1.- El concepto de «Colegio de Abogados» y cómo ser abogado en España
– España – «Colegio de Abogados»
En España, los abogados deben estar inscritos en un «Colegio de Abogados» para poder ejercer su profesión. Los Colegios de Abogados son instituciones profesionales que representan a los abogados y regulan el ejercicio de la abogacía.
En España hay 83 Colegios de Abogados, uno por cada provincia y uno por la Ciudad Autónoma de Ceuta y otro por la Ciudad Autónoma de Melilla. Los Colegios de Abogados se agrupan en el Consejo General de la Abogacía Española, que es el órgano representativo de la abogacía española.
Para poder inscribirse en un colegio de abogados, el abogado debe cumplir los siguientes requisitos:
- Tener la nacionalidad española o de un Estado miembro de la Unión Europea.
- Tener una licenciatura en Derecho o equivalente.
- Máster de Acceso a la Abogacía (2 años)
- Haber superado el examen de acceso al colegio.
Una vez inscrito en un colegio de abogados, el abogado adquiere la condición de «abogado colegiado». El abogado colegiado tiene derecho a ejercer la abogacía en todo el territorio español.
Los colegios de abogados tienen las siguientes funciones:
- Representación de los abogados.
- Regulación del ejercicio de la abogacía.
- Formación y actualización de los abogados.
- Asistencia jurídica gratuita.
- Defensa de los intereses de los ciudadanos.
Los Colegios de Abogados son una pieza fundamental del sistema judicial español. Los Colegios de Abogados garantizan que los abogados cumplan los requisitos de formación y ética profesional , y que los ciudadanos tengan acceso a una defensa jurídica de calidad.
– Francia – « Barreux »
En Francia, los colegios de abogados se denominan « Barreaux ». Hay 161 Barreaux en Francia , uno por cada distrito judicial . Para ejercer la profesión de abogado en Francia, es necesario estar inscrito en un Barreau .
El «Barreau» es una organización profesional que representa a los abogados de su distrito judicial. Se encarga de velar por la ética y la disciplina de la profesión, así como de prestar servicios a los abogados, como formación y asistencia jurídica.
Para inscribirse en un «Barreau», los abogados deben cumplir los siguientes requisitos:
- Tener un título en Derecho.
- Haber aprobado el examen de acceso a la abogacía.
- Haber completado un periodo de formación práctica de dos años.
Una vez inscritos en un Barreau, los abogados tienen derecho a ejercer la profesión jurídica en toda Francia.
El Consejo Nacional de Colegios de Abogados (CNB) es la institución nacional que representa a todos los Barreaux de Francia. El CNB tiene la responsabilidad de establecer las normas deontológicas de la profesión, así como de supervisar el funcionamiento de los Barreaux.
– Alemania – «Rechtsanwaltskammern»
En Alemania, los abogados se inscriben en colegios de abogados, denominados «Rechtsanwaltskammern». Hay un colegio de abogados por cada estado federado de Alemania, más uno para el Tribunal Supremo Federal de Alemania.
Para ejercer la abogacía en Alemania, los abogados deben estar inscritos en un colegio de abogados . La inscripción se realiza después de que el abogado haya aprobado los dos exámenes estatales de derecho y haya cumplido los requisitos de formación jurídica práctica .
Los colegios de abogados tienen varias funciones, entre ellas:
- Autorizar el ejercicio de la abogacía.
- Regular la profesión de abogado.
- Vigilar el cumplimiento de las normas deontológicas por parte de los abogados.
- Ofrecer servicios a los abogados, como formación continua, asistencia jurídica y representación ante los tribunales.
Los colegios de abogados son organizaciones autónomas reguladas por la Ley Federal de Abogados (BRAO).
– Reino Unido (UK) – «Bar Council» o « Law «Society »
En el Reino Unido, la profesión jurídica se divide en dos ramas principales : los barristers y los solicitors .
Los barristers son los abogados que actúan ante los tribunales , mientras que los solicitors son abogados que asesoran y representan a sus clientes en asuntos legales.
Los barristers se colegian en uno de los cuatro Inns of Court: Gray’s Inn, Lincoln’s Inn, Middle Temple e Inner Temple. El Bar Council of England and Wales es el organismo regulador de los barristers.
Los abogados se registran en el Colegio de Abogados de Inglaterra y Gales . El Colegio de Abogados es el organismo regulador de los abogados y también presta servicios a sus miembros, como formación, desarrollo profesional y asistencia jurídica.
Además del Colegio de Abogados de Inglaterra y Gales, existen otros colegios de abogados en el Reino Unido que representan a abogados de determinadas regiones o áreas de práctica. Por ejemplo:
- El Colegio de Abogados de Escocia representa a los abogados escoceses
- El Colegio de Abogados de Irlanda del Norte representa a los abogados de Irlanda del Norte.
