1.- Agentes que intervienen en la promoción

Propietario y usuario

El propietario es el dueño de la obra o los mandantes, mientras que el usuario es aquel que, sin ser propietario, ostenta sobre el edificio de terceros un derecho real (por ejemplo, el derecho de usufructo, el derecho de superficie, etc.) o un derecho personal de uso (por ejemplo, el derecho de arrendamiento, la cesión del uso, etc.).

Aunque es lógico que estas dos figuras sean consideradas como destinatarios finales de la obra, su inclusión entre los agentes de la obra no se considera del todo correcta, ya que el régimen de responsabilidad previsto en la LOE no debería serles aplicable, ya que sus obligaciones no son otras que la de mantener la obra en buen estado y su uso adecuado. Al fin y al cabo, son ellos los afectados por los daños y, por lo tanto, los que ejercen las acciones oportunas exigiendo responsabilidades cuando ven vulnerados sus derechos.

Obligaciones de conservación, uso y mantenimiento

Se distinguen las obligaciones del propietario y las del usuario, sea o no este el propietario.

Las obligaciones de los propietarios y de las comunidades de propietarios son:

– Mantener el edificio en buen estado mediante su uso y mantenimiento adecuados;

– Recibir, conservar y transmitir la documentación de las obras realizadas y los seguros y garantías que tenga.

Así, según el Código Técnico de la Edificación :

• El edificio y sus instalaciones deben utilizarse adecuadamente de acuerdo con las instrucciones de uso, absteniéndose de hacer un uso incompatible con el uso previsto. Los propietarios y usuarios deben informar a los responsables del mantenimiento de cualquier anomalía observada en el funcionamiento normal del edificio.
• El edificio debe mantenerse en buen estado mediante un mantenimiento adecuado. Esto implica realizar las siguientes acciones:

– llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a un técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del edificio y sus instalaciones;

– realizar las inspecciones establecidas por la normativa y conservar la documentación correspondiente; Y

– documentar durante toda la vida útil del edificio todas las intervenciones, ya sean de reparación, reforma o rehabilitación, que se realicen en el mismo, consignándolas en el libro del edificio.

Los usuarios, sean o no propietarios, están obligados a utilizar los edificios o parte de ellos de forma adecuada, de acuerdo con las instrucciones de uso y mantenimiento contenidas en la documentación de la obra ejecutada. Las obligaciones de los usuarios alcanzan hasta la proporción pactada en el contrato correspondiente. A falta de este, o cuando no exista cláusula relativa a la citada proporción, corresponde a uno u otro en un régimen de reparto equitativo de cargas y beneficios, en función de la naturaleza o no de las pequeñas reparaciones que tengan tales deberes, motivadas por el uso diario de las instalaciones y servicios.

Por lo tanto, tanto los propietarios como los usuarios están obligados a hacer un uso adecuado y correcto del edificio y a mantenerlo en buen estado.

Los propietarios también están obligados a conservar el edificio.

Parte de la doctrina entiende que la obligación de utilizar adecuadamente el edificio de acuerdo con las instrucciones de uso y mantenimiento debe incluir la obligación de conservación, ya que el uso y mantenimiento correctos son obligaciones instrumentales de la conservación. La propia LOE remite al Código Técnico de la Edificación (CTE) como marco normativo en el que se encuentran los requisitos básicos de calidad de los edificios y sus instalaciones, que permiten el cumplimiento de los requisitos básicos y, en consecuencia, puede entenderse que es allí donde se establecen los límites de la obligación de uso, mantenimiento y conservación del edificio.

Inmuebles y complejos urbanísticos

En el caso de los complejos inmobiliarios, esta obligación de uso y conservación se refiere a los elementos exclusivos y también a los elementos comunes. Así, en caso de modificación de elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios del elemento privado, deberá realizarse de forma adecuada para evitar el deterioro o alteración de la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exterior o el perjuicio de los derechos de otro propietario.

