Tipps zum Kauf eines Wohnhauses in Spanien
Wichtige Punkte beim Kauf einer Immobilie in Spanien
Der Kauf einer Immobilie in Spanien unterscheidet sich nicht wesentlich von dem in anderen Ländern. Bitte beachten Sie die folgenden WICHTIGEN HINWEISE.
1. Überprüfen Sie, ob der Verkäufer rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie ist
Sie müssen eine Kopie der Eigentumsurkunde des Verkäufers, die „escritura”, erhalten. Außerdem ist es unerlässlich, die entsprechenden Informationen vom Grundbuchamt einzuholen, um die rechtlichen Bedingungen der Immobilie zu überprüfen, wie eventuelle Beschränkungen, Belastungen usw. sowie eventuelle Darlehen/Hypotheken, die die Immobilie betreffen.
2. Überprüfen Sie, ob die Immobilie ordnungsgemäß registriert ist und die Gemeindesteuer oder „Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)” bezahlt wird.
Nicht bezahlte Gemeindesteuern aus den Vorjahren können auf den neuen Eigentümer übertragen werden.
3. Besorgen Sie sich eine „certificación catastral ” (Katasterauszug)
Um sicherzustellen, dass die genauen Grenzen bekannt sind und die Immobilie ordnungsgemäß im Kataster eingetragen ist. Diese Informationen helfen auch dabei, die offizielle Größe und Fläche des Grundstücks sowie dessen genaue Lage zu bestätigen.
4. Besuchen Sie die Bauabteilung der Stadtverwaltung und treffen Sie sich mit den zuständigen Mitarbeitern
Informieren Sie sich darüber, ob die Baugenehmigung für die bestehenden Gebäude auf dem Grundstück erteilt wurde und ob in der Nähe andere Bauvorhaben geplant sind, die Ihre neue Immobilie beeinträchtigen könnten.
5. Überprüfen Sie, ob weitere Bußgelder oder Einschränkungen für die Immobilie bestehen
Aufgrund ihrer Bauweise oder sogar aufgrund von Abrissverfügungen.
Welche Schritte sind beim Kauf einer Immobilie aus zweiter Hand in Spanien zu beachten?
Der Kaufprozess in Spanien unterscheidet sich etwas von dem in anderen Ländern. Es ist zwingend erforderlich, dass Sie informiert sind, alle Schritte des Kaufprozesses verstehen und die erforderliche rechtliche Unterstützung erhalten, bevor Sie in Spanien Dokumente unterzeichnen oder Zahlungen leisten.
Manchmal stellen wir fest, dass unsere Kunden sich erst an uns wenden, nachdem sie bereits Reservierungsverträge oder Dokumente mit Maklern/Verkäufern unterzeichnet haben. Bitte beachten Sie, dass ein einmal unterzeichneter Reservierungs-/Kaufvertrag rechtsverbindlich ist, sodass Sie in eine schwierige Situation geraten können, wenn die im Vertrag vereinbarten Bedingungen nicht die besten sind, um Ihre Position als Käufer zu schützen.
Daher lautet unsere Empfehlung: UNTERZEICHNEN/BEZAHLEN SIE NICHTS IN SPANIEN OHNE VORHERIGE GENEHMIGUNG IHRES RECHTSANWALTS.
Wir empfehlen Ihnen daher dringend, einen renommierten spanischen Anwalt zu beauftragen, der Sie in allen Schritten dieses Prozesses unterstützt und begleitet, und zwar bereits in einer sehr frühen Phase des Kaufprozesses.
Sobald Sie sich für einen Kauf in Spanien entschieden haben, ist es unbedingt erforderlich, dass Sie sich an Ihren Anwalt wenden, der Sie beim Kaufprozess begleitet.
Neben der Wahl Ihres Anwalts gibt es noch weitere Punkte zu beachten, wenn Sie eine Immobilie in Spanien erwerben möchten:
Muss ich für den Kauf einer Immobilie ein Bankkonto in Spanien eröffnen?
