Certificat d'habitabilité - Permis d'occupation

Qu’est-ce que la Cédula de habitabilidad – Certificat d’habitabilité – Licence d’occupation ?

Il s’agit d’un document qui atteste que la mairie confirme que le bien immobilier est prêt à être habité. Il est demandé une fois que le bien immobilier a obtenu le certificat de fin des travaux (Certificado Final de Obra) et a été inscrit au registre foncier avec la déclaration de nouvelle construction (Declaración de Obra Nueva).

Ce document est nécessaire pour obtenir l’autorisation de la mairie pour habiter dans la maison. Avant de l’obtenir, vous disposez d’une construction, mais pas d’une « maison ».

Ce document sera nécessaire pour obtenir les raccordements individuels aux services publics PRINCIPAUX à votre nom et avec une utilisation « consommation ».

Ce document est ensuite extrêmement important pour obtenir les contrats d’électricité et d’eau à votre nom lors du PREMIER RACCORDEMENT. Avant que le constructeur n’obtienne le certificat d’habitabilité, il peut y avoir un approvisionnement en eau et en électricité dans la construction, car il est normal que le constructeur obtienne cet approvisionnement pour réaliser les travaux (pour les péages, les machines, etc.). Cependant, l’approvisionnement obtenu auprès du constructeur est un approvisionnement pour les « travaux », et non pour la « consommation de la maison ».

Il arrive parfois que les acheteurs ou les promoteurs se retrouvent dans leurs propriétés avec l’électricité et l’eau pour les travaux pendant des années, car le constructeur n’a pas obtenu le CH (certificat d’habitabilité) approprié. Ils ont l’eau et l’électricité, mais dans un état très médiocre et plus cher que l’approvisionnement normal d’une maison.

Afin de vous garantir, en tant qu’acheteur ou promoteur, que le constructeur obtiendra le CH approprié, il est fortement recommandé de ne verser qu’une partie du prix lors de l’obtention du CH. Cela obligera le constructeur à travailler correctement et à faire de son mieux pour obtenir ce document dans les meilleurs délais.

Comme expliqué, le CH est particulièrement important pour raccorder le bien à l’eau et à l’électricité pour la PREMIÈRE FOIS. Parfois, et selon la région, il n’est pas nécessaire de modifier les contrats de fourniture au nom des nouveaux propriétaires, mais cela est largement demandé pour le PREMIER raccordement de la propriété au réseau.

Ce document est-il nécessaire pour acheter une maison en Espagne ? Puis-je acheter une maison en Espagne sans certificat d’habitabilité ?

Avant juillet 2008

Avant juillet 2008, il n’était pas nécessaire d’obtenir un certificat d’habitabilité pour conclure une vente. Les vendeurs n’étaient pas tenus de présenter le CH aux nouveaux propriétaires. Ainsi, les notaires, les agents du registre foncier, les banques, les avocats, etc. ne demandaient pas le CH pour conclure les ventes. Ce document n’était donc pas obligatoire avant juillet 2008.

Pourquoi ce document n’était-il pas obligatoire pour conclure une vente ? – Parce que, comme expliqué ci-dessus, l’objectif de ce document est de « raccorder » le bien à l’eau et à l’électricité pour la première fois, puis, une fois le raccordement effectué, de « modifier » les contrats existants au nom des nouveaux propriétaires.

En réalité, pour les REVENTES, pendant des décennies, les acheteurs et les vendeurs espagnols ont raccordé leurs propriétés à l’eau et à l’électricité et ont modifié les contrats de fourniture sans ce document. En particulier dans les zones rurales, les compagnies d’électricité et d’eau ne demandaient pas ce document pour modifier les contrats de fourniture.

Ainsi, des propriétés neuves et des reventes ont été achetées et vendues, et les ventes ont été conclues chez le notaire et enregistrées au registre foncier sans CH. Les constructeurs vendaient donc leurs maisons neuves aux acheteurs sans ce document. De même, les vendeurs (dans le cas des reventes) vendaient leurs propriétés aux acheteurs sans ce document.