– Bélgica
En Bélgica, los abogados deben inscribirse en un « Barreau » de abogados para ejercer su profesión. Hay veinticinco « Barreaux » de abogados en Bélgica, divididos en dos grupos:
- Colegios de abogados de la comunidad francófona y germanófona:
- Once francófonos:
- Colegio de Abogados de Bruselas _
- Colegio de Abogados de Amberes
- Colegio de Abogados de Charleroi _
- Colegio de Abogados de Lieja
- Colegio de Abogados de Mons
- Colegio de Abogados de Namur
- Colegio de Abogados de Tournai
- Colegio de Abogados de Huy
- Colegio de Abogados de Luxemburgo _
- Colegio de Abogados de Verviers _
- Una de habla alemana :
- Anwaltskammer Eupen-Malmedy
- Once francófonos:
- Colegios de abogados de la Comunidad Flamenca:
- Trece flamencos :
- Orde van Vlaamse Balies Antwerpen
- Orde de Vlaamse Balies Brugge
- Orde de Vlaamse Balies Gent
- Orde de Vlaamse Balies Hasselt
- Orden de los Contadores Flamencos de Lovaina
- Orden de los Contadores Flamencos de Ostende
- Orden de los Contadores Flamencos de Ruiselade
- Orden de los Colegios de Abogados Flamencos de San Nicolás
- Orden de los Contadores Flamencos de Turnhout
- Orden de los Contadores Flamencos de Cortrijk
- Orden de los Bufetes Flamencos de Aarschot
- Orden de los Bufetes Flamencos de Limburgo
- Trece flamencos :
Los colegios de abogados tienen la función de garantizar la ética y la profesionalidad de los abogados, así como de representar a estos ante las autoridades judiciales y administrativas.
– Países Bajos – NOvA
En Holanda, los abogados deben inscribirse en la Nederlandse Orde van Advocaten ( NOvA ) , que es el colegio de abogados neerlandés. La NOvA es una organización profesional que representa a los abogados neerlandeses y garantiza el cumplimiento de las normas de la profesión .
Para inscribirse en la NOvA , los abogados deben cumplir los siguientes requisitos:
- Tener un título válido en Derecho expedido por una universidad neerlandesa o una universidad extranjera reconocida por la NOvA .
- Haber superado el examen de acceso a la profesión jurídica neerlandesa.
- Haber completado unas prácticas de dos años en un bufete de abogados neerlandés.
Una vez que los abogados cumplen los requisitos, pueden solicitar su inscripción en la NOvA. La NOvA examinará la solicitud y, si se aprueba, el abogado podrá comenzar a ejercer la abogacía en los Países Bajos.
La NOvA también ofrece una serie de servicios a sus miembros, tales como :
- Formación continua
- Asesoramiento jurídico
- Representación ante los tribunales
La NOvA tiene su sede en La Haya .
– Estados Unidos (EE. UU.) – «Colegios de abogados»
En Estados Unidos, los colegios de abogados o asociaciones en los que los abogados deben registrarse para ejercer su profesión se denominan «Bar Associations» (Colegios de Abogados). Cada estado de la Unión tiene su propio Colegio de Abogados, que es el organismo encargado de regular el ejercicio de la abogacía en ese estado.
Para ejercer la abogacía en los Estados Unidos, un abogado debe estar admitido en el Colegio de Abogados del estado en el que desea ejercer. Para ello, debe cumplir los requisitos establecidos por el Colegio de Abogados, que suelen incluir la obtención de un título de Derecho de una facultad de Derecho acreditada, la superación de un examen de admisión al Colegio de Abogados y la realización de un periodo de prácticas supervisadas.
La American Bar Association (ABA) es una organización nacional de abogados que no tiene jurisdicción sobre los Colegios de Abogados estatales. Sin embargo, la ABA establece normas educativas y éticas para las facultades de derecho y los abogados, y sus recomendaciones suelen ser seguidas por los Colegios de Abogados estatales.
Los Colegios de Abogados desempeñan una serie de funciones importantes, entre las que se incluyen:
- Regular el ejercicio de la abogacía
- Promover la ética y la excelencia en la profesión jurídica
- Representar a los abogados ante el gobierno y el público
- Ofrecer servicios a los abogados, como formación profesional, asesoramiento jurídico y asistencia financiera
Los colegios de abogados también desempeñan un papel importante en la defensa de los derechos civiles y la justicia social.
2.- ¿Por qué recurrir a un abogado para comprar una propiedad en España?
¿Por qué recurrir a un abogado para comprar una propiedad en España? Notario y abogado en el proceso de compra de propiedades en España.
El proceso de compra en España es muy similar al de otros países. Los inversores extranjeros en el sistema español encontrarán muchas similitudes con sus países de origen.
Sin embargo, también podemos encontrar muchas diferencias.