Alle Zahlungen an den Verkäufer müssen von Ihrem Bankkonto erfolgen. Teilzahlungen auf den Endpreis können von Ihrem Bankkonto in Ihrem Wohnsitzland vorgenommen werden. Es ist jedoch empfehlenswert, die Restzahlungen des Kaufpreises von einem Bankkonto in Ihrem Namen in Spanien zu tätigen. Vergessen Sie daher nicht, nach Ihrer Ankunft in Spanien ein Bankkonto zu eröffnen.
Außerdem benötigen Sie nach dem Kauf ein Bankkonto, um die Nebenkosten, Gemeinschaftsgebühren usw. für Ihre Immobilie zu bezahlen.
Ihr Anwalt wird Ihnen bei der Eröffnung Ihres Bankkontos in Spanien bei einer der lokalen Banken in der Region behilflich sein.
Wie erhält man in Spanien eine Hypothek für den Kauf eines Hauses?
Beabsichtigen Sie, die Immobilie in Spanien mit einer Hypothek zu finanzieren? Dies ist ein sehr wichtiger Punkt. Es gibt nämlich eine neue Regelung. Das neue Gesetz sieht vor, dass der Kunde vor dem Notar mit der Bank die Annahme der Hypothekenbedingungen unterzeichnet, und zwar mit einer ausreichenden Frist vor Abschluss des Kaufprozesses (etwa 10 Tage).
Wir empfehlen Ihnen daher, diesen Artikel zu lesen:
Neue Vorschriften für Hypotheken in Spanien
Ist es obligatorisch, beim Kauf einer Immobilie in Spanien eine NIE (Numero de Identificación de Extranjeros) zu beantragen?
Bitte beachten Sie, dass es für den Erwerb einer Immobilie in Spanien unerlässlich ist, eine sogenannte „NIE-Nummer” („Numero de Identificación de Extranjeros”) zu beantragen.
Alle spanischen Ausländer und Nicht-Residenten sind verpflichtet, eine individuelle NIE-Nummer zu beantragen. Diese ist für die Zahlung der Steuern und die ordnungsgemäße rechtliche Identifizierung der Käufer und der am Verkauf beteiligten Parteien erforderlich.
Was ist der „Anzahlungsvertrag” oder „Reservierungsvertrag”?
Sobald Sie sich für den Kauf einer bestimmten Immobilie in Spanien entschieden haben, werden Sie zunächst gebeten, eine Anzahlung zu leisten, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Der Zweck der Anzahlung besteht darin, die Immobilie vom Markt zu nehmen und exklusiv für Sie zu reservieren, während Sie die rechtliche Situation der Immobilie und andere Angelegenheiten wie Hypotheken, finanzielle Situation usw. prüfen. Dieser Vertrag räumt Ihnen also eine bestimmte Frist ein, um die Recherchen zur Immobilie abzuschließen und, falls diese positiv ausfallen, einen „endgültigen Kaufvertrag” mit dem Verkäufer zu unterzeichnen.
Wenn der Verkäufer während der Gültigkeitsdauer des Vorvertrags seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und den Vertrag in „böser Absicht” bricht (Verkaufsverweigerung, Meinungsänderung oder Verkauf an einen anderen Käufer), erstattet er Ihnen den doppelten Betrag der erhaltenen Anzahlung als Vertragsstrafe. Wenn der Käufer den Kauf nicht abschließt, verliert er den Betrag seiner Anzahlung.
Was ist der „Kaufvertrag” oder „Contrato de Compraventa”? Was sind die Unterschiede zum „Reservierungsvertrag”?
Nach der Formalisierung des Reservierungsvertrags und sobald die Anzahlung geleistet wurde und Ihr Anwalt die erforderlichen Recherchen zur Immobilie durchgeführt hat, wird in der Regel ein „endgültiger Vertrag” vereinbart, in dem eine zusätzliche Teilzahlung erforderlich ist.
