Anwaltsberuf in Spanien. Regelungen, Registrierung und Gebühren

1.- Der Begriff „Anwaltskammer” und wie man in Spanien Rechtsanwalt wird

– Spanien – „Colegio de Abogados”

In Spanien müssen sich Rechtsanwälte bei einem „ Colegio de Abogados ” registrieren lassen, um ihren Beruf ausüben zu können. Anwaltskammern sind Berufsverbände, die Rechtsanwälte vertreten und die Ausübung des Rechtsanwaltsberufs regeln.

In Spanien gibt es 83 Colegio de Abogados , eine für jede Provinz sowie eine für die autonome Stadt Ceuta und eine für die autonome Stadt Melilla. Die Anwaltskammern sind im Generalrat der spanischen Anwälte („Consejo General de la Abogacía”) zusammengeschlossen, der das Vertretungsorgan der spanischen Anwaltschaft ist.

Um sich in einer Anwaltskammer eintragen zu lassen, muss der Anwalt folgende Voraussetzungen erfüllen:

• • Er muss die Staatsangehörigkeit Spaniens oder eines Mitgliedstaats der Europäischen Union besitzen.
  • Er muss einen Abschluss in Rechtswissenschaften oder einen gleichwertigen Abschluss besitzen.
  • Master für den Zugang zum Rechtsanwaltsberuf (2 Jahre)
  • Er muss die Anwaltsprüfung bestanden haben.

Mit der Eintragung in eine Anwaltskammer erlangt der Anwalt den Status eines „ zugelassenen Anwalts ”. Der zugelassene Anwalt ist berechtigt, den Anwaltsberuf auf dem gesamten spanischen Staatsgebiet auszuüben.

Die Anwaltskammern haben folgende Aufgaben:

• • • Vertretung der Anwälte.
    • Regulierung der Ausübung des Anwaltsberufs.
    • Ausbildung und Fortbildung der Anwälte.
    • Kostenlose Rechtshilfe.
    • Vertretung der Interessen der Bürger.

Colegio de Abogados sind ein grundlegender Bestandteil des spanischen Justizsystems. Anwaltskammern stellen sicher, dass Anwälte die Anforderungen an die Ausbildung und Berufsethik erfüllen und dass die Bürger Zugang zu einer hochwertigen Rechtsverteidigung haben.

– Frankreich – „Barreux”

In Frankreich werden Anwaltskammern „Barreaux” genannt. Es gibt 161 Barreaux in Frankreich, einen für jeden Gerichtsbezirk. Um den Beruf des Rechtsanwalts in Frankreich auszuüben, muss man in einem Barreau eingetragen sein.

Der „Barreau” ist eine Berufsorganisation, die die Anwälte in ihrem Gerichtsbezirk vertritt. Er ist für die Gewährleistung der Berufsethik und -disziplin sowie für die Erbringung von Dienstleistungen für Anwälte, wie z. B. Fortbildung und Rechtsbeistand, zuständig.

Um sich in einem „Barreau” registrieren zu lassen, müssen Anwälte die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• • • Sie müssen einen juristischen Hochschulabschluss haben.
    • Bestehen der Anwaltsprüfung .
    • Absolvierung einer zweijährigen praktischen Ausbildung .

Nach der Zulassung bei einer Anwaltskammer sind Anwälte berechtigt, ihren Beruf in ganz Frankreich auszuüben.

Der Nationaler Rat der Anwaltskammern (CNB) ist die nationale Institution, die alle Barreaux Frankreichs vertritt. Der CNB ist für die Festlegung der berufsständischen Regeln sowie für die Überwachung der Tätigkeit der Barreaux zuständig.

– Deutschland – „Rechtsanwaltskammern”

In Deutschland werden Rechtsanwälte in Anwaltskammern, den sogenannten „Rechtsanwaltskammern”, registriert. Es gibt eine Anwaltskammer für jedes Bundesland Deutschlands sowie eine für den Bundesgerichtshof.

Um in Deutschland als Rechtsanwalt tätig zu sein, müssen Rechtsanwälte bei einer Rechtsanwaltskammer zugelassen sein. Die Zulassung erfolgt, nachdem der Rechtsanwalt die zwei staatlichen Prüfungen bestanden und die Anforderungen an die juristische Ausbildung erfüllt hat.

Die Rechtsanwaltskammern haben mehrere Aufgaben, darunter:

• • • Zulassung zur Ausübung des Rechtsanwaltsberufs.
    • Regulierung des Rechtsanwaltsberufs.
    • Überwachung der Einhaltung der Standesregeln durch die Rechtsanwälte.
    • Angebot von Dienstleistungen für Rechtsanwälte, wie z. B. Fortbildung, Rechtsbeistand und Vertretung vor Gericht.

Die Anwaltskammern sind autonome Organisationen, die dem Bundesrechtsanwaltsgesetz (BRAO) geregelt.

– Vereinigtes Königreich (UK) – „Bar Council” oder „ Law „Society ”

Im Vereinigten Königreich ist der Anwaltsberuf in zwei Hauptzweige unterteilt: Barristers und Solicitors .

Die Barristers sind die Anwälte, die vor Gericht auftreten , während die Solicitors Anwälte sind, die Mandanten in Rechtsfragen beraten und vertreten.

Barristers sind bei einer der vier Inns of Court zugelassen: Gray’s Inn, Lincoln’s Inn, Middle Temple und Inner Temple. Der Bar Council of England and Wales ist die Aufsichtsbehörde für Barristers.

Solicitors sind bei der Law Society of England and Wales registriert. Die Law Society ist die Aufsichtsbehörde für Solicitors und bietet ihren Mitgliedern auch Dienstleistungen wie Fortbildung, berufliche Weiterentwicklung und rechtliche Unterstützung an.

Neben der Law Society of England and Wales gibt es im Vereinigten Königreich weitere Anwaltskammern, die Anwälte aus bestimmten Regionen oder Fachgebieten vertreten. Zum Beispiel:

• • • Law Society of Scotland vertritt schottische Anwälte
    • Law Society of Northern Ireland vertritt nordirische Anwälte.