Dans certaines régions, même les entreprises de fourniture n’exigeaient pas ce document pour conclure un contrat. Dans la majorité des cas, les acheteurs pouvaient souscrire les contrats d’eau et d’électricité par simple appel téléphonique ou en changeant le nom des contrats à leur nom, et le CH n’était jamais demandé. Même aujourd’hui, cela est encore possible dans certaines zones.

Le problème est apparu avec les NOUVELLES propriétés, telles que les appartements neufs, les lotissements, etc., et avec l’explosion de la crise espagnole. Comme expliqué précédemment, avant juillet 2008, les constructeurs n’étaient pas tenus de fournir le CH à leurs acheteurs pour finaliser leurs ventes. Il était donc très courant de vendre des biens immobiliers « en construction ». Par exemple, dans une urbanisation de 500 maisons, le constructeur pouvait vendre par blocs de 100 maisons, une fois celles-ci terminées, sans attendre que TOUTES les infrastructures de l’urbanisation soient achevées.

Le CH est le dernier document obtenu après la finalisation des travaux de construction du bâtiment. Ainsi, comme avant 2008, il n’était pas nécessaire de présenter le CH à l’achèvement des travaux, les promoteurs construisaient et vendaient leurs biens immobiliers avant qu’ils ne soient « entièrement terminés ». Dans ce contexte, les acheteurs achetaient leurs nouvelles propriétés prêtes à être utilisées, mais parfois sans que d’autres phases ou blocs de l’urbanisation, ou certaines infrastructures urbaines, aient été « achevés ». Les acheteurs étaient raccordés aux services publics avec des « fournitures de chantier », dans l’espoir que le constructeur, une fois le reste de l’urbanisation ou les travaux d’urbanisation terminés, leur fournisse ensuite les « raccordements aux réseaux publics ».

Tel était le scénario avant la « crise » immobilière espagnole des années 2008-2011.

Après 2008

Cependant, avec la crise, le marché a connu une situation similaire : les promoteurs immobiliers ont soudainement fait faillite et leurs entreprises se sont retrouvées dans une situation financière très difficile en raison de la fermeture des banques. De plus, le marché s’est arrêté et de grands lotissements se sont soudainement retrouvés invendus. Les constructeurs se sont donc retrouvés dans une situation dramatique, dans laquelle ils ne pouvaient pas terminer les lotissements ou les constructions déjà commencés, car ils ne pouvaient pas obtenir suffisamment de crédits auprès des banques. En outre, ils ne pouvaient pas obtenir de financement privé grâce à leurs ventes, car le marché était à l’arrêt et ils ne pouvaient pas vendre leurs propriétés.

En conséquence, les acheteurs qui avaient déjà conclu leur vente et acheté des logements auprès du promoteur dans des lotissements non achevés se sont retrouvés avec des contrats de « fourniture de travaux », et ont vu le promoteur disparaître, laissant le lotissement inachevé. Comme les travaux globaux du lotissement n’étaient pas terminés, il était impossible d’obtenir le CH, et les acheteurs et leurs familles se sont retrouvés avec des contrats de « fourniture de travaux » pour une longue période.

Ce problème ne s’est pas posé dans le cas des REVENTES où, à quelques exceptions près, les vendeurs et les acheteurs de propriétés anciennes, qui étaient réellement raccordées à l’eau et à l’électricité, ont pu faire modifier les contrats au nom des nouveaux propriétaires après la vente, sans aucun problème.Il était donc très courant sur le marché de ne PAS demander le CH lors de la revente (urbaine et rustique) si les propriétés étaient déjà raccordées à l’eau et à l’électricité et si le CH n’était pas nécessaire pour changer le nom du propriétaire sur les services publics.

