Profession d’avocat en Espagne. Réglementation, inscription et devis des honoraires

Table of Contents

 

1.- Le concept de « barreau » et comment devenir avocat en Espagne

– Espagne – « Colegio de Abogados »

En Espagne, les avocats doivent être inscrits auprès d’un « Colegio de Abogados » pour pouvoir exercer leur profession. Les barreaux sont des institutions professionnelles qui représentent les avocats et réglementent l’exercice du droit.

L’Espagne compte 83 Colegio de Abogados , un pour chaque province et un pour la ville autonome de Ceuta et un pour la ville autonome de Melilla. Les barreaux sont regroupés au sein du Conseil général des avocats espagnols (« Consejo General de la Abogacía »), qui est l’organe représentatif de la profession d’avocat en Espagne.

Pour pouvoir s’inscrire à un barreau, l’avocat doit remplir les conditions suivantes :

  • Avoir la nationalité espagnole ou celle d’un État membre de l’Union européenne.
  • Être titulaire d’un diplôme en droit ou équivalent.
  • Master d’accès à la profession d’avocat (2 ans)
  • Avoir réussi l’examen d’entrée au barreau .

Une fois inscrit au barreau, l’avocat acquiert le statut d’« avocat inscrit ». L’avocat inscrit a le droit d’exercer la profession d’avocat sur tout le territoire espagnol.

Les barreaux ont les fonctions suivantes :

  • Représentation des avocats.
  • Réglementation de l’exercice de la profession d’avocat.
  • Formation et mise à jour des connaissances des avocats.
  • Assistance juridique gratuite.
  • Défense des intérêts des citoyens.

Les Colegio de Abogados sont un élément fondamental du système judiciaire espagnol. Les barreaux veillent à ce que les avocats répondent aux exigences en matière de formation et de déontologie professionnelle et à ce que les citoyens aient accès à une défense juridique de qualité.

– France – « Barreau »

En France, les associations d’avocats sont appelées « barreaux ». Il existe 161 barreaux en France, un pour chaque circonscription judiciaire. Pour exercer la profession d’avocat en France, il est nécessaire d’être inscrit à un barreau.

Le « Barreau » est un organisme professionnel qui représente les avocats dans son district judiciaire . Il est chargé de veiller à la déontologie et à la discipline de la profession, ainsi que de fournir des services aux avocats, tels que la formation et l’assistance juridique.

Pour s’inscrire à un « Barreau », les avocats doivent remplir les conditions suivantes :

  • Être titulaire d’un diplôme en droit.
  • Avoir réussi l’examen d’entrée au barreau.
  • Avoir effectué un stage pratique de deux ans.

Une fois inscrits au barreau, les avocats ont le droit d’exercer la profession d’avocat dans toute la France.

Le Conseil national des barreaux (CNB) est l’institution nationale qui représente l’ensemble des barreaux de France. Le CNB a pour mission d’établir les règles déontologiques de la profession et de contrôler le fonctionnement des barreaux .

– Allemagne – « Rechtsanwaltskammern »

En Allemagne, les avocats sont inscrits auprès d’ordres professionnels appelés « Rechtsanwaltskammern ». Il existe un ordre professionnel pour chaque Land allemand, plus un pour la Cour fédérale suprême allemande.

Pour exercer le droit en Allemagne, les avocats doivent être inscrits auprès d’un barreau. L’inscription a lieu après que l’avocat a réussi les deux examens d’État et satisfait aux exigences en matière de formation juridique pratique.

Les barreaux ont plusieurs fonctions, notamment :

  • Autoriser l’exercice du droit.
  • Réglementer la profession d’avocat.
  • Contrôler le respect des règles déontologiques par les avocats.
  • Offrir des services aux avocats, tels que la formation continue, l’assistance juridique et la représentation devant les tribunaux.

Les barreaux sont des organisations autonomes régies par la loi fédérale sur les avocats (BRAO) .

 

– Royaume-Uni (UK) – « Bar Council » ou « Law Society »

Au Royaume-Uni, la profession juridique est divisée en deux branches principales : les barristers et les solicitors .

Les barristers sont les avocats qui plaident devant les tribunaux , tandis que les solicitors sont des avocats qui conseillent et représentent leurs clients dans des affaires juridiques.

Les barristers s’inscrivent auprès de l’une des quatre Inns of Court : Gray’s Inn, Lincoln’s Inn, Middle Temple et Inner Temple. Le Bar Council of England and Wales est l’organisme de réglementation des barristers.

Les solicitors s’inscrivent auprès de la Law Society of England and Wales. La Law Society est l’organisme de réglementation des solicitors et fournit également des services à ses membres, notamment des formations, des programmes de développement professionnel et une assistance juridique.

Outre la Law Society of England and Wales , il existe d’autres associations du barreau au Royaume-Uni qui représentent les avocats de certaines régions ou de certains domaines d’activité. Par exemple :

  • Law Society of Scotland représente les avocats écossais
  • Law Society of Northern Ireland représente les avocats d’Irlande du Nord.