– Belgien

In Belgien müssen Anwälte sich in einer „ Barreau ” Anwaltskammer registrieren, um ihren Beruf ausüben zu können. In Belgien gibt es fünfundzwanzig „ Barreaux ” Anwaltskammern, die in zwei Gruppen unterteilt sind:

• • • Anwaltskammern der französisch- und deutschsprachigen Gemeinschaft:
      • Elf französischsprachige Kammern:
        • Anwaltskammer Brüssel _
        • Anwaltskammer Antwerpen
        • Anwaltskammer Charleroi _
        • Anwaltskammer Lüttich
        • Anwaltskammer Mons
        • Anwaltskammer Namur
        • Anwaltskammer Tournai
        • Anwaltskammer Huy
        • Anwaltskammer Luxemburg _
        • Anwaltskammer Verviers _
      • A Deutschsprachige :
        • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
    • Anwaltskammern der Flämischen Gemeinschaft:
      • Dreizehn flämische :
        • Orde der Vlaamse Balies Antwerpen
        • Orde der Vlaamse Balies Brügge
        • Orde der Vlaamse Balies Gent
        • Orde der Vlaamse Balies Hasselt
        • Orde der flämischen Anwaltskammern Leuven
        • Orde der flämischen Anwaltskammern Ostende
        • Orde der flämischen Anwaltskammern Roeselare
        • Orde der flämischen Anwaltskammern Sint-Niklaas
        • Orde der flämischen Anwaltskammern Turnhout
        • Orde der flämischen Anwaltskammern Kortrijk
        • Orde der flämischen Anwaltskammern Aarschot
        • Orde der flämischen Anwaltskammern Limburg

Anwaltskammern haben die Aufgabe, die Ethik und Professionalität von Rechtsanwälten zu gewährleisten und diese vor Justiz- und Verwaltungsbehörden zu vertreten.

– Niederlande – NOvA

In den Niederlanden müssen sich Rechtsanwälte bei der Nederlandse Orde van Advocaten ( NOvA ) registrieren, der niederländischen Anwaltskammer. Die NOvA ist eine Berufsorganisation, die niederländische Rechtsanwälte vertritt und die Einhaltung der Berufsstandards gewährleistet.

Um sich bei der NOvA registrieren zu lassen, müssen Rechtsanwälte die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• • • Sie verfügen über einen gültigen Abschluss in Rechtswissenschaften einer niederländischen Universität oder einer von der NOvA anerkannten ausländischen Universität.
    • Bestehen der Zulassungsprüfung für den niederländischen Anwaltsberuf.
    • Absolvierung eines zweijährigen Praktikums in einer niederländischen Anwaltskanzlei.

Sobald Anwälte die Voraussetzungen erfüllen, können sie die Zulassung bei der NOvA beantragen. Die NOvA prüft den Antrag und bei Genehmigung kann der Anwalt seine Tätigkeit in den Niederlanden aufnehmen.

Die NOvA bietet ihren Mitgliedern auch eine Reihe von Dienstleistungen an, darunter:

• • • Fortbildung
    • Rechtsberatung
    • Vertretung vor Gericht

Die NOvA hat ihren Sitz in Den Haag.

– Vereinigte Staaten (USA) – „Anwaltskammern”

In den Vereinigten Staaten werden die Anwaltskammern oder Vereinigungen, bei denen sich Anwälte registrieren müssen, um ihren Beruf auszuüben, als „Bar Associations” bezeichnet. Jeder Bundesstaat der Union hat seine eigene Anwaltskammer, die für die Regulierung der Anwaltschaft in diesem Bundesstaat zuständig ist.

Um in den Vereinigten Staaten als Anwalt tätig zu sein, muss ein Anwalt in die Anwaltskammer des Bundesstaates aufgenommen werden, in dem er tätig sein möchte. Dazu müssen Sie die von der Anwaltskammer festgelegten Voraussetzungen erfüllen, zu denen in der Regel ein Abschluss in Rechtswissenschaften an einer anerkannten juristischen Fakultät , das Bestehen einer Anwaltsprüfung und die Absolvierung einer beaufsichtigten Praxiszeit gehören.

Die American Bar Association (ABA) ist eine nationale Anwaltsorganisation, die keine Zuständigkeit für die Anwaltskammern der einzelnen Bundesstaaten hat. Die ABA legt jedoch Bildungs- und Ethikstandards für juristische Fakultäten und Anwälte fest, und ihre Empfehlungen werden in der Regel von den Anwaltskammern der Bundesstaaten befolgt.

Anwaltskammern erfüllen eine Reihe wichtiger Funktionen, darunter:

• • • Regulierung der Ausübung des Anwaltsberufs
    • Förderung von Ethik und Exzellenz in der Anwaltschaft
    • Vertretung von Anwälten gegenüber der Regierung und der Öffentlichkeit
    • Angebot von Dienstleistungen für Anwälte, wie z. B. berufliche Weiterbildung, Rechtsberatung und finanzielle Unterstützung

Anwaltskammern spielen auch eine wichtige Rolle bei der Verteidigung der Bürgerrechte und der sozialen Gerechtigkeit.

2.- Warum einen Anwalt beim Kauf einer Immobilie in Spanien beauftragen?

Warum sollten Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien einen Anwalt beauftragen? Notar und Anwalt/Rechtsanwalt beim Kauf von Immobilien in Spanien.

Der Kaufprozess in Spanien ist sehr ähnlich wie in anderen Ländern. Ausländische Investoren werden im spanischen System viele Ähnlichkeiten zu ihren Heimatländern feststellen.

Allerdings gibt es auch viele Unterschiede.

Der auffälligste Unterschied besteht in der Stellung und den Aufgaben des Anwalts und des Notars .