La diferencia más notable es la posición y las funciones del abogado y del notario.
I.- Algunos ejemplos de la asistencia de abogados en transacciones inmobiliarias en otros países:
Transacción inmobiliaria («Conveyance») en el Reino Unido
En el proceso de compra y transmisión («Conveyance») británico, el notario no interviene en absoluto en el proceso de venta de una propiedad. El vendedor y el comprador cuentan con la asistencia en la transacción de sus respectivos abogados.
A continuación, el abogado del comprador y el abogado del vendedor son los que, desde los primeros pasos hasta la finalización, se encargan del proceso de venta, realizando y completando el cambio de nombre de la propiedad, el pago del precio, los impuestos, etc. Ambos abogados son los que redactan los contratos, se encargan de que cada parte cumpla con sus obligaciones, del pago de los impuestos, organizan y reciben los pagos y completan el registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario, etc.
En conclusión: el notario no interviene en el sistema británico de compraventa de inmuebles, y son dos abogados, uno por el comprador y otro por el vendedor, los que participan en todas las etapas del proceso.
Transacciones inmobiliarias en el resto de países europeos: Francia, Bélgica, Alemania, Países Bajos, etc.
En estos países, en el proceso de compraventa de inmuebles, la presencia del notario es imprescindible. El notario se encarga de todo.
A diferencia del sistema británico, en el sistema continental, ambas partes, comprador y vendedor, recurren al notario como intermediario de la transacción, desde el principio hasta el final, y este realiza las siguientes funciones:
- Aproximación de las partes y formalización de la transacción mediante contrato.
- Control del cumplimiento de las obligaciones de cada parte.
- Realiza la investigación legal, administrativa y fiscal del inmueble.
- Investigación urbanística y de construcción del inmueble.
- Realiza y recibe todos los pagos de la venta.
- Completa las escrituras de compraventa.
- Realizar la inscripción en el registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario.
- Declarar y pagar los impuestos derivados de la compraventa.
- Realizar el cambio de los contratos de suministro de agua, electricidad, impuestos locales, etc.
Conclusión: La función del ABOGADO en el proceso de compraventa en estos países es nula. El abogado no interviene en este proceso, salvo en caso de litigio judicial.
II.- La asistencia del abogado en el proceso de compraventa en España
Se puede decir que el proceso de compra en España es una mezcla entre los dos sistemas considerados: el «británico» y el «continental».
Notario español frente a abogado español
En el proceso de compraventa de inmuebles en España, el notario es muy importante, pero no lo suficiente como para realizar una compra con total garantía y seguridad. La presencia del notario español en el proceso de compra es imprescindible porque, al igual que en otros países como Francia, Bélgica, Holanda, etc., la venta no puede inscribirse en el registro de la propiedad sin haber pasado por la formalización de escrituras notariales.
El notario también comprueba información esencial como:
- La capacidad de las partes para comprar o vender. Es decir, si el comprador tiene la capacidad legal para comprar y el vendedor para vender.
- Estudio de las limitaciones y cargas que gravan el inmueble.
- El estudio de los documentos del inmueble, como licencias y permisos de construcción, etc.
- Verificación de la forma de pago, etc.
Pero, a diferencia de los notarios «continentales», los españoles no realizan más funciones que las mencionadas. Es decir, las funciones de los notarios españoles son las siguientes:
- Estudio jurídico y urbanístico: El notario no realiza un estudio urbanístico o de construcción del inmueble como consultoría urbanística. Existe información sobre el inmueble en diversas fuentes, como el Catastro, el Ayuntamiento, los Departamentos de Urbanismo y Ordenación del Territorio, los departamentos locales y regionales, que no son consultadas ni verificadas por el notario español durante el proceso de compra.
- El notario no comprueba si el inmueble tiene algún tipo de sanción o multa por la construcción, o, por ejemplo, una orden de demolición.
- El notario comprueba la inscripción del inmueble, pero, en España, la mayoría de las sanciones y multas de construcción no se inscriben en el registro de la propiedad.
- No se estudian ni verifican los posibles proyectos de desarrollo futuro que puedan afectar a una propiedad (por ejemplo, expropiaciones, futuras autopistas o incluso proyectos de urbanización, etc.).
Lamentablemente, en España hay casos en los que el comprador ha completado la compra sin la asistencia de un abogado especializado, con un proceso notarial perfecto y perfectamente inscrito en el catastro y en el registro de la propiedad. Así que, formalmente perfecto.
Y luego, después del proceso de compra, descubrió que faltaba una licencia o certificado de ocupación («certificado de habitabilidad»), o incluso que existía una orden de expropiación para un proyecto de autopista, por ejemplo, o que la propiedad tenía cargas urbanísticas, o que parte de la parcela debía cederse o perderse a la administración para la ampliación de una vía pública, etc .
