Conseils à prendre en compte lors de la vente d'une maison résidentielle en Espagne

Si vous avez décidé de vendre votre bien immobilier, veuillez prêter attention aux informations suivantes :
Vérifiez les documents et la légalité du bien immobilier
1.- Vérifiez la description du bien immobilier dans les titres de propriété (« Escritura »)
Vérifiez dans les titres de propriété que le bien immobilier est décrit correctement. Les titres de propriété doivent comporter une description parfaite des constructions existantes sur le bien immobilier. Il est assez courant que les titres de propriété ne mentionnent pas la construction d’une piscine, d’un garage ou d’une terrasse, par exemple.
Vérifiez les titres de propriété : Vérifiez dans les titres de propriété que le bien immobilier y est correctement décrit. Les titres de propriété doivent comporter une description parfaite des constructions existantes sur le bien immobilier.

Il est assez courant que les biens immobiliers qui ont appartenu à différents propriétaires pendant de nombreuses années aient été modifiés par des extensions (une nouvelle pièce, la fermeture du porche ou de la terrasse, etc.) ou par de nouvelles constructions (un garage, une piscine, une maison d’amis).

Si la taille réelle et les constructions ne correspondent pas à la description dans les titres de propriété ne vous inquiétez pas ! il existe des procédures à suivre et des moyens de régler cela ! Cependant, vous devez les connaître dès que vous prenez la décision de vendre, afin de savoir exactement « quoi » vous devez faire et « combien » ces démarches vous coûteront.

Par exemple : vous possédez une maison de 120 m² avec une piscine de 50 m² et un garage transformé en maison d’amis. Dans les actes, la maison n’apparaît que comme 120 m², mais les actes ne mentionnent pas la piscine. Et le garage est décrit dans les actes comme un « garage » et non comme une « maison d’amis ».

Dans ce cas, vos actes doivent être mis à jour, et vous devrez payer les frais correspondants.

REMARQUE : nous ne parlons pas de la « description interne » de la maison, mais uniquement du périmètre de la propriété, appelé « superficie construite » (en espagnol, « superficie construida »).

Les actes notariés ne doivent pas nécessairement mentionner la description réelle ou la distribution « intérieure » de la maison. Si vous avez modifié l’intérieur de la propriété en changeant des cloisons, il ne sera pas nécessaire de mettre à jour les actes notariés. Il suffira alors de déclarer la nouvelle distribution au notaire une fois les travaux terminés.

Par exemple, les actes indiquent qu’il y a 4 chambres et que vous les avez transformées en 2 lorsque vous avez acheté le bien. Dans ce cas, il n’est pas nécessaire de mettre à jour les actes. En tant que propriétaire, vous êtes libre de rénover l’intérieur du bien (à condition d’obtenir les permis nécessaires).

2.- Vérifiez comment le bien immobilier est enregistré au bureau du cadastre (également appelé « SUMA » ou « IBI », ou « TAXE MUNICIPALE »)

Tout comme dans les actes notariés, le bien immobilier doit être enregistré au « cadastre » tel qu’il est en réalité. Chaque année, les factures du cadastre indiquent la superficie réelle du bien immobilier. Vous devez alors vérifier si les registres du cadastre indiquent la superficie réelle du bien immobilier, y compris les modifications ou extensions extérieures qui ont été effectuées.

N’oubliez pas que le bureau du cadastre calcule la taxe foncière en fonction de la superficie du bien immobilier, en tenant compte de tous les éléments de construction tels que la maison, la piscine, le garage, etc. Si vous avez effectué des extensions sur le bien immobilier et que vous n’en avez pas informé le bureau du Catastro, le moment opportun pour le faire est lorsque vous décidez de vendre.

REMARQUE : Veuillez suivre cet exemple : lorsque vous avez acheté la propriété, il y avait une maison de 120 m². C’est ce qui était également indiqué dans les actes et sur la facture du cadastre. Pour cette raison, les factures du cadastre (IBI) s’élevaient à 300 EUR.

Un an plus tard, vous avez construit une piscine de 50 m² et un garage de 40 m². Vous ne les avez pas déclarés au cadastre. Si vous aviez déclaré la nouvelle piscine et le garage au cadastre, les factures de taxe foncière auraient augmenté de 300 EUR à 350 EUR (environ), soit 50 EUR de plus en raison des nouvelles constructions.

Si vous décidez de vendre votre propriété, vous devez mettre à jour les informations enregistrées au bureau du cadastre. Vous pouvez ensuite informer le bureau du cadastre des extensions que vous avez réalisées et il pourra vous demander de payer la différence de 50 EUR (environ) pour les extensions non déclarées jusqu’à 4 ans en arrière.