Las obligaciones de cada propietario, entre otras, son respetar los elementos comunes y las instalaciones generales de la comunidad, ya sean de uso general o privado de cualquiera de los propietarios, haciéndoles un uso adecuado y evitando, en todo momento, causar daños o perjuicios.

En cuanto al mantenimiento en buen estado de conservación de la vivienda o local y de sus instalaciones privadas, el alcance o medida de esta obligación debe entenderse, en la medida en que no cause perjuicio alguno a la comunidad o a los demás propietarios. La ley impone la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados a la comunidad o a los demás propietarios por su propia negligencia, ya sea en el elemento privado, en los elementos comunes del complejo inmobiliario o del edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal, o por negligencia de las personas de las que debe responder.

Además de la obligación particular de uso, mantenimiento y conservación de cada uno de los propietarios, la comunidad de propietarios tiene el deber de realizar las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que se encuentre en condiciones adecuadas de estructura, estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Límites de la obligación de conservación

El deber de conservación tiene los siguientes límites:

• Cuando la demolición del edificio sea adecuada. Este límite del deber de conservación no impide la imposición de obras o reparaciones de urgencia reconocida y carácter provisional y excepcional para atender a la seguridad e incluso a la salubridad del edificio mientras esté habitado o en pie.
• Aparte del caso anterior, el deber de conservación alcanza hasta la mitad del valor de una nueva construcción , equivalente a la original en relación con las características constructivas y la superficie útil. Este límite cuantitativo del deber legal de conservación está vinculado al concepto de ruina económica .

Si la obligación de mantener los edificios en condiciones seguras, saludables y decorativas para el público forma parte del contenido normal del derecho de propiedad, esta obligación tiene su límite o momento de extinción en la situación de ruina, ya que cuando procede el derribo se extingue, por incompatibilidad, la obligación de conservación, lo que no es óbice para la imposición de obras o reparaciones de urgencia reconocida y de carácter provisional y excepcional, para atender a la seguridad e incluso a la salubridad del edificio mientras esté habitado o en pie.

Incumplimiento del deber de conservación

En caso de incumplimiento injustificado de las obras ordenadas en el plazo conferido al efecto, se procederá a su ejecución subsidiaria por la Administración Pública competente o a la aplicación de cualquier otra fórmula de reacción administrativa, a su elección. En tales casos, el límite máximo de la obligación de conservación podrá aumentarse, si así lo prevé la legislación regional, hasta el 75 % del coste de sustitución de la construcción o edificio correspondiente.

Por lo tanto, son las normativas regionales las que se encargan de especificar las medidas en caso de incumplimiento de las obligaciones de conservación, uso y mantenimiento mencionadas anteriormente. La reacción administrativa típica está constituida por las órdenes de ejecución para la realización de aquellas obras de mantenimiento y conservación que sean necesarias y que considere adecuadas para garantizar el buen estado de conservación y mantenimiento de los edificios.

El incumplimiento de una orden de ejecución de obras dictada por la Administración para la conservación de un edificio puede dar lugar a la ejecución por parte de la Administración de las obras de conservación ordenadas, con las consiguientes repercusiones en el pago de las mismas al propietario del inmueble. Asimismo, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad una certificación del acto o actos correspondientes para su prueba mediante nota marginal de la última inscripción del dominio.

El incumplimiento conlleva también las correspondientes sanciones administrativas.

Documentación, seguros y garantías del edificio

Los propietarios tienen la obligación de recibir, conservar y transmitir la documentación de la obra ejecutada y los seguros y garantías que la amparan.

En términos generales, esta documentación podría agruparse en los siguientes bloques :

• Documentación relativa a la autoría de las obras : Se deberá entregar una lista de todas las empresas y profesionales que hayan intervenido en la construcción, con el fin de identificar a los agentes de la construcción.

• Documentación técnica :

• • Planos de los edificios;
  • Instrucciones de uso y mantenimiento;
  • Lista de materiales utilizados en las obras;
  • Pedidos significativos para el mantenimiento y conservación del edificio incluidos en el libro de pedidos, asistencias e incidencias;
  • Documentos exigidos por la ley o solicitados por la dirección de obra, con los que se acredita la calidad de los procesos de construcción, los materiales, las instalaciones o cualquier otro elemento o parte de la obra.

