Alquileres turísticos en España. Registro, Impuestos y requisitos

1. Alquilar en España: aspectos generales

Si estás pensando en alquilar tu propiedad en la Comunidad Valenciana, es importante que conozcas las diferencias entre los principales tipos de contratos de alquiler y sus implicaciones legales y fiscales.

1. Alquiler turístico

Definición:
Alquileres de corta duración destinados a turistas y veraneantes.

Duración:
Por regla general, las estancias de (menos de 11 días en la Comunidad Valenciana, un mes en Andalucía, etc.) se consideran automáticamente alquileres turísticos.

Requisitos:

• Debe estar inscrito en el Registro de Alquiler Turístico.

• Es obligatorio presentar un certificado de ocupación (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación).

• La propiedad debe cumplir con normas específicas de calidad y equipamiento.

• También se requiere un certificado de compatibilidad urbanística del Ayuntamiento.

Restricciones:

• En algunas regiones, como Valencia y Cataluña, no se pueden alquilar habitaciones individuales, solo la propiedad completa.
  Sin embargo, en otras regiones, como Andalucía y Murcia, se permite alquilar habitaciones como alquiler turístico.

• En algunas regiones, el propietario no puede residir en la propiedad mientras está alquilada.

Publicidad:

• El número de registro debe aparecer en todos los anuncios, contratos y listados.

Multas:
El incumplimiento puede dar lugar a:

• Multas de hasta 90 000 €

• Suspensión de la actividad de alquiler durante un máximo de 3 años

2. Alquiler permanente (Permanent Rental)

Definición:
Contratos a largo plazo (normalmente 1 año o más) con fines residenciales: el inquilino utiliza la propiedad como su residencia principal.

Regulation:

• Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de España.

• No se requiere ningún registro especial ni licencia turística.

• Siempre se permite alquilar en esta categoría.

Taxation:

• Los ingresos por alquiler deben declararse en su declaración de la renta anual si es residente, o en el formulario 210 si es no residente.

3. Alquiler de temporada

Definición:
Estancias de media duración (por ejemplo, estudiantes, trabajadores, personas en busca de vivienda, turistas de media estancia) que no tienen la intención de hacer de la propiedad su residencia principal.

Duration:

• Normalmente de 2 a 11 meses

• A partir de julio de 2025, en la Comunidad Valenciana, cualquier estancia a partir de 11 días podrá entrar en esta categoría (salvo que sea de carácter puramente turístico).

Advantages:

• No están sujetos a estrictas regulaciones turísticas.

• Rendimientos de alquiler más altos que los alquileres a largo plazo.

• Los inquilinos suelen cuidar mejor la propiedad que los turistas.

• Se mantiene una mayor flexibilidad y se evitan los trámites burocráticos.

2. Alquiler turístico en la Comunidad Valenciana: proceso, pasos y normativa

Resumen

Existe una gran confusión sobre las obligaciones y los trámites en la Comunidad Valenciana. Esta guía tiene como objetivo aclarar las obligaciones legales y fiscales para alquilar inmuebles con fines turísticos.

Dos aspectos principales a tener en cuenta:

• Obligaciones formales
• Obligaciones fiscales

a) Marco legal

Decreto: El Decreto 92/2009 regula las responsabilidades de los propietarios y la protección de los consumidores.

b) Conceptos clave

1. ¿Qué es una «vivienda o apartamento turístico»?

• Alquilado con contraprestación económica
• Disponibilidad inmediata
• Estancia de 10 días o menos
• Finalidad turística
• Explotación habitual
• Anuncio en canales o plataformas turísticos
• Ofrece servicios similares a los de un hotel

Los alquileres residenciales (media/larga duración) están exentos de estas normas, pero los ingresos por alquiler deben declararse.