QUESTION : J’ai agrandi ma propriété pendant que j’en étais propriétaire ou, tout simplement, mes actes notariés et le cadastre ne correspondent pas à la taille réelle de ma propriété. Comment puis-je régler ce problème ?

3.- Vérifiez la situation juridique de la construction

Pour vendre le bien immobilier, il est obligatoire d’obtenir la preuve de la légalité du bien. DEUX documents peuvent vous aider à cet égard :

Certificat d’habitabilité (CH)
Certificat de non-infraction (CNUI)

A) Le certificat d’occupation ou le titre d’occupation est-il « obligatoire » lors de la vente/l’achat d’un bien immobilier en Espagne ?

RÉPONSE : Cela dépend du type de bien immobilier

Dans le cas des propriétés neuves, le constructeur est tenu de fournir ce document à l’acheteur à la fin du processus de vente.

Cependant, veuillez noter que dans le cas des « reventes », aucune loi n’oblige le vendeur à fournir ce document à la fin de la vente. La législation espagnole stipule que c’est à l’acheteur qu’il incombe d’obtenir ce document à son nom après la conclusion de la vente afin de pouvoir procéder au changement de nom des contrats d’eau et d’électricité.

À ce stade, nous devons préciser que l’administration peut refuser de remettre le CH à l’acheteur après la conclusion de la vente si le bien a fait l’objet de travaux non autorisés, etc. par le propriétaire précédent. Ainsi, si le bien n’est pas en parfait état juridique, il existe un risque de ne pas obtenir l’approbation de ce document après la conclusion de la vente. Cela pourrait mettre l’acheteur dans une situation très compliquée, car il pourrait alors avoir des difficultés à obtenir les contrats de services publics à son nom.

Il est très important de noter que l’existence ou la validité du CH et les autres informations le concernant ne figurent pas dans les actes, mais à la mairie de la commune concernée.

Votre avocat doit donc examiner cette question avec soin, en s’appuyant sur son expertise et son expérience, afin de confirmer un document aussi important que celui-ci.

En conclusion, ce certificat est INDISPENSABLE à la vente du bien immobilier, et sa validité doit être vérifiée dès le début du processus d’achat/vente.

Nous savons tous que le CH est un document qui atteste que le bien immobilier a été construit dans le respect et en conformité avec la législation espagnole en matière de construction.

Ce document est également nécessaire pour raccorder le bien immobilier à l’eau et à l’électricité lors de son acquisition initiale et pour garantir les modifications apportées aux contrats et à l’approvisionnement pour le deuxième propriétaire et les propriétaires suivants.

Le CH était auparavant valable pour une durée de 5 à 10 ans et doit être renouvelé à chaque fois que le bien immobilier est vendu ou transféré, en indiquant les noms des propriétaires actuels.

Cliquez ci-dessous pour en savoir plus sur l’obligation de fournir le certificat d’occupation lors d’une revente :

What’s Certificate of habitation – License of occupation – Cedula de habitabilidad. It is needed in Spain?

B) – Certificat d’absence d’infraction .- Il s’agit du «Certificado de No Infracción Urbanística» (CNUI).

Il s’agit d’un certificat délivré par la mairie, attestant que le bien immobilier est libre (ou non) de toute amende liée à des travaux de construction ou à des actes effectués sur le bien sans les autorisations nécessaires.

Par exemple, la construction de la maison principale, de garages, d’extensions, de piscines, les travaux sur le terrain, l’aménagement paysager, etc., sans les autorisations ou permis nécessaires de la mairie.

Pourquoi le certificat de non-infraction est-il nécessaire pour vendre un bien immobilier en Espagne ?

Il facilitera la vente. Si tous vos documents sont en règle, tels que les certificats attestant que votre propriété est libre de toute amende de construction, le processus et la vente se dérouleront plus rapidement et plus facilement.

Le fait de disposer de tous les documents relatifs à la propriété inspire confiance à l’acheteur potentiel et à son notaire.

Veuillez noter que si votre propriété fait l’objet d’une amende pour construction ou pour l’une de ses extensions, CELLE-CI N’APPARAÎTRA PAS DANS LES ACTES NOTARIÉS ni dans les autres documents relatifs à la propriété. Cette information ne peut être obtenue qu’auprès de la mairie de la commune concernée.

Désormais, ce certificat est INDISPENSABLE à la vente du bien immobilier et doit être obtenu auprès du propriétaire avant la conclusion de la vente.

Comment obtenir le « Certificado de No Infracción Urbanística » – Certificat de non-infraction en Espagne ?

La meilleure façon de l’obtenir est de le demander à la mairie. Vous pouvez demander à votre avocat de le faire.

