So kaufen Sie ein Restaurant, Hotel oder B&B im laufenden Betrieb – Unternehmensübertragung

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Schritte, die beim Kauf eines Unternehmens durch die Übertragung eines bestehenden Hotels oder Restaurants zu beachten sind

 

Erste Analyse und Machbarkeit

Viele Übertragungen beinhalten einen Aufschlag für den „Goodwill” oder den Ruf der Marke. Ohne eine ordnungsgemäße Analyse kann es vorkommen, dass der Käufer im Vergleich zur tatsächlichen Rentabilität des Unternehmens zu viel bezahlt.

Eine vorherige Finanzprüfung vermeidet unrentable Investitionen.

Was zu tun ist:

  • Überprüfen Sie die tatsächliche Situation des Unternehmens: Umsatz, Gewinne, Kundschaft, Ruf, bestehende Verträge.
  • Beurteilen Sie, ob der Übertragungspreis der aktuellen Leistung und den Zukunftserwartungen entspricht.

 

Untersuchung der richtigen Art und Weise, das Unternehmen zu führen. Ausländisches Unternehmen? Spanisches Unternehmen? Selbstständigkeit?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, das Unternehmen zu kaufen und weiterzuentwickeln, die direkte Auswirkungen auf rechtliche Aspekte und andere Bereiche wie Steuern, Haftung, Arbeit und Verwaltung haben.

Die folgenden Fragen müssen unbedingt geklärt werden:

  • Kauf/Pacht des Unternehmens über ein Unternehmen oder als Einzelperson (Selbstständigkeit)?
  • Wer wird Geschäftsführer oder Verantwortlicher des Unternehmens?
  • Mitarbeiter? Wie viele?

 

Dies sind wichtige Fragen, die Sie sich vor der endgültigen Entscheidung über die Gründung des Unternehmens klären sollten. Es ist wichtig zu überlegen, wer für Sozialversicherung, Arbeitsrecht, Steuern usw. verantwortlich ist und wie dies auf die rentabelste und sicherste Weise geschehen kann.

 

Überprüfung von Lizenzen und Genehmigungen

Ein Unternehmen ohne ordnungsgemäße Lizenzen – oder mit unregelmäßigen Genehmigungen – kann jederzeit von den Behörden geschlossen werden. Darüber hinaus erfolgt die Übertragung von Lizenzen nicht immer automatisch: In vielen Gemeinden muss der Käufer formell eine Änderung der Eigentumsverhältnisse beantragen. Wenn dies nicht ordnungsgemäß erfolgt, kann der neue Eigentümer sogar für frühere Sanktionen haftbar gemacht werden.

Es ist unbedingt erforderlich zu überprüfen, ob die derzeitige Tätigkeit der Betriebsgenehmigung entspricht, da es sonst zu Problemen mit der lokalen Verwaltung bei der Erneuerung der bestehenden Genehmigung kommen kann. Dies ist einer der wichtigsten Punkte, die es zu überprüfen gilt.

In vielen Fällen stellen wir fest, dass die Eigentümer des Unternehmens die Betriebsgenehmigung ursprünglich unter bestimmten Bedingungen, mit bestimmten Bauwerken, Infrastrukturen und Ausstattungen erhalten haben. Im Laufe der Zeit haben jedoch die Anforderungen des Unternehmens Änderungen an den Gebäuden, der Infrastruktur und der Ausstattung erforderlich gemacht, die nicht immer den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen und nicht durch die erworbene Lizenz abgedeckt werden konnten.

 

Folgen davon:

  • Geldstrafen durch die örtliche Stadtverwaltung für ohne entsprechende Genehmigung errichtete oder umgebaute Gebäude (sogar Abrissverfügungen).
  • Probleme bei der Erneuerung der Gewerbelizenz oder bei der Umschreibung auf den Namen der zukünftigen Käufer des Unternehmens.

Was zu tun ist:

  • Bestätigen Sie das Vorhandensein und die Gültigkeit der Betriebsgenehmigung (Stadtverwaltung) und der Gesundheitsgenehmigung.
  • Bei Hotels die Eintragung im Tourismusregister der zuständigen regionalen Behörde überprüfen.
  • Nebenbewilligungen überprüfen: Nutzung von Außenterrassen, Hintergrundmusik, Spielautomaten, Verkaufsautomaten.
  • Bestätigung einholen über:
    • Die genauen und aktuellen Informationen über die Bauweise, Infrastruktur und Ausstattung des Unternehmens.
    • Um zu bestätigen, dass die oben genannten Elemente sowohl
      • die städtebaulichen und baurechtlichen Vorschriften
      • als auch die Betriebsgenehmigung

 

Rechtliche und städtebauliche Überprüfung der Immobilie

Hotels und Restaurants werden oft trotz Unregelmäßigkeiten in ihren Räumlichkeiten betrieben.