Cependant, en juillet 2008, une nouvelle loi est entrée en vigueur sur tout le territoire espagnol. L’un des objectifs de cette loi était d’éviter les situations où les acheteurs de nouvelles propriétés dans des lotissements, des complexes, des immeubles, etc. Cette loi stipulait que les constructeurs ne pouvaient pas conclure la vente de NOUVELLES propriétés sans le CH. Elle ordonnait aux notaires, aux bureaux du registre foncier, etc. de demander le CH pour finaliser la vente de nouveaux biens immobiliers. Cependant, cette loi obligeait les notaires et les agents du registre foncier à demander le CH pour finaliser les achats UNIQUEMENT POUR LES NOUVEAUX BIENS IMMOBILIERS.

En effet, cette loi ne mentionnait pas les REVENTES. Par conséquent, pour conclure la vente d’un bien immobilier existant, il n’était pas nécessaire de fournir ce document.

Cette loi a contribué à éviter de futurs problèmes avec les acheteurs de biens immobiliers neufs, mais comme elle ne mentionnait pas les REVENTES, elle a créé une grande confusion sur le marché.

Comme expliqué ci-dessus, les acheteurs et les vendeurs vendaient et revendaient leurs propriétés sans le CH. Les acheteurs de reventes changeaient leurs factures d’eau et d’électricité sans aucun problème, et le notaire ne demandait jamais le CH dans ses transactions.

La confusion est apparue lorsque, après l’approbation de cette loi, au cours des années 2009-2010, les acheteurs ont commencé à demander aux vendeurs de fournir ce document. Les vendeurs ont été invités à fournir le CH, mais lorsqu’ils ont consulté le notaire pour confirmer si ce document était obligatoire, il leur a été confirmé qu’il n’était pas exigé par la loi. Ainsi, les notaires, les bureaux du registre foncier, etc. n’exigeaient le CH que pour les ventes NOUVELLES, et non pour les REVENTES.

Une grande confusion a alors régné entre les acheteurs qui demandaient ce document pour les REVENTES et les vendeurs qui ne souhaitaient pas le fournir car ils n’y étaient pas obligés.

Quelles sont les conséquences de l’achat d’une maison sans certificat d’habitabilité dans un terrain rustique ?

Parlons des REVENTES de propriétés rustiques construites sur moins de 10 000 m².

Pendant longtemps, les mairies des zones rustiques ne savaient pas comment réagir lorsque les vendeurs ou les acheteurs demandaient le CH pour finaliser leurs ventes.

Plusieurs mairies ont décidé de délivrer le CH sans restriction. Elles considéraient le CH comme un document « administratif » nécessaire pour obtenir ou modifier les contrats d’électricité et d’eau. Comme ces mairies ne considéraient pas ce document comme un document « légal », il y a eu des cas où une propriété pouvait avoir un CH en règle et être condamnée à une amende pour construction illégale.

Dans d’autres cas, les mairies ont décidé d’accorder le CH à toutes les propriétés (construites sur une superficie supérieure ou inférieure à la superficie minimale), à condition qu’aucune amende pour construction n’affecte cette propriété. C’était la position la plus logique.

Dans certains cas, d’autres ont décidé de ne pas délivrer le CH aux propriétés rustiques si elles ne respectaient pas la superficie minimale (principalement 10 000 m²). La position de ces mairies a créé une situation injuste et illogique dans laquelle des propriétés assez anciennes, construites il y a 20 à 40 ans, se sont vu refuser le CH parce qu’elles étaient construites sur des terrains plus petits que la superficie minimale.

La confusion était d’autant plus grande que, dans la majorité des cas, les acheteurs demandaient aux vendeurs le CH pour acheter leurs propriétés, même en sachant que, dans la zone où se trouvait la propriété, le CH n’était pas exigé par les entreprises fournisseurs pour changer les contrats de services publics à leur nom.

Entre-temps, l’Espagne a bénéficié du soutien financier des institutions européennes. L’une des conditions imposées par l’UE à l’Espagne pour bénéficier de cette aide financière était d’améliorer la protection de l’environnement et de réduire l’impact environnemental. Cette exigence s’explique par le fait que, pendant des décennies, l’Espagne n’a pas respecté les directives européennes en la matière. Traduite au marché de la construction, cela signifie que les constructions et les bâtiments ont été construits en Espagne sans tenir compte ni respecter les lois de l’UE en la matière (principalement la réduction de la consommation d’énergie et la réduction des eaux résiduelles).

