Cadastre en Espagne – Qu’est-ce que c’est ?

 

Qu’est-ce que le Catastro en Espagne ?

Le « Catastro » est l’institution qui recense les biens immobiliers à des fins cartographiques, graphiques et planimétriques, et qui est à l’origine de la valor catastral, la valeur estimée des biens immobiliers à des fins fiscales.

 

Est-ce la même chose que le Registro de la Propiedad ?

Ce n’est pas pareil

 

Si le Registro de la Propiedad et l’escritura peuvent confirmer la propriété d’un bien immobilier et ses conditions, telles que le pourcentage de propriété, l’existence de restrictions ou de charges (comme une hypothèque, des enchères publiques, des litiges devant les tribunaux, etc.), le cadastre vous permettra de mieux comprendre les limites, l’emplacement exact du bien (généralement sous forme visuelle), la taille et la description du bien, généralement à l’aide de cartes, de plans et de dessins.

Mais lorsque vous terminez la construction d’une maison (ou d’une extension comme une nouvelle pièce), ou d’autres constructions comme une piscine, un garage, un abri, etc., vous devez informer le registre foncier de ce nouveau changement sur la propriété, mais ÉGALEMENT le Cadastre .

Vous devez fournir au Cadastre les plans et les dessins de ces nouvelles constructions ou des nouvelles extensions de votre propriété. Si vous ne le faites pas, vous risquez d’avoir des problèmes à l’avenir, car le Cadastre ne sera jamais informé de l’existence de ces nouvelles constructions.

Il existe une idée fausse très répandue selon laquelle les propriétaires, lorsqu’ils terminent la construction d’une maison, l’agrandissement d’une construction existante ou d’autres travaux (comme des garages, des piscines, etc.), pensent que le Catastro enregistrera automatiquement ces constructions lorsqu’elles auront été validées par un notaire. Malheureusement, ce n’est pas le cas. Lorsque vous terminez l’un de ces travaux, vous devez les déclarer au notaire, au registre foncier et au cadastre.
Une fois la construction dûment inscrite au cadastre, le travail est terminé et vous commencerez bientôt (cela peut prendre environ 1 ou 2 ans) à recevoir les factures de la taxe d’habitation.

 

Les registres cadastraux de nombreux biens immobiliers en Espagne sont obsolètes et inexacts

Le système cadastral a été utilisé pour déterminer la valeur des biens immobiliers et donc pour fixer le niveau d’imposition de chaque bien. Pour de nombreux Espagnols, l’évasion fiscale est un passe-temps national et beaucoup d’entre eux n’ont pas mis à jour leurs informations cadastrales par crainte de payer un niveau d’imposition plus élevé.

 

Est-il obligatoire de mettre à jour l’enregistrement des constructions dans le cadastre ?

Cette mise à jour du cadastre a toujours été un système volontaire, de sorte que toute personne qui n’a pas mis à jour son bien immobilier dans le cadastre (et a donc économisé sur les impôts dus) n’a rien fait de mal. De nos jours, dans de nombreux cas, vous constaterez que les propriétaires espagnols sont très réticents à mettre à jour leur bien immobilier dans le cadastre et il est très difficile de les convaincre du contraire.

Mais désormais, en 2014, c’est OBLIGATOIRE. Un délai de 2 ans a donc été fixé pour REGULARISER et METTRE À JOUR LE CADASTRE. Le cadastre a constaté qu’un grand nombre de propriétés ne sont pas mises à jour dans sa base de données. En général, ces propriétés ont une superficie déclarée inférieure à la réalité, ou certaines parties de la propriété (comme la piscine, les garages ou d’autres parties de la maison) ne sont pas déclarées au Catastro, et, par conséquent, PAIENT MOINS DE TAXE FONCIÈRE QU’ELLES LE DEVRAIENT. Il existe donc désormais un processus de régularisation et de mise à jour des propriétés dans le Catastro qui prendra fin en 2016. Il est donc absolument nécessaire de demander un avis juridique afin de vérifier si vous devez

 

METTRE À JOUR VOS DONNÉES AU CADASTRE.

Cliquez ici pour en savoir plus sur le processus de mise à jour des propriétés au Catastro.

Si votre propriété n’a pas été mise à jour dans le Catastro, vous payez probablement MOINS DE TAXE FONCIÈRE QUE VOUS LE DEVRIEZ. Ainsi, une fois que vous aurez présenté les documents nécessaires au Catastro et que le processus de régularisation sera terminé, le Catastro pourra vous envoyer des factures rétroactives correspondant au montant de la taxe foncière non payée pour les constructions non déclarées jusqu’à 4 ans en arrière.