• Documentación legal : Se deberá entregar a los propietarios copia de las autorizaciones legalmente exigibles para la construcción de la vivienda y de la certificación urbanística o del certificado que acredite la situación urbanística del inmueble, con referencia al cumplimiento de las operaciones de reparcelación o compensación, así como de la licencia o acto equivalente para el uso u ocupación de la vivienda (licencia u ocupación), de las zonas comunes y de los servicios accesorios.

• Información registral y demás circunstancias relativas a la situación jurídica del inmueble que deberá entregarse o facilitarse al propietario: datos registrales, cargas, estatutos y normas de funcionamiento, en su caso, de la comunidad de propietarios, información sobre los contratos de servicios y suministros comunitarios y de la vivienda.

En caso de subrogación del adquirente del edificio en cualquier operación crediticia con garantía real sobre el inmueble del que no sea parte, deberá detallarse y aclararse especialmente la información relativa al notario que autoriza la escritura, su fecha, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad y la responsabilidad hipotecaria correspondiente a la vivienda de que se trate, con indicación de los vencimientos y montos.

En relación con las garantías del edificio y sus elementos (seguro de un año y diez años) , al igual que las previstas en cualquier otra normativa aplicable, el propietario deberá recibir información sobre la identidad del garante y del titular de la garantía, los derechos que corresponden a dicho titular y el plazo de duración.

No obstante lo anterior, la normativa urbanística regula el contenido obligatorio que debe contener el título en virtud del cual se formaliza la enajenación de terrenos y edificios:

• La situación urbanística del suelo, cuando no sea apto para uso privado o edificación, tenga construcciones fuera de urbanismo o esté destinado a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita la tasación de su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
• Las cargas y gravámenes pendientes de cumplimiento, cuando el suelo esté sujeto a una actuación urbanizadora o dotacional.

El incumplimiento de esta obligación faculta al comprador a rescindir el contrato en un plazo de 4 años y a exigir la indemnización que corresponda en virtud del derecho civil.

La entrega de la documentación mencionada se realiza, una vez finalizada la obra, al promotor por parte del director de obra, quien se encarga de entregarla a los propietarios y usuarios finales del edificio.

Si se adquiere la propiedad de un edificio o parte del mismo, toda la documentación relativa al edificio o a la parte adquirida deberá entregarse a la persona que adquiera la propiedad, mientras que, en caso de arrendamiento, la persona que utilice el edificio deberá recibir instrucciones de uso y mantenimiento.

Promotor

Se considera promotor a cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia , con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior venta, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título.

La promoción inmobiliaria supone, por tanto, una organización permanente mediante la cual una persona toma la iniciativa en una obra de construcción y se responsabiliza de la coordinación de sus fases.

Su actividad consiste en diseñar la operación, organizarla y coordinarla desde el punto de vista jurídico, técnico, administrativo y financiero. Por lo tanto, para entender esta figura, hay que tener en cuenta su función económica como intermediario, es decir, como agente que gestiona la transformación del capital en obras de construcción.

El promotor es quien realiza las funciones de decidir, promover, programar y financiar las obras de construcción. En principio, el concepto de promotor no debe incluir a los agentes o gestores de empresas extranjeras que intervienen, única y exclusivamente, en interés de la persona o personas que les encargan su actuación. El promotor es el mandante de estos. No obstante, los agentes mencionados anteriormente entran en el concepto de promotor y responden como tales si se comprueba que su intención es utilizar la figura del mandato para eludir la responsabilidad del promotor.

El Código Técnico de la Edificación (CTE), de forma más sencilla que la LOE, define la figura del promotor como «el agente de la construcción que decide, promueve, programa y financia las obras de edificación».