Dieser Vertrag ist nun ein „endgültiger” Vertrag. Der wesentliche Unterschied zwischen diesem Vertrag und dem „Reservierungsvertrag” oder „Anzahlungsvertrag” besteht in den Verpflichtungen der einzelnen Parteien.
Im Wesentlichen sind die Verpflichtungen, die der Verkäufer mit dem „endgültigen” Vertrag eingeht, höher als die Verpflichtungen aus dem Reservierungsvertrag. Mit diesem Vertrag kann der Verkäufer vom Verkauf nicht mehr zurücktreten. Mit anderen Worten: Sobald der endgültige Vertrag unterzeichnet ist, kann der Verkäufer nicht mehr „seine Meinung ändern” oder an einen anderen Käufer verkaufen. Die Entscheidung des Verkäufers, an den Käufer zu verkaufen, ist nun bestätigt, und er kann einfach nicht mehr vom Verkauf zurücktreten.
Dieser endgültige Kaufvertrag enthält alle rechtlichen Bedingungen, die den Kauf und Verkauf der Immobilie regeln, den endgültigen Preis festlegen und die Umstände berücksichtigen, die sich nach den erforderlichen Recherchen zur Immobilie ergeben haben.
Beispielsweise kann vereinbart werden, dass der Verkäufer bestimmte Verpflichtungen erfüllen muss, wie z. B. die Zahlung bestimmter Kosten, die Aktualisierung der Größe der Immobilie im Grundbuch, die Aktualisierung der Katasterunterlagen oder die Begleichung bestimmter bisher unbezahlter Rechnungen usw.
Außerdem werden in diesem Vertrag die von jeder Partei zu tragenden Kosten detailliert aufgeführt (z. B. wer die Notar- und Grundbuchgebühren bezahlt usw.).
Aufgrund seiner Bedeutung ist es sehr empfehlenswert, diesen Vertrag von einem Anwalt mit Erfahrung im Bereich Grundstücksübertragungen erstellen zu lassen. Es ist jedoch auch sehr empfehlenswert, dass dieser Vertrag die notwendigen Bedingungen zum Schutz der Bauelemente und Dokumente der Immobilie enthält, sodass Ihr Anwalt nicht nur Experte im „Immobilienrecht”, sondern auch im „Baurecht” sein sollte. Wir weisen Sie darauf hin, dass nicht alle Anwälte, die sich mit „Immobilienrecht” auskennen, auch Experten für „Baurecht” sind.
Was sind die Eigentumsurkunden des Kaufs oder „Escritura”? Was ist der Unterschied zwischen „escritura” und „contrato de compraventa”?
Der „Contrato de Compraventa” ist ein „privater” Vertrag, der einen gültigen Verkauf einer Immobilie an den Käufer bestätigt. Dieser Vertrag ist zwischen beiden Parteien mit den darin enthaltenen Rechten und Pflichten vollkommen gültig. Um diese Vereinbarung jedoch gegenüber Dritten wirksam zu machen, muss sie „amtlich beglaubigt” werden. Die formelle „Eigentumsübertragung”, mit der der Kaufvertrag von einem „privaten” Vertrag in einen „öffentlichen” Vertrag umgewandelt wird, erfolgt durch die Unterzeichnung der „Escritura de pública de compraventa” oder „Public Tittle deeds”.
Im Gegensatz zu anderen Systemen, in denen der Verkauf durch Rechtsanwälte abgewickelt wird, erfolgt die Formalisierung der „öffentlichen Eigentumsurkunden” in Spanien durch Notare. Um einen Vertrag in Spanien von einem „privaten” in einen „öffentlichen” Vertrag umzuwandeln, muss er notariell beglaubigt (von einem Notar erstellt) und im Grundbuch („Registro de la Propiedad”) eingetragen werden. Zu diesem Zeitpunkt wird der gesamte vereinbarte Preis an den Verkäufer gezahlt, und der Verkäufer übergibt dem Käufer den Besitz und das Eigentum an der Immobilie.