Esta falta de estudio de planificación por parte del notario crea problemas particulares en las siguientes propiedades:
– Propiedades en urbanizaciones: Por ejemplo, el constructor no completó la urbanización y las infraestructuras de la urbanización, y luego hay obras de urbanización sin finalizar, que deben ser completadas y pagadas, a veces, por los propietarios.
– Propiedades, casas o chalets en zonas rústicas o RURALES: Estas propiedades se encuentran generalmente en zonas rurales y fuera de las zonas urbanas. Estas propiedades, normalmente chalets o casas de vacaciones, pueden tener problemas como:
- Falta de licencia o construcciónde la vivienda principal
- Falta de licencia de obra o licencia para una eventual ampliacióndel edificio principal o de sus accesorios (piscina, garaje, etc.).
- Problemas de identificación o definición de los límites de la parcelao terreno, etc.
- Sanciones urbanísticas y de construcción, multas o órdenes de demolición, etc.
Las villas y apartamentos en viviendas antiguas con graves problemas de infraestructura o pendientes de desarrollo de proyecto o mejora, etc.
Lamentablemente, en España, la información jurídica, administrativa y urbanística que afecta a los inmuebles no se encuentra condensada en un único punto de información, como debería ser el registro de la propiedad. En España, la información del registro de la propiedad, aunque esencial, no es completa.
La información contenida en el Registro de la Propiedad en España NO recoge TODA la información necesaria que afecta al inmueble.
- Contratos y pagos: El notario no prepara los pagos de la propiedad, ni elige ni prepara los contratos de compraventa. Por lo tanto, el comprador no paga el precio de compra al notario. En España, los pagos del precio, o de partes del precio, se pagan a los abogados, a la agencia inmobiliaria o al vendedor.
En nuestro despacho, los clientes a veces nos piden la cuenta bancaria del notario para realizar el pago del precio de compra, y se sorprenden cuando les informamos de que en España el notario no recibe pagos, y que estos deben abonarse directamente al vendedor, a su abogado o a los agentes inmobiliarios.
- Inscripción y cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad: El notario, una vez finalizado el proceso de compra, con la firma de las escrituras notariales de compraventa, no tiene la obligación de proceder a la inscripción de la operación en el Registro de la Propiedad.
Por lo tanto, hay notarios que realizan este trámite y otros que no. E incluso entre los notarios que realizan el servicio de inscripción, no acuden a inscribir la compra si el comprador no lo solicita expresamente.
Como abogados, hemos visto muchas situaciones en las que los vendedores han descubierto que ni siquiera sus escrituras estaban inscritas en el Registro de la Propiedad.
En el momento de la compra, los propietarios actuales acudieron al notario y, una vez completada la compra, confiando en que el notario realizaría los trámites necesarios para completar los pasos de la inscripción, no le dieron instrucciones para que tramitara la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, el notario nunca lo hizo. Por lo tanto, con el paso de los años, se ha descubierto que las propiedades seguían a nombre de los propietarios anteriores, ya que no se le dio la orden al notario y no se contó con la asistencia de un abogado en el proceso.
- Cambio de titularidad del agua, la luz, el impuesto municipal, etc.: El notario NO gestiona el cambio de titularidad de los contratos de suministro de agua, electricidad y otros como el impuesto sobre la propiedad o el municipal.
Además, el notario no se encarga de domiciliar el pago de estos servicios en la cuenta bancaria del comprador mediante domiciliación bancaria.
- Cédula de habitabilidad: Como se explica en otras secciones de este sitio web, el comprador debe obtener un certificado de ocupación, también denominado «Certificado de habitabilidad». En el caso de las propiedades nuevas (las compradas directamente a los constructores), el notario no exige a los vendedores que presenten un certificado de habitabilidad válido.
Agentes inmobiliarios frente a abogados españoles
La actividad inmobiliaria está empezando a regularse en España, con la exigencia de estar inscrito en una «Asociación Inmobiliaria». Dependiendo de las diferentes regiones de España, los agentes inmobiliarios deben estar registrados y demostrar su conocimiento del mercado inmobiliario, así como su asesoramiento legal y fiscal.
La intermediación de los agentes inmobiliarios en el proceso de compra es esencial. Contar con la asistencia de un agente de renombre y oficialmente registrado es uno de los puntos más importantes que deben tener en cuenta los compradores y vendedores a la hora de comprar o vender propiedades en España.
En algunos casos, el asesoramiento jurídico de los agentes inmobiliarios no es suficiente para tener en cuenta los aspectos legales y fiscales que conlleva una transacción inmobiliaria, tales como:
- Planificación de los aspectos fiscales y legales del comprador/inversor.
- Establecimiento de los puntos legales de defensa de ambas partes en un contrato.
- Resolución de posibles disputas entre las partes durante el proceso de compra/venta.