Un promotor puede ser:

• Cualquier persona física o jurídica.
  A diferencia del resto de agentes de la construcción, no se exige legalmente ninguna titulación académica o profesional ni acreditación de competencia para ser promotor. Asimismo, cabe señalar que, salvo que coincidan la persona del promotor y la del constructor, el primero no interviene en la ejecución de la obra.
  Se determina así, en contra de lo que sostenía el Tribunal Supremo en numerosas sentencias anteriores a la entrada en vigor de la LOE, que la finalidad lucrativa es irrelevante a la hora de considerar o no a alguien promotor. En este sentido, la LOE equipara en su exposición de motivos las figuras del promotor, del gestor de cooperativas o comunidades de propietarios, o de otras figuras análogas que aparecen con cada vez más frecuencia en la gestión económica de los edificios. Asimismo, se extiende expresamente la responsabilidad del promotor a las personas físicas o jurídicas que, en virtud del contrato o de su intervención en la toma de decisiones en la promoción, actúen como tales promotores en la forma de promotor o administrador de cooperativas o comunidades de propietarios u otras figuras análogas.
• Individualmente o colectivamente . Se consideran promotores tanto la persona que ejerce individualmente las funciones de los mismos, como cuando hay más de una persona que ejerce dichas funciones. Este es el caso cuando varias empresas del mismo grupo emprenden la promoción de un proyecto, algunas de las cuales se encargan de la financiación del proyecto y otras de su organización, coordinación, programación y gestión de la ejecución. La casuística al respecto es innumerable.
  Con recursos propios o ajenos. El promotor puede llevar a cabo sus funciones de decisión, promoción, programación y financiación de las obras tanto con recursos propios como ajenos. Recurre a medios ajenos cuando, por ejemplo, acude a medios financieros, a entidades bancarias, utilizando la interposición de una comunidad de propietarios.
  En este sentido, y a efectos de la responsabilidad en que incurra el promotor, debe tenerse en cuenta quién es la persona que efectivamente desempeña las funciones de promotor cuando concurran personas físicas o jurídicas dedicadas a la gestión, asesoramiento técnico de los propietarios y dirección.
  Obligaciones del promotor:

  Son obligaciones del promotor:

  • Poseer la titularidad de un derecho sobre el solar que le faculte para construir en él. No es necesario ser propietario del solar en el que se pretende construir. Lo relevante es que el promotor tenga la facultad de construir en el solar, lo que bastaría con tener un poder otorgado por el propietario del terreno.
  • Proporcionar la documentación y la información previa necesarias para la redacción del proyecto, así como autorizar al director de obra para las modificaciones posteriores del mismo .
  • Gestionar y obtener las licencias y autorizaciones administrativas necesarias, así como firmar el acta de recepción de la obra . El promotor es la persona encargada de gestionar la obtención de todas las licencias, permisos y autorizaciones necesarios para la ejecución de la obra. En este sentido, cabe señalar que el promotor será responsable, junto con el contratista, si las obras se inician sin las licencias requeridas. En la práctica, si el incumplimiento de esta obligación supone el retraso de las obras, salvo pacto en contrario entre las partes, el incumplidor podrá verse obligado a indemnizar al resto de los agentes intervinientes en la obra. Todo ello, sin perjuicio del derecho que dichos agentes puedan tener, en su caso, a rescindir sus correspondientes contratos si se frustra su interés contractual.
  • Firmar los seguros y garantías de responsabilidad de uno y diez años.
  • El promotor de la propiedad en construcción deberá garantizar, desde el momento de la obtención de la licencia de obra, la devolución de las cantidades entregadas (incluidos los impuestos correspondientes) más los intereses legales, en caso de que no se cumplan los plazos acordados para el inicio de la construcción o la entrega de la vivienda.
  • Entregar al comprador, en su caso, la documentación de la obra ejecutada, o cualquier otro documento exigido por la Administración competente. La documentación de la obra ejecutada estará compuesta por:
  • • El proyecto, con la incorporación, en su caso, de las modificaciones debidamente autorizadas;
    • El certificado de recepción;
    • La relación identificativa de los agentes que hayan intervenido durante la construcción; Y
    • Las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y de sus instalaciones.

