Conseils à suivre lors de l'achat d'une propriété de revente en Espagne
Points à vérifier lors de l’achat d’une maison en Espagne
Le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne n’est pas très différent de celui d’autres pays. Nous vous invitons à prêter attention aux POINTS À VÉRIFIER suivants.
1. Vérifier que le vendeur est bien le propriétaire légal du bien immobilier
Vous devez obtenir une copie des titres de propriété du vendeur, ou « escritura ». Il est également essentiel d’obtenir les informations appropriées auprès du registre foncier afin de vérifier les conditions légales de la propriété, telles que les éventuelles restrictions, charges, etc., ainsi que l’existence de prêts/hypothèques grevant le bien.
2. Vérifiez que le bien immobilier est dûment enregistré et que la taxe foncière ou « Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) » est bien payée.
Les impôts fonciers impayés des années précédentes peuvent être répercutés sur le nouveau propriétaire.
3. Obtenir une « certificación catastral » (certificat cadastral)
Afin de vous assurer des limites exactes du bien et que celui-ci est bien enregistré au cadastre. Ces informations vous permettront également de confirmer la superficie officielle du terrain et son emplacement exact.
4. Rendez-vous et rencontre avec le service de l’urbanisme de la mairie
Pour vous informer sur des points tels que l’obtention du permis de construire pour les constructions existantes sur le terrain et l’absence de projets de développement à proximité qui pourraient affecter votre nouvelle propriété.
5. Vérifiez qu’il n’existe aucune autre amende ou restriction affectant la propriété
En raison de sa construction, ou même d’ordres de démolition.
Quelles sont les étapes à suivre pour acheter une maison en revente en Espagne ?
Le processus d’achat en Espagne est légèrement différent de celui d’autres pays. Il est impératif que vous soyez informé et que vous compreniez toutes les étapes du processus d’achat, et que vous bénéficiez d’une assistance juridique appropriée avant de signer ou de payer tout document ou paiement en Espagne.
Il arrive parfois que nos clients contactent notre société après avoir déjà signé des contrats de réservation ou des documents avec des agents/vendeurs. Veuillez noter qu’une fois qu’un contrat de réservation/d’achat est signé, il est juridiquement contraignant. Vous pourriez donc vous retrouver dans une situation difficile si les conditions convenues dans le contrat ne sont pas les meilleures pour protéger votre position en tant qu’acheteur.
Par conséquent, nous vous recommandons de ne rien signer ni payer en Espagne sans l’autorisation préalable de votre avocat.
Nous vous recommandons donc vivement de faire appel à un avocat espagnol réputé pour vous aider et vous assister dans toutes les étapes de ce processus, dès les premières étapes de l’achat.
Une fois que vous avez pris la décision d’acheter en Espagne, il est absolument nécessaire de contacter votre avocat pour qu’il vous guide dans le processus d’achat.
Outre le choix de votre avocat, d’autres points doivent être pris en compte lors de l’achat d’une maison en Espagne :
Est-il nécessaire d’ouvrir un compte bancaire en Espagne pour acheter une maison ?
Tous les paiements au vendeur doivent être effectués à partir de votre compte bancaire. Les paiements partiels sur le prix final peuvent être effectués à partir de votre compte bancaire dans votre pays de résidence. Cependant, il est recommandé que les paiements finaux du prix soient effectués à partir d’un compte bancaire à votre nom en Espagne. Ainsi, une fois en Espagne, n’oubliez pas d’ouvrir un compte bancaire.
De plus, un compte bancaire sera nécessaire après la finalisation de la transaction pour payer les factures de services publics, les charges communautaires, etc. liées à votre propriété.
Votre avocat vous aidera à ouvrir votre compte bancaire en Espagne dans l’une des banques locales de la région.
Comment obtenir un prêt hypothécaire en Espagne pour acheter une maison ?
Envisagez-vous d’acheter un bien immobilier en Espagne avec un prêt hypothécaire ? Il s’agit d’un point très important. En effet, une nouvelle réglementation est entrée en vigueur. La nouvelle loi stipule que le client doit signer devant NOTAIRE avec la banque l’acceptation des conditions du prêt hypothécaire suffisamment à l’avance avant la finalisation du processus d’achat (environ 10 jours).
Nous vous invitons donc à lire cet article :
Nouvelle réglementation concernant les prêts hypothécaires en Espagne
Est-il obligatoire d’obtenir un NIE (Numéro d’Identification des Étrangers) pour acheter une maison en Espagne ?