 

– Belgique

En Belgique, les avocats doivent s’inscrire auprès d’un « Barreau » pour exercer leur profession. Il existe vingt-cinq « Barreaux » en Belgique, répartis en deux groupes :

  • Les barreaux de la Communauté française et de la Communauté germanophone :
    • Onze francophones :
      • Barreau de Bruxelles _
      • Barreau d’Anvers
      • Barreau de Charleroi _
      • Barreau de Liège
      • Barreau de Mons
      • Barreau de Namur
      • Barreau de Tournai
      • Barreau de Huy
      • Barreau de Luxembourg _
      • Barreau de Verviers _
    • A germanophone :
      • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
  • Bars des avocats de la Communauté flamande :
    • Treize flamands :
      • Orde des Balies flamandes d’Anvers
      • Ordre des Balies flamandes de Bruges
      • Ordre des Balies flamandes de Gand
      • Ordre des Balies flamandes de Hasselt
      • Ordre des Comptoirs flamands de Louvain
      • Ordre des Comptoirs flamands d’Ostende
      • Ordre des Comptoirs flamands de Roulers
      • Ordre des Barreaux flamands Sint-Niklaas
      • Ordre des Compteurs flamands Turnhout
      • Ordre des Compteurs flamands Courtrai
      • Ordre des Balies flamandes Aarschot
      • Ordre des Balies flamandes Limbourg

 

Les barreaux ont pour fonction de garantir l’éthique et le professionnalisme des avocats, ainsi que de représenter ces derniers devant les autorités judiciaires et administratives.

 

– Pays-Bas – NOvA

En Hollande, les avocats doivent s’inscrire auprès de la Nederlandse Orde van Advocaten ( NOvA ) , qui est l’ordre des avocats néerlandais. La NOvA est une organisation professionnelle qui représente les avocats néerlandais et veille au respect des normes de la profession .

Pour s’inscrire à la NOvA , les avocats doivent remplir les conditions suivantes :

    • Être titulaire d’un diplôme en droit valide délivré par une université néerlandaise ou une université étrangère reconnue par la NOvA .
    • Avoir réussi l’examen d’entrée à la profession juridique néerlandaise.
    • Avoir effectué un stage de deux ans dans un cabinet d’avocats néerlandais.

    • Une fois que les avocats remplissent les conditions requises, ils peuvent demander leur inscription auprès de la NOvA . La NOvA examine la demande et, si elle est approuvée, l’avocat peut commencer à exercer le droit aux Pays-Bas.

      La NOvA offre également un certain nombre de services à ses membres, tels que :

      • Formation continue
      • Conseils juridiques
      • Représentation devant les tribunaux

      La NOvA est basée à La Haye .

      – États-Unis (USA) – « Bar Associations »

      Aux États-Unis, les associations professionnelles auxquelles les avocats doivent s’inscrire pour exercer leur profession sont appelées « Bar Associations ». Chaque État de l’Union dispose de son propre Bar Association, qui est l’organisme chargé de réglementer l’exercice du droit dans cet État.

      Pour exercer le droit aux États-Unis, un avocat doit être admis au Barreau de l’État dans lequel il souhaite exercer. Pour ce faire, il doit remplir les conditions fixées par le Barreau, qui comprennent généralement l’obtention d’un diplôme en droit délivré par une faculté de droit agréée, la réussite d’un examen d’admission au barreau et l’accomplissement d’une période de pratique supervisée.

      L’American Bar Association (ABA) est une organisation nationale qui n’a aucune compétence sur les barreaux des États . Cependant, l’ABA fixe des normes éducatives et éthiques pour les facultés de droit et les avocats, et ses recommandations sont généralement suivies par les barreaux des États .

      Les barreaux remplissent un certain nombre de fonctions importantes, notamment :

      • Réglementer l’exercice du droit
      • Promouvoir l’éthique et l’excellence dans la profession juridique
      • Représenter les avocats devant le gouvernement et le public
      • Offrir des services aux avocats, tels que la formation professionnelle, des conseils juridiques et une aide financière

      Les associations du barreau jouent également un rôle important dans la défense des droits civils et de la justice sociale.

 

 

2.- Pourquoi faire appel à un avocat pour acheter un bien immobilier en Espagne ?

 

Pourquoi faire appel à un avocat pour acheter un bien immobilier en Espagne ? Notaire et avocat/solicitor dans le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne.

Le processus d’achat en Espagne est très similaire à celui d’autres pays. Les investisseurs étrangers trouveront dans le système espagnol de nombreuses similitudes avec leur pays d’origine.

Cependant, nous pouvons également constater de nombreuses différences.

La différence la plus notable réside dans la position et les fonctions de l’avocat et du notaire.

I.- Quelques exemples d’assistance fournie par les avocats dans les transactions immobilières dans d’autres pays :

Transaction immobilière (« Conveyance ») au Royaume-Uni

Dans le processus d’achat et de transfert de propriété (« Conveyance ») britannique, le notaire n’intervient à aucun moment dans le processus de vente d’un bien immobilier. Le vendeur et l’acheteur sont assistés dans la transaction par leur propre avocat.