- Búsquedas legales y urbanísticas completas sobre la propiedad (límites legales, afecciones legales, servidumbres, cumplimiento de la normativa de construcción, etc.).
Por este motivo, es necesaria la asistencia de un abogado cualificado en el proceso de compraventa de inmuebles en España.
¿Por qué recurrir a un abogado en España? ¿Es obligatorio contratar a un abogado para comprar o vender una vivienda en España?
Como se ha indicado anteriormente, para tener una idea completa y obtener información sobre el proceso de compra, es necesario obtener esta información de diferentes fuentes locales y regionales, del registro de la propiedad, de los departamentos de urbanismo, y también consultar con arquitectos y otros especialistas, etc. TODO ESTO NO LO HARÁ UN NOTARIO ESPAÑOL.
Para ello, necesitará los servicios de un abogado que pueda obtener toda la información de diferentes fuentes y comprobar todos los aspectos legales y administrativos necesarios.
Además, lamentablemente, este proceso es bastante complicado, por lo que NO TODOS LOS ABOGADOS SON APTOS PARA ASISTIR EN TRANSACCIONES INMOBILIARIAS. Por lo tanto, necesita un abogado que, además de hablar su idioma y conocer la legislación inmobiliaria, también sea especialista en derecho de la construcción y urbanismo y que cuente en su equipo con arquitectos y otros profesionales y técnicos, para tener la capacidad y habilidad suficientes para obtener toda la información necesaria y completar todos los aspectos relacionados con la compra de la propiedad.
Consejos para contratar abogados en España al comprar/vender una casa en España
Por lo tanto, en esta etapa, una vez que la decisión de compra es firme, TLA, nuestro bufete, le aconseja:
- Contratar a un abogado. Hay empresas o agentes que se presentan como abogados y ofrecen «servicios jurídicos» o se ofrecen como «asesores jurídicos», cuando en realidad no son abogados. A veces ni siquiera son españoles.
- Contratar a un abogado colegiado en España. No caiga en la tentación de recurrir a abogados de su propio país.
Solo los abogados nacionales conocen el sistema de compra y el proceso de compra español. - El abogado debe hablar su idioma. Evite las empresas de abogados que no hablen su idioma.
Compruebe que el abogado es especialista en Derecho Urbanístico y de la Construcción. Debe ser experto en derecho inmobiliario, pero también debe entender de urbanismo y construcción.
2.- ¿Cuánto cuesta un abogado para comprar o vender una casa en España?
El coste de los honorarios de un abogado que le represente en la compra de una propiedad en España puede variar en función de una serie de factores, entre los que se incluyen:
- La experiencia y cualificación del abogado.
- La complejidad de la transacción.
- La ubicación de la propiedad.
En general, los honorarios de los abogados en España se cobran como un porcentaje del valor de la propiedad, más el IVA. El porcentaje suele oscilar entre el 1 % y el 2 %, pero puede ser superior en casos complejos o propiedades de alto valor.
¿Por qué los honorarios de los abogados españoles se calculan en función de un porcentaje del valor del inmueble? ¿No cobran por horas?
La razón puede estar determinada históricamente por el cálculo de los honorarios basado en las «escalas de honorarios» oficiales de los colegios de abogados españoles.
Como hemos visto en este artículo, los colegios de abogados en España se distribuyen en distritos judiciales o por provincias.
Históricamente, estas instituciones determinaban los honorarios «mínimos» que el abogado debía cobrar por cada servicio.
En el pasado, estas escalas eran obligatorias, pero hoy en día su cumplimiento es totalmente voluntario, lo que significa que el abogado es libre de utilizar o no los criterios establecidos en estas normas para su oferta al cliente.
La única excepción a esta «libertad de acuerdo sobre los honorarios» se establece en el cálculo de las costas judiciales en caso de litigio judicial. En estos casos, estas escalas suelen utilizarse como referencia en caso de litigio judicial. los efectos exclusivos de la valoración de ese elemento (los honorarios) en los incidentes de liquidación de costas o cuentas juradas de abogados.
Veamos cómo cotizaría un abogado que interviene en una transacción inmobiliaria en diferentes partes de España, siguiendo las escalas de cada colegio o distrito.
Cálculo de los honorarios de los abogados en la compra de una vivienda en España por comunidades autónomas
Honorarios de los abogados de Málaga
El Colegio de Abogados de Málaga aprobó su propio baremo el 18 de septiembre de 2006.
Según esta escala, las diferentes actuaciones realizadas por el abogado se valoran con una serie de «puntos», que se acumulan a medida que avanza el proceso. Finalmente, el número total de puntos generados se multiplica por una cantidad que se actualiza cada año y que es aprobada por el Colegio de Abogados de Málaga. Para el año 2023, el valor del punto oficialmente aprobado es de 71,50 EUR (más IVA del 21 %).
