Lorsque nous réfléchissons à la meilleure façon d’acquérir un bien immobilier en Espagne, que ce soit à titre particulier ou par l’intermédiaire d’une société, la première chose à faire est de PLANIFIER.
La « planification » est toujours essentielle pour prendre tout type de décision, en particulier lorsqu’il s’agit d’investissements à l’étranger, comme c’est le cas pour l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne.
Lorsque nous nous posons la question de savoir quelle est la meilleure façon d’investir en Espagne, que ce soit à titre individuel ou en tant qu’entreprise, nous devons tenir compte de notre INTENTION, entendue comme la motivation qui sert de base à la proposition du projet d’achat en Espagne.
En d’autres termes, que voulons-nous développer en Espagne ? Que voulons-nous faire avec le bien immobilier ? . S’agit-il d’une vente immobilière dans laquelle nous voulons passer nos vacances ? S’agit-il d’acheter un bien immobilier dans lequel nous voulons changer de résidence et venir vivre en Espagne de façon permanente ? S’agit-il d’un bien immobilier dans lequel nous voulons développer un projet d’investissement ? Recherchons-nous la rentabilité ? Ou recherchons-nous une combinaison entre rentabilité et vacances ?
Lorsque nos clients nous demandent quelle est la meilleure façon d’acheter en Espagne, notre réponse est toujours très claire : nous leur demandons généralement « que souhaitez-vous faire de votre bien immobilier en Espagne ? ».
Une fois que nous avons déterminé avec précision l’intention et la motivation qui sous-tendent l’acquisition d’un bien immobilier en Espagne, nous pouvons alors commencer à analyser les meilleures formules pour développer et mener à bien le projet d’achat.
À ce stade, nous allons analyser plusieurs questions relatives à l’acquisition et à la décision d’acheter un bien immobilier en Espagne.
1.- ACQUISITION EN TANT QUE PERSONNE PHYSIQUE
« Mon intention est d’acheter un bien immobilier pour mon usage personnel et celui de ma famille, sans aucune intention d’y exercer une activité économique. »
Dans ce cas, notre réponse est généralement très claire : nous recommandons aux clients qui souhaitent acheter un bien immobilier pour leur usage personnel et celui de leur famille de le faire en tant que personne physique. Par conséquent, dans 80 % des cas, ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier en Espagne à des fins de loisirs devront opter pour la formule de la personne physique.
Nous pouvons donc conclure que, dans le cas où la raison ou l’intention de l’acquisition est l’usage individuel, dans la plupart des cas, la réponse sera d’utiliser la formule de la personne physique, bien que cela dépende de la disponibilité des fonds. Il s’agisse d’un bien déjà en propriété ou d’une société.
Cependant, à ce stade, nous nous heurtons à une autre question très importante à se poser : où se trouvent les fonds nécessaires à l’achat d’un logement en Espagne ?
En d’autres termes, l’acheteur souhaite acquérir un bien immobilier à des fins de loisirs et pour le plaisir de sa famille, mais dispose-t-il des fonds nécessaires ? Les fonds se trouvent-ils dans une société ?
Dans ce dernier cas, c’est-à-dire si les fonds nécessaires à l’acquisition se trouvent dans une société de l’acquéreur, une autre option se présente, qui consiste à étudier les possibilités pour cette société de transférer les fonds à la personne physique ou pour que la société participe à l’achat en Espagne, soit de manière préférentielle, soit en partage avec la famille.
En d’autres termes, nous pouvons imaginer des formules telles que :
- Personne physique qui achète avec les fonds d’une société étrangère. Dans ce cas, la personne physique (normalement l’administrateur général de la société) doit justifier en Espagne la manière dont les fonds de la société lui ont été transférés. En général, ce transfert s’effectue par le biais d’un contrat de « prêt » de la société à la personne physique, ou sous forme de distribution de « dividendes » sur les bénéfices de la société, etc. Dans ces cas, le système espagnol exigera de l’acheteur qu’il présente les documents nécessaires justifiant la manière dont les fonds ont été transférés du compte de la société vers le sien.