Le certificat de non-infraction mentionne certaines sanctions ou amendes, voire des ordres de démolition. Puis-je vendre le bien immobilier dans ces cas-là ?

Si le certificat d’absence d’infraction mentionne des amendes, des sanctions ou d’autres informations de ce type, il est recommandé de consulter un avocat spécialisé en droit de la construction afin qu’il vous indique la marche à suivre. Parfois, les informations figurant sur ce certificat concernent des amendes historiques qui ont déjà été payées ou qui sont désormais prescrites, mais dans d’autres cas, il peut s’agir de problèmes graves susceptibles d’affecter le processus de vente.

Cela dit, le bien immobilier peut être vendu, car le système espagnol autorise les acheteurs à acquérir des biens immobiliers soumis à des amendes de construction. Cependant, les acheteurs doivent être parfaitement informés des détails de ces amendes et des conséquences qu’elles peuvent avoir en tant que nouveaux propriétaires. Si les acheteurs sont dûment informés et acceptent expressément d’acheter le bien immobilier avec ces amendes, la vente peut alors être conclue.
Vérifiez votre situation fiscale personnelle – Planification fiscale lors de la vente d’une maison en Espagne

a) Comment calculer les plus-values sur la vente d’un bien immobilier en Espagne ?

La vente de biens immobiliers en Espagne entraîne une obligation fiscale pour les vendeurs au titre des plus-values.

L’impôt sur les plus-values à payer correspond à 19 % du « bénéfice net » de la vente.

Pour obtenir le « bénéfice net » de la vente, il convient d’appliquer la formule suivante :

Prix de vente – Prix d’acquisition – Frais et taxes d’acquisition – Coût des « réformes structurelles » effectuées sur le bien immobilier

Exemple de calcul des plus-values :

Vous avez acheté un bien immobilier d’occasion en 2015 pour un prix de 200 000 EUR.
À ce moment-là, vous avez payé 24 000 EUR, soit 12 % de frais : 10 % de droits de mutation + 2 % de frais de notaire, de registre foncier, d’avocat, etc.
Vous avez ensuite effectué des réformes internes pour un montant de 17 000 EUR (changement du revêtement du sol, réparation de la piscine et nouvelles fenêtres).
Quelques années plus tard, vous avez construit un garage d’une valeur de 20 000 EUR

Vous avez ensuite décidé de vendre au prix de 260 000 EUR.

Quelle est la plus-value réalisée sur cette vente ?

REMARQUE : Avant de procéder au calcul, nous devons vous informer que l’administration espagnole prendra en compte tous les éléments ci-dessus pour réduire l’impôt, à l’exception de celui relatif aux « réformes internes » d’une valeur de 17 000 EUR. En effet, les réformes « internes » qui ne sont pas des réformes « structurelles » ne donnent pas droit à des avantages fiscaux.

Nous utilisons la formule suivante :

260 000 (Prix de vente) – 200 000 (Prix d’acquisition) – 24 000 (Frais et taxes d’acquisition) – 20 000 (Nouveau garage) =

16 000 EUR

Il s’agit du « bénéfice net » à obtenir avec la vente.

Le taux d’imposition des plus-values étant de 19 %, le montant de l’impôt sur les plus-values sera donc le suivant :

16 000 * 19 % = 3 040 EUR

b) Comment payer les plus-values sur la vente d’un bien immobilier en Espagne

1.- Calculer les plus-values espagnoles pour les résidents espagnols

En tant que non-résident fiscal en Espagne, vous devez payer les plus-values de la manière suivante :

– À LA FIN DE LA VENTE : RETENUE DE 3 %

: À la conclusion de la vente, l’administration espagnole oblige l’acheteur à effectuer une RETENUE de 3 % sur la valeur du prix de vente. Vous ne recevez donc pas la totalité du prix convenu. L’acheteur conserve 3 % du prix total et est tenu de le déposer au bureau des impôts. Cette opération doit être effectuée « le jour même de la conclusion de la vente ».

REMARQUE : selon l’exemple ci-dessus, si le prix de vente était de 260 000 EUR, la retenue à effectuer par l’acheteur serait de 260 000 * 3 % = 7 800 EUR.

– AVANT 6 MOIS APRÈS LA FINALISATION DE LA VENTE : DÉCLARATION DES PLUS-VALUES (19 %) :

Après la conclusion de la vente, vous disposez de 6 mois pour présenter la « Déclaration de plus-values » à l’administration fiscale espagnole. Dans cette déclaration, vous (ou votre avocat) devez calculer l’impôt en suivant l’exemple ci-dessus. Dans ce cas, le montant que vous devez payer est de 3 040 EUR.