2. Trámites para el alquiler turístico en Valencia

• Registro:
  • 1-4 propiedades: como particular
  • 5+ propiedades: como empresa
• Se requiere certificado de compatibilidad urbanística
• Cumplir los requisitos mínimos de calidad y equipamiento «estándar»
• Poseer certificado de habitabilidad
• Las propiedades situadas en suelo rústico requieren una autorización especial de uso del suelo

3. Otras obligaciones

• Certificado del arquitecto con plan de emergencia
• Certificado de eficiencia energética
• Seguro del hogar (se debe informar a la aseguradora si se alquila)

4. Proceso de registro

Rellene el formulario oficial: Descargar aquí. Se trata de una «declaración responsable»: usted confirma que la propiedad cumple los requisitos bajo su propia responsabilidad.

Preséntelo en la Oficina de Turismo (Valencia, Alicante o Castellón). Una vez registrado, el número de registro debe aparecer en todos los contratos, anuncios y plataformas.

5. Multas

• Hasta 600 000 €
• Suspensión de la actividad (del inmueble o del propietario) durante un máximo de 3 años

6. Preguntas frecuentes

• ¿Debo anunciar el número de registro? Sí.
• ¿Puedo alquilar por habitaciones? No, solo el inmueble completo.
• ¿Puedo cambiar a alquiler estándar? Sí, pero hay que dar de baja el registro turístico.
• ¿Debo llevar un registro de huéspedes? Sí, según la normativa policial

3. Alquiler turístico en Andalucía

¿Qué se considera alquiler turístico?

Las mismas condiciones que en Valencia: disponibilidad, estancias cortas, anuncios en Internet, servicios similares a los de un hotel.

Requisitos para obtener la licencia

• Ventilación exterior directa y sistemas de oscurecimiento.
• Mobiliario y electrodomésticos completos.
• Aire acondicionado y calefacción según la temporada.
• Botiquín de primeros auxilios.
• Información turística y formularios de reclamación.
• Limpieza antes y después de cada estancia.
• Contacto de emergencia 24 horas

Certificado de habitabilidad

• Antes de 1988: Certificado existente válido
• Después de 1988: Se debe solicitar en el Ayuntamiento con informe técnico y documentación

Una vez obtenido, inscríbase en el Registro de Turismo de Andalucía mediante una «Declaración Responsable».

4. Obligaciones fiscales del alquiler turístico en España

a) Declaraciones fiscales

• Trimestral (voluntaria): Modelo 210 para no residentes
• Anual: Modelo 100 (residentes) o 210 (no residentes)

Ejemplo: Alquiler en febrero → declarar antes del 20 de abril. Los periodos de desocupación también deben tributar anualmente.

b) IVA y alquiler turístico

• No se aplica el IVA si solo se cobra el alquiler (sin servicios)
• 10 % de IVA si se ofrecen servicios similares a los de un hotel (limpieza durante la estancia, comida, lavandería)
• Se requieren facturas y registro fiscal si se aplica el IVA

c) ¿Cuánto impuesto?

• Residentes en la UE/EEE (incluidos Noruega e Islandia): 19 % de impuesto, se pueden deducir los gastos
• Residentes fuera de la UE: 24 % de impuesto, sin deducciones

Ejemplo:

• Alquiler: 6000 €
• Gastos: 1600 € → Neto: 4400 €
• Impuestos: 19 % = 836 €

Impuesto sobre los periodos de desocupación (renta imputada)

0,4-0,5 % del valor catastral si no se alquila durante parte del año. Se declara al año siguiente.

5. El alquiler turístico como actividad empresarial

¿Cuándo es el alquiler turístico una actividad empresarial?

• Caso 1: El propietario se encarga de la gestión → Sin IVA
• Caso 2: El propietario ofrece servicios similares a los de un hotel → 10 % de IVA
• Caso 3: El propietario contrata personal fijo → Se considera actividad empresarial, IVA + registro
• Caso 4: El propietario delega en una plataforma/agente externo → Se considera establecimiento permanente, IVA + declaración de impuestos

Obligaciones formales para la actividad empresarial (art. 164 Ley 37/1992)

1. Registrar la actividad
2. Obtener un número de identificación fiscal
3. Emitir facturas
4. Llevar registros contables
5. Presentar el IVA (modelo 303) y las retenciones (modelo 115)
6. Resúmenes anuales del IVA y del impuesto sobre la renta