Häufig findet man nicht genehmigte Umbauten, Veränderungen oder Erweiterungen , Grundstücke, die teilweise öffentliches oder geschütztes Land beanspruchen, oder Gebäude, die nicht rechtmäßig registriert sind.

Diese Probleme können zu Geldstrafen, Abrissverfügungen oder der Verweigerung künftiger Genehmigungen führen. Deshalb ist eine vollständige rechtliche und städtebauliche Prüfung unerlässlich, fast so, als würde man eine Immobilie kaufen.

 

Was zu tun ist:

  • Besorgen Sie sich einen Grundbuchauszug, um die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse zu bestätigen und Belastungen oder Pfandrechte zu identifizieren.
  • Vergleichen Sie diesen mit der Katasterbescheinigung, um die Fläche und die registrierten Gebäude zu überprüfen.
  • Prüfen Sie die kommunalen städtebaulichen Vorschriften: Vergewissern Sie sich, dass die Flächennutzung für Hotels/Restaurants zulässig ist.
  • Überprüfen Sie, ob für alle Bauvorhaben und Erweiterungen die entsprechenden Baugenehmigungen und Fertigstellungsbescheinigungen vorliegen.
  • Überprüfen Sie die Grundstücksgrenzen: Vergewissern Sie sich, dass das vom Unternehmen genutzte Grundstück tatsächlich dem Vermieter gehört und nicht auf öffentliches oder fremdes Eigentum übergreift.

 

Vertragliche Aspekte der Übertragung

Die Übertragung eines Unternehmens kann auf verschiedene Arten erfolgen:

  • Kauf des Eigentums an der Immobilie mit dem dazugehörigen Unternehmen

In diesem Fall erwerben die Käufer die Immobilie, auf der das Hotel/Restaurant entsteht. Die Transaktion wird in Form eines gesonderten Kaufvertrags mit den zusätzlichen Konzepten und Elementen des Unternehmens (Ausstattung, Infrastruktur, Lizenzen usw.) formalisiert.

  • Geschäftskauf – Geschäftsübertragung (durch Pachtvertrag) (spanisch „Traspaso“).

In diesem Fall sind die „Geschäftsinhaber“ nicht gleichzeitig auch die „Eigentümer der Immobilie“. Die Geschäftsinhaber (Mieter) vermieten die Immobilie an die Eigentümer (Vermieter), um dort ein Restaurant oder Hotel zu betreiben.

Daher gilt die Transaktion als Kauf/Verkauf des Pachtvertrags.

In diesem Fall stützt sich die Transaktion auf zwei rechtliche Säulen:

  • Der Geschäftspachtvertrag, der bestehende Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter.
  • Und der Geschäftsübertragungsvertrag, mit dem der Käufer das Geschäft an den Mieter verkauft.

 

Wie oben erläutert, führt der Käufer des Pachtvertrags zwei Schritte durch:

  • Kauf des Geschäfts an Mieter.
  • Die Position des Mieters im Mietvertrag mit dem Vermieter berücksichtigen.

 

Vor der Unterzeichnung des Übertragungsvertrags mit dem Mieter (Geschäftsverkäufer) ist es daher dringend zu empfehlen:

  • Den Geschäftsmietvertrag prüfen, um die zukünftigen rechtlichen Bedingungen zwischen Käufer und Vermieter genau zu kennen.
  • Stellen Sie sicher, dass der Vermieter dem Verkauf des Geschäfts und dem damit verbundenen Mieterwechsel nicht im Wege steht.

 

Schlussfolgerungen:

  • Prüfen Sie den Mietvertrag: ob Übertragungen möglich sind, Mietbedingungen, Restlaufzeit und Vermieterrechte (Vorkaufsrecht, Rückkauf).
  • Formalisieren Sie einen detaillierten Übertragungsvertrag: Geben Sie an, welche Rechte und Vermögenswerte übertragen werden (Lizenzen, Geräte, Mobiliar, Lager, Firmenwert, Arbeitsverträge).
  • Legen Sie die Zahlungsbedingungen fest. und mögliche Garantien.