- Une société étrangère achète 100 % d’un bien immobilier en Espagne, mais en cède l’usage total ou partiel à son gérant. Dans cette formule, le « titre » en vertu duquel le gérant utilise le bien immobilier peut être établi à l’aide, par exemple, des types de formules suivants :
- Dans la plupart des cas, le gérant utilise la maison en tant que locataire, c’est-à-dire qu’il la loue pendant toute la durée où il en jouit, au moyen d’un contrat de location.
- Dans d’autres cas, le transfert de jouissance effectué par la société au gérant peut constituer une compensation « en nature » de la rémunération professionnelle dudit gérant.
- Une société étrangère achète une partie de la maison, par exemple la nue-propriété, et le gestionnaire ou sa famille achète l’« usufruit ». De cette manière, le gestionnaire se réserve le droit d’utiliser et de jouir de la propriété à vie, pouvant l’utiliser, en jouir et même la louer, tandis que la société détient la « nue-propriété » sans aucun droit d’utilisation, de jouissance ou d’accès.
Si vous souhaitez utiliser la société pour l’achat, conjointement avec la famille, nous devrons enregistrer la société en tant que société non résidente, sans établissement en Espagne. Cliquez ici pour voir les différentes formules de sociétés étrangères en Espagne.
Dans les deux cas, c’est-à-dire tant si la formule d’acquisition a été choisie en tant que personne physique, soit à titre exclusif, soit conjointement avec une société non résidente sans établissement stable en Espagne, l’impôt sur le revenu serait imposé. l’impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes (IRPFNR), avec les spécifications indiquées ci-dessous. Cliquez ici pour en savoir plus sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes
Toutefois, si les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier proviennent d’une société, il faudrait étudier les possibilités de transférer ces fonds aux propriétaires afin qu’ils agissent en tant que personnes physiques, ou les possibilités d’acquérir la société immobilière en Espagne, ce qui pourrait permettre l’utilisation individuelle des propriétaires.
Dans un cas comme dans l’autre, comme dans l’exemple précédent, le choix de la qualité de personne physique ou de personne morale n’impliquerait pas de changement significatif sur le plan fiscal, puisqu’ils seraient soumis, dans un cas comme dans l’autre, à l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF), qui, comme nous l’avons dit, s’applique tant aux personnes physiques propriétaires d’un bien immobilier qu’aux sociétés étrangères non résidentes en Espagne.
2.- INTENTION MIXTE
Loisirs/jouissance personnelle/rentabilité – Personne physique ? Achat au nom d’une société étrangère ?
Dans ce cas, l’acheteur souhaite acquérir le bien immobilier pour son usage privé, mais souhaite également obtenir un certain rendement sur ce bien, généralement sous forme de loyer.
De nombreux clients nous demandent s’ils doivent créer une société en Espagne pour louer leur bien immobilier en Espagne ou s’ils peuvent le faire en tant que personne physique/particulier.
Nous leur répondons qu’il n’est PAS nécessaire de créer une société en Espagne pour louer votre logement. Vous pouvez le faire de plusieurs manières :
– En tant que personne physique.- Vous pouvez acheter le bien immobilier à votre nom et le louer sans aucun problème.
Cette activité locative sera soumise à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, selon le régime « résident » ou « non-résident », en fonction de votre statut fiscal en Espagne, avec un taux d’imposition de 19 % (pour les personnes physiques résidant dans l’Union européenne) ou de 24 % (pour les autres).
Cliquez ici pour en savoir plus sur l’impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes
– En tant que société légale non résidente SANS établissement stable en Espagne. Si vous souhaitez exercer une activité locative modérée en Espagne, vous pouvez enregistrer votre société en Espagne en utilisant cette formule. Si vous disposez déjà d’une société dans votre pays, vous pouvez acheter par l’intermédiaire de celle-ci, à condition qu’elle soit habilitée par ses statuts à exercer l’activité locative.
Cette activité, ainsi que les revenus qu’elle génère, seront imposés en Espagne au titre de l’impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes, à un taux de 19 % (pour les sociétés résidentes dans l’Union européenne) ou de 24 % (pour les autres).