Veuillez noter qu’il est impératif d’obtenir ce que nous appelons le « numéro NIE » (« Numéro de identification de Extranjeros ») pour acquérir un bien immobilier en Espagne.
Tous les étrangers et non-résidents espagnols doivent obtenir un numéro NIE individuel. Celui-ci est nécessaire pour le paiement des taxes et l’identification légale des acheteurs et des parties impliquées dans le processus de vente.
Qu’est-ce que le contrat de « dépôt » ou de « réservation » ?
Une fois que vous avez pris la décision d’acheter un bien immobilier en Espagne, la première chose qui vous sera demandée est de verser un acompte initial afin de retirer le bien du marché. L’objectif de l’acompte est de retirer le bien du marché et de le réserver exclusivement pour vous pendant que vous étudiez la situation juridique du bien et d’autres questions, telles que les hypothèques, la situation financière, etc. Ce contrat vous laisse donc un délai déterminé pour effectuer les recherches sur le bien et, si celles-ci sont positives, pour signer un « contrat d’achat définitif » avec le vendeur.
Pendant la durée de validité du contrat de dépôt, si le vendeur ne remplit pas ses obligations et qu’il rompt le contrat de « mauvaise foi » (en refusant de vendre, en changeant d’avis ou en vendant à un autre acheteur), il vous remboursera le double des sommes reçues à titre de pénalité pour rupture de contrat. Dans ce cas, si l’acheteur ne conclut pas la vente, il perd le montant de son acompte.
Qu’est-ce que le « contrat d’achat » ou « Contrato de Compraventa » ? En quoi diffère-t-il du « contrat de réservation » ?
Après la formalisation du contrat de réservation, une fois l’acompte versé et les recherches nécessaires effectuées par votre avocat sur le bien immobilier, il est généralement convenu de conclure un « contrat définitif » dans lequel un paiement partiel supplémentaire est exigé.
Ce contrat est désormais « définitif ». La principale différence avec le « contrat de réservation » ou « contrat d’acompte » réside dans les obligations de chacune des parties.
Les obligations assumées par les vendeurs dans le contrat « définitif » sont plus importantes que celles assumées dans le contrat de réservation. Avec ce contrat, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente. En d’autres termes : une fois le contrat définitif signé, le vendeur ne peut pas « changer d’avis » ou vendre à un autre acheteur. La décision du vendeur de vendre à l’acheteur est désormais confirmée et il ne peut tout simplement pas se retirer de la vente.
Ce contrat de vente définitive comprend toutes les conditions légales qui régissent l’achat et la vente du bien immobilier, en fixant le prix final et en tenant compte des circonstances constatées après les recherches nécessaires effectuées sur le bien.
Par exemple, il peut être convenu que le vendeur doit remplir certaines obligations, telles que payer certaines dépenses, mettre à jour la superficie du bien immobilier au registre foncier, mettre à jour les registres cadastraux ou payer certaines factures impayées, etc.
En outre, ce contrat détaille et énumère les frais à payer par chaque partie (par exemple, qui paie les frais de notaire et d’enregistrement, etc.).
En raison de son importance, il est fortement recommandé que ce contrat soit rédigé par des avocats expérimentés en matière de transfert de propriété. Cependant, il est également fortement recommandé que ce contrat contienne les conditions nécessaires pour protéger les éléments de construction et les documents relatifs au bien immobilier. Par conséquent, votre avocat doit être non seulement expert en « droit immobilier », mais également en « construction ». Nous vous rappelons que tous les avocats spécialisés en « droit immobilier » ne sont pas nécessairement experts en « droit de la construction ».
Que sont les titres de propriété ou « Escritura » ? Quelle est la différence entre « escritura » et « contrato de compraventa » ?
Contrairement à d’autres systèmes où la vente est effectuée par des avocats, en Espagne, la formalisation des « actes publics » est effectuée par des notaires publics. Ainsi, en Espagne, pour transformer un contrat « privé » en contrat « public », celui-ci doit être authentifié par un notaire et inscrit au registre foncier (« Registro de la Propiedad »). À ce moment-là, la totalité du prix convenu est versée au vendeur, qui cède alors la possession et la propriété du bien à l’acheteur.