I.- Einige Beispiele für die Unterstützung durch Anwälte bei Immobilientransaktionen in anderen Ländern:

Immobilientransaktion („Conveyance”) im Vereinigten Königreich

Im britischen Kauf- und Übertragungsprozess („Conveyance”) ist der Notar in keiner Weise in den Prozess eines Immobilienverkaufs involviert. Verkäufer und Käufer werden bei der Transaktion von jeweils einem eigenen Anwalt unterstützt.

Anschließend übernehmen der Anwalt des Käufers und der Anwalt des Verkäufers von den ersten Schritten bis zum Abschluss die Kontrolle über den Verkaufsprozess, führen die Umschreibung der Immobilie durch und kümmern sich um die Zahlung des Kaufpreises, der Steuern usw. Beide Anwälte erstellen die Verträge, sorgen dafür, dass jede Partei ihren Verpflichtungen nachkommt, organisieren und nehmen die Zahlungen entgegen und schließen die Eintragung der Immobilie auf den neuen Eigentümer ab usw.

Fazit: Notare sind am britischen System des Kaufs und Verkaufs von Immobilien nicht beteiligt, sondern es gibt zwei Anwälte/Solicitors, einen für den Käufer und einen für den Verkäufer, die an allen Phasen des Prozesses beteiligt sind.

Immobilientransaktionen in den übrigen europäischen Ländern – Frankreich, Belgien, Deutschland, Niederlande usw.

In diesen Ländern ist die Anwesenheit eines Notars beim Kauf/Verkauf von Immobilien unerlässlich. Der Notar erledigt alles.

Im Gegensatz zum britischen System nehmen im kontinentaleuropäischen System beide Parteien, Käufer und Verkäufer, von Anfang bis Ende einen Notar als Vermittler der Transaktion in Anspruch, der Folgendes übernimmt:

• • 1. Annäherung der Parteien und Formalisierung der Transaktion durch einen Vertrag.
    2. Kontrolle der Erfüllung der Verpflichtungen jeder Partei.
    3. Durchführung der rechtlichen, administrativen und steuerlichen Recherchen zur Immobilie.
    4. Rechtliche Prüfung der Immobilie in Bezug auf Stadtplanung und Bauwesen.
    5. Er führt alle Zahlungen aus dem Verkauf durch und nimmt sie entgegen.
    6. Erstellt die Kaufverträge.
    7. Erledigt die Eintragung im Grundbuch im Namen des neuen Eigentümers.
    8. Meldet den Kauf und Verkauf und zahlt die Steuern.
    9. Änderung der Verträge über die Versorgung mit Wasser, Strom, lokalen Steuern usw. vornehmen.

Fazit: Die Funktion des RECHTSANWALTS im Kauf-/Verkaufsprozess in diesen Ländern ist gleich Null. Der Rechtsanwalt ist an diesem Prozess nicht beteiligt, es sei denn, es kommt zu einem Rechtsstreit aufgrund einer gerichtlichen Klage.

II.- Die Unterstützung durch einen Anwalt beim Kauf und Verkauf in Spanien

Man kann sagen, dass der Kaufprozess in Spanien eine Mischung aus den beiden Systemen ist: dem „britischen” und dem „kontinentalen”.

Spanischer Notar vs. spanischer Anwalt

Im spanischen Immobilienkaufprozess ist der Notar zwar sehr wichtig, aber nicht ausreichend, um einen Kauf mit absoluter Garantie und Sicherheit zu tätigen. Die Anwesenheit des spanischen Notars im Kaufprozess ist unerlässlich, da der Verkauf, wie in anderen Ländern (z. B. Frankreich, Belgien, Holland usw.), nicht im Grundbuch eingetragen werden kann, ohne dass zuvor eine notarielle Beurkundung (oder „escrituras”) erfolgt ist.

Der Notar überprüft auch wesentliche Informationen wie:

• • • Die Kauf- oder Verkaufsfähigkeit der Parteien. Das heißt, ob der Käufer rechtlich in der Lage ist zu kaufen und der Verkäufer zu verkaufen.
    • Prüfung von Beschränkungen und Belastungen der Immobilie.
    • Prüfung der Immobilienunterlagen, wie Baugenehmigungen und Lizenzen usw.
    • Überprüfung der Zahlungsweise usw.

Im Gegensatz zu den „kontinentalen” Notaren übernehmen die spanischen Notare jedoch keine weiteren Aufgaben. Das heißt, die Aufgaben der spanischen Notare umfassen:

• • • Rechtliche und städtebauliche Prüfung: Der Notar führt keine bauliche/städtebauliche Prüfung der Immobilie als Planungsberatung durch. Informationen über die Immobilie sind aus verschiedenen Quellen wie dem Kataster, dem Rathaus, den Stadtplanungsämtern, lokalen und regionalen Behörden erhältlich, die vom spanischen Notar während des Kaufprozesses weder konsultiert noch überprüft werden.
    • Der Notar prüft nicht, ob die Immobilie mit Strafen oder Bußgeldern für den Bau belastet ist oder ob beispielsweise ein Abrissbeschluss vorliegt.
    • Der Notar überprüft die Eintragung der Immobilie, aber in Spanien werden die meisten Bausanktionen und Bußgelder nicht im Grundbuch eingetragen.
    • Es gibt keine Untersuchung oder Überprüfung möglicher zukünftiger Entwicklungsprojekte, die eine Immobilie beeinträchtigen könnten (z. B. Enteignung, eine zukünftige Autobahn oder sogar ein Urbanisierungsprojekt usw.).

Leider gibt es in Spanien Fälle, in denen der Käufer den Kauf ohne die Hilfe eines spezialisierten Anwalts abgeschlossen hat, mit einem einwandfreien notariellen Formvorgang und einer perfekten Eintragung im Kataster und Grundbuch. Also formal einwandfrei. Und dann, nach dem Kaufprozess, stellte er fest, dass eine Genehmigung oder eine Nutzungsbescheinigung („Wohnbescheinigung“) fehlte oder sogar eine Enteignungsanordnung für ein Autobahnprojekt vorlag, oder dass die Immobilie mit Erschließungskosten belastet war oder ein Teil des Grundstücks an die Verwaltung für die Erweiterung einer öffentlichen Straße abgetreten werden musste usw.