Ensuite, l’avocat de l’acheteur et l’avocat du vendeur sont ceux qui, depuis les premières étapes jusqu’à la conclusion, prennent en charge le processus de vente, effectuent et finalisent le changement de nom du bien immobilier, le paiement du prix, les taxes, etc. Les deux avocats sont ceux qui ont rédigé les contrats, veillent à ce que chaque partie remplisse ses obligations, s’occupent du paiement des taxes, organisent et reçoivent les paiements et procèdent à l’enregistrement du bien immobilier au nom du nouveau propriétaire, etc.

En conclusion : le notaire ne participe pas au système britannique de transaction immobilière pour l’achat et la vente de biens immobiliers, et deux avocats/solicitors, l’un représentant l’acheteur et l’autre le vendeur, participent à toutes les étapes du processus.

Transactions immobilières dans les autres pays européens – France, Belgique, Allemagne, Pays-Bas, etc.

Dans ces pays, la présence d’un notaire est indispensable dans le processus d’achat/vente d’un bien immobilier. Le notaire s’occupe de tout.

Contrairement au système britannique, dans le système continental, les deux parties, l’acheteur et le vendeur, font appel à un notaire, qui agit en tant qu’intermédiaire dans la transaction, du début à la fin, et qui effectue les tâches suivantes :

  1. Rapprochement des parties et formalisation de la transaction par contrat.
  2. Contrôle du respect des obligations de chaque partie.
  3. Recherches juridiques, administratives et fiscales sur le bien immobilier.
  4. Recherches urbanistiques et constructives du bien immobilier.
  5. Il effectue et reçoit tous les paiements liés à la vente.
  6. Il établit les actes de vente.
  7. Il procède à l’inscription au registre foncier au nom du nouveau propriétaire.
  8. Il déclare et paie les taxes liées à l’achat et à la vente.
  9. Effectuer le changement des contrats de fourniture d’eau, d’électricité, des taxes locales, etc.

 

Conclusion : La fonction de l’AVOCAT dans le processus d’achat/vente dans ces pays est nulle. L’avocat n’intervient pas dans ce processus, sauf en cas de litige résultant d’un litige judiciaire.

 

II.- L’assistance de l’avocat dans le processus d’achat et de vente en Espagne

 

On peut dire que le processus d’achat en Espagne est un mélange entre les deux systèmes considérés : le « britannique » et le « continental ».

Notaire espagnol vs avocat espagnol

Dans le processus de transaction immobilière en Espagne, le notaire joue un rôle très important, mais il ne suffit pas pour garantir totalement l’achat et la sécurité de la transaction. La présence du notaire espagnol dans le processus d’achat est essentielle car, comme dans d’autres pays tels que la France, la Belgique, les Pays-Bas, etc., la vente ne peut être enregistrée au registre foncier sans avoir été formalisée par un acte notarié (ou « escrituras »).

Le notaire vérifie également des informations essentielles telles que :

      • La capacité des parties à acheter ou à vendre. C’est-à-dire si l’acheteur a la capacité juridique d’acheter et le vendeur de vendre.
      • L’étude des restrictions et des charges grevant le bien immobilier.
      • L’étude des documents relatifs au bien immobilier, tels que les permis de construire, les licences, etc.
      • Vérification du mode de paiement, etc.

Mais contrairement aux notaires « continentaux », les notaires espagnols ne font pas plus que les fonctions mentionnées. Voici donc les fonctions des notaires espagnols :

  • Étude juridique et urbanistique : Le notaire ne procède pas à une étude de construction/urbanistique du bien immobilier à titre de conseil en urbanisme.
    Il existe des informations sur le bien immobilier provenant de diverses sources telles que le cadastre, la mairie, les services d’urbanisme et d’aménagement, les services locaux et régionaux, qui ne sont ni consultées ni vérifiées par le notaire espagnol lors du processus d’achat.
  • Le notaire vérifie l’enregistrement du bien immobilier, mais en Espagne, la majorité des sanctions et amendes liées à la construction ne sont pas inscrites au registre foncier.
  • Il n’y a pas d’étude ni de vérification des projets de développement futurs susceptibles d’affecter un bien immobilier (par exemple, expropriation, construction d’une autoroute ou même projet d’urbanisation, etc.).

 

Malheureusement, il existe en Espagne des cas où l’acheteur a conclu l’achat sans l’aide d’un avocat spécialisé, avec une procédure notariale parfaite et un enregistrement parfait au cadastre et au registre foncier. Donc, tout est parfait sur le plan formel. Et puis, après le processus d’achat, il s’est aperçu qu’il manquait un permis ou un certificat d’occupation (« certificat d’habitabilité »), ou même qu’il existait un arrêté d’expropriation pour un projet d’autoroute, par exemple, ou que le bien était grevé de charges d’urbanisation, ou qu’une partie du terrain devait être cédée ou perdue au profit de l’administration pour l’extension d’une voie publique, etc.