Veamos cómo funciona en una operación de compraventa:
- Consultas simples de menos de una hora: 2 puntos = 143 EUR + IVA / hora
- Consultas complicadas o consultas de más de una hora: 4 puntos = 286 EUR + IVA
- Consultas telefónicas: 1-2 puntos = 71,50 – 143 EUR / llamada telefónica
- Comunicaciones escritas (correos electrónicos): 3-6 puntos = 214,5 – 429 EUR + IVA/correo electrónico
- Opiniones, informes y dictámenes: 10 puntos = 715 EUR + IVA / informe
- Reuniones con otros abogados: 3-5 puntos = 214,5 – 357,5 EUR + IVA/reunión
- Gestiones (notario, registro, ayuntamiento): 2 puntos = 143 EUR + IVA / gestión
- Redacción de contratos:
- Hasta 30 000 €: 2 % del valor del inmueble
- Hasta 60 000 EUR: 1 %
- Hasta 150 000 €: 0,7 %
- + 300 000 EUR: 0,5 %
*Este porcentaje se incrementa en un 50 % en operaciones contractuales complejas, como cuando el idioma no es el español o una de las partes del contrato es extranjera.
**Si además de «redactar» el contrato, el abogado «negocia» sus cláusulas hasta llegar a un acuerdo, se incrementa en un 100 %.
Por lo tanto, a primera vista, sin entrar en las consultas, dictámenes, reuniones, etc. que pueden surgir de una venta inmobiliaria, y centrándonos únicamente en el servicio de preparación y negociación de un contrato de compraventa de inmuebles.
Supongamos un caso, un caso concreto de venta:
- 3 consultas complejas con el cliente: 858 EUR + IVA
- 10 llamadas telefónicas: 715 EUR + IVA
- 30 correos electrónicos: 2.145 EUR + IVA
- 3 informes (uno sobre el estudio del inmueble, otro sobre el cálculo de los impuestos y otro sobre las consideraciones civiles y personales del cliente): 2.145 EUR + IVA
- 5 trámites ante notario, 3 ante el Ayuntamiento y 3 ante el Registro de la Propiedad, y 2 por cada cambio de agua, luz e IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + IVA
SUBTOTAL: 6.792 EUR + IVA
A este importe hay que añadir los honorarios derivados de la redacción y negociación del contrato de compraventa:
Para una propiedad de 500.000 EUR:
- Redacción: 0,5 %
- Complejidad del contrato + 50 % = 0,75 %
- Negociación + 100 % = 1,5 %
SUBTOTAL: 1,5% x 500.000 EUR = 7.500 EUR + IVA
Por lo tanto, según el arancel del Colegio de Abogados de Málaga, actualizado a 2023, si sumamos las actuaciones previas y posteriores al contrato de compraventa a los honorarios derivados de la redacción y negociación del contrato de compraventa, el resultado es:
6.792 + 7.500 = 14.292 EUR honorarios totales por la asistencia jurídica en una operación de compraventa de un inmueble en Málaga.
Según este cálculo, los honorarios totales devengados por el abogado por esta venta podrían ser del 3 % del valor del inmueble.
Este importe, que es el que se calcula oficialmente a través de la escala oficial de Málaga, es el que justifica el presupuesto que suelen ofrecer los abogados de la provincia por el asesoramiento en operaciones de compraventa de inmuebles, y que oscila entre el 1-3 % del valor del inmueble + IVA.
Honorarios de los abogados de Valencia
El Colegio de Abogados de Valencia aprobó su propia escala el 9 de septiembre de 2007.
Esta escala cuantifica los servicios de un abogado en una transacción inmobiliaria en función del «valor» o «importe» de la transacción. Es decir, el «precio» acordado para la venta entre el comprador y el vendedor. Según este valor, se aplican porcentajes según una escala, que se definen en función de las funciones o servicios encomendados al abogado valenciano.
De este modo, basándonos en la escala oficial y teniendo en cuenta las fases y servicios que el abogado prestaría en una operación de compraventa de una vivienda o inmueble en Valencia, podemos hacer una simulación de los honorarios que resultarían de la aplicación de dicha escala.
- Salidas, consultas, llamadas telefónicas, comunicaciones: 60-200 EUR / parte
- Redacción de contratos complejos (se consideran complejos los contratos en los que una de las partes es extranjera, habla otro idioma o deben redactarse en otro idioma): 50 % de la escala I
- Actos notariales: 30 % de aumento de los honorarios derivados de la redacción del contrato.
- Negociación de contratos: los honorarios anteriores se incrementan en un 50 %.
- Si el importe del contrato es superior a 600 000 EUR. El importe de los honorarios devengados hasta ese momento se incrementará en los siguientes porcentajes:
- Hasta 1 200 000 €, 25 %.
