Proceso de compra de vivienda de obra nueva residencial sobre plano

Nuestro equipo de abogados expertos en propiedades en España te guiará en el proceso de compra de tu propiedad en Valencia, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga o Cataluña.

El proceso de compra de propiedades nuevas en España es muy similar al de compra de reventa, pero existen diferencias importantes a tener en cuenta. Nuestro equipo de abogados españoles ha preparado una guía práctica con los aspectos principales relacionados con el proceso de compraventa de propiedades en España.

Aspectos legales del proceso

¿Qué es comprar sobre plano en España?

Significa comprar una propiedad en construcción cuando las obras aún no están terminadas. En la mayoría de los casos, el primer acuerdo para la compra de propiedades en España se firma cuando la construcción está proyectada y las obras aún no han comenzado.

Los proyectos sobre plano implican un proceso de compra/construcción a largo plazo que puede generar inseguridad en el inversor, especialmente cuando tiene que depositar y pagar cantidades de dinero a cuenta del precio final de una propiedad que, en ese momento, solo es un «proyecto«. Esta incertidumbre es aún mayor cuando el comprador/inversor no conoce aspectos esenciales del proyecto como: la reputación del promotor, su solvencia económica, la situación financiera del proyecto de construcción, etc. Y lo más importante: qué tipo de garantías se ofrecen para asegurar los pagos realizados en caso de que el proyecto no se finalice.

Para reducir el riesgo de la inversión, hemos preparado una lista de aspectos a considerar al comprar propiedades nuevas en proyectos sobre plano.

Documentación legal y administrativa de la construcción

Al comprar una propiedad nueva, hay varios documentos que deben estudiarse y comprobarse correctamente para controlar la situación legal de la parcela y del edificio, y el adecuado desarrollo de la construcción.

Esta es una tarea que debe ser realizada por abogados reconocidos y especialistas en construcción, y debe llevarse a cabo en cada etapa del proceso de construcción: desde las fases iniciales hasta la finalización. En cada etapa, hay documentos e información que deben ser suministrados u obtenidos por los compradores, o por sus abogados, para confirmar que todos los requisitos legales y administrativos se cumplen adecuadamente.

Gastos, impuestos y otros costes

Aunque, en general, el proceso de adquisición de propiedades nuevas es casi igual que el de propiedades de reventa, existen ciertos costes, impuestos y gastos que tienen un concepto y tratamiento diferente.

Consejos legales al comprar una propiedad sobre plano en España

1.- Verificar al promotor/desarrollador

Una de las decisiones más importantes al comprar propiedades nuevas o sobre plano es pagar el depósito inicial y los pagos sucesivos a cuenta del precio de una propiedad que aún no está construida.

Por eso, es fundamental obtener la mayor cantidad de información posible de la empresa constructora: su reputación, calificación crediticia, años de experiencia, socios, etc.

2.- Puntos a comprobar

Al comprar propiedades nuevas, es importante considerar los siguientes puntos de verificación:

Comprobar “quién” es el dueño del terreno: Es necesario estudiar la documentación legal para verificar quién es el propietario de la parcela donde se proyecta o ejecuta la obra.
Comprobar que no existan préstamos o deudas pendientes: Es clave saber si la parcela tiene deudas, cargas o limitaciones que puedan afectar la legalidad del proyecto.
Asegurarse de que el promotor ha pagado el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Si no está pagado, este impuesto recae sobre la propiedad y el nuevo propietario será responsable en el futuro.
Obtener información catastral sobre la parcela: Límites, linderos y clasificación urbanística en los planes de ordenación. Es esencial verificar que el proyecto cumple con la normativa urbanística y conocer el entorno para saber cómo podría afectar al inmueble en el futuro.
Consultar con el Departamento de Urbanismo del Ayuntamiento: Para confirmar que el desarrollo cumple la normativa y que la documentación de obra está en orden. También es importante saber si hay otros desarrollos proyectados en los alrededores que pudieran afectar.
Comprobar que el promotor ha obtenido la Licencia de Obras.
Obtener toda la información/documentación exigida por ley: Las leyes españolas obligan a los promotores a facilitar información detallada sobre el proyecto, calidades, plazos, etc.
Obtener los documentos traducidos a tu idioma: Es esencial que los contratos y documentación legal estén explicados y traducidos al idioma del comprador. Muchas veces no se ofrece traducción. Tu abogado debe encargarse de ello.
Confirmar que los pagos a cuenta están garantizados: La ley exige que estén cubiertos por avales o seguros para poder recuperarlos si el proyecto falla o hay incumplimientos graves por parte del promotor.
Confirmar que el promotor entregará la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad al finalizar la obra. La ley lo exige antes de firmar la escritura.
Verificar quién se encargará de conectar los suministros: Agua, luz, gas, comunidad… A veces los promotores no lo hacen, dejando al comprador con esa carga.
Otros: Abrir cuenta bancaria y obtener el NIE: Tu abogado puede ayudarte con ambos trámites.

3.- Calcular los gastos de compra

Gastos de notaría: Para formalizar la escritura de compraventa.
Gastos de registro: Para inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad y cambiar la titularidad.
IVA (I.V.A.): Actualmente, es el 10 % sobre el precio total de la vivienda. También se aplica a anexos como garajes y trasteros situados en el mismo edificio. Si están en un edificio distinto, el IVA puede ser del 21 %. (Si se vende solo el terreno y el vendedor es una empresa, el IVA puede ser del 21 %).
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Entre el 1 % y el 2 % en Murcia, Comunidad Valenciana y Andalucía. Puede reducirse si se adquiere como vivienda habitual.
Otros: Honorarios del abogado, gastos hipotecarios, contratos de suministros, Plusvalía municipal, etc.

4.- Otros

Obtención del NIE: Los no residentes necesitan el Número de Identificación de Extranjero (NIE) antes de comprar una propiedad. Debe tramitarse antes de firmar la escritura.
Apertura de cuenta bancaria: En algún momento del proceso será conveniente abrir una cuenta en un banco español. Esto facilitará los pagos y la domiciliación de los servicios (agua, luz, comunidad…).