Die Unterzeichnung der „escritura” erfolgt in einem „persönlichen Termin” in der spanischen Notarkanzlei. Beide Parteien (Verkäufer und Käufer) müssen persönlich (oder durch einen Bevollmächtigten mit Vollmacht) am im privaten Vertrag vereinbarten Tag der Fertigstellung in der Notarkanzlei anwesend sein. Wenn der Käufer eine Hypothek für den Kauf der Immobilie benötigt, muss auch ein Vertreter der Hypothekenbank an dem Termin teilnehmen, um den Hypothekarkredit für den Käufer abzuschließen.
Wie bereits erwähnt, können Käufer oder Verkäufer, die an diesem Termin nicht teilnehmen können, eine „Poder de representación” (Vollmacht) ausstellen, um eine andere Person zu bevollmächtigen, sie zu vertreten und das Dokument im Namen des Kunden zu unterzeichnen (in der Regel ein Anwalt).
Wie hier erläutert, zahlt der Käufer bei der Notartermin den Rest des vereinbarten Kaufpreises an den Verkäufer (in der Regel per Bankscheck) und der Verkäufer übergibt dem Käufer die offizielle Zugangsberechtigung zur Immobilie zusammen mit dem vollständigen Eigentumsrecht. Mit dieser Handlung übergibt der Verkäufer dem Käufer buchstäblich die „Schlüssel” der Immobilie. In diesem Moment unterzeichnen beide Parteien die Eigentumsurkunde und der Verkauf ist abgeschlossen.
Nach der Unterzeichnung erhalten Verkäufer und Käufer gleichzeitig eine beglaubigte Kopie der Originalurkunde, die „Copia Simple” genannt wird. Dieses Dokument ist eine einfache Kopie der Urkunden. Mit diesem Dokument kann der Käufer das Eigentum an der Immobilie nachweisen, und es wird in der Regel verwendet, um die Umschreibung der Strom- und Wasserverträge sowie andere Verträge wie die Abschluss einer Gebäudeversicherung usw. vorzunehmen.
Die Originale der Eigentumsurkunden werden dann beim Grundbuchamt vorgelegt, um die Umschreibung der Namen in diesem Register abzuschließen. Ihr Anwalt, Ihre Bank (oder derselbe Notar) sendet den Original-Urkundensatz zusammen mit den Quittungen über die bereits gezahlten Steuern an das Grundbuchamt. Dieser Vorgang dauert in der Regel 3-6 Monate.
Wie bezahle ich den Kaufpreis einer Immobilie in Spanien?
Wie oben erläutert, erfolgt die endgültige Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer am besten direkt von einem Bankkonto, das auf Ihren Namen in Spanien lautet. Dazu müssen Sie zuvor ein Bankkonto bei einer spanischen Bank eröffnen.
Vor dem Abschluss müssen Sie die erforderlichen Beträge aus Ihrem Wohnsitzland auf Ihr spanisches Bankkonto überweisen, um Folgendes zu decken:
– Den Restbetrag des Kaufpreises
– Die Kosten und Steuern der Transaktion (Notar- und Grundbuchgebühren, Steuern, Anwaltskosten usw.).
In Spanien ist es also anders als in anderen Ländern, wo alle Zahlungen über das Bankkonto des Anwalts abgewickelt werden. In Spanien müssen alle Zahlungen direkt auf das Bankkonto des Verkäufers erfolgen.
Die gängigste Praxis für die endgültige Zahlung des Kaufpreises an den Verkäufer ist eine Banküberweisung von Ihrer spanischen Bank auf den Namen des Verkäufers. Stellen Sie daher sicher, dass Sie oder Ihr Anwalt mit Ihrer spanischen Bank vereinbart haben, dass Ihr spanisches Bankkonto mindestens ein bis zwei Wochen vor dem beim Notar vereinbarten Termin über ausreichende Mittel verfügt, um die letzten Zahlungen des Kaufs zu leisten.