Diese mangelnde Planungsprüfung durch den Notar führt zu besonderen Problemen bei folgenden Immobilien:

– Immobilien in Urbanisationen: Beispielsweise hat der Bauunternehmer die Stadtentwicklung und die Infrastruktur der Urbanisation nicht fertiggestellt, sodass Urbanisierungsarbeiten noch ausstehen, die abgeschlossen und manchmal von den Eigentümern bezahlt werden müssen.

– Immobilien, Häuser oder Villen in ländlichen Gebieten oder auf dem LAND: Diese Immobilien befinden sich in der Regel in ländlichen Gebieten und außerhalb der städtischen Gebiete. Diese Immobilien, in der Regel Villen oder Ferienhäuser, können folgende Probleme aufweisen:

• • • Fehlende Genehmigung oder Bau der Hauptwohnung
    • Fehlende Baugenehmigung oder Genehmigung für eine eventuelle Erweiterung des Hauptgebäudes oder seiner Nebengebäude (Pool, Garage usw.).
    • Probleme bei der Identifizierung oder Festlegung der Grundstücksgrenzen oder des Grundstücks usw.
    • Städtebauliche und bauliche Strafen, Bußgelder oder Abrissverfügungen usw.

– Villen und Wohnungen in Altbauten mit gravierenden Infrastrukturproblemen oder in Erwartung der Entwicklung eines Projekts oder einer Verbesserung usw.

Die oben genannten Informationen werden von einem Notar in Spanien nicht eingeholt.

Leider sind in Spanien rechtliche, administrative und planungsrelevante Informationen, die die Immobilie betreffen, nicht an einer einzigen Stelle zusammengefasst, wie es eigentlich im Grundbuch der Fall sein sollte. In Spanien sind die Informationen im Grundbuch zwar wesentlich, aber nicht vollständig.

Die im spanischen Grundbuch enthaltenen Informationen umfassen NICHT ALLE notwendigen Angaben, die die Immobilie betreffen.

• • • • Verträge und Zahlungen: Der Notar bereitet weder die Zahlungen für die Immobilie vor, noch wählt er die Kaufverträge aus oder bereitet diese vor. Der Käufer zahlt den Kaufpreis also nicht an den Notar. In Spanien werden die Zahlungen des Kaufpreises oder von Teilen des Kaufpreises an die Anwälte, die Immobilienagentur oder den Verkäufer geleistet.

In unserer Kanzlei fragen uns Kunden manchmal nach dem Bankkonto des Notars, um die Zahlung des Kaufpreises zu tätigen, und sind überrascht, wenn wir ihnen mitteilen, dass in Spanien der Notar keine Zahlungen entgegennimmt und dass die Zahlungen direkt an den Verkäufer, seinen Anwalt oder die Immobilienmakler zu leisten sind.

• • • • Eintragung und Änderung der Eigentumsnamen im Grundbuchamt: Der Notar ist nach Abschluss des Kaufvorgangs mit der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde nicht verpflichtet, die Eintragung der Transaktion im Grundbuch vorzunehmen. Daher gibt es Notare, die diese Verwaltung übernehmen, und andere, die dies nicht tun. Und selbst bei Notaren, die die Eintragung vornehmen, erfolgt die Eintragung des Kaufs nicht, wenn der Käufer dies nicht ausdrücklich verlangt!

Als Rechtsanwälte haben wir viele Fälle erlebt, in denen Verkäufer festgestellt haben, dass selbst ihre Urkunden nicht im Grundbuch eingetragen waren.

Zum Zeitpunkt des Kaufs gingen die derzeitigen Eigentümer zum Notar und nachdem der Kauf abgeschlossen war, vertrauten sie darauf, dass der Notar die notwendigen Schritte zur Eintragung in das Grundbuch unternehmen würde, und beauftragten ihn nicht, die Eintragung im Grundbuch vorzunehmen. Der Notar hat dies also nie getan! Im Laufe der Jahre stellte sich heraus, dass die Immobilien immer noch auf den Namen der Vorbesitzer eingetragen waren, da diese den Notar nicht beauftragt hatten und bei diesem Vorgang nicht von einem Anwalt unterstützt worden waren.

• • • • Änderung der Eigentumsverhältnisse bei Wasser-, Strom- und Gemeindesteuern usw. : Der Notar kümmert sich NICHT um die Änderung der Eigentumsverhältnisse bei Wasser-, Strom- und anderen Verträgen wie der Grundsteuer oder der Gemeindesteuer.

Außerdem veranlasst der Notar nicht die Einzugsermächtigung für die Zahlung dieser Dienstleistungen vom Bankkonto des Käufers per Lastschrift.

• • • • Wohnbescheinigung: Wie in anderen Abschnitten dieser Website erläutert, muss der Käufer eine Wohnbescheinigung vorlegen, die auch als „Certificate of habitation” bezeichnet wird. Bei neuen Immobilien (die direkt vom Bauunternehmer gekauft wurden) verlangt der Notar vom Verkäufer keine Vorlage einer gültigen Wohnbescheinigung.

Immobilienmakler vs. spanische Anwälte

Die Tätigkeit von Immobilienmaklern wird in Spanien zunehmend reguliert, wobei die Registrierung bei einem „Immobilienverband” vorgeschrieben ist. Je nach Region in Spanien müssen Immobilienmakler registriert sein und ihre Kenntnisse des Immobilienmarktes sowie ihre Rechts- und Steuerberatung nachweisen.

Die Vermittlung durch Immobilienmakler beim Kaufprozess ist unerlässlich. Die Unterstützung durch einen renommierten und offiziell registrierten Makler ist einer der wichtigsten Punkte, die Käufer und Verkäufer beim Kauf oder Verkauf von Immobilien in Spanien beachten müssen.