 

Cette absence d’étude d’urbanisme par le notaire pose des problèmes particuliers dans les propriétés suivantes :

 

– Propriétés dans des lotissements : par exemple, le constructeur n’a pas achevé l’aménagement urbain et les infrastructures du lotissement, et il reste des travaux d’urbanisation à terminer, qui doivent être réalisés et payés, parfois par les propriétaires.

– Propriétés, maisons ou villas dans des zones rustiques ou à la campagne : Ces propriétés sont généralement situées dans des zones rurales et en dehors des zones urbaines. Ces propriétés, généralement des villas ou des maisons de vacances, peuvent présenter des problèmes tels que :

  • Absence de permis ou de construction de l’habitation principale
  • Absence de permis de construire ou de permis pour une éventuelle extension du bâtiment principal ou de ses annexes (piscine, garage, etc.).
  • Problèmes d’identification ou de définition des limites du terrainou du lot, etc.
  • Sanctions urbanistiques et de construction, amendes, ou ordres de démolition, etc.

– Villas et appartements dans des logements anciens présentant de graves problèmes d’infrastructure ou en attente d’un projet d’aménagement ou d’amélioration, etc.

 

Les informations ci-dessus ne peuvent être obtenues par un notaire en Espagne.

 

Malheureusement, en Espagne, les informations juridiques, administratives et urbanistiques relatives à un bien immobilier ne sont pas regroupées en un seul point d’information, comme cela devrait être le cas dans le registre foncier. En Espagne, les informations contenues dans le registre foncier, bien qu’essentielles, ne sont pas exhaustives.

Les informations contenues dans le registre foncier espagnol ne regroupent PAS TOUTES les informations nécessaires relatives au bien immobilier.

  • Contrats et paiements : Le notaire ne prépare pas les paiements du bien immobilier, ni ne choisit ou ne prépare les contrats de vente. Ainsi, l’acheteur ne paie pas le prix d’achat au notaire. En Espagne, le paiement du prix, ou d’une partie du prix, est versé aux avocats, à l’agence immobilière ou au vendeur.

Dans notre cabinet, les clients nous demandent parfois le compte bancaire du notaire pour effectuer le paiement du prix d’achat et sont surpris lorsque nous leur informons qu’en Espagne, le notaire ne reçoit pas de paiements et que ceux-ci doivent être versés directement au vendeur, à son avocat ou aux agents immobiliers.

  • Enregistrement et changement de nom du propriétaire au registre foncier : Une fois la procédure d’achat terminée, avec la signature des actes notariés de vente, le notaire n’a aucune obligation de procéder à l’enregistrement de la transaction au registre foncier. Par conséquent, certains notaires se chargent de cette démarche, tandis que d’autres ne le font pas. Et même chez les notaires qui assurent ce service, ils ne procèdent pas à l’enregistrement de l’achat si l’acheteur ne le demande pas expressément !

En tant qu’avocats, nous avons vu de nombreux cas où les vendeurs ont découvert que même leurs actes n’étaient pas enregistrés au registre foncier.

Au moment de l’achat, les propriétaires actuels se sont rendus chez le notaire et, une fois l’achat conclu, convaincus que le notaire prendrait les mesures nécessaires pour effectuer les démarches d’enregistrement, ils ne lui ont pas donné instruction de procéder à l’enregistrement au registre foncier. Le notaire ne l’a donc jamais fait !. Par conséquent, au fil des ans, nous avons constaté que les propriétés étaient toujours au nom des anciens propriétaires, car ils n’avaient pas donné l’ordre au notaire et n’avaient pas été assistés par un avocat dans leur démarche.

  • Changement de propriétaire pour les factures d’eau, d’électricité, de taxe d’habitation, etc. : Le notaire NE GÈRE PAS le changement de propriétaire pour les contrats d’approvisionnement en eau, en électricité et autres, tels que la taxe foncière ou la taxe municipale.

De même, le notaire ne se charge pas de mettre en place le prélèvement automatique de ces services sur le compte bancaire de l’acheteur.

  • Certificat d’habitabilité : Comme expliqué dans d’autres sections de ce site, l’acheteur doit obtenir un certificat d’habitabilité, également appelé « certificat d’occupation ». Pour les propriétés neuves (celles achetées directement auprès des constructeurs), le notaire ne demande pas aux vendeurs de fournir un certificat d’habitabilité valide.

 

Agents immobiliers vs avocats espagnols

L’activité immobilière commence à être réglementée en Espagne, avec l’obligation d’être inscrit à une « association immobilière ». Selon les différentes régions d’Espagne, les agents immobiliers sont tenus d’être enregistrés et de démontrer leur connaissance du marché immobilier, ainsi que leurs compétences en matière de conseil juridique et fiscal.

L’intervention des agents immobiliers dans le processus d’achat est essentielle. Être assisté par un agent réputé et officiellement enregistré est l’un des points les plus importants à respecter pour les acheteurs et les vendeurs lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier en Espagne.

En effet, les conseils juridiques des agents immobiliers ne suffisent pas pour prendre en compte tous les aspects juridiques et fiscaux d’une transaction immobilière, tels que :

  • La planification des aspects fiscaux et juridiques pour l’acheteur/l’investisseur,
  • La définition des points de défense juridiques des deux parties dans un contrat
  • La résolution d’éventuels litiges entre les parties pendant le processus d’achat/vente
  • Effectuer des recherches juridiques et urbanistiques complètes sur le bien immobilier (limites légales, affectations légales, servitudes, respect des normes de construction, etc.)