 

Finanzielle und steuerliche Due Diligence

Bei vielen Unternehmensübertragungen erbt der Käufer nicht nur Vermögenswerte, sondern auch Verbindlichkeiten: versteckte Schulden, veraltete Maschinen oder teure Lieferverträge. Eine vorherige Due Diligence hilft, den Kaufpreis anzupassen oder bei zu hohen Risiken sogar von der Transaktion abzusehen.

Vorgehensweise:

  • Überprüfen Sie die Buchhaltung und Steuererklärungen des Unternehmens der letzten drei Jahre.
  • Prüfen Sie offene Schulden bei Steuerbehörden, Sozialversicherung, Lieferanten oder Banken.
  • Überprüfen Sie Lieferverträge (Wasser, Strom, Gas, Internet) und ob langfristige Verpflichtungen bestehen.
  • Bewerten Sie den Zustand von Maschinen, Anlagen und Einrichtungsgegenständen.

 

Arbeitsrechtliche Fragen

Im Hotel- und Gaststättengewerbe sind Gesetze oder Tarifverträge relevant. Der Käufer ist oft gezwungen, bestehende Mitarbeiter zu übernehmen. Dies bedeutet, dass sowohl die Mitarbeiter als auch ihre erworbenen Rechte (Dienstalter, ausstehender Urlaub, mögliche Rechtsstreitigkeiten) übernommen werden. Wird dies ignoriert, kann dies zu hohen unerwarteten Kosten führen.

Was ist zu tun:

  • Überprüfen Sie alle aktuellen Arbeitsverträge und die Dienstalter der Mitarbeiter.
  • Prüfen Sie, ob der Tarifvertrag im Falle einer Unternehmensnachfolge eine obligatorische Mitarbeiterübernahme vorsieht.
  • Berechnen Sie zukünftige Personalkosten: Abfindungen, ausstehende Löhne, ausstehende Beiträge.

 

Steuerliche Aspekte der Übertragung

Die Art und Weise, wie die Transaktion dokumentiert wird, hat erhebliche Auswirkungen auf die Besteuerung. Eine schlechte Steuerplanung kann die Gesamtkosten der Übertragung erheblich erhöhen. Hält die Steuerbehörde den angegebenen Preis für zu niedrig, kann sie den Transaktionswert neu bewerten und zusätzliche Steuern erheben.

  • Stellen Sie fest, ob die Transaktion der Übertragungssteuer (ITP) oder der Mehrwertsteuer unterliegt, je nachdem, ob ein gesamtes Unternehmen oder nur Vermögenswerte übertragen werden.
  • Bewerten Sie die steuerlichen Folgen für den Verkäufer (Einkommensteuer oder Körperschaftsteuer).
  • Planen Sie die Struktur mit einem Steuerberater, um die Kosten zu optimieren.

Die Art und Weise der Transaktionsdokumentation hat erhebliche Auswirkungen auf die Besteuerung. Eine schlechte Steuerplanung kann die Gesamtkosten der Übertragung erheblich erhöhen. Hält die Steuerbehörde den angegebenen Preis für zu niedrig, kann sie den Transaktionswert neu bewerten und zusätzliche Steuern erheben.

 

Steuerliche Auswirkungen beim Kauf eines Restaurants/Hotels

Wie oben erläutert, gibt es beim Kauf eines Restaurants/Hotels im laufenden Betrieb zwei Szenarien.

1. Kauf des Unternehmens (ohne Immobilie)

2. Kauf des Unternehmens und der Immobilie

Wir erläutern Ihnen die steuerlichen Unterschiede bei den oben genannten Szenarien.

Fall 1: Übertragung des Unternehmens (ohne Immobilie)

Übertragen werden: Betriebsgenehmigung, Eintragung im Tourismusregister, Firmenwert, Mietvertrag, Mobiliar, Ausstattung und Kundenstamm.

Besteuerung:

    • Unterliegt der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas – ITP, Modalität: Übertragung von Vermögenswerten und Rechten).
    • ITP nach Regionen:
      • Günstigste: Madrid, Galicien und das Baskenland (4 %).
      • Mittelpreisig: Katalonien (5 %) und die Autonome Gemeinschaft Valencia (6 %).
      • Teuerste: Andalusien und die Balearen (8 %).

 

Fall 2: Kauf von Immobilie + Unternehmen

Wenn neben dem Geschäftsbetrieb auch das Eigentum an der Immobilie oder Grundstück wird ebenfalls übertragen:

    • Übertragung der Immobilie:
      • Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist → Immobilien-ITP

 

ITP für Immobilienkäufe nach Regionen:

  • Günstigste: Madrid (6 %), Navarra (6 %), Baskenland (7 %).
  • Mittelpreisig: Kastilien-La Mancha, Aragonien, Murcia (8–9 %).
  • Teuerste: Valencianische Gemeinschaft (10–11 %), Galicien und Katalonien (10–11 %), Balearen (bis zu 11 %).