Die rechtliche Beratung durch Immobilienmakler reicht beispielsweise nicht aus, um die rechtlichen und steuerlichen Aspekte einer Immobilientransaktion zu berücksichtigen, wie z. B.:

• • • • • Planung der steuerlichen und rechtlichen Aspekte für den Käufer/Investor,
        • Festlegung der rechtlichen Verteidigungspunkte beider Parteien in einem Vertrag
        • Lösung eventueller Streitigkeiten zwischen den Parteien während des Kauf-/Verkaufsprozesses
        • Vollständige rechtliche und städtebauliche Recherchen zur Immobilie (rechtliche Grenzen, rechtliche Belastungen, Dienstbarkeiten, Einhaltung der Bauvorschriften usw.)

Aus diesem Grund ist die Unterstützung eines qualifizierten Anwalts beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien erforderlich.

Warum also einen Anwalt in Spanien beauftragen? Ist es obligatorisch, beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien einen Anwalt zu beauftragen?

Wie oben erwähnt, müssen Sie, um sich ein vollständiges Bild zu machen und Informationen über den Kaufprozess zu erhalten, diese Informationen aus verschiedenen lokalen und regionalen Quellen, dem Grundbuchamt, den Planungsämtern sowie von Architekten und anderen Fachleuten einholen. ALL DIES WIRD NICHT VON EINEM SPANISCHEN NOTAR ÜBERNOMMEN.

Dazu benötigen Sie die Dienste eines Anwalts, der alle Informationen aus verschiedenen Quellen einholen und alle notwendigen rechtlichen und administrativen Punkte prüfen kann.

Darüber hinaus ist dieser Prozess leider recht kompliziert, sodass NICHT ALLE RECHTSANWÄLTE FÜR DIE UNTERSTÜTZUNG BEI IMMOBILIENTRANSAKTIONEN ZUGELASSEN SIND. Sie benötigen also einen Anwalt, der nicht nur Ihre Sprache spricht und sich mit Immobilienrecht auskennt, sondern auch auf Bau- und Stadtplanungsrecht spezialisiert ist und in seinem Team über Architekten und andere Fachleute und Techniker verfügt, um alle erforderlichen Informationen einzuholen und alle Aspekte des Immobilienkaufs zu regeln.

Tipps für die Beauftragung eines Anwalts in Spanien beim Kauf/Verkauf einer Immobilie in Spanien

In dieser Phase, sobald die Kaufentscheidung feststeht, empfiehlt Ihnen unsere Kanzlei TLA daher Folgendes:

• • • • Beauftragen Sie einen Anwalt. Es gibt Unternehmen oder Vermittler, die sich als Anwälte ausgeben und „Rechtsdienstleistungen” anbieten oder sich als „Rechtsberater” präsentieren, obwohl sie in Wirklichkeit keine Anwälte sind. Manchmal sind sie nicht einmal Spanier!
      • Beauftragen Sie einen in Spanien zugelassenen Anwalt. Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, einen Anwalt aus Ihrem Heimatland zu beauftragen.

        Nur nationale Anwälte kennen das Kaufsystem und den spanischen Kaufprozess.

Der Anwalt muss Ihre Sprache sprechen. Vermeiden Sie Anwaltskanzleien, die Ihre Sprache nicht sprechen.

2.- Wie hoch sind die Anwaltskosten für den Kauf/Verkauf eines Hauses in Spanien?

Die Kosten für einen Anwalt, der Sie beim Kauf einer Immobilie in Spanien vertritt, können je nach einer Reihe von Faktoren variieren, darunter:

• Die Erfahrung und Qualifikation des Anwalts.
• Die Komplexität der Transaktion.
• Die Lage der Immobilie.

Im Allgemeinen werden Anwaltskosten in Spanien als Prozentsatz des Immobilienwertes zuzüglich Mehrwertsteuer berechnet. Der Prozentsatz liegt in der Regel zwischen 1 % und 2 %, kann jedoch in komplexen Fällen oder bei hochwertigen Immobilien höher ausfallen.

Warum werden die Anwaltskosten in Spanien auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Immobilienwertes berechnet? Werden sie nicht nach Stunden abgerechnet?

Der Grund dafür liegt möglicherweise in der historischen Berechnung der Gebühren auf der Grundlage der offiziellen „Gebührenordnungen” der spanischen Anwaltskammern.

Wie wir in diesem Artikel gesehen haben, sind die Anwaltskammern in Spanien in Gerichtsbezirke oder Provinzen unterteilt.

Historisch gesehen legten diese Institutionen „Mindesthonorare” fest, die der Anwalt für jede Dienstleistung berechnen musste.

Früher waren diese Tabellen verbindlich, aber heute ist ihre Einhaltung völlig freiwillig, was bedeutet, dass es dem Anwalt freisteht, die in diesen Standards festgelegten Kriterien für sein Angebot an den Mandanten anzuwenden oder nicht.

Die einzige Ausnahme von dieser „Freiheit der Honorarvereinbarung” besteht bei der Berechnung der Rechtskosten im Falle eines Rechtsstreits. In diesen Fällen werden diese Tarife in der Regel als Referenzwerte herangezogen. Die ausschließliche Wirkung der Bewertung dieses Postens (der Honorare) in den Kostenfeststellungsklagen oder vereidigten Abrechnungen der Anwälte.

Sehen wir uns an, wie ein Anwalt, der an einer Immobilientransaktion in verschiedenen Teilen Spaniens beteiligt ist, nach den Tarifen der jeweiligen Vereinigung oder des jeweiligen Bezirks einen Kostenvoranschlag erstellen würde.

Berechnung der Anwaltskosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien nach Regionen

Anwaltskosten in Málaga

Die Anwaltskammer von Málaga hat am 18. September 2006 ihre eigene Gebührenordnung verabschiedet.