Ce taux d’imposition est inférieur à l’impôt sur les sociétés espagnol (25 %) et les frais de fonctionnement sont moins élevés, mais, en revanche, les possibilités de réduire les impôts grâce aux dépenses liées à l’activité de location sont moindres, car seules certaines dépenses peuvent être déduites, et uniquement au prorata de la période pendant laquelle le bien a été utilisé.
Dans les deux cas précédents, vous pouvez choisir d’acheter le bien immobilier à 100 % au nom d’une personne physique ou d’une société non résidente, ou de l’acheter conjointement avec un pourcentage déterminé à votre nom et un autre pourcentage au nom de la société (ou en utilisant d’autres alternatives telles que l’achat de l’usufruit du bien immobilier par vous-même et l’achat de la nue-propriété par la société).
– En tant que personne morale non résidente en Espagne AVEC un établissement stable. Si vous souhaitez développer une activité locative intense en Espagne, dans le cadre d’un programme ou d’un projet d’investissement, et que vous avez besoin d’une certaine structure commerciale en Espagne, telle que des bureaux, des employés, etc., vous pouvez enregistrer une « succursale » ou une « délégation » de votre société en Espagne. Cette société, bien qu’elle dispose de comptes séparés et individualisés pour l’activité qu’elle exerce en Espagne, appartiendra et dépendra de la société mère à laquelle elle est liée.
Cette activité commerciale, ainsi que les revenus et dépenses qu’elle génère, seront soumis à l’impôt sur les sociétés espagnol, avec un taux d’imposition de 25 %. Cet impôt est plus élevé que l’impôt sur le revenu, et ses frais de fonctionnement sont plus élevés (comptable, conseillers fiscaux, etc.), mais il offre de nombreuses possibilités de réduction d’impôts grâce à toutes les pertes et dépenses liées à l’activité.
Cliquez ici pour en savoir plus sur l’impôt sur les sociétés en Espagne
– En tant qu’entité juridique espagnole (SL ou SA). Comme dans le cas précédent. Si vous souhaitez développer une activité commerciale solide et durable en Espagne et, comme dans le cas précédent, employer des ressources matérielles et/ou humaines (employés, etc.) en Espagne, vous pouvez choisir de créer une société indépendante en Espagne, qui peut adopter les formes les plus courantes de SL (société à responsabilité limitée) ou SA (société anonyme). Dans ce cas, la société créée n’agira pas en tant que « succursale » ou « délégation » de votre société, car elle sera totalement indépendante.
Le traitement fiscal sera exactement le même que dans le cas précédent, les revenus et les dépenses générés par l’activité étant soumis à l’impôt sur les sociétés espagnol, avec un taux d’imposition de 25 %.
Par conséquent, comme expliqué ci-dessus, et en conclusion, l’acquisition d’une maison en tant que personne physique en Espagne est tout à fait possible pour le développement d’activités locatives et la rentabilité immobilière, à petite échelle.
Comme nous le voyons ci-dessus, lorsque la motivation pour acquérir un bien immobilier en Espagne est de le destiner à un usage privé, mais aussi d’obtenir un certain rendement, l’acheteur peut alors choisir d’acheter en tant que personne physique ou d’utiliser l’une des formules de structure d’entreprise ci-dessus.
Toutefois, comme dans l’exemple précédent, si les fonds nécessaires à l’acquisition du bien immobilier proviennent d’une société, il sera nécessaire d’étudier les possibilités de transférer ces fonds aux propriétaires afin qu’ils agissent en tant que personnes physiques, ou d’étudier les possibilités éventuelles d’acquérir le bien immobilier en Espagne au nom de la société de manière à permettre l’utilisation individualisée des propriétaires (par exemple, acquérir le bien immobilier au nom de la société, puis le louer à la famille).
Nous pouvons également choisir d’acheter au nom d’une société étrangère lorsque les fonds disponibles pour l’acquisition du bien immobilier se trouvent dans une société étrangère et/ou que l’intention est de réaliser un investissement en Espagne, ou une activité commerciale ou professionnelle, à petite échelle. En d’autres termes, acquérir un ou deux biens immobiliers dans le but d’y exercer une certaine activité locative, sans que cela implique un investissement important, une structure commerciale importante, ni l’emploi de ressources humaines et matérielles significatives, c’est-à-dire une activité à petite échelle.