C’est pourquoi l’assistance d’un avocat qualifié est nécessaire dans le processus d’achat et de vente d’un bien immobilier en Espagne.

 

Alors, pourquoi faire appel à un avocat en Espagne ? Est-il obligatoire de faire appel à un avocat pour acheter ou vendre une maison en Espagne ?

Comme indiqué ci-dessus, pour avoir une idée complète et obtenir des informations sur le processus d’achat, vous devez vous renseigner auprès de différentes sources locales et régionales, du cadastre, des services d’urbanisme, et également consulter des architectes et autres spécialistes, etc. TOUT CELA NE SERA PAS FAIT PAR UN NOTAIRE ESPAGNOL.

Pour ce faire, vous devrez faire appel aux services d’un avocat qui pourra obtenir toutes les informations auprès des différentes sources et vérifier tous les points juridiques et administratifs nécessaires.

En outre, ce processus est malheureusement assez compliqué, de sorte que TOUS LES AVOCATS NE SONT PAS HABILITÉS À VOUS ASSISTER DANS LES TRANSACTIONS IMMOBILIÈRES. Vous avez donc besoin d’un avocat qui, en plus de parler votre langue et de connaître le droit immobilier, doit également être spécialisé en droit de la construction et de l’urbanisme et pouvoir compter sur une équipe d’architectes et d’autres professionnels et techniciens afin d’avoir les capacités et les compétences nécessaires pour obtenir toutes les informations requises et mener à bien tous les aspects liés à l’achat du bien immobilier.

 

Conseils pour engager un avocat en Espagne lors de l’achat/la vente d’une maison en Espagne

C’est pourquoi, à ce stade, une fois que la décision d’achat est prise, TLA, notre cabinet, vous conseille de :

        • De faire appel à un avocat. Il existe des sociétés ou des agents qui se présentent comme des avocats et offrent des « services juridiques » ou se proposent comme « conseillers juridiques », alors qu’ils ne sont en réalité pas avocats. Parfois, ils ne sont même pas espagnols !
        • De faire appel à un avocat inscrit au barreau en Espagne. Ne soyez pas tenté de faire appel à des avocats de votre propre pays. Seuls les avocats nationaux connaissent le système d’achat et le processus d’achat en Espagne.
        • L’avocat doit parler votre langue. Évitez les cabinets d’avocats qui ne parlent pas votre langue.
        • Vérifiez que l’avocat est spécialisé en droit urbain et en droit de la construction. Il doit être expert en droit immobilier, mais aussi comprendre l’urbanisme et la construction.

 

2.- Combien coûte un avocat pour acheter/vendre une maison en Espagne ?

Les honoraires d’un avocat qui vous représente dans l’achat d’un bien immobilier en Espagne peuvent varier en fonction d’un certain nombre de facteurs, notamment :

  • L’expérience et les qualifications de l’avocat.
  • La complexité de la transaction.
  • L’emplacement du bien immobilier.

En général, les honoraires d’avocat en Espagne sont calculés en pourcentage de la valeur du bien immobilier, plus la TVA. Ce pourcentage varie généralement entre 1 % et 2 %, mais peut être plus élevé dans les cas complexes ou pour les biens immobiliers de grande valeur.

 

Pourquoi les honoraires des avocats espagnols sont-ils calculés en fonction d’un pourcentage de la valeur du bien immobilier ? Ne facturent-ils pas à l’heure ?

La raison peut être historiquement liée au calcul des honoraires basé sur les barèmes officiels des honoraires des barreaux espagnols.

Comme nous l’avons vu dans cet article, les barreaux en Espagne sont répartis en districts judiciaires ou par provinces.

Historiquement, ces institutions fixaient les honoraires « minimums » que l’avocat devait facturer pour chaque service.

Dans le passé, ces barèmes étaient obligatoires, mais aujourd’hui, leur respect est totalement facultatif, ce qui signifie que l’avocat est libre d’utiliser ou non les critères établis dans ces normes pour son offre au client.

La seule exception à cette « liberté de fixation des honoraires » est prévue dans le calcul des frais de justice en cas de litige judiciaire. Dans ces cas, ces barèmes sont généralement utilisés comme références en cas de litige judiciaire. les effets exclusifs de la valorisation de cet élément (les honoraires) dans les incidents de taxation des dépens ou de comptes assermentés des avocats.

Voyons comment un avocat intervenant dans une transaction immobilière dans différentes régions d’Espagne établirait son devis, en suivant les barèmes de chaque association ou district.

 

Calcul des honoraires d’avocat pour l’achat d’une maison en Espagne par région

Honoraires des avocats de Malaga

Le barreau de Malaga a approuvé son propre barème le 18 septembre 2006.