Nach dieser Gebührenordnung werden die verschiedenen Tätigkeiten des Anwalts mit einer Reihe von „Punkten” bewertet, die im Laufe des Verfahrens kumuliert werden. Schließlich wird die Gesamtzahl der generierten Punkte mit einem Betrag multipliziert, der jedes Jahr aktualisiert und von der Anwaltskammer von Málaga genehmigt wird. Für das Jahr 2023 beträgt der Wert des offiziell genehmigten Punktes 71,50 EUR (zzgl. 21 % MwSt.).

Sehen wir uns anhand eines Kaufvertrags an, wie das funktioniert:

• Einfache Beratungen von weniger als einer Stunde: 2 Punkte = 143 EUR + MwSt. / Stunde
• Komplizierte Beratungen oder Beratungen, die länger als eine Stunde dauern: 4 Punkte = 286 EUR + MwSt.
• Telefonische Beratungen: 1-2 Punkte = 71,50 – 143 EUR / Telefonat
• Schriftliche Mitteilungen (E-Mails): 3-6 Punkte = 214,5 – 429 EUR + MwSt./E-Mail
• Gutachten, Berichte und Gutachten: 10 Punkte = 715 EUR + MwSt. / Bericht
• Besprechungen mit anderen Rechtsanwälten: 3-5 Punkte = 214,5 – 357,5 EUR + MwSt./Besprechung
• Verwaltung (Notar, Register, Rathaus): 2 Punkte = 143 EUR + MwSt. / Verwaltung
• Vertragsgestaltung:
  • Bis zu 30.000 €: 2 % des Immobilienwertes
  • Bis zu 60.000 EUR 1 %
  • Bis zu 150.000 €: 0,7 %
  • + 300.000 EUR: 0,5 %

*Dieser Prozentsatz erhöht sich um 50 % bei komplizierten Vertragsgeschäften, z. B. wenn eine andere Sprache als Spanisch verwendet wird oder eine der Vertragsparteien ausländischer Staatsangehöriger ist.

**Wenn der Anwalt zusätzlich zur „Ausarbeitung” des Vertrags dessen Klauseln „aushandelt”, bis eine Einigung erzielt wird, erhöht sich der Prozentsatz um 100 %.

Auf diese Weise erhält man einen Überblick, ohne auf die Beratungen, Gutachten, Besprechungen usw. einzugehen, die bei einem Immobilienverkauf anfallen können, und konzentriert sich nur auf die Dienstleistung der Vorbereitung und Verhandlung eines Immobilienkaufvertrags.

Nehmen wir einen konkreten Fall an:

• 3 Komplizierte Beratungen mit dem Kunden: 858 EUR + MwSt.
• 10 Telefonate: 715 EUR + MwSt.
• 30 E-Mails: 2.145 EUR + MwSt.
• 3 Berichte (einer über die Untersuchung der Immobilie, einer über die Steuerberechnung und einer über die zivilrechtlichen und persönlichen Aspekte des Kunden): 2.145 EUR + MwSt.
• 5 Verfahren beim Notar, 3 beim Stadtrat und 3 beim Grundbuchamt sowie 2 für jede Änderung der Wasser-, Strom- und IBI-Verbrauchsmeldung = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + MwSt.

ZWISCHENSUMME: 6.792 EUR + MwSt.

Zu diesem Betrag kommen noch die Gebühren für die Ausarbeitung und Verhandlung des Kaufvertrags hinzu:

Für eine Immobilie im Wert von 500.000 EUR:

• Ausarbeitung: 0,5 %
• Komplexität des Vertrags + 50 % = 0,75 %
• Verhandlung + 100 % = 1,5 %

ZWISCHENSUMME: 1,5 % x 500.000 EUR = 7.500 EUR + MwSt.

Nach der Gebührenordnung der Anwaltskammer von Málaga, aktualisiert für 2023, ergibt sich somit, wenn wir die Tätigkeiten vor und nach dem Kaufvertrag zu den Gebühren für die Ausarbeitung und Verhandlung des Kaufvertrags hinzurechnen, folgendes Ergebnis:

6.792 + 7.500 = 14.292 EUR Gesamtkosten für die rechtliche Beratung bei einem Immobilienkauf in Málaga.

Nach dieser Berechnung könnten die Gesamtkosten des Rechtsanwalts für diesen Verkauf 3 % des Immobilienwertes betragen.

Dieser Betrag, der offiziell nach der offiziellen Gebührenordnung von Málaga berechnet wird, rechtfertigt den Preis, den die Anwälte der Provinz für die Beratung bei Immobilienkauf- und -verkaufsgeschäften in der Regel anbieten und der zwischen 1 und 3 % des Immobilienwertes + MwSt. liegt.

Anwaltshonorare in Valencia

Die Anwaltskammer von Valencia hat am 9. September 2007 eine eigene Gebührenordnung verabschiedet.

Diese Gebührenordnung quantifiziert die Leistungen eines Anwalts bei einer Immobilientransaktion auf der Grundlage des „Wertes” oder „Betrags” der Transaktion. Das heißt, des zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarten „Preises” für den Verkauf. Entsprechend diesem Wert werden Prozentsätze auf einer Skala angewendet, die sich nach den Funktionen oder Dienstleistungen richten, mit denen der valencianische Anwalt betraut ist.

Auf diese Weise können wir auf der Grundlage der offiziellen Skala und unter Berücksichtigung der Phasen und Dienstleistungen, die der Anwalt bei einem Kauf einer Wohnung oder einer Immobilie in Valencia erbringen würde, eine Simulation der Gebühren erstellen, die sich aus der Anwendung dieser Skala ergeben würden.