Sonstige Kosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren usw., können separat an Ihren Anwalt oder Ihre Hypothekenbank usw. überwiesen werden.
Bitte beachten Sie, dass Sie, wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, einen bestimmten Betrag des Kaufpreises einbehalten müssen (in der Regel 3 % des Kaufpreises) und diesen bei der spanischen Steuerbehörde (auch „Hacienda” genannt) als Kapitalertragsteuer des Verkäufers einzahlen müssen. Ihr Anwalt wird Sie über das weitere Vorgehen informieren.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie in Spanien?
Die beim Kauf einer Bestandsimmobilie zu entrichtende Steuer ist die ÜBERTRAGUNGSSTEUER (die Mehrwertsteuer (IVA) wird bei Bestandsimmobilien nicht erhoben) oder „Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales” (ITP). Diese Steuer ist regional unterschiedlich und variiert von Region zu Region. In Murcia und Andalusien beträgt sie beispielsweise 8 %, in Madrid 6 % und in Katalonien, auf den Balearen und in der Region Valencia 10 %.
Bitte beachten Sie, dass Sie beim Kauf einer neuen Immobilie 10 % Mehrwertsteuer (IVA) anstelle der ITP zahlen, da der Verkauf von „neuen” Immobilien als Geschäftsvorgang zwischen einem Unternehmen (dem Bauunternehmer) und einem Verbraucher (dem Käufer) betrachtet wird. Bei Wiederverkäufen ist jedoch kein Unternehmen beteiligt, da es sich lediglich um eine private Transaktion zwischen zwei Privatpersonen handelt, sodass die Übertragungssteuer anfällt.
Anwaltskosten: Auf dem spanischen Markt ist es üblich, dass Anwaltskosten etwa 1 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Darüber hinaus kann Ihr Anwalt Ihnen die Kosten für die Recherchen zur Einholung der rechtlichen Informationen über die Immobilie (wie Grundbuchauszüge, Bescheinigungen usw.) sowie weitere Kosten für die Umstellung von Versorgungsverträgen und sonstige Verwaltungsgebühren in Rechnung stellen.
Sonstige Kosten bei Wiederverkäufen sind Notar-, Registrierungs- und Bearbeitungsgebühren (gestoría), die etwa 1 % des Kaufpreises betragen können.
Beim Kauf in der Region Valencia können die Anschaffungskosten einschließlich Steuern, Notargebühren, Grundbuchgebühren usw. etwa 12-13 % des Kaufpreises betragen.
Falls Sie einen Hypothekarkredit benötigen, können zusätzliche Kosten und Provisionen Ihrer Bank sowie weitere Gebühren wie Lebens- oder Hausratversicherungen usw. anfallen. Möglicherweise fallen auch Bewertungsgebühren an, die von dem von Ihrer Bank beauftragten Gutachter für die Bewertung der Immobilie erhoben werden.
Zusammenfassung der vom Käufer zu tragenden Kosten beim Kauf einer Immobilie
- Notargebühren: Für die Formalisierung der Eigentumsurkunden
- Grundbuchgebühren: Für die Eintragung der Eigentumsurkunden
- Übertragungssteuer: (ITP) Derzeit 6-10 %
- Sonstiges: Anwaltskosten, Hypothekenkosten, Verträge für Wasser, Strom und Gas usw.
Tipps und Überprüfungen, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien zu beachten sind
Wenn Sie sich für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien entschieden haben, beachten Sie bitte die folgenden Informationen:
1.- Überprüfen Sie die Beschreibung der Immobilie in den Eigentumsurkunden
WIE IST DIE IMMOBILIE EINGETRAGEN UND IN DEN EIGENTUMSURKUNDEN BESCHRIEBEN?
Überprüfen Sie in den Eigentumsurkunden, ob die Immobilie korrekt beschrieben und eingetragen ist. Die Eigentumsurkunden müssen eine vollständige Beschreibung der Größe, der Grenzen und aller weiteren baulichen Elemente der Immobilie enthalten.