Cliquez ici pour plus d’informations sur la taxe foncière pour les constructions non déclarées.

Ainsi, en plus de consulter les registres fonciers de la propriété, il est toujours fortement recommandé de consulter le cadastre pour vérifier comment la propriété est inscrite et enregistrée.

 

Qu’est-ce que la RÉFÉRENCE CADASTRALE (en espagnol – « Referencia Catastral ») et comment l’obtenir ?

 

La référence cadastrale est un code qui identifie le bien immobilier dans les registres et les plans cadastraux. Elle est utilisée par le bureau du cadastre pour :

  • Localiser le bien immobilier dans les registres cadastraux
  • Identifier le propriétaire du bien immobilier
  • Identifier le bien immobilier aux fins de la taxe locale « Council Tax » ou « IBI – Impuesto de Bienes Inmuebles ».

 

Comment obtenir la RÉFÉRENCE CADASTRALE ?

Il existe généralement deux façons de procéder :

  • Sur le reçu/la facture de la taxe locale – IBI
  • Dans le contenu des actes d’achat

 

Le code est généralement le suivant : 03011A004001759000WZ , ou 002501100YH57E0011UI (voir photos ci-dessous)

 

Qu’est-ce que la VALEUR CADASTRALE ou « Valor Catastral » ?

 

La valeur cadastrale est la valeur fiscale du bien immobilier utilisée par le bureau du cadastre pour calculer la « taxe municipale » ou IBI sur le bien immobilier.

C’est également la valeur utilisée pour calculer la TAXE ANNUELLE POUR RÉSIDENTS/NON-RÉSIDENTS (modèles Impôt sur le revenu – IRPF 100 – ou IRPF 210).

 

La « Valor Catastral » ou « valeur cadastrale » est-elle la même chose que la « valeur fiscale » du bien immobilier ?

 

Non. Ce n’est pas la même chose. La « valeur fiscale » d’un bien immobilier (appelée en espagnol « Valor Fiscal » ou « Valor de Referencia ») est la valeur du bien utilisée pour calculer les DROITS DE NOTAIRE lors de l’acquisition d’un bien immobilier. La valeur fiscale est calculée à partir de la « valeur cadastrale », mais il s’agit de deux valeurs différentes.

 

Dans certaines factures/reçus, la valeur cadastrale est mentionnée comme suit :

  • « Valor Catastral »
  • « Val.Cat »
  • « Base Liquidable »

 

En conclusion :

  • Vous devrez fournir la « valeur cadastrale » ou « Valor Catastral » pour les impôts suivants :
    • Taxe foncière – IBI
    • Impôt sur le revenu, taxe sur les loyers, etc. – Modèle 210 (impôt pour les non-résidents), Modèle 100 (impôt pour les résidents), etc.
  • Il vous sera demandé de calculer la « valeur fiscale » ou « Valor Fiscal/Valor de referencia », uniquement si vous êtes en procédure d’achat d’une maison en Espagne.

 

Comment obtenir la valeur cadastrale d’un bien immobilier ?

La seule façon d’obtenir la valeur cadastrale d’un bien immobilier est de consulter la facture IBI (« Recibo de IBI »), que vous devriez recevoir chaque année sur votre compte bancaire (si vous avez domicilié ce paiement sur votre compte bancaire) ou par courrier (si vous n’avez pas domicilié le paiement sur votre compte bancaire).

 

Considérations particulières relatives aux biens immobiliers situés en zone rustique

 

« CATASTRO URBANO » vs « CATASTRO RUSTICO »

« Je possède un bien immobilier situé en TERRAIN RUSTIQUE, avec 2 factures :

  • La villa est enregistrée comme « urbana » et paie une facture IBI indépendante en tant qu’« IBI URBANO »
  • Le terrain est enregistré comme « rustica » et paie une taxe foncière indépendante sous le nom « IBI RÚSTICO »

 

RÉPONSE DE TLACORP :

Ce type de situation est tout à fait normal pour les propriétés situées sur des terrains rustiques, où le terrain est toujours rustique et paie la taxe foncière rustique (IBI rustico), et où les maisons sont considérées comme soumises à la taxe foncière urbaine (IBI urbano).

Veuillez noter que les propriétés situées sur des terrains rustiques n’ont PAS TOUJOURS deux références cadastrales distinctes. Selon la région d’Espagne, il existe des zones où les maisons situées sur des terrains ruraux n’ont qu’UNE SEULE référence cadastrale (qui couvre à la fois le terrain et la maison) et UNE SEULE valeur cadastrale (qui couvre également à la fois le terrain et la maison).

