Essential aspects to consider on property transactions. Certificate of Habitation, non infraction, cadastre

Lista de comprobación legal y técnica esencial antes de comprar o vender una propiedad en España

1. Compruebe la descripción y la documentación de la propiedad

A. Escrituras

Verifique cómo está registrada la propiedad: asegúrese de que la escritura refleja con exactitud el estado actual de la propiedad.
Compruebe las superficies construidas: las escrituras deben describir la superficie construida correcta, incluidas las ampliaciones como piscinas, terrazas o casas de invitados.

Problema habitual:

Una casa registrada como de 120 m² en la escritura puede incluir ahora una piscina de 50 m² no registrada y un garaje convertido en casa de invitados.
Consecuencia: Es necesario actualizar la escritura. De lo contrario, se debe informar al comprador de que la «casa de invitados» es legalmente solo un «garaje».

⚠️ Las modificaciones interiores (como cambiar 4 dormitorios por 2) no requieren la actualización de la escritura, siempre que se obtengan las licencias de reforma correspondientes.

B. Registros catastrales (SUMA / IBI / Impuesto municipal)

El catastro debe reflejar la superficie construida real y actualizada.
Se utiliza para calcular el IBI anual (impuesto sobre bienes inmuebles).
Todas las construcciones, incluidas las piscinas y los garajes, deben estar registradas.

Ejemplo:

Casa original = 120 m² → IBI = 300 €/año.
Se añaden 50 m² de piscina y 40 m² de garaje → Si no se declara, el IBI sigue siendo de 300 € (incorrecto y potencialmente ilegal).
En caso de inspección, el comprador puede ser responsable del pago insuficiente.

2. Documentos legales adicionales que deben revisarse

Documentación estándar:

Títulos de propiedad: datos de la propiedad, límites, cargas/deudas.
Factura del IBI (Catastro): confirma el registro de la propiedad y el cálculo de los impuestos.
Facturas de servicios públicos: asegúrese de que los servicios de agua, electricidad y gas estén al día.
Certificado de eficiencia energética: confirma la eficiencia energética.
Certificado de la comunidad de propietarios: verifica que los pagos a la comunidad estén al día.

Documentación especializada (muy recomendable):

A. Certificado de habitabilidad/licencia de ocupación (CH/LO)

Expuesto por el ayuntamiento tras la construcción.
Confirma que la propiedad cumple las condiciones legales de habitabilidad.
Necesario para dar de alta el agua y la electricidad a su nombre.

¿Es obligatorio?

Propiedades nuevas: Sí. El promotor debe proporcionarlo en el momento de la venta.
Reventas: No. El comprador es responsable tras la compra.

⚠️ Riesgo: si existen obras no autorizadas, el ayuntamiento puede negarse a expedir el CH, lo que impediría al comprador dar de alta los servicios públicos.

📌 La validez del CH no figura en las escrituras. Su abogado debe verificar su existencia por separado.

B. Certificado de No Existencia de Infracciones (CNUI)

Confirma que no existen sanciones legales ni órdenes de demolición que afecten a la propiedad.
Especialmente importante para:
- Villas
- Propiedades adosadas
- Propiedades en suelo rústico

⚠️ Los derechos del ayuntamiento para actuar sobre obras no autorizadas expiran 6-15 años después de su finalización. Pero hasta entonces, es posible emprender acciones legales.

C. Cedula Urbanística

Expedirá por el ayuntamiento.
Confirma los detalles clave de la planificación:
- Clasificación urbanística (urbana, rústica, protegida, etc.).
- Estado de las infraestructuras locales y de urbanización.
- Derechos de construcción: construcción máxima permitida en la parcela.

Conclusión: por qué es importante

No verificar adecuadamente la documentación de la propiedad puede dar lugar a:

Conflictos legales
Problemas con la conexión de los servicios públicos
Obligaciones fiscales
Reducción del valor de la propiedad

En TLA, somos especialistas en derecho inmobiliario y de la construcción. Vamos más allá de los controles legales habituales para garantizar que su transacción sea 100 % segura desde el punto de vista legal y que la propiedad que está comprando o vendiendo cumple con todas las normativas.