Selon ce barème, les différentes actions effectuées par l’avocat sont évaluées à l’aide d’une série de « points », qui s’accumulent au fur et à mesure de l’avancement de la procédure. Enfin, le nombre total de points générés est multiplié par un montant actualisé chaque année et approuvé par le barreau de Malaga. Pour l’année 2023, la valeur du point officiellement approuvé est de 71,50 EUR (plus TVA 21 %).

Voyons comment cela fonctionne dans le cadre d’une transaction d’achat et de vente :

  • Consultations simples de moins d’une heure : 2 points = 143 EUR + TVA / heure
  • Consultations complexes ou consultations de plus d’une heure : 4 points = 286 EUR + TVA
  • Consultations téléphoniques : 1-2 points = 71,50 – 143 EUR / appel téléphonique
  • Communications écrites (e-mails) : 3-6 points = 214,5 – 429 EUR + TVA/e-mail
  • Avis, rapports et comptes rendus : 10 points = 715 EUR + TVA / rapport
  • Réunions avec d’autres avocats : 3-5 points = 214,5 – 357,5 EUR + TVA/réunion
  • Démarches administratives (notaire, registre, mairie) : 2 points = 143 EUR + TVA / démarche
  • Rédaction de contrats :
    • Jusqu’à 30 000 € : 2 % de la valeur du bien immobilier
    • Jusqu’à 60 000 EUR : 1 %
    • Jusqu’à 150 000 € : 0,7 %
    • + 300 000 EUR : 0,5 %

*Ce pourcentage est majoré de 50 % pour les opérations contractuelles complexes, telles que celles impliquant une langue autre que l’espagnol ou l’une des parties au contrat étant de nationalité étrangère.

**Si, en plus de la « rédaction » du contrat, l’avocat « négocie » ses clauses jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé, ce pourcentage est majoré de 100 %.

Ainsi, en un coup d’œil, sans tenir compte des consultations, avis, réunions, etc. qui peuvent découler d’une vente immobilière, et en se concentrant uniquement sur le service de préparation et de négociation d’un contrat d’achat et de vente immobilier.

Prenons un cas concret, un cas spécifique de vente :

  • 3 consultations complexes avec le client : 858 EUR + TVA
  • 10 appels téléphoniques : 715 EUR + TVA
  • 30 e-mails : 2 145 EUR + TVA
  • 3 rapports (un sur l’étude du bien immobilier, un autre sur le calcul des impôts et un autre sur les considérations civiles et personnelles du client) : 2 145 EUR + TVA
  • 5 démarches auprès d’un notaire, 3 auprès de la mairie et 3 auprès du registre foncier, et 2 pour chaque changement d’eau, d’électricité et d’IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + TVA

SOUS-TOTAL : 6 792 EUR + TVA

À ce montant doivent s’ajouter les honoraires liés à la rédaction et à la négociation du contrat d’achat et de vente :

Pour un bien immobilier d’une valeur de 500 000 EUR :

  • Rédaction : 0,5 %
  • Complexité du contrat + 50 % = 0,75 %
  • Négociation + 100 % = 1,5 %

SOUS-TOTAL : 1,5 % x 500 000 EUR = 7 500 EUR + TVA

Par conséquent, selon le barème des honoraires du Barreau de Malaga, mis à jour en 2023, si l’on ajoute les actions préalables et postérieures au contrat de vente aux honoraires dérivés de la rédaction et de la négociation du contrat de vente, le résultat est le suivant :

6 792 + 7 500 = 14 292 EUR honoraires totaux pour l’assistance juridique dans une transaction d’achat et de vente immobilière à Malaga.

Selon ce calcul, les honoraires totaux perçus par l’avocat pour cette vente pourraient s’élever à 3 % de la valeur du bien immobilier.

Ce montant, qui est celui officiellement calculé selon le barème officiel de Malaga, justifie le devis généralement proposé par les avocats de la province pour des conseils en matière d’achat et de vente immobilière, et qui varie entre 1 et 3 % de la valeur du bien + TVA.

 

Honoraires des avocats de Valence

Le Barreau de Valence a approuvé son propre barème le 9 septembre 2007.

Ce barème quantifie les services d’un avocat dans une transaction immobilière en fonction de la « valeur » ou du « montant » de la transaction. C’est-à-dire le « prix » convenu pour la vente entre l’acheteur et le vendeur. En fonction de cette valeur, des pourcentages sont appliqués selon un barème, qui sont définis en fonction des fonctions ou des services confiés à l’avocat valencien.

De cette manière, sur la base du barème officiel et en tenant compte des phases et des services que l’avocat fournirait dans le cadre d’une transaction d’achat d’une maison ou d’un bien immobilier à Valence, nous pouvons faire une simulation des honoraires qui résulteraient de l’application dudit barème.