 

Laquelle des deux factures et références est correcte ?

À cet égard :

  • Vous devrez payer deux factures d’IBI, l’une en tant que « rústica » pour le terrain, et l’autre en tant que « urbana » pour la maison.
  • Il y aura deux références cadastrales : l’une en tant que « rústica » pour le terrain, et l’autre en tant que « urbana » pour la maison.
  • Il y aura deux valeurs cadastrales : une pour la « rústica » pour le terrain et l’autre pour l’« urbana » pour la maison.

 

Considérations relatives au modèle 210 de la taxe pour les non-résidents pour une maison située sur un terrain rustique

Comme indiqué ci-dessus, lorsqu’une maison est située sur un terrain rustique, il peut y avoir deux références cadastrales, avec deux valeurs cadastrales. Quelles sont les implications lors de la préparation du modèle 210 pour l’impôt des non-résidents ? Comment le déclarer ? Dans deux déclarations distinctes ? Ou en regroupant les deux dans une seule déclaration ?

La réponse est la suivante : L’impôt espagnol pour les non-résidents (modèle 210 IRPFNR) taxe :

  • Modèle 210 – Concept d’impôt sur le revenu : Loyers et revenus provenant de tout type de biens immobiliers espagnols (urbains, ruraux, commerciaux, industriels, etc.). Ainsi, dès lors que vous percevez des revenus provenant d’un bien immobilier espagnol, par exemple la location d’un terrain à des fins agricoles, ou la location d’une maison/d’un appartement/d’un garage, etc., vous devez les déclarer et les payer.
  • Modèle 210 – Concept d’impôt imputé : Toutefois, si le bien immobilier n’est pas loué, l’impôt à payer correspond au concept d’« impôt imputé » et non aux « revenus » perçus. Cet impôt imputé s’applique aux biens immobiliers situés en Espagne qui ne sont pas utilisés comme résidence permanente par leurs propriétaires. Cet impôt ne s’applique qu’aux « biens immobiliers urbains » et non aux « biens immobiliers ruraux ».

 

En conclusion : lorsque vous possédez un bien immobilier rural, avec deux références cadastrales et deux valeurs cadastrales :

  • Si vous percevez un loyer ou des revenus provenant du terrain (par exemple, location à des fins agricoles, vente de fruits, etc.), vous devez déclarer ces revenus dans un formulaire 210 distinct pour les « revenus », même si le loyer est perçu sur le terrain rustique. Il en va de même pour les revenus provenant de la location de la maison, d’une construction commerciale, etc.
  • Toutefois, si vous ne percevez AUCUN revenu provenant de votre propriété rustique, le formulaire 210 sera alors destiné au concept « Impôt imputé » et l’impôt sera uniquement applicable à la facture de la MAISON. Votre conseiller fiscal vous demandera donc la référence cadastrale et la valeur cadastrale de l’IBI URBANO (celui de la maison).

 

Je possède une maison sur un terrain rustique, mais l’IBI que je reçois mentionne « Urbano ».

 

Cela signifie-t-il que la maison n’est PAS située sur un terrain rustique, mais « Urbano » ?

Il existe deux concepts différents ici : les considérations du cadastre concernant la taxe IBI et la considération urbanistique de la propriété comme « Urbano » ou « Rustique » par le service de l’urbanisme.

En ce qui concerne la taxe foncière, même si le terrain est considéré comme « rustique » par le cadastre aux fins de l’IBI, les constructions résidentielles qui y sont érigées seront considérées comme « urbaines » exclusivement aux fins de la taxe foncière (IBI). La taxe foncière sera donc payée comme « urbaine » pour la maison et « rustique » pour le terrain.

Toutefois, compte tenu de la classification urbanistique du terrain auprès du service d’urbanisme de la mairie, si le terrain est considéré comme « rustique », c’est parce que la mairie, dans le plan d’aménagement de la zone, considère le terrain comme rustique. Le terrain sera toujours considéré comme rustique, sauf si la mairie modifie cette classification en « urbain ». Et ce, indépendamment de la manière dont le cadastre considère le bien aux fins de l’impôt municipal (IBI).

Nous confirmons donc que votre situation est normale et que votre terrain sera considéré comme « rustique » par la mairie, même si vous bénéficiez d’avantages fiscaux pour les terrains urbains dans votre avis d’IBI.

Exemples de factures IBI où vous pouvez trouver les deux :

  • Référence cadastrale (« Referencia Catastral »)
  • Valeur cadastrale (« Valor Catastral » ou « Base Liquidable »)

TLACORP SLP