Es kommt häufig vor, dass Immobilien, die über viele Jahre hinweg verschiedene Eigentümer hatten, in ihrer Größe verändert/erweitert wurden und/oder Nebengebäude hinzugekommen sind (neue Zimmer, Schließung der Veranda oder Terrasse, Garage, Pools usw.).
Wenn die aktuelle Fläche der bestehenden Bauten nicht mit der Beschreibung in den Urkunden übereinstimmt, müssen wir den Grund für diese Diskrepanz erfahren. In vielen Fällen gibt es Verfahren, um diese Diskrepanzen zu korrigieren, und Möglichkeiten, sie zu klären. In anderen Fällen weisen diese Unterschiede jedoch auf ein rechtliches Problem hin, das die Immobilie betrifft und das Sie kennen müssen, um es bereits in den ersten Schritten des Kauf-/Verkaufsprozesses klären zu können.
Ein Beispiel: Ein Haus mit einer Fläche von 120 m² mit einem 50 m² großen Pool und einer zu einem „Gästehaus” umgebauten Garage. In den Urkunden ist das Haus nur mit 120 m² angegeben, der Pool jedoch nicht, und die Garage ist als „Garage” und nicht als „Gästehaus” aufgeführt.
Folge: Die Urkunden müssen aktualisiert werden und der Käufer muss darüber informiert werden, dass das „Gästehaus” rechtlich als „Garage” gilt.
HINWEIS: Hier geht es nicht um die „innere Beschreibung” des Hauses (Anzahl der Zimmer, Toiletten usw.), sondern um die „bebaute Fläche” (auf Spanisch „superficie construída”). In den Urkunden muss nicht unbedingt die genaue Beschreibung oder Aufteilung der einzelnen Innenräume des Hauses angegeben werden, sondern lediglich „Anbauten” oder „Neubauten”, die auf dem Grundstück errichtet wurden.
Wenn Sie den Innenbereich der Immobilie durch den Umbau von Innenwänden verändert haben, ist eine Aktualisierung der Urkunden nicht erforderlich. Es reicht aus, die neue Aufteilung nach Abschluss des Verkaufs zu „erklären”.
Beispiel: Die Urkunde weist „4“ Schlafzimmer aus, die Sie in „2“ umgewandelt haben. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Urkunde zu aktualisieren. Als Eigentümer können Sie die Innenräume der Immobilie frei umbauen/renovieren (vorausgesetzt, Sie verfügen über die entsprechende Renovierungsgenehmigung).
2.- Überprüfen Sie die Immobilie beim Katasteramt
CATASTRO (auch bekannt als „SUMA” oder „IBI” oder „COUNCIL TAX”): Genau wie in den Urkunden muss die Immobilie im „Catastro” mit der genauen und aktuellen Größe und Fläche des Grundstücks und aller Bauelemente registriert sein.
Jedes Jahr werden vom Catastro Rechnungen – „Council Tax” („IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles”) – ausgestellt, auf denen die Größe der Immobilie gemäß den Catastro-Aufzeichnungen angegeben ist. Die in dieser Rechnung angegebene „Größe” der Gebäude ist sehr wichtig, da sie zur Berechnung der jährlichen „IBI” oder „Gemeindesteuer” herangezogen wird. Daher ist es unerlässlich, zu überprüfen, ob die Katasterunterlagen die korrekte und aktuelle Größe der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude einschließlich aller vorgenommenen Änderungen oder Erweiterungen enthalten.
Bitte beachten Sie daher, dass das Katasteramt die Gemeindesteuer in Abhängigkeit von der Größe der Gebäude berechnet und dabei alle Gebäudekomponenten wie Haus, Pool, Garage usw. berücksichtigt.
Wenn die Immobilie also durch Anbauten verändert wurde, müssen diese Anbauten beim Katasteramt registriert werden, da sonst die Gemeindesteuer nicht korrekt berechnet werden kann. Dies muss daher als wesentlicher Bestandteil des Immobilienkaufprozesses berücksichtigt und überprüft werden.