  • Déplacements, consultations, appels téléphoniques, communications : 60-200 EUR / part
  • Rédaction de contrats complexes (sont considérés comme complexes les contrats dans lesquels l’une des parties est étrangère, parle une autre langue ou qui doivent être rédigés dans une autre langue) : 50 % du barème I
  • Actes notariés : augmentation de 30 % des honoraires dérivés de la rédaction du contrat.
  • Négociation de contrats : les honoraires ci-dessus sont majorés de 50 %.
  • Si le montant du contrat est supérieur à 600 000 EUR. Le montant des honoraires accumulés jusqu’à présent sera majoré des pourcentages suivants :
    • Jusqu’à 1 200 000 €, 25 %.
    • De 1 200 001 € à 1 800 000 €, 50 %.
    • De 1 800 001 € à 2 400 000 €, 75 %.
    • Plus de 2 400 000 €, 100 %.

 

Ainsi, pour une vente immobilière d’un montant de 500 000 EUR, les honoraires selon le barème du barreau de Valence seraient les suivants :

  • 3 consultations complexes avec le client : 300 EUR + TVA
  • 10 appels téléphoniques : 600 EUR + TVA
  • 30 courriels : 1 800 EUR + TVA
  • 3 avis (un pour l’étude du bien immobilier, un autre pour le calcul des impôts et un autre pour les considérations civiles et personnelles du client) : 600 EUR + TVA
  • 5 démarches auprès d’un notaire, 3 auprès de la mairie et 3 auprès du registre foncier, et 2 pour chaque changement d’eau, d’électricité et d’IBI = 13 x 100 = 1 300 EUR + TVA

SOUS-TOTAL : 4 600 EUR + TVA

 

À ce montant doivent s’ajouter les frais liés à la rédaction et à la négociation du contrat d’achat et de vente :

  • 50 % du barème I = 11 113 EUR + TVA
  • Actes notariaux + 30 % = 3 333,9 EUR + TVA
  • Négociation du contrat : 5 556,5 EUR + TVA

SOUS-TOTAL : 20 003,4 EUR + TVA

 

Par conséquent, selon le barème des honoraires du Barreau d’Alicante, si l’on ajoute les démarches préalables et postérieures au contrat de vente aux honoraires liés à la rédaction et à la négociation du contrat de vente, on obtient :

4 600 + 20 003,4 = 24 603,4 EUR de frais totaux pour l’assistance juridique dans une transaction d’achat et de vente immobilière dans la région de Valence.

Selon ce calcul, les honoraires totaux perçus par l’avocat pour cette vente pourraient s’élever à 5 % de la valeur du bien immobilier.

Ce montant, qui est celui officiellement calculé selon le barème officiel de Valence, est celui qui doit être facturé sur la base de ce document. Cependant, dans la réalité, la plupart des avocats qualifiés et inscrits au barreau proposent des honoraires pour leurs services de conseil en matière d’achat et de vente immobilière compris entre 1 et 3 % de la valeur du bien + TVA.

 

Conseils pour trouver un service de qualité auprès d’avocats en Espagne – Avocats spécialisés en droit de la construction

Engager des avocats spécialisés en droit de la construction pour traiter votre transaction d’achat/vente

C’est une grave erreur d’engager un avocat en Espagne pour un prix inférieur à ceux pratiqués par des avocats qualifiés. En effet, cela pourrait entraîner une mauvaise qualité du service ou une grave faille dans les garanties juridiques du processus.

Une réduction de quelques centaines d’euros sur les honoraires d’avocat pourrait être insignifiante par rapport à l’investissement que représente l’acquisition d’un bien immobilier.

Il est donc essentiel de faire appel à un avocat réputé, expérimenté et compétent. Pour cela, l’avocat espagnol doit être expert non seulement en droit immobilier, mais aussi en construction.

 

Quels types de services sont généralement proposés par les avocats espagnols dans le cadre de transactions immobilières ?

L’achat d’un bien immobilier en Espagne est un processus très complexe qui nécessite de nombreuses informations pour mener à bien l’étude juridique du dossier et du bien.

Dans de nombreux cas, vous recevrez des offres de services d’avocats en Espagne telles que celles-ci :

Formalités

  • Intermédiaire, préparation et rédaction de contrats privés, même dans votre langue.
  • Vérification que le bien immobilier n’a pas de dettes (eau, électricité, etc.) et qu’il n’y a pas de charges fiscales (taxe foncière, charges de copropriété, etc.) auprès du registre foncier et du cadastre.
  • Calcul des taxes et frais liés à l’acquisition
  • Préparation des documents chez le notaire
  • Organisation des paiements
  • Assistance et préparation chez le notaire
  • Vous accompagner chez le notaire pour signer les actes, ou vous assister par procuration
  • Effectuer les démarches pour enregistrer le bien immobilier à votre nom.
  • Mettre à votre nom les factures d’eau, d’électricité et la taxe d’habitation
  • Préparer et obtenir une procuration notariée pour vous représenter tout au long du processus
  • Visas, Golden Visa, permis de séjour, etc.

 

Les services ci-dessus sont corrects. La majorité des avocats spécialisés en droit immobilier offrent ces services « formels », qui sont essentiels pour mener à bien le processus d’achat.
Dans la majorité des cas, les avocats en Espagne fournissent les services suivants :

  • Recherches juridiques sur le bien immobilier :
  • Confirmation de la propriété
  • Vérification de l’existence de charges ou de dettes légales affectant le bien immobilier
  • Vérification du paiement des factures d’eau, d’électricité et des impôts

 

Les services mentionnés ci-dessus sont également corrects et doivent être traités de manière appropriée dans le cadre du processus d’acquisition.