Comme il s’agit d’une activité à petite échelle, notre recommandation serait la suivante :
- Acheter 100 % au nom de l’acheteur en tant que personne physique
- Acheter 100 % au nom de la société étrangère enregistrée en Espagne en tant que société non résidente sans établissement stable
- Opter pour une acquisition mixte personne physique/société étrangère
Dans ces cas, le propriétaire sera soumis à l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRPFNR) espagnol, avec des frais administratifs et de gestion modérés et faibles pour le maintien de la société.
3.- DÉVELOPPEMENT D’UNE ACTIVITÉ COMMERCIALE À GRANDE ÉCHELLE
Dans ces cas, il s’agit d’une intention claire de la part d’une entreprise de s’établir en Espagne pour y exercer une activité commerciale ferme et durable, ce qui nécessite, outre l’acquisition de matériel, l’embauche de ressources humaines, de salariés, de bureaux, de voitures, etc., qui seront nécessaires à l’exercice de cette activité.
Dans ces cas, nous ne pouvons pas opter pour une personne physique, ni pour une société étrangère sans établissement stable en Espagne. La raison en est que le simple fait d’employer un salarié en Espagne ou d’acquérir un bureau en Espagne pour exercer l’activité commerciale sera automatiquement considéré comme un « établissement stable » en Espagne. Il faudra donc une structure sociale plus complexe pour exercer cette activité.
Nous devrons donc recourir à l’une des structures d’entreprise suivantes :
– « Succursale ». L’enregistrement d’une société étrangère en Espagne avec un établissement stable sera similaire à celui d’une succursale ou d’une délégation de la société étrangère qui sera la société mère.
Cette société aura une comptabilité distincte de celle de la société mère, mais elle sera toujours considérée comme une succursale ou une délégation de la société mère étrangère dont elle dépend. Il y aura donc une dépendance de la société espagnole vis-à-vis de la société étrangère.
– « Société espagnole indépendante ». Création d’une société espagnole (les formes les plus courantes sont la société à responsabilité limitée – SL, ou la société anonyme – SA). Dans ces cas, il s’agirait d’une société totalement indépendante, créée expressément pour exercer l’activité commerciale ou professionnelle pour laquelle elle a été constituée, et pour laquelle l’acquisition d’un certain bien immobilier en Espagne est nécessaire, soit pour l’exploiter, soit pour l’utiliser comme local commercial ou bureau par la société.
Dans les deux cas, il s’agirait de deux entités commerciales qui ne seraient plus soumises à l’impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes (IRPF), mais qui seraient soumises à l’impôt sur les sociétés espagnol (IS), ce qui entraînerait une augmentation des frais de gestion, notamment pour l’embauche de comptables, de fiscalistes, etc. (qui devront présenter les livres comptables, les déclarations trimestrielles de TVA et d’impôt sur les sociétés, etc.). En outre, dans ces cas, il faudra respecter une série de réglementations et une série d’exigences réglementées en Espagne en matière de sécurité sociale, de sécurité et de prévention des accidents, etc., pour les employés espagnols qui sont finalement employés dans l’exercice de la profession/activité pour le compte de l’entreprise, etc.
Cliquez ici pour en savoir plus sur l’impôt sur les sociétés en Espagne
CONCLUSIONS
Dans ces conditions, quelle est la meilleure façon d’acheter en Espagne ? Est-il préférable d’acheter un bien immobilier en Espagne par l’intermédiaire d’une personne physique ? Ou vaut-il mieux passer par une personne morale ?
Cet article sert donc à comprendre les différentes formules à appliquer en fonction des variables essentielles dans tout type d’investissement, à savoir, comme nous l’avons dit, l’intention ou la motivation qui sous-tend le projet, ainsi que le financement, c’est-à-dire la manière dont les fonds nécessaires à la réalisation de l’investissement sont obtenus.