• Abfahrten, Beratungen, Telefonate, Mitteilungen: 60-200 EUR / Anteil
• Erstellung komplexer Verträge (Verträge, bei denen eine der Parteien Ausländer ist, eine andere Sprache spricht oder die in einer anderen Sprache abgefasst werden müssen, gelten als komplex): 50 % der Skala I
• Notarielle Urkunden: 30 % Aufschlag auf die Gebühren für die Vertragsgestaltung.
• Vertragsverhandlungen: Die oben genannten Honorare erhöhen sich um 50 %.
• Wenn der Vertragswert 600.000 EUR übersteigt, erhöht sich das bisher angefallene Honorar um folgende Prozentsätze:
  • Bis zu 1.200.000 EUR: 25 %.
  • Von 1.200.001 € bis 1.800.000 € 50 %.
  • Von 1.800.001 € bis 2.400.000 € 75 %.
  • Über 2.400.000 € 100 %.

Für einen Immobilienverkauf in Höhe von 500.000 EUR würden sich die Gebühren gemäß der Gebührenordnung der Anwaltskammer von Valencia somit wie folgt zusammensetzen:

• 3 Komplizierte Beratungen mit dem Mandanten: 300 EUR + MwSt.
• 10 Telefonate: 600 EUR + MwSt.
• 30 E-Mails: 1.800 EUR + MwSt.
• 3 Gutachten (eines für die Prüfung der Immobilie, eines für die Steuerberechnung und eines für die zivilrechtlichen und persönlichen Belange des Mandanten): 600 EUR + MwSt.
• 5 Verfahren beim Notar, 3 beim Stadtrat und 3 beim Grundbuchamt sowie 2 für jede Änderung der Wasser-, Strom- und IBI-Verbrauchsmengen = 13 x 100 = 1.300 EUR + MwSt.

ZWISCHENSUMME: 4.600 EUR + MwSt.

Zu diesem Betrag kommen noch die Gebühren für die Ausarbeitung und Verhandlung des Kaufvertrags hinzu:

• 50 % der Stufe I = 11.113 EUR + MwSt.
• Notarielle Urkunden + 30 % = 3.333,9 EUR + MwSt.
• Vertragsverhandlung: 5.556,5 EUR + MwSt.

ZWISCHENSUMME: 20.003,4 EUR + MwSt.

4.600 + 20.003,4 = 24.603,4 EUR Gesamtkosten für die Rechtsberatung bei einem Immobilienkauf in der Region Valencia.

Nach dieser Berechnung könnten die Gesamtkosten des Anwalts für diesen Verkauf 5 % des Immobilienwertes betragen.

Dieser Betrag, der offiziell anhand der offiziellen Gebührenordnung von Valencia berechnet wird, ist der Betrag, der auf der Grundlage dieses Dokuments in Rechnung gestellt werden sollte. In der Realität liegen die Angebote der meisten qualifizierten und zugelassenen Rechtsanwälte für die Beratung bei Immobilienkauf- und -verkaufsgeschäften jedoch zwischen 1-3 % des Immobilienwertes + MwSt.

Tipps zur Erkennung einer qualitativ hochwertigen Dienstleistung für Rechtsanwälte in Spanien – Baurechtsanwälte

Beauftragen Sie qualifizierte Baurechtsanwälte für Ihre Kauf-/Verkaufstransaktion

Es ist ein schwerwiegender Fehler, einen Anwalt in Spanien zu einem Preis zu beauftragen, der unter dem von qualifizierten Anwälten angebotenen Preis liegt. Der Grund dafür ist, dass dies zu einer mangelhaften Dienstleistung oder einem großen Fehler bei den rechtlichen Garantien des Verfahrens führen könnte.

Eine Ersparnis von einigen hundert Euro an Anwaltskosten ist im Vergleich zur Investition in den Erwerb einer Immobilie vernachlässigbar.

Daher ist es unerlässlich, einen renommierten, erfahrenen und kompetenten Anwalt zu beauftragen. Dazu muss der spanische Anwalt nicht nur Experte im Immobilienrecht, sondern auch im Bauwesen sein.

Welche Dienstleistungen bieten spanische Anwälte in der Regel bei Immobilientransaktionen an?

Der Kauf einer Immobilie in Spanien ist ein sehr komplexer Prozess, bei dem viele Informationen erforderlich sind, um die rechtliche Prüfung des Falles und der Immobilie ordnungsgemäß durchzuführen.

In vielen Fällen erhalten Sie Angebote von Anwälten in Spanien, die folgende Dienstleistungen anbieten:

Formalitäten

• Vermittlung, Vorbereitung und Abfassung privater Verträge, auch in Ihrer Sprache.
• Überprüfung, dass die Immobilie keine Schulden für Wasser, Strom usw. sowie für Gemeindesteuern, Eigentümergemeinschaft und andere Abgaben beim Grundbuchamt und Katasteramt hat.
• Berechnung der Steuern und Kosten für den Erwerb
• Vorbereitung der Dokumente beim Notar
• Organisation der Zahlungen
• Unterstützung und Vorbereitung beim Notar
• Begleitung zum Notar zur Unterzeichnung der Urkunden oder Unterstützung durch Vollmacht
• Abschluss der Registrierung der Immobilie auf Ihren Namen
• Umschreibung der Wasser-, Strom- und Gemeindesteuerrechnungen auf Ihren Namen
• Vorbereitung und Einholung einer notariellen Vollmacht, um Sie während des gesamten Prozesses zu vertreten
• Visa, Goldenes Visum, Aufenthaltsgenehmigung usw.

Die oben genannten Dienstleistungen sind korrekt. Die meisten Anwälte für Immobilienrecht bieten diese „formellen” Dienstleistungen an, die für den Kaufprozess unerlässlich sind.

In den meisten Fällen werden von Anwälten in Spanien die folgenden Dienstleistungen angeboten:

• Rechtliche Recherchen zur Immobilie:
• Bestätigung des Eigentums
• Prüfung, ob rechtliche Belastungen oder Schulden auf der Immobilie lasten
• Prüfung, ob Wasser, Strom und Steuern bezahlt sind

Die oben genannten Dienstleistungen sind ebenfalls korrekt und müssen im Kaufprozess ordnungsgemäß durchgeführt werden.

