentatie van het onroerend goed

A. Eigendomsakte (Escritura)

Controleer hoe het onroerend goed is geregistreerd: Zorg ervoor dat de eigendomsakte een juiste weergave is van de huidige staat van het onroerend goed.
Controleer de bebouwde oppervlakte: De akte moet de juiste bebouwde oppervlakte (superficie construida) vermelden, inclusief uitbreidingen zoals zwembaden, terrassen of gastenverblijven.

Veelvoorkomend probleem:

Een huis dat in de akte is geregistreerd als 120 m², kan nu een niet-geregistreerd zwembad van 50 m² en een garage die is omgebouwd tot gastenverblijf omvatten.
Gevolg: De eigendomsakte moet worden bijgewerkt. Anders moet de koper worden geïnformeerd dat het “gastenverblijf” juridisch gezien slechts een “garage” is.

⚠️ Interne verbouwingen (zoals het veranderen van 4 slaapkamers in 2) vereisen geen aanpassing van de akte, mits de juiste verbouwingsvergunningen zijn verkregen.

B. Catastro-registraties (SUMA / IBI / gemeentebelasting)

De Catastro moet de werkelijke en bijgewerkte bebouwde oppervlakte weergeven.
Wordt gebruikt voor de berekening van de jaarlijkse IBI (onroerendezaakbelasting).
Alle bouwwerken, inclusief zwembaden en garages, moeten worden geregistreerd.

Voorbeeld:

Oorspronkelijke woning = 120 m² → IBI = € 300/jaar.
50 m² zwembad en 40 m² garage toegevoegd → Indien niet aangegeven, blijft de IBI € 300 (onjuist en mogelijk illegaal).
Bij inspectie kan de koper aansprakelijk worden gesteld voor te weinig betaalde belasting.

2. Aanvullende juridische documenten om te controleren

Standaarddocumentatie:

Eigendomsakte: eigendomsgegevens, grenzen, lasten/schulden.
IBI-aanslag (Catastro): bevestigt de registratie van het onroerend goed en de berekening van de belasting.
Nutsvoorzieningen: controleer of de water-, elektriciteits- en gasvoorzieningen zijn geregistreerd.
Energieprestatiecertificaat: bevestigt de energie-efficiëntie.
Certificaat van de vereniging van eigenaren: controleert of de betalingen aan de vereniging zijn voldaan.

Gespecialiseerde documentatie (sterk aanbevolen):

A. Bewoonbaarheidsverklaring / bewoningsvergunning (CH / LO)

Afgegeven door het gemeentebestuur na de bouw.
Bevestigt dat het onroerend goed voldoet aan de wettelijke bewoonbaarheidsvoorwaarden.
Nodig om water en elektriciteit op uw naam aan te sluiten.

Is dit verplicht?

Nieuwe woningen: Ja. De projectontwikkelaar moet dit bij de verkoop verstrekken.
Wederverkoop: Nee. De koper is hiervoor verantwoordelijk na aankoop.

⚠️ Risico: Als er ongeoorloofde werkzaamheden zijn uitgevoerd, kan het gemeentehuis weigeren de CH af te geven, waardoor de koper geen nutsvoorzieningen kan aansluiten.

📌 De geldigheid van de CH wordt niet vermeld in de akte. Uw advocaat moet deze apart controleren.

B. Certificaat van geen overtredingen (CNUI)

Bevestigt dat er geen juridische sancties of sloopbevelen van kracht zijn met betrekking tot het onroerend goed.
Vooral belangrijk voor:
- Villa’s
- Halfvrijstaande woningen
- Onroerend goed op rustiek terrein

⚠️ Het recht van het gemeentehuis om op te treden tegen ongeoorloofde bouwwerken vervalt 15 jaar na voltooiing. Tot die tijd zijn echter juridische stappen mogelijk.

C. Cedula Urbanística

Afgegeven door het gemeentehuis.
Bevestigt belangrijke details van het bestemmingsplan:
- Bestemmingsplan (stedelijk, rustiek, beschermd, enz.).
- Status van lokale infrastructuur en urbanisatie.
- Bouwrechten: maximaal toegestane bebouwing op het perceel.

Conclusie: waarom dit belangrijk is

Als u de documentatie van een onroerend goed niet goed controleert, kan dit leiden tot:

Juridische geschillen
Problemen met de aansluiting van nutsvoorzieningen
Belastingverplichtingen
Verminderde waarde van het onroerend goed

Bij TLA zijn wij gespecialiseerd in vastgoed- en bouwrecht. Wij gaan verder dan de standaard juridische controles om ervoor te zorgen dat uw transactie 100% juridisch veilig is en dat het onroerend goed dat u koopt of verkoopt volledig in orde is.