- De 1.200.001 € a 1.800.000 €, 50 %.
- De 1.800.001 € a 2.400.000 €, 75 %.
- Más de 2.400.000 €, 100 %.
Por lo tanto, para un ejemplo de venta inmobiliaria por un importe de 500 000 EUR, los honorarios según el baremo del Colegio de Abogados de Valencia serían los siguientes:
- 3 consultas complejas con el cliente: 300 EUR + IVA
- 10 llamadas telefónicas: 600 EUR + IVA
- 30 correos electrónicos: 1.800 EUR + IVA
- 3 dictámenes (uno para el estudio del inmueble, otro para el cálculo de los impuestos y otro para las consideraciones civiles y personales del cliente): 600 EUR + IVA
- 5 trámites ante notario, 3 ante el Ayuntamiento y 3 ante el Registro de la Propiedad, y 2 por cada cambio de agua, luz e IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + IVA
SUBTOTAL: 4.600 EUR + IVA
A esta cantidad hay que añadir los honorarios derivados de la redacción y negociación del contrato de compraventa:
- 50 % de la escala I = 11.113 EUR + IVA
- Actas notariales + 30 % = 3.333,9 EUR + IVA
- Negociación del contrato: 5.556,5 EUR + IVA
SUBTOTAL: 20.003,4 EUR + IVA
Por lo tanto, según el arancel del Colegio de Abogados de Alicante, si sumamos las actuaciones previas y posteriores al contrato de compraventa a los honorarios derivados de la redacción y negociación del contrato de compraventa, el resultado es:
4.600 + 20.003,4 = 24.603,4 EUR de honorarios totales por la asistencia jurídica en una operación de compraventa de un inmueble en la Comunidad Valenciana.
Según este cálculo, los honorarios totales devengados por el abogado por esta venta podrían ser del 5 % del valor del inmueble.
Este importe, que es el que se calcula oficialmente a través de la escala oficial de Valencia, es el que debería cobrarse en base a este documento. Sin embargo, la realidad es que la mayoría de los abogados cualificados y colegiados cotizan los honorarios por el asesoramiento en operaciones de compraventa de inmuebles entre el 1-3 % del valor del inmueble + IVA.
Consejos para detectar un servicio de calidad para abogados en España – Abogados especializados en construcción
Contratar abogados especializados en construcción para gestionar su compraventa
Es un grave error contratar los servicios de un abogado en España por un precio inferior al que ofrecen los abogados cualificados. La razón es que podría dar lugar a un servicio de mala calidad o a un gran fallo en las garantías legales del proceso.
Un ahorro de unos cientos de euros en los honorarios del abogado podría no ser nada en comparación con la inversión que supone la adquisición de una propiedad.
Por lo tanto, es esencial contratar a un abogado de prestigio, con experiencia y competente. Para ello, el abogado español debe ser experto, no solo en derecho inmobiliario, sino también en construcción.
¿Qué tipo de servicios suelen ofrecer los abogados españoles en las transacciones inmobiliarias?
Comprar una propiedad en España requiere un proceso muy complejo en el que se necesita mucha información para realizar el estudio jurídico adecuado del caso y de la propiedad.
En muchas ocasiones recibirá ofertas de servicios de abogados en España como estas:
Trámites
- Intermediación, preparación y redacción de contratos privados, incluso en su idioma.
- Comprobar que la propiedad no tiene deudas de agua, electricidad, etc., ni impuestos municipales, comunidad de propietarios y otros gastos en el registro de la propiedad y la oficina del catastro.
- Calcular los impuestos y gastos de la adquisición.
- Preparar los documentos en la notaría.
- Organizar los pagos.
- Asistir y preparar la notaría.
- Acompañarle a la notaría para firmar las escrituras o asistirle mediante un poder notarial.
- Completar el proceso de registro de la propiedad a su nombre.
- Cambiar las facturas de agua, electricidad e impuestos municipales a su nombre.
- Preparar y obtener un poder notarial para representarle durante todo el proceso.
- Visados, Golden Visa, permiso de residencia, etc.
Los servicios anteriores son correctos. La mayoría de los abogados especializados en derecho inmobiliario ofrecen estos servicios «formales», que son esenciales para continuar con el proceso de compra.
En la mayoría de los casos, los abogados en España prestan los siguientes servicios:
- Búsquedas legales sobre la propiedad:
- – Confirmación de la titularidad
- – Comprobación de si existen cargas legales o deudas que afecten a la propiedad
- – Comprobación de si se han pagado los servicios de agua, electricidad e impuestos
Los servicios mencionados anteriormente son correctos, y deben tramitarse de la forma adecuada en el proceso de adquisición.
Ambos servicios: trámites + comprobación legal de la propiedad, es lo que puede esperar de la mayoría de los servicios de abogados en España al comprar una propiedad.