Beide Dienstleistungen: Formalitäten + rechtliche Prüfung der Immobilie sind das, was Sie bei den meisten Anwälten in Spanien beim Kauf einer Immobilie erwarten können.
Leider reicht dies jedoch NICHT AUS, um eine sichere und garantierte Transaktion zu gewährleisten. Dazu müssen die entsprechenden „rechtlichen Untersuchungen” oder „Rechtsrecherchen” durchgeführt werden.

Qualifizierte Baurechtsanwälte: Rechtliche Prüfung des Hauses, des Gebäudes, des Grundstücks und der Baugeschichte

Warum reichen die üblicherweise von Anwälten angebotenen Dienstleistungen nicht aus?

Weil Sie als Käufer alle Informationen und Aspekte kennen müssen und verdienen, die die Immobilie, das Haus und das Gebäude betreffen. Und wie Sie der oben genannten Liste entnehmen können, wird in keinem Fall eine „rechtliche Prüfung des Bauwerks, des Gebäudes oder des Grundstücks” durchgeführt. Und dies ist der WICHTIGSTE Punkt der Transaktion: das HAUS.

Welche rechtlichen Untersuchungen oder Recherchen muss ein qualifizierter Anwalt beim Kauf eines Hauses in Spanien durchführen?

• • • • • Überprüfung, ob die Immobilie ordnungsgemäß in ALLEN Registern und Datenbanken, die rechtlich für die Immobilie relevant sind, eingetragen ist, nicht nur im Grundbuch, sondern auch im Kataster, im Rathaus und beim Finanzamt. Es geht nicht nur darum, zu überprüfen, ob im Kataster oder im Rathaus „Schulden” bestehen, sondern vor allem darum, zu überprüfen, wie die Immobilie in den verschiedenen Registern in Spanien eingetragen ist. Zum Beispiel:
          • Um Unstimmigkeiten bei den Angaben zu den Quadratmetern des Hauses, des Grundstücks und den Grundstücksgrenzen im Grundbuchamt, im Kataster und im Rathaus zu finden
          • Um zu bestätigen, dass die Immobilie den Bauvorschriften entspricht. Manchmal stellen wir fest, dass die Bauweise nicht mit den offiziellen Plänen und Grenzen übereinstimmt. In anderen Fällen stellen wir fest, dass Villen oder Wohnungen nicht den Bauvorschriften entsprechen und Bußgelder oder sogar Abrissverfügungen vorliegen! Diese Art von Informationen erhält man nicht, wenn der Anwalt lediglich die Schulden überprüft.
        • Überprüfung des Baustatus der Immobilie, des Gebäudes, wie es mit allen Genehmigungen usw. gebaut wurde und seiner Geschichte, um festzustellen, ob an der Immobilie Änderungen vorgenommen wurden (z. B. Anbauten) und ob diese mit allen erforderlichen rechtlichen Dokumenten durchgeführt wurden usw. Außerdem ist Folgendes erforderlich:
          • Die Bebaubarkeit der Immobilie (im Falle von Villen) zu bestätigen, um eventuelle Einschränkungen der Baugenehmigung oder der Möglichkeit einer späteren Renovierung zu vermeiden.
          • Die Möglichkeiten einer Renovierung in Wohnungen zu bestätigen. Manchmal verhindern lokale Gesetze oder interne Vorschriften der Miteigentümer bestimmte Renovierungsarbeiten in der Wohnung.
          • Die Möglichkeiten zur Vermietung, Schenkung, Vererbung usw. zu bestätigen.
          • Die Wohnbescheinigung zu überprüfen und sicherzustellen, dass die Immobilie ohne Probleme auf Ihren Namen umgeschrieben werden kann.

Überprüfung der Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft, um eventuelle Renovierungsvorhaben in der Wohnung/im Gebäude zu erkennen, die über die normale Instandhaltung hinausgehen. Dies geht über die Überprüfung, ob „Schulden” auf der Immobilie lasten, hinaus. Folgendes ist erforderlich:

• Zusätzliche Arbeiten, um die entsprechenden Gemeinschaftsunterlagen zu erhalten und zu überprüfen, ob die übrigen Nachbarn ihre Gemeinschaftsgebühren bezahlen und ob alle Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes in einwandfreiem Zustand sind und verwaltet werden.
• Überprüfung, ob das Gebäude alle Inspektionskontrollen durch die Stadtverwaltung bestanden hat.
• Überprüfung, ob das Gebäude
• Überprüfung, ob in der Umgebung öffentliche oder private Bauvorhaben geplant sind, die sich auf die Immobilie auswirken könnten:
  • Bei Immobilien in städtischen Gebieten ist zu überprüfen, ob alle Erschließungskosten bezahlt sind oder ob noch Infrastrukturarbeiten ausstehen, die von den Eigentümern bezahlt werden müssen.
  • Bei Villen ist zu prüfen, ob die Grundstücksgrenzen durch irgendwelche Beschränkungen, Straßenverbreiterungen, Gehwege, öffentliche Maßnahmen usw. beeinträchtigt sind.
  • Bei rustikalen Villen ist zu prüfen, ob das Grundstück und die Umgebung unter Naturschutz stehen oder ob irgendwelche Beschränkungen oder Beeinträchtigungen durch Wald, Überschwemmungen, Bodenerosion, Umwelteinflüsse usw. bestehen.

Zivil- und Berufshaftpflichtversicherung zur Deckung des Kaufpreises der Immobilie

Ihr Anwalt muss über eine angemessene Haftpflichtversicherung verfügen, die Sie im Falle von Dienstfehlern, Fehlverhalten oder Fahrlässigkeit schützt.

Bitten Sie Ihren Anwalt daher, Ihnen seine Haftpflichtversicherung vorzulegen, die mindestens den Preis des Hauses abdeckt.

Fazit: Beauftragen Sie einen qualifizierten Baurechtsanwalt. Führen Sie umfassende rechtliche Recherchen durch.