Ces deux services : formalités + vérification juridique du bien immobilier, sont ceux que vous pouvez attendre de la plupart des avocats en Espagne lors de l’achat d’un bien immobilier.
Mais, malheureusement, cela NE SUFFIT PAS pour garantir une transaction sûre et garantie, il est nécessaire de réaliser une « étude juridique » ou des « recherches juridiques » plus approfondies.

 

Avocats spécialisés en construction : étude juridique de la maison, du bâtiment, du terrain et de l’historique de la construction

Pourquoi les services généralement fournis par les avocats ne sont-ils pas suffisants ?

Parce qu’en tant qu’acheteur, vous avez besoin et méritez de connaître TOUTES les informations et tous les aspects qui concernent le bien immobilier, la maison et l’immeuble. Et, comme vous pouvez le constater dans la liste mentionnée, en aucun cas une « étude juridique de la construction, de l’immeuble ou du terrain » n’est réalisée. Et c’est le point LE PLUS ESSENTIEL de la transaction : LA MAISON.

Quel type d’étude juridique ou de recherches juridiques un avocat qualifié doit-il effectuer lors de l’achat d’une maison en Espagne ?

          • Vérifier si le bien immobilier est dûment enregistré de manière correcte dans TOUS les registres et bases de données qui ont une incidence juridique sur le bien, non seulement le registre foncier, mais aussi le cadastre, la mairie, le bureau des impôts. Il ne s’agit pas seulement de vérifier s’il existe des « dettes » au cadastre ou à la mairie, le plus important est de vérifier comment le bien est enregistré dans les différents registres en Espagne. Par exemple :
            • Pour trouver des disparités dans les mesures de la maison, du terrain, des limites au cadastre, au Catastro et à la mairie
            • Pour confirmer si le bien immobilier est conforme aux normes de construction. Il arrive parfois que la construction ne corresponde pas aux plans et aux limites officiels. Dans d’autres cas, nous constatons que des villas ou des appartements ne sont pas conformes aux lois sur la construction et qu’il y a des amendes en suspens, voire des ordres de démolition ! Ce type d’informations n’est pas obtenu lorsque l’avocat se contente de vérifier les dettes.
          • Vérifier l’état de la construction de la propriété, du bâtiment, comment il a été construit avec tous les permis, etc., et son historique, en prouvant s’il y a eu des modifications apportées à la propriété (comme des extensions) et si elles ont été réalisées avec tous les documents légaux nécessaires, etc. Il est également nécessaire :
            • De confirmer les droits de construction sur le bien immobilier (dans le cas des villas), afin de prévoir d’éventuelles restrictions sur les permis de construire ou de rénover à l’avenir.
            • De confirmer les possibilités de rénovation dans les appartements. Parfois, les lois locales ou les règlements internes des copropriétaires empêchent d’effectuer certaines rénovations dans l’appartement.
            • De confirmer les possibilités de louer, de donner, d’hériter, etc.
            • De vérifier le certificat d’habitabilité et la possibilité de le faire rénover à votre nom sans problème.

Vérifier les décisions de la communauté des propriétaires afin de détecter tout projet éventuel de rénovation dans l’appartement/l’immeuble, en dehors de l’entretien normal. Il ne s’agit pas seulement de vérifier s’il existe une « dette » affectant le bien immobilier. Il est nécessaire :

  • Effectuer un travail supplémentaire pour obtenir les actes de copropriété afin de vérifier si les autres voisins paient leurs charges et si toutes les parties communes de l’immeuble sont en parfait état et bien entretenues.
  • Vérifier si l’immeuble a passé tous les contrôles d’inspection de la mairie.
  • Vérifier si l’immeuble
  • Vérifier si le quartier fait l’objet d’un projet d’aménagement public ou privé susceptible d’affecter le bien immobilier :
    • Dans le cas de biens immobiliers situés en zone urbaine, vérifier si tous les frais d’urbanisation ont été payés ou s’il existe des travaux d’infrastructure en attente d’être réalisés et payés par les propriétaires.
    • Dans le cas des villas, vérifier si les limites du terrain sont affectées par des restrictions, des extensions de route, des travaux de voirie, des mesures publiques, etc.
    • Dans le cas des villas situées sur des terrains rustiques, vérifier si le terrain et la zone sont protégés ou s’ils font l’objet de restrictions ou d’affectations liées à la forêt, aux inondations, à l’érosion des sols, à l’impact environnemental, etc.

Assurance civile et professionnelle pour couvrir le prix du bien immobilier

Votre avocat doit être couvert par une assurance civile appropriée pour vous protéger en cas de faute professionnelle, de mauvaise pratique ou de négligence.

Demandez donc à votre avocat de vous présenter son assurance responsabilité civile couvrant au minimum le prix de la maison.

 

Conclusion : engagez un avocat spécialisé en droit de la construction. Effectuez des recherches juridiques complètes