Pero, lamentablemente, esto NO ES SUFICIENTE para garantizar una transacción segura y garantizada, es necesario realizar un «estudio jurídico» o «búsquedas legales» más exhaustivos.
Abogados especializados en construcción: Estudio legal de la vivienda, el edificio, el terreno y el historial de la construcción
¿Por qué los servicios que suelen ofrecer los abogados no son suficientes?
Porque, como comprador, usted necesita y merece conocer TODA la información y todos los aspectos que afectan al inmueble, la vivienda y el edificio. Y, como puede ver en la lista mencionada, en ningún caso se realiza un «estudio legal de la construcción, el edificio o el terreno». Y este es el punto MÁS ESENCIAL de la transacción: LA VIVIENDA.
¿Qué tipo de estudio jurídico o búsquedas legales debe realizar un abogado cualificado al comprar una casa en España?
- Comprobar si la propiedad está debidamente registrada en TODOS los registros y bases de datos que afectan legalmente a la propiedad, no solo el registro de la propiedad, sino también el catastro, el ayuntamiento y la oficina de impuestos municipales. No se trata solo de comprobar si hay «deudas» en el Catastro o en el Ayuntamiento, lo más importante es comprobar «cómo está inscrita la propiedad» en los diferentes registros de España. Por ejemplo:
- Encontrar discrepancias en los metros de la vivienda, la parcela, los límites en el Registro de la Propiedad, el Catastro y el Ayuntamiento
- Para confirmar si la propiedad cumple con la normativa de construcción. A veces nos encontramos con que la construcción no se ajusta a los planos y límites oficiales. En otras ocasiones encontramos chalets o apartamentos que no cumplen con la normativa de construcción, y hay multas pendientes, ¡o incluso órdenes de derribo! Este tipo de información no se obtiene cuando el abogado se limita a comprobar si hay deudas.
- Comprobar la situación de la construcción de la propiedad, del edificio, cómo se construyó con todos los permisos, etc., y su historia, acreditando si se han realizado modificaciones en la propiedad (como ampliaciones) y si se han realizado con todos los documentos legales necesarios, etc. Además, es necesario:
- Confirmar los derechos de construcción en la propiedad (en el caso de las villas), con el fin de prever posibles limitaciones en la licencia de construcción o reforma en el futuro.
- Confirmar las posibilidades de reforma en los apartamentos. A veces, las leyes locales o la normativa interna de los copropietarios impiden realizar determinadas reformas en el apartamento.
- Confirmar las posibilidades de alquilar, donar, heredar, etc.
- Comprobar el Certificado de Habitabilidad y sus posibilidades de ser renovado a su nombre sin problemas.
- Comprobar las decisiones de la comunidad de propietarios para detectar cualquier proyecto de reforma en el apartamento/edificio, fuera del mantenimiento normal. Esto es más que comprobar si hay alguna «deuda» que afecte a la propiedad. Es necesario:
- Realizar un trabajo adicional para obtener las actas de la comunidad correspondientes y comprobar si el resto de vecinos están pagando sus gastos comunitarios y que todas las zonas comunes del edificio se encuentran en perfecto estado y bien gestionadas.
- Comprobar si el edificio ha superado todos los controles de inspección del Ayuntamiento.
- Comprobar si el edificio
- Comprobar si la propiedad está debidamente registrada en TODOS los registros y bases de datos que afectan legalmente a la propiedad, no solo el registro de la propiedad, sino también el catastro, el ayuntamiento y la oficina de impuestos municipales. No se trata solo de comprobar si hay «deudas» en el Catastro o en el Ayuntamiento, lo más importante es comprobar «cómo está inscrita la propiedad» en los diferentes registros de España. Por ejemplo:
Comprobar si en la zona está proyectado algún desarrollo público o privado que pueda afectar al inmueble:
- En el caso de inmuebles urbanizados, confirmar si se han pagado todos los gastos de urbanización o si hay algún tipo de obra de infraestructura pendiente de realizar y pagar por los propietarios.
- En el caso de villas, comprobar si los límites de la parcela se ven afectados por algún tipo de limitación, ampliación de la carretera, acera, actuaciones públicas, etc.
- En el caso de villas en terrenos rústicos, comprobar si el terreno y la zona están protegidos, o si tienen algún tipo de limitación o afectación por bosque, inundaciones, erosión del terreno, impacto medioambiental, etc.
Conclusión: Contrate a un abogado especializado en construcción. Realice búsquedas legales completas
Seguro civil y profesional para cubrir el precio de la propiedad
Su abogado debe estar cubierto por un seguro civil adecuado que le proteja en caso de falta de servicio, mala práctica o negligencia.
Por lo tanto, pida a su abogado que le muestre su seguro de responsabilidad civil que cubra, como mínimo, el precio de la vivienda.