La signature de l’« escritura » se fait lors d’une « réunion personnelle » au bureau du notaire espagnol. Les deux parties (vendeurs et acheteurs) doivent être présentes en personne (ou par l’intermédiaire de représentants légaux munis d’une procuration) et se présenter au bureau du notaire à la date convenue dans le contrat privé. Si l’acheteur a besoin d’un prêt hypothécaire pour acheter le bien immobilier, le représentant de la banque hypothécaire doit également assister à la réunion afin de finaliser le prêt hypothécaire accordé à l’acheteur.
Comme mentionné précédemment, si l’acheteur ou le vendeur ne peut pas assister à cette réunion, il peut établir un « Poder de representación » (procuration) afin de permettre à une autre personne de le représenter et de signer le document au nom du client (généralement un avocat).
Comme expliqué ici, lors de la réunion chez le notaire, l’acheteur paie le reste du prix convenu au vendeur (généralement par traite bancaire), et le vendeur donne l’accès officiel à la propriété à l’acheteur, ainsi que la pleine propriété. Dans cet acte, le vendeur remet littéralement les « clés » du bien immobilier à l’acheteur. À ce moment-là, les deux parties signent les titres de propriété et la vente est conclue.
Après cette signature, et au même moment, les vendeurs et les acheteurs reçoivent une copie officielle des actes originaux appelée « Copia Simple ». Ce document est une simple copie des actes. Il permet à l’acheteur de prouver qu’il est propriétaire du bien immobilier et est couramment utilisé pour procéder aux changements de contrats d’électricité, d’eau, etc. ou pour souscrire une assurance habitation, etc.
Les originaux des actes de propriété sont ensuite présentés au bureau du registre foncier afin de procéder au changement de nom dans ce registre. Votre avocat, votre banque (ou le même notaire) enverra l’ensemble des actes originaux au registre foncier, accompagné des reçus des taxes déjà payées. Ce processus prend généralement entre 3 et 6 mois.
Comment payer le prix de la propriété lors de l’achat d’une maison en Espagne ?
Comme expliqué ci-dessus, le meilleur moyen d’effectuer les derniers paiements de la vente au vendeur est de les effectuer directement depuis un compte bancaire à votre nom en Espagne. Pour cela, vous devez au préalable ouvrir un compte bancaire dans l’une des banques espagnoles.
Avant la finalisation de la transaction, vous devez transférer depuis votre pays de résidence les montants nécessaires sur votre compte bancaire espagnol afin de couvrir :
– Le solde du prix final
– Les frais et taxes liés à la transaction (frais de notaire et d’enregistrement, taxes, frais juridiques, etc.).
Ainsi, en Espagne, la procédure est différente de celle d’autres pays, où tous les paiements sont effectués via le compte bancaire de l’avocat. En Espagne, les paiements doivent être effectués directement sur le compte bancaire du vendeur.
La pratique la plus courante pour effectuer le paiement final du prix au vendeur consiste à émettre un chèque bancaire de votre banque espagnole au nom du vendeur. Veuillez donc vous assurer que vous, ou votre avocat, avez pris les dispositions nécessaires auprès de votre banque espagnole afin que votre compte bancaire espagnol dispose de fonds suffisants pour effectuer les derniers paiements de la vente, au moins une ou deux semaines avant la date convenue chez le notaire.
Les autres frais, tels que les droits de mutation, les frais de notaire et d’enregistrement, etc., peuvent être transférés séparément à votre avocat ou à votre banque hypothécaire, etc.
Veuillez noter que si le vendeur est non-résident, vous devez retenir un montant déterminé du prix à payer au vendeur (généralement 3 % du prix) et le déposer auprès du fisc espagnol (également appelé « Hacienda ») au titre de l’impôt sur les plus-values du vendeur. Votre notaire vous indiquera la marche à suivre à cet égard.
Quels sont les frais d’achat lors de l’acquisition d’une maison en Espagne ?
La taxe à payer pour l’achat d’un bien immobilier d’occasion est la TAXE DE TRANSFERT (la TVA n’est pas applicable sur les reventes), ou « Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales » (ITP). Cette taxe est régionale et varie d’une région à l’autre. Par exemple, à Murcie et en Andalousie, elle est de 8 %, à Madrid de 6 % et en Catalogne, aux Baléares et dans la région de Valence, elle est de 10 %.