REMARQUE : comme expliqué ici, la plus-value dérivée de cette transaction est de 3 040 EUR. Comme un montant plus élevé (7 800 EUR) vous a été retenu, vous disposez d’un « crédit » auprès de l’administration espagnole pour la différence.

Ainsi, si l’administration espagnole vous retient 7 800 EUR au titre de l’impôt sur les plus-values, le résultat final de l’impôt n’étant que de 3 040 EUR, l’administration espagnole doit vous « rembourser » la différence : 7 800 – 3 040 = 4 760 EUR.

Comment demander ce remboursement ? Votre avocat doit mentionner ce fait sur la même déclaration de plus-values, à présenter au bureau des impôts.

2.- Calculer les plus-values espagnoles en tant que résident fiscal espagnol

Si vous êtes considéré comme « résident fiscal espagnol » (ce qui signifie que vous payez vos impôts sur le revenu en Espagne en tant que résident espagnol), une fois les plus-values calculées, vous bénéficierez des avantages fiscaux suivants :

AUCUNE PLUS-VALUE POUR LA RÉSIDENCE PERMANENTE : Si le bien que vous vendez est votre résidence permanente (vous l’utilisez depuis plus de 3 ans comme « résidence permanente »), vous bénéficierez des avantages suivants :
- Si vous avez moins de 65 ans : vous ne payez pas de plus-value sur les montants de la vente « réinvestis » dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier destiné à être utilisé comme résidence permanente. Vous disposez de 2 ans pour effectuer ce « réinvestissement » (passé ce délai, vous serez imposé sur la totalité des montants).
- Si vous avez plus de 65 ans : vous ne payez pas de CG sur les montants obtenus lors de la vente. Et ce, même si vous ne « réinvestissez » pas dans un nouveau bien immobilier.

AUCUNE RETENUE DE 3 % : à la conclusion de la vente, vous recevez la totalité du prix de l’acheteur, sans aucune retenue applicable.

En général, les propriétaires confondent la « résidence fiscale espagnole » et la « résidence espagnole ».

En d’autres termes, les gens pensent que la « carte de résidence espagnole » ou le « certificat de résidence » obtenu auprès de la police nationale espagnole suffit pour prouver qu’ils sont « résidents fiscaux espagnols », mais ce n’est malheureusement pas le cas.

La « carte de résidence espagnole » (ou « certificat de résidence espagnole ») n’est pas le document valable pour changer votre statut fiscal en tant que « résident fiscal ».

La carte de résidence espagnole (ou certificat) sert uniquement à déclarer que vous « vivez » en Espagne, afin de faciliter le contrôle des résidents dans une zone déterminée par la police.

Qu’est-ce que le certificat fiscal espagnol, est-ce la même chose que le « TIE » ?

Pour devenir résident fiscal espagnol et commencer à payer vos impôts en Espagne comme un citoyen espagnol normal, vous devez obtenir le CERTIFICAT FISCAL DE RÉSIDENT ESPAGNOL délivré par l’administration fiscale espagnole ou les douanes espagnoles. Vous commencerez alors à payer vos impôts en Espagne et non plus dans votre pays d’origine.

De plus, vous devrez déclarer à l’administration fiscale de votre pays que vous êtes résident fiscal espagnol et que vous ne souhaitez pas conserver votre résidence fiscale dans votre pays.

Veuillez donc vérifier auprès de votre conseiller fiscal les impôts que vous payez actuellement car, même si vous n’êtes pas résident espagnol, vous devez déclarer et payer l’IMPÔT SUR LE REVENU DES NON-RÉSIDENTS.

– CONCLUSIONS

Ainsi, une fois toutes les informations ci-dessus expliquées, lorsque vous aurez décidé de vendre votre propriété espagnole, veuillez tenir compte du fait que vous devrez obtenir/présenter les documents suivants avant la vente :

Titres de propriété (Escritura) : Si possible, les originaux. Avec la description correcte et mise à jour des constructions.
Taxe foncière (IBI – SUMA) .- Avec la description correcte des constructions.
Factures d’eau et d’électricité.- Les plus récentes.
Certificat d’habitabilité également appelé « LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN ».
Certificat de non-infraction .- Il s’agit du « Certificado de No Infracción Urbanística ».
Certificat de copropriété (le cas échéant) attestant que vous êtes à jour dans le paiement des charges de copropriété.
NIE original et passeports originaux
Certificat de performance énergétique

TAXES : Vous devez présenter les documents fiscaux suivants :

Modèles 210 des 3 dernières années. Si vous n’êtes pas résident fiscal espagnol
Modèle 100 des 3 dernières années. Si vous êtes résident fiscal espagnol