  Toda esta documentación constituye el libro del edificio.

  Autopromoción – Autopromotor

  Desde el punto de vista jurídico, no hay diferencias entre el promotor que realiza sus funciones con el fin de disponer de lo construido y el que construye, al menos inicialmente, para su propio uso y disfrute.

  Se considera autopromotor a la persona que, no siendo profesional, programa y contrata a los profesionales necesarios para construir un edificio para su uso y disfrute, asumiendo los riesgos derivados de la promoción del edificio en su propio terreno.

  El tratamiento jurídico del promotor y del autopromotor es el mismo. Todas las disposiciones relativas al promotor son plenamente aplicables al autopromotor y, en particular, las relativas al régimen de responsabilidad y garantía.

  En consecuencia, el autopromotor está obligado a proporcionar las garantías requeridas al promotor en cualquier caso, salvo lo indicado en la obligación de garantía del seguro decenal, y no solo en el caso de que pretenda enajenar el inmueble o cuando efectivamente proceda a su enajenación.

  El control sobre la constitución de las garantías mencionadas se lleva a cabo, no en el momento de la venta, sino en el momento de la escritura y la inscripción de la declaración de la nueva obra en el registro de la propiedad.

  Uno de los problemas prácticos que podrían surgir si las garantías mencionadas no se constituyen en el momento de declarar la nueva obra, posponiéndose dicha constitución al momento de la enajenación del edificio, sería que si, para adquirir el inmueble, el comprador (o la entidad que lo financie) solicita un préstamo hipotecario, la entidad financiera exigirá como prueba documental de la finalización de la obra para la que es necesaria la declaración, la acreditación de que se ha suscrito el seguro decenal correspondiente. Dado que para que una compañía de seguros pueda emitir un seguro de responsabilidad civil decenal sobre una construcción, esta debe haber sido sometida a un control de calidad específico desde el inicio, será imposible en la práctica declarar la nueva obra y la finalización de la misma y, por lo tanto, será imposible obtener el crédito.

  No obstante lo anterior, posibles soluciones al problema práctico de que una compañía de seguros emita un seguro de responsabilidad civil decenal sobre una construcción que no haya sido sometida al correspondiente control de calidad, pueden ser:

  • Establecer la obligación de realizar un control de calidad de la construcción sin que ello implique la suscripción inmediata del seguro correspondiente (OCT); o bien
  • Que la obligación de suscribir el seguro correspondiente recaiga en el constructor, ya que puede acordarse expresamente con el constructor, que es el tomador del seguro en nombre del primero.

  Vivienda unifamiliar para uso propio

  Este supuesto queda excluido de la obligación de contratar un seguro de responsabilidad civil decenal por daños materiales .

  No obstante lo anterior, en caso de transmisión «inter vivos» en un plazo de 10 años, el autopromotor estará obligado a suscribir el seguro correspondiente durante el tiempo que falte para completar los 10 años. En relación con esta obligación del autopromotor, se podrá pactar otra cosa.

  A pesar de la posibilidad de no contratar un seguro de responsabilidad civil decenal cuando se autoconstruye una vivienda unifamiliar para uso propio, no debe olvidarse que si se enajena antes de que haya expirado el plazo de 10 años desde la finalización de las obras, puede resultar muy difícil En la práctica, una compañía de seguros emite un seguro de responsabilidad civil para el tiempo restante hasta completar los 10 años, sobre una construcción que puede no haber sido sometida a control de calidad desde su inicio.

  Comunidad de propietarios en construcción

  En los casos en que una comunidad de propietarios desempeña las funciones de promotor, no existe una persona jurídica a la que se pueda atribuir la consideración de promotor. En teoría, las comunidades de propietarios no tienen dedicación profesional en el sector de la construcción, a diferencia de las cooperativas de vivienda.