Veuillez noter que si vous achetez un bien immobilier neuf, vous payez la TVA (IVA) à 10 % (au lieu de l’ITP) car la vente de biens immobiliers neufs est considérée comme une transaction commerciale entre une entreprise (le constructeur) et un consommateur (l’acheteur). Cependant, dans le cas d’une revente, aucune entreprise n’est impliquée, car il s’agit uniquement d’une transaction privée entre deux personnes physiques ou morales. La taxe applicable est donc la taxe de transfert.
Honoraires d’avocat : sur le marché espagnol, il est communément admis que les honoraires d’avocat s’élèvent à environ 1 % du prix d’achat, plus la TVA. En outre, votre avocat peut également vous facturer le coût des recherches effectuées pour obtenir les informations juridiques relatives au bien immobilier (telles que les rapports du registre foncier, les certificats, etc.), ainsi que d’autres frais liés au changement des contrats de services publics et d’autres frais administratifs.
Les autres frais à payer lors d’une revente sont les frais de notaire, d’enregistrement et de gestion (gestoría), qui peuvent s’élever à environ 1 % du prix d’achat.
Dans la région de Valence, les frais d’acquisition, y compris les taxes, les frais de notaire, les frais d’enregistrement foncier, etc., peuvent représenter environ 12 à 13 % du prix d’achat.
Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, il peut y avoir des frais supplémentaires et des commissions de votre banque, ainsi que d’autres frais tels que l’assurance vie ou habitation, etc. Il peut également y avoir des frais d’évaluation, qui sont les honoraires du géomètre engagé par votre banque pour évaluer le bien immobilier.
Récapitulatif des frais payés par l’acheteur lors de l’achat d’une maison
- Frais de notaire : pour la formalisation des titres de propriété
- Frais d’enregistrement : pour l’inscription des titres de propriété
- Taxe de transfert : (ITP) Actuellement, 6-10 %
- Autres : frais d’avocat, frais d’hypothèque, contrats d’eau, d’électricité et de gaz, etc.
Tips and checks to consider when buying a house in Spain
In case you have decided to buy or to sell a property in Spain, please pay attention to the following information:
1.- Check the description of the property in the title deeds
HOW IS THE PROPERTY REGISTERED AND DESCRIBED ON TITLE DEEDS
Check in the property deeds that the property is properly described and registered. Property deeds must detail a perfect description of the size, borders, and the rest of construction elements existing on the property.
It is quite to common to find that properties which have been owned by different owners for many years, have been modified/extended in their sizes and/or dependences (new rooms, closing the porch or terrace, garage, pools, etc.).
If the current surface of the existing constructions do not make coincide with the description in the deeds, then, we need to know the reason of this discrepancy! . In many occassions there are processes that can be taken in order to correct those discrepancies, and ways to sort them out. But, in other cases, those differences shows a legal problem affecting the property that you need to know in order to be confirmed from the earliest steps of the purchase/sale process.
An example: A house with a 120 m2 with a 50 m2 pool and a garage converted into a « guest house ». In the deeds the house only appears as 120 m2, but not the pool, and the garage is a “garage” not a « guest house ».
Consequence: Deeds must be updated and the buyer must be informed that the « guest house » is legally considered as a « garage ».
NOTE: Here, we are not considering about the « internal description » of the house (number of rooms, toilette, etc), what we are considering is the “built size” (in Spanish, “superficie construída”). Deeds do not necessary need to show the exact description or distribution of each internal dependences inside the house, just « extensions » or « new constructions » built on the property.
In case you have modified the interior of the property by changing inside walls, then it will not be necessary to update the deeds, it is enough just to « declare » the new internal distribution upon completion of the sale.
i.e: Deeds shows that there are « 4 » bedrooms and you converted them into « 2 ». In this case it is not necessary to update the deeds. As owner, you are free to modify/reform internal dependences inside the property (always obtaining the proper Reform License).
2.- Check the property at the Catastro office
CATASTRO (also known as “SUMA” or “IBI”, or “COUNCIL TAX”): In the same way as in the deeds, the property must be registered in “Catastro” with the exact and current size and surface of the plot and each one of the construction elements.
Every year Catastro bills – « Council Tax » (« IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles« ) show the size of the property using Catastro records. The « size » of the constructions considered in this bill is very important, as it is used to make the calculation of the yearly « IBI » or « Council Tax ». So, it is essential to check if the Catastro records show the proper and updted size of the existing construction on the property, including whatever modifications or extensions which have been done.
So, please, note that « Catastro office » calculates the Council Tax in relation to the size of the constructions, taking into account every construction components like the house, pool, garage, etc.