Ein Beispiel: Als die Immobilie erworben wurde, umfassten die bestehenden Gebäude insgesamt 120 m2 für ein Haus. Dies war auch in den Urkunden und in der Katasterrechnung (IBI) angegeben. Aus diesem Grund beliefen sich die Katastergebühren (IBI) auf 300 EUR.
Einige Jahre später baute der Eigentümer einen 50 m² großen Pool und eine 40 m² große Garage. Falls der Eigentümer diese neuen Bauelemente nicht beim Katasteramt angemeldet hat, sind die Katastergebühren (IBI) zu niedrig.
Der Grund dafür ist, wie in diesem Abschnitt erläutert, dass die Katastergebühren unter Berücksichtigung der Größe der Bauten (in Bezug auf „größere bebaute Fläche” = „höhere Steuer”) berechnet werden. Wenn der Eigentümer also die neuen Bauelemente angemeldet hat, sind die Katastergebühren (IBI) wahrscheinlich zu niedrig.
Der Grund dafür ist, wie in diesem Abschnitt erläutert, dass die Grundsteuer unter Berücksichtigung der Größe der Bauten berechnet wird (d. h. „größere bebaute Fläche“ = „höhere Steuer“). Wenn der Eigentümer diese Elemente angegeben hätte, wäre die Grundsteuer wahrscheinlich höher als 300 EUR gewesen. Wenn der Käufer diesen Punkt nicht beachtet und während des Kaufprozesses nicht klärt, könnte er im Falle einer Überprüfung durch das Katasteramt für diese nicht gemeldeten Bauelemente haftbar gemacht werden.
3.- Überprüfen Sie die übrigen rechtlichen Dokumente der Immobilie
Um die rechtliche Situation einer Immobilie zu bestätigen, sind in der Regel die folgenden Dokumente erforderlich:
- Eigentumsurkunden der Immobilie: Zur Bestätigung des Kaufs der Immobilie, der rechtlichen Grenzen und der rechtlichen Belastungen/Schulden, die die Immobilie betreffen könnten
- Katasterauszug (IBI-Grundsteuerbescheid)
- Versorgungsrechnungen: Wasser, Strom, Gas
- Energieausweis: Zur Bestätigung des Energieverbrauchs des Gebäudes
- Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft: Zum Nachweis, dass die aktuellen Eigentümer mit den Gemeinschaftsgebühren auf dem Laufenden sind und dass keine außergewöhnlichen Renovierungsarbeiten außerhalb der „normalen” Arbeiten von der Gemeinschaft genehmigt wurden (z. B. dass eine strukturelle Renovierung der Fassade von den Eigentümern für das folgende Jahr genehmigt wurde oder dass es strukturelle Probleme am Gebäude gibt, die teure Renovierungsarbeiten erfordern usw.).).
- etc.
Die Prüfung der oben genannten Dokumente ist in Spanien durch Makler und Rechtsanwälte standardisiert.
Da unser Unternehmen jedoch auf den Bausektor spezialisiert ist, legen wir besonderen Wert auf die Prüfung und Berücksichtigung weiterer Dokumente, die von anderen Fachleuten, die nicht so spezialisiert sind wie TLA, nicht immer berücksichtigt werden.
4.- Überprüfen Sie, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung/Nutzungsgenehmigung/Nutzungslizenz (CH/LO) vorliegt
Dieses Dokument wird nach Abschluss der Bauarbeiten beim Rathaus beantragt, um zu bestätigen, dass die Immobilie die gesetzlichen Wohnbedingungen erfüllt. Dieses Dokument ist auch erforderlich, um Wasser und Strom für die Immobilie anzumelden und die Wasser- und Stromverträge auf Ihren Namen umzuschreiben.
Ist die Beschaffung dieser Bescheinigung beim Kauf/Verkauf von Immobilien in Spanien obligatorisch?
