Neue Belegungsvorschriften in der Autonomen Gemeinschaft Valencia (Reform von 2021)

Übersicht: Beschleunigung des Verkaufs und der Nutzung von Neubauten

Die Nutzungsgenehmigung (Licencia de Ocupación), auch bekannt als Wohnbescheinigung oder Konformitätsbescheinigung, ist ein Dokument, das die rechtmäßige Nutzung einer neu gebauten oder renovierten Immobilie genehmigt. Es bescheinigt, dass die Immobilie den städtebaulichen und baulichen Vorschriften entspricht und für Wohnzwecke geeignet ist.

Wasser- und Stromversorgungsunternehmen verlangen dieses Dokument häufig, um Dienstleistungsverträge zu aktivieren oder zu übertragen.

Es gibt zwei Haupttypen:

Erstbezugsgenehmigung (für Neubauten oder größere Renovierungen)
Zweitbezugsgenehmigung (für ältere Wohnungen oder die Übertragung von Dienstleistungen)

Erstbezugsgenehmigung (Neubauten)

Diese Genehmigung ist:

wird nach Abschluss der Bau- oder Renovierungsarbeiten ausgestellt.
gilt für neue Wohnungen oder wesentliche bauliche Veränderungen (Dach, Fassade, Anbauten usw.).

Verfahren:

Der Bauträger reicht die erforderlichen Unterlagen bei der Stadtverwaltung ein.
Der Stadtrat prüft die Unterlagen und erteilt die Genehmigung.

Ohne diese Genehmigung darf die Immobilie rechtlich nicht als Wohnraum genutzt werden.

Zweitbelegungsgenehmigung (Wiederverkaufsobjekte)

Wann wird sie erteilt?

Die Erstbezugsgenehmigung ist abgelaufen.
Die Versorgungsleistungen müssen auf einen neuen Namen umgeschrieben werden.
Für die Immobilie wurde nie eine Erstbezugsgenehmigung erteilt.

Diese Genehmigung ist für die legale Aktivierung der Versorgungsleistungen und die ordnungsgemäße Dokumentation beim Wiederverkauf der Immobilie unerlässlich.

Historische Herausforderungen bei der Erteilung von Nutzungsgenehmigungen

Traditionell umfasste die Erteilung einer Genehmigung:

Antrag bei der Stadtverwaltung.
Gründliche Überprüfung der Unterlagen.
Vor-Ort-Besichtigung durch kommunale Techniker.

Dieser langwierige und bürokratische Prozess verzögerte den Verkauf und die Nutzung neuer Wohnungen oft um Monate oder Jahre.

Die Einführung der „verantwortlichen Erklärung” (Declaración Responsable – DR)

Um das Verfahren zu vereinfachen und zu beschleunigen, haben viele spanische Regionen, darunter die Autonome Gemeinschaft Valencia, die verantwortliche Erklärung eingeführt.

Was ist die DR?

Ein vom Bauunternehmer/Bauträger vorgelegtes Dokument, das Folgendes bescheinigt:

Dass die Arbeiten abgeschlossen sind.
Dass die Bauarbeiten der erteilten Baugenehmigung entsprechen.

Dieses Dokument:

Ermöglicht die sofortige Bezugsfertigkeit und den Verkauf.
Überträgt die Verantwortung von den Behörden auf den Bauträger.
wird direkt bei der Stadtverwaltung eingereicht, ohne dass Inspektionen abgewartet werden müssen.

Es schließt jedoch nicht aus, dass später Inspektionen durchgeführt oder die Genehmigung widerrufen werden, wenn falsche Angaben oder Verstöße festgestellt werden.

Änderung der Rechtsvorschriften (Januar 2021 – Region Valencia)

Anfang 2021 hat die valencianische Regierung eine Verordnung erlassen, die der Verantwortungserklärung die gleiche Rechtswirksamkeit wie der Erstbezugsgenehmigung einräumt.

Wichtigste Änderungen:

- Die DR gilt nun als vollständig gültiges Dokument für den Bezug und Verkauf eines Hauses.
- Bauunternehmer können unmittelbar nach Einreichung der DR mit dem Verkauf und der Anmeldung der Versorgungsleistungen fortfahren.
- Die Rathäuser sind nicht mehr verpflichtet, eine zusätzliche Nutzungsgenehmigung auszustellen.

Diese Verordnung ist in der gesamten Autonomen Gemeinschaft Valencia verbindlich, es sei denn, eine bestimmte Gemeinde entscheidet sich dafür, das herkömmliche Verfahren beizubehalten.

Vorteile:

Schnellere Verkäufe und Registrierungen.
Größere Flexibilität für Bauträger.
Anpassung an EU-Richtlinien zur Verwaltungsvereinfachung.

Risiken und Einschränkungen

Unsere rechtliche Einschätzung

Die neue Regelung überträgt die Garantie von den Behörden auf private Bauträger. Dies beschleunigt zwar den Verkauf, kann aber das Risiko für Käufer erhöhen:

Szenario:

Der DR wird eingereicht.
Der Käufer schließt den Kauf ab und bezieht das Haus.
Eine spätere Inspektion ergibt schwerwiegende Verstöße gegen die Bauvorschriften.
Die Stadtverwaltung widerruft die Genehmigung.

In diesem Fall müsste der Käufer rechtliche Schritte gegen den Bauträger einleiten, was möglicherweise langwierige Gerichtsverfahren nach sich ziehen würde.

Das Argument der valencianischen Regierung:

Dieses System entspricht den Standards der Europäischen Union.
Es zielt darauf ab, einen schneller und effizienteren Immobilienprozess zu schaffen.
Die Verlagerung hin zur Selbstregulierung ist ein gemeinsames Merkmal anderer EU-Länder.

Abschließende Gedanken

Dieser neue Rahmen:

Schafft Möglichkeiten für schnellere Transaktionen.
Betont die Bedeutung der Sorgfaltspflicht.

Wir empfehlen dringend, mit spezialisierten Immobilienanwälten zusammenzuarbeiten, um:

Die Richtigkeit der verantwortlichen Erklärung zu überprüfen.
Bewertung potenzieller Risiken bei Fehlen einer formellen Inspektion.

Benötigen Sie Hilfe beim Kauf oder Verkauf in der Autonomen Gemeinschaft Valencia? Kontaktieren Sie unsere Kanzlei für eine kompetente Rechtsberatung.

TLACORP SLP – Immobilienrechtsexperten in Spanien