So, in case the property has been modified with extensions, these extensions must be registered at the Catastro office, otherwise the Council Tax bill cannot be calculated properly. So, this must be considered and verified as an essential part of the property transaction process.
An example: When property was acquired existing constructions made a total of 120 m2, for a house. This is what was also shown in the deeds and in the Catastro bill (IBI) . For this reason the Catastro bills (IBI) was 300 EUR.
Some years later, the owner built a 50 m2 pool and a 40 m2 garage. In case the owner did not declare these new construction elements to Catastro, Catastro bills -IBI are underpaid.
The reason of this is, as explained in this section, Catastro bills are calculated considering the size of the constructions (in terms of « bigger built size » = « higher tax »). So, probably, if the owner had declared these elements, the IBI bill would be higher than 300 EUR. So, in case the buyer does not attend to this point, and sort while the purchase process, he could be responsible to Catastro of this undeclared constructions in case of Catastro inspections.
3.- Check the rest of the legal documents of the property
Usually, in order to confirm the legal situation of a property, it is necessary to obtain the following documents:
- Title deeds of the property: To confirm how the property has been bought, legal borders, and legal charges/debts which might affect the propertty
- Catastro (IBI-Council Tax bill)
- Utility bills: Water, electric, gas
- Energy Performance Certificate: To confirm the level of energy consumption from the building
- Community of owners certificate: To proof that current owners are up to date on community charges, and that there is not any kind of extraordinary reform works approved at the community out of the « normal » ones (for example, that a structural reform of the façade has been approved by the owners to be executed the following year, or that there are strcutural problems on the building whcih needs of expensive reforms, etc..).
- etc.
The study of the above documents is standarized in Spain by agents and lawyers.
But, as especisalized in construction our company makes special emphasys in the study and consideration of other documents, which are not always taken into consideration by other proffessionals not so specialized in construction as TLA.
4.- Check if there is a Certificate of Habitation/License of Occupation/Occupation License (CH/LO)
This document is obtained from the Town Hall when construction works are finished, in order to confirm that the property fulfills with the legal conditions of habitation. This document is also needed to connect water and electricity to the property and to make the changes of the water and electric contracts into your name.
To obtain this Certificate is « obligatory » when selling/buying properties in Spain?:
ANSWER: It depends on the type of the property
In « New » properties, the builder has the obligation to supply this document to the buyer on completion of the selling process.
But, please, note that in « Resales », there is no law which forces the vendor to supply this document on completion of the sale. Spanish laws say that, it is the « buyer » who must obtain this document on his name after completion, in order to proceed with the changes of the water and electric names.
At this point we have to say that the administration might refuse to give the CH to the buyer after completion in case the property has been suffered unathorized works, etc from the previous owner. So, if the property is not in perfect legal conditions, there could be a risk to not to get the approval of this document after completion. And this could leave the buyer in a very complicated situation, as he could have then problems to get the utility contracts on his name.
A very important point here is that the existence or validity of the CH and the rest of information about the CH it is not shown in the deeds, but at the local Town Hall of the area!.
So, your lawyer must inspect this matter carefully using his expertise, and experience to confirm a so important document as this one.
From as conclusion , this certificate is ESSENTIAL to the sale the property, and its confirmation must be inspected from the very beginning of the purchase/sale process.
5.- Obtain confirmation eventual fines for construction at the property. Non Infraction Certificate (CNUI)
This is a certificate issued by the Town Hall confirming that there are not any fines for construction, neither other infractions nor orders of demolitions affecting the property.This certificate confirms if the property is subjected to any kind of construction penalties like orders of demolitions, etc. If the property was built, or extended, without the proper building license, the Spanish administration may have rights to act against that building. But these rights of the administration have a limit in time. To obtain this document is specially recommandable when buying « villas », or « semi-detached » properties, or when buying properties in rustic land.
6.- Obtain confirmation about the urbanistic classification on the house/property at the Town Hall. Cedula Urbanistica
This is a document obtained from the Town Hall which confirms different aspects from the property, as:
- The « urbanistic » consideration of the plot and the area. For example, if the plot is considered as « rustic », or « urbanizable », or « protected », or affected by public domain, etc.
- If the urbanisation of the area has been completed, or if there are some other areas or urbanisation infrastructure to complete
- The exact « building rights » of the plot (maximum building/construction allowed in the plot) etc..
7.- Very important. On completion DO NO FORGET to bring with you to the notary:
Original NIE number
Original Passports