ANTWORT: Das hängt von der Art der Immobilie ab
Bei „Neubauten” ist der Bauunternehmer verpflichtet, dem Käufer dieses Dokument nach Abschluss des Kaufvertrags auszuhändigen.
Bitte beachten Sie jedoch, dass es bei „Wiederverkäufen” kein Gesetz gibt, das den Verkäufer verpflichtet, dieses Dokument nach Abschluss des Verkaufs vorzulegen. Nach spanischem Recht ist der Käufer verpflichtet, dieses Dokument nach Abschluss des Kaufs auf seinen Namen zu beantragen, um die Umschreibung der Wasser- und Stromverträge vornehmen zu können.
An dieser Stelle müssen wir darauf hinweisen, dass die Verwaltung die Herausgabe der CH an den Käufer nach Abschluss des Kaufs verweigern kann, wenn an der Immobilie vom Vorbesitzer unbefugte Arbeiten durchgeführt wurden. Wenn die Immobilie also nicht in einwandfreiem rechtlichen Zustand ist, besteht das Risiko, dass dieses Dokument nach Abschluss des Kaufs nicht genehmigt wird. Dies könnte den Käufer in eine sehr komplizierte Situation bringen, da er dann Probleme haben könnte, die Versorgungsverträge auf seinen Namen umzuschreiben.
Ein sehr wichtiger Punkt hierbei ist, dass die Existenz oder Gültigkeit der CH und die übrigen Informationen über die CH nicht in den Urkunden, sondern im örtlichen Rathaus der Gemeinde vermerkt sind!
Ihr Anwalt muss diese Angelegenheit daher sorgfältig prüfen und seine Fachkenntnisse und Erfahrung nutzen, um ein so wichtiges Dokument wie dieses zu bestätigen.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese Bescheinigung für den Verkauf der Immobilie unerlässlich ist und ihre Gültigkeit zu Beginn des Kaufprozesses überprüft werden muss.
5.- Einholung einer Bestätigung über eventuelle Bußgelder für Bauarbeiten an der Immobilie. Nichtverstoßbescheinigung (CNUI)
Dies ist eine vom Rathaus ausgestellte Bescheinigung, die bestätigt, dass keine Bußgelder für Bauarbeiten, andere Verstöße oder Abrissverfügungen vorliegen, die die Immobilie betreffen. Diese Bescheinigung bestätigt, ob die Immobilie mit Baustrafen wie Abrissverfügungen usw. belegt ist. Wenn die Immobilie ohne die erforderliche Baugenehmigung gebaut oder erweitert wurde, kann die spanische Verwaltung Rechte gegen dieses Gebäude geltend machen. Diese Rechte der Verwaltung sind jedoch zeitlich begrenzt. Die Beschaffung dieses Dokuments ist besonders empfehlenswert beim Kauf von „Villen” oder „Doppelhaushälften” oder beim Kauf von Grundstücken in ländlicher Lage.
6.- Einholung einer Bestätigung über die städtebauliche Einstufung des Hauses/der Immobilie beim Rathaus. Cedula Urbanistica
Dies ist ein Dokument, das vom Rathaus ausgestellt wird und verschiedene Aspekte der Immobilie bestätigt, wie z. B.:
- Die „städtebauliche” Einstufung des Grundstücks und des Gebiets. Zum Beispiel, ob das Grundstück als „ländlich”, „bebauungsfähig”, „geschützt” oder als öffentliches Eigentum eingestuft ist usw.
- Ob die Erschließung des Gebiets abgeschlossen ist oder ob noch andere Bereiche oder Erschließungsinfrastrukturen fertiggestellt werden müssen.
- Die genauen „Bebauungsrechte” des Grundstücks (maximal zulässige Bebauung/Baugröße auf dem Grundstück) usw.
7.- Sehr wichtig. Vergessen Sie bitte nicht, bei der Fertigstellung Folgendes zum Notar mitzubringen:
Original-NIE-Nummer
Original-Reisepässe
Und das Wichtigste: KONTAKTIEREN SIE UNS!