Au cours des années 2012-2013 et 2014, cette confusion semble désormais toucher à sa fin. Il semble désormais que la majorité des mairies et des gouvernements régionaux (y compris dans des zones complexes comme Catral, Elche, Denia, Javea, etc.) aient établi une base de ce qui devrait être exigé pour obtenir le CH, qui est, plus ou moins, la suivante pour les propriétés RUSTIC LAND :

Indépendamment de la taille du terrain, la propriété doit être exempte de toute amende pour construction.
La propriété et ses constructions doivent être déclarées et payer la taxe foncière appropriée
Il est généralement demandé de fournir un rapport d’architecte sur la construction.
La propriété doit respecter les normes environnementales de la zone (consommation d’énergie et eaux usées).

Cela met fin à la confusion qui régnait quant à savoir si les propriétés rustiques de moins de 10 000 m² sans chauffage central étaient concernées. La position de la majorité des mairies est donc globalement POSITIVE en ce qui concerne la situation juridique des milliers d’anciennes propriétés construites sur des terrains ruraux (et légalement consolidées), sur une parcelle inférieure à la norme minimale. Ainsi, après toutes ces confusions et ces litiges, les mairies accordent largement le CH si les conditions ci-dessus sont remplies.

Il convient de noter que seules quelques mairies (comme celle de Crevillente) ont adopté une position très déraisonnable en refusant ouvertement d’accorder le CH.

Le vendeur est-il tenu de fournir le certificat d’habitabilité à l’acheteur lors de la vente ?

Dans la plupart des régions d’Espagne, comme le Pays basque, l’Andalousie, Madrid, etc.
Dans ces régions, d’un point de vue « juridique », pour les nouvelles constructions, le certificat d’habitation est obligatoire, mais il n’y a aucune obligation pour les reventes. Bien qu’une loi nationale ait été publiée récemment en 2023 pour obliger les vendeurs à fournir autant d’informations que possible aux acheteurs, dans ces régions, les lois régionales ne prennent pas en compte le concept de certificat d’habitabilité dans le processus d’achat-vente.

Dans des régions telles que Bilbao, Saint-Sébastien, Malaga, Marbella, Cadix, etc., le certificat d’habitabilité ou le permis d’occupation est obtenu au moment de la construction d’une nouvelle maison, et une seule fois. Cela signifie que ces régions ne tiennent pas compte de la rénovation sur ce certificat lors de ventes, reventes ou transactions futures du bien immobilier.

Est-il obligatoire de présenter le certificat d’occupation en Catalogne, à Valence, à Murcie ou à Majorque lors de la vente d’un bien immobilier ?

Dans ces régions, les lois régionales considèrent le certificat d’occupation ou le permis d’occupation comme l’un des éléments essentiels du processus de construction et d’achat en Espagne.

Comme dans le reste des régions, lorsque la construction d’un nouveau bâtiment ou d’une nouvelle maison est terminée, la maison doit obtenir le certificat d’habitation pour pouvoir être vendue. Le nom de ce certificat pour les maisons neuves est « Licencia de Primera Ocupación » ou « Licence de première occupation ».

Ainsi, pour les futures ventes ou reventes que les acheteurs éventuels pourraient réaliser ultérieurement, dans des régions telles que Barcelone, Valence, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja et Murcie, à partir de janvier 2023, il sera obligatoire de présenter le certificat d’occupation lors du processus de vente. Cette mesure résulte de l’adoption d’une nouvelle loi qui réglemente ce processus. Vous pouvez consulter les termes de cette loi en cliquant sur le lien ci-dessous :

https://spanishsolicitors.com/changes-in-the-housing-law-that-affect-the-buying-process-residential-properties-in-spain-a-new-scenario-for-the-purchase-of-properties-in-spain