  Ante las posibles dudas sobre quién tiene la condición de promotor en determinadas situaciones que se producen en la práctica, es necesario señalar que:

  • El promotor es el gestor profesional que, recibiendo el encargo de los miembros de la comunidad, toma las decisiones pertinentes y fundamentales relativas a la ordenación de la construcción y al proceso de edificación.

  Todos los miembros de la comunidad tienen la condición de promotor :

  • Cuando no existe un gestor profesional; o bien
  • Cuando uno de los miembros de la comunidad que interviene en la toma de decisiones en la promoción no tiene como dedicación profesional la promoción inmobiliaria o no ejerce habitualmente su actividad en el mercado de la construcción.

  En estos dos casos, todos los miembros de la comunidad son responsables de las obligaciones derivadas de la intervención decisoria de la comunidad en la promoción. Los propietarios del condominio son responsables de las obligaciones asumidas por la comunidad de propietarios en función de su cuota de participación. La responsabilidad hacia los perjudicados es, por tanto, solidaria y no solidaria ( art. 393 del CC ). No obstante lo anterior, en el caso de que sea uno de los miembros de la comunidad quien desarrolle la intervención decisoria en la promoción y este tenga como actividad profesional la promoción inmobiliaria o cualquier otra directamente relacionada con el mercado inmobiliario, este será la única persona considerada promotora a efectos de la LOE.

  Cooperativas en construcción

  Las cooperativas de vivienda son asociaciones de personas cuyo fin es un interés o necesidad socioeconómica común , es decir, proporcionar a sus socios viviendas o locales y edificios, así como conservarlos o administrarlos, pudiendo adquirir, parcelar y urbanizar terrenos para este fin y realizar las obras, trabajos y servicios que sean necesarios, e incluso aportar directa y personalmente el trabajo de sus socios.

  La cooperativa es una de las formas que, en principio, se presenta como menos costosa para proceder a la construcción y adquisición de una vivienda, ya que se prescinde de la figura del promotor en el proceso de construcción y, por lo tanto, los socios de la cooperativa se ahorran su beneficio empresarial (alrededor del 25 % del valor de la vivienda), logrando adaptar los precios a las posibilidades de la demanda y adaptando las formas de pago a las posibilidades y necesidades de los socios de la cooperativa, siempre que dicha adaptación sea compatible con la financiación de la obra. Por otra parte, el socio cooperador es responsable, incluso económicamente, como miembro de la sociedad cooperativa, de las viviendas y locales que no se adjudiquen al término de la promoción.

  En cuanto a la contratación, las cooperativas de vivienda pueden:

  • Contratar directamente a todos los profesionales que intervienen en el proceso de construcción, desde el técnico encargado de proyectar el edificio hasta los contratistas que realizan las obras. En este caso, no se firma ningún contrato con ningún promotor, asumiendo los socios la promoción y, por lo tanto, son ellos quienes deben supervisar las obras, asumiendo los posibles costes adicionales o retrasos en la entrega.
  • Contratar a una sociedad gestora, es decir, una entidad especializada en la constitución de cooperativas de vivienda y en su gestión, que cobra una comisión basada en el precio de la vivienda. En este caso, es la entidad gestora la responsable ante la propia cooperativa de sus actuaciones en relación con sus intereses y, del mismo modo , y de forma individual, ante los socios y terceros.

  Sin embargo, jurídicamente, la condición de promotor se atribuye no solo a quienes ejercen colectivamente las funciones del promotor, sino también a quienes, en virtud del contrato o de su intervención en la toma de decisiones en la promoción, actúan como tales promotores en la forma de promotor o gestor de cooperativas .

  En este sentido, y ante posibles dudas sobre quién tiene la condición de promotor en determinadas situaciones que se producen en la práctica, cabe señalar que tienen la condición de promotor:

  • El profesional encargado de la dirección de la obra al que el consejo de administración otorga facultades suficientes para tomar las decisiones pertinentes en materia de planificación de la construcción.
  • En el caso de que no se otorguen facultades o se otorguen facultades que no incluyan la facultad de decidir sobre actos fundamentales en el proceso de construcción, la cooperativa . La responsabilidad del consejo de administración de la cooperativa y de sus socios frente a la cooperativa por vicios o defectos de las viviendas, requiere un acto culposo por parte de los administradores.