 

      • Wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, unterliegt er der Mehrwertsteuer (in der Regel 21 % oder 10 %, wenn die Immobilie als Wohn-/Tourismusnutzung gilt), wobei ein Verzicht auf die Steuerbefreiung möglich ist.

 

Steuerliche Auswirkungen des Immobilienverkaufs, wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist

1.- Mehrwertsteuer auf den Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien (wenn der Verkäufer ein Unternehmen/Bauträger ist)

  • Allgemeiner Mehrwertsteuersatz von 21 % auf Immobilien: Der Verkauf von Immobilien durch ein Unternehmen oder einen Bauträger wird zunächst mit 21 % besteuert.
  • Ermäßigter Steuersatz von 10 %. Ermäßigter Steuersatz von 10 % statt 21 %.

 

Gilt nur in zwei Fällen:

  • Wohngebäude (Erstbezug eines Neubaus):
  • Wohngebäude, Garagen (max. 2 pro Wohnung) und Nebengebäude werden zusammen verkauft.

 

Das bedeutet: Wenn Hotels, Aparthotels und Touristenunterkünfte als Wohngebäude gemäß den Planungsvorschriften errichtet werden, fallen 10 % an.

Beispiel: Ein Aparthotel, das städtebaulich als „Touristenwohngebäude“ eingestuft ist, zahlt 10 % Mehrwertsteuer.

 

2.- Befreiung und Befreiungsverzicht (Zweite Verkäufe):

Bei der zweiten und nachfolgenden Übertragung von Immobilien ist die Transaktion grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit.

Verkäufer und Käufer können jedoch auf die Befreiung verzichten (sofern der Käufer Unternehmer ist und zum Vorsteuerabzug berechtigt ist).

In diesem Fall fallen anstelle der Grunderwerbsteuer (ITP) die Mehrwertsteuer (21 % bzw. 10 %) und ein ermäßigter Steuersatz für die rechtliche Entwicklung (AJD) an.

Praxisbeispiele

  • Verkauf eines neuen Hotels durch einen Bauträger: 10 % MwSt. (touristische Wohnnutzung).
  • Verkauf leerstehender Geschäftsräume (kein Wohnhaus, kein Hotel): 21 % MwSt.
  • Verkauf eines gebrauchten Hotels (bereits in Betrieb):
  • Grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit → unterliegt der Grunderwerbsteuer (ITP 10 % in der Autonomen Gemeinschaft Valencia).
  • Bei Verzicht auf die Befreiung können Mehrwertsteuer (10 %) und die Klage auf rechtliche Förderung (AJD) anfallen.

 

Management nach der Übertragung

Der Geschäftsbetrieb muss nach der Übertragung nahtlos weitergeführt werden. Werden Lizenzen nicht korrekt aktualisiert, können die Behörden Bußgelder verhängen oder den Betrieb schließen. Darüber hinaus ist die Aufrechterhaltung der Kontinuität mit Lieferanten und Kunden entscheidend, um den Ruf und den Kundenstamm zu erhalten.

Was ist zu tun:

  • Beantragen Sie einen formellen Eigentümerwechsel bei der Stadtverwaltung und der Regionalbehörde.
  • Aktualisieren Sie Ihre Lieferverträge (Versorgungsunternehmen, Internet, Gas usw.).
  • Informieren Sie Lieferanten, Kunden und Buchungs- oder Lieferplattformen.
  • Aktualisieren Sie Ihr kommerzielles Image und Marketing (Website, soziale Medien, Werbung).

 

Schlussfolgerungen

  1. Der Kauf eines Unternehmens durch Übertragungsollte mit der gleichen Sorgfalt angegangen werden wie ein Immobilienkauf.
  2. Jeder Bereich (Lizenzen, Verträge, Schulden, Personal, Stadtplanung, Steuern) schützt den Käufer vor versteckten Risiken.
  3. Der wichtigste Punkt ist die rechtliche und städtebauliche Prüfung, um sicherzustellen, dass die Räumlichkeiten und das Grundstück den geltenden Vorschriften entsprechen.
  4. Nur eine umfassende Due Diligence garantiert, dass der gezahlte Preis ein solides und rechtmäßiges Geschäft widerspiegelt.