Nueva normativa de ocupación en la Comunidad Valenciana (Reforma de 2021)

Resumen: Aceleración de la venta y el uso de edificios nuevos

La Licencia de Ocupación, también conocida como Certificado de Habitabilidad o Certificado de Conformidad, es un documento que autoriza la ocupación legal de una vivienda de nueva construcción o reformada. Certifica que la propiedad cumple con la normativa urbanística y de construcción y es apta para uso residencial.

Las empresas de agua y electricidad suelen exigir este documento para activar o transferir los contratos de servicio.

Existen dos tipos principales:

• Licencia de primera ocupación (para construcciones nuevas o reformas importantes)
• Licencia de segunda ocupación (para viviendas antiguas o transferencia de servicios)

Licencia de primera ocupación (edificios nuevos)

Esta licencia:

• Se expide una vez finalizada la construcción o la reforma.
• Es aplicable a viviendas nuevas o reformas estructurales importantes (tejado, fachada, ampliaciones, etc.).

Trámite:

1. El promotor presenta la documentación necesaria en el Ayuntamiento.
2. El Ayuntamiento revisa y expide la licencia.

Sin esta licencia, la propiedad no puede utilizarse legalmente como vivienda.

Licencia de segunda ocupación (propiedades de segunda mano)

Se concede cuando:

• La licencia de primera ocupación ha caducado.
• Es necesario transferir los servicios públicos a un nuevo titular.
• El inmueble nunca ha tenido licencia de primera ocupación.

Esta licencia es imprescindible para la activación legal de los servicios públicos y la documentación adecuada en la reventa del inmueble.

Retos históricos con las licencias de ocupación

Tradicionalmente, la obtención de una licencia implicaba:

• Solicitud al ayuntamiento.
• Verificación exhaustiva de la documentación.
• Inspección in situ por parte de técnicos municipales.

Este proceso lento y burocrático retrasaba la venta y el uso de las nuevas viviendas, a menudo durante meses o años.

La introducción de la «Declaración Responsable» (DR)

Para simplificar y agilizar el proceso, muchas comunidades autónomas españolas, entre ellas la Comunidad Valenciana, introdujeron la Declaración Responsable.

¿Qué es la DR?

Un documento presentado por el constructor/promotor que certifica:

• Que las obras están terminadas.
• Que la construcción cumple con la licencia de obra concedida.

Este documento:

• Permite la ocupación y venta inmediatas.
• Transfiere la responsabilidad de las autoridades públicas al promotor.
• Se presenta directamente en el Ayuntamiento sin esperar a las inspecciones.

Sin embargo, no elimina la posibilidad de inspecciones posteriores o la revocación de la licencia si se detectan declaraciones falsas o infracciones.

A principios de 2021, la Generalitat Valenciana publicó una normativa que otorga a la Declaración Responsable el mismo efecto jurídico que la Licencia de Primera Ocupación.

Cambios principales:

• La DR actúa ahora como un documento habilitante plenamente válido para ocupar y vender una vivienda.
• Los constructores pueden proceder a la venta y al registro de los servicios públicos inmediatamente después de presentar la DR.
• Los ayuntamientos ya no están obligados a expedir una licencia de ocupación adicional.

Esta normativa es vinculante en toda la Comunidad Valenciana, salvo que un municipio concreto opte por seguir utilizando el proceso tradicional.

Ventajas:

• Mayor rapidez en las ventas y los registros.
• Mayor flexibilidad para los promotores.
• Alineación con las directivas de la UE en materia de eficiencia administrativa.

Riesgos y limitaciones

Nuestra perspectiva jurídica

La nueva normativa transfiere la garantía de las autoridades públicas a los promotores privados. Si bien esto acelera las ventas, puede aumentar el riesgo para los compradores:

Escenario:

• Se presenta la DR.
• El comprador completa la compra y ocupa la vivienda.
• Una inspección posterior revela graves infracciones del código de construcción.
• El Ayuntamiento revoca la licencia.

En este caso, el comprador tendría que emprender acciones legales contra el promotor, lo que podría implicar largos procedimientos judiciales.

El argumento del Gobierno valenciano:

• Este sistema se ajusta a las normas de la Unión Europea.
• Su objetivo es crear un proceso inmobiliario más rápido y eficiente.
• El cambio hacia la autorregulación es una característica común en otros países de la UE.

Reflexiones finales

Este nuevo marco:

• Crea oportunidades para agilizar las transacciones.
• Hace hincapié en la importancia de la diligencia debida.

Recomendamos encarecidamente trabajar con abogados especializados en derecho inmobiliario para:

• Verificar la exactitud de la declaración responsable.
• Evaluar los riesgos potenciales en ausencia de una inspección formal.

¿Necesita ayuda con su compra o venta en la Comunidad Valenciana? Póngase en contacto con nuestra oficina para obtener asesoramiento legal experto.

TLACORP SLP – Expertos legales en derecho inmobiliario en España