  El control del cumplimiento de las garantías no está contemplado en el momento de inscribir la disolución de la cooperativa en el Registro de Sociedades Cooperativas. En este sentido, debe tenerse en cuenta que los estatutos de las cooperativas deben establecer como plazo mínimo de duración de la sociedad, el tiempo necesario para que las viviendas sean adjudicadas individualmente a los socios, y que subsistan durante al menos otros 5 años más a partir de la concesión del certificado o licencia de habitabilidad.

  Agentes inmobiliarios e intermediarios

  Esta figura no está contemplada en la LOE como tal. Sin embargo, desde el punto de vista económico, es una figura interesante en los contratos de compraventa de inmuebles porque su competencia tiene un impacto directo en el ajuste del precio.

  No son promotores inmobiliarios. Su actividad no se centra tanto en la construcción como en la venta de inmuebles. Los intermediarios son agentes o profesionales que asesoran en la búsqueda y compra de viviendas y otros tipos de inmuebles. En la mayoría de los casos, se encargan de todos los trámites necesarios hasta la adquisición efectiva de un inmueble concreto.

  La ventaja fundamental que aportan los intermediarios no es otra que el ahorro de tiempo para las personas interesadas en adquirir una vivienda u otro tipo de inmueble. Proporcionan información sobre el precio de los inmuebles, facilitan ofertas adaptadas a las necesidades y posibilidades del futuro comprador, median entre el vendedor y el comprador y asesoran en la búsqueda de financiación.

  Los servicios de este tipo de intermediación inmobiliaria generan una comisión que suele correr a cargo de la persona que vende el inmueble, pero que en ocasiones también puede ser abonada por la persona que adquiere el inmueble (doble comisión).

  Los tipos de intermediarios son los siguientes:

  • Agentes inmobiliarios .
  • Administradores de fincas.
  • Empresas inmobiliarias .

  Los servicios de intermediación (asesoramiento, información, gestión, etc.) prestados por los tres tipos de intermediarios son muy similares. La diferencia fundamental entre los agentes inmobiliarios y los demás intermediarios inmobiliarios es que los primeros cuentan con un seguro de responsabilidad civil, mientras que los demás no siempre lo tienen.

  2.- Agentes que intervienen en el proceso de construcción

  El constructor

  El constructor o contratista es el agente de la obra que asume, contractualmente ante el promotor, el compromiso de ejecutar con recursos humanos y materiales, propios o ajenos, las obras o parte de ellas objeto del proyecto y del contrato.

  La obligación principal del constructor es proporcionar un resultado útil al promotor, para lograr la obra ejecutada; sin embargo, el contratista asume diversas obligaciones y responsabilidades :

  – En el ámbito contractual, asume el riesgo y el coste de la pérdida o destrucción de la obra hasta su entrega, salvo en caso de retrasos en la recepción (art. 1544, 1588 y ss. del CC; art. 17 de la LOE);

  – en el lugar de trabajo (puede incurrir en culpa en la elección y en la supervisión );

  – en relación con los materiales (ya sean suministrados o colocados por el propio constructor);

  – en relación con el capital, su financiación, etc.

  Inspirado en el principio de riesgo y azar del contratista, el contrato de obras también se conoce como «contrato de empresa», en alusión a las diferentes obligaciones y responsabilidades que asume el contratista en virtud del contrato y al hecho de que el contratista debe aportar los medios humanos y materiales necesarios para obtener el resultado prometido.

  Requisitos

  El constructor debe tener la cualificación o formación profesional que le habilite para cumplir las condiciones exigidas para actuar como constructor.

  Dado que no se especifica la cualificación o formación profesional a que se refiere y no existe una cualificación específica cuyo objetivo sea formar a los contratistas, la disposición legal relativa a la cualificación del constructor carece de contenido, quedando en una mera declaración de buenas intenciones .

  Al no existir un título oficial para ser contratista, actualmente puede serlo cualquier persona, física o jurídica, con capacidad jurídica para obligarse y con capacidad profesional (y económica) suficiente para cumplir el contrato de obra.

  No obstante, en su caso, el contratista deberá cumplir las obligaciones establecidas por las comunidades autónomas para el ejercicio de la profesión de la construcción, ya que son las únicas competentes para dictar normas en relación con el ejercicio de las profesiones no certificadas en el ámbito de la construcción.

  Sí, existen algunas cualificaciones oficiales, formación profesional, relacionadas con diversas actividades materiales de la construcción (por ejemplo, ejecución y planos de obra, albañilería, etc.). En este sentido, existen certificados de profesionalidad que acreditan la competencia y la experiencia adquiridas por algunos técnicos de la construcción.

  Obligaciones

  Además del requisito relativo a la cualificación o la formación profesional cualificante para ser constructor, se aplican las siguientes obligaciones:

  • La ejecución de la obra conforme al proyecto, a la legislación aplicable y a las instrucciones del director de obra y del director de ejecución de la obra, con el fin de alcanzar la calidad exigida en el proyecto.

  La ejecución de la obra por parte del contratista deberá cumplir los siguientes parámetros :

  – el encargo recibido del principal o promotor;

  – el proyecto elaborado por el diseñador;

  – a la lex artis del constructor, que forma parte del contrato ( CC art.1258 ), es decir, que debe observar las normas habituales y las buenas prácticas específicas de su profesión;

  – a la legislación aplicable, especialmente la relativa a los productos de construcción, el control de calidad, la salud y la seguridad, la prevención de riesgos laborales, etc., y debe disponer de las autorizaciones, permisos y licencias necesarios, etc. ;

  – A las instrucciones del promotor, generalmente canalizadas a través de la dirección del proyecto, es decir, el director del proyecto y el director de ejecución del proyecto.

  Como se ha analizado anteriormente, el contratista no cumple con la realización de una actividad con la diligencia debida, es necesario alcanzar el resultado establecido en el contrato. Por esta razón, el riesgo de la pérdida de la cosa corre a su cargo hasta la entrega de la obra.

  El contratista no puede limitarse a ejecutar las instrucciones técnicas, ya que su condición de experto le capacita para evaluar la viabilidad de las instrucciones y órdenes recibidas, así como la idoneidad de los materiales de construcción si son suministrados por el cliente. Tiene la obligación de advertir al cliente cuando las instrucciones u órdenes sean incorrectas o inviables y, por lo tanto, está en su derecho de no llevar a cabo o ejecutar las órdenes cuando, en su opinión, sean incorrectas o inviables.

  El contratista debe obedecer las instrucciones del promotor, sin embargo, no puede alegar ni esconderse tras el hecho de que hace lo que le ordenan los técnicos en caso de intentar eludir su posible responsabilidad en relación con las obras.

  • La designación del director de obra que asume la representación técnica del constructor en la obra y que, por su cualificación o experiencia, debe tener una formación adecuada a las características y complejidad de la obra.

  El director de obra no está obligado a tener un título académico . Suele ser, en general, un arquitecto técnico o una persona con gran experiencia en el mundo de la construcción.

  Para poder dar órdenes a sus subordinados, es necesario que el director de obra conozca la construcción que se va a realizar y pueda disponer de los recursos humanos y materiales necesarios para llevar a cabo y ejecutar la obra de acuerdo con lo acordado por el contratista y el principal en el contrato.

  • La asignación de los recursos humanos y materiales que requiere la importancia de la obra. El constructor debe asignar a la obra los recursos humanos y materiales necesarios para alcanzar el resultado acordado contractualmente.

  El constructor no suele realizar su actividad directamente, sino que actúa a través de su estructura empresarial. Por lo tanto, es posible la subcontratación total o parcial de las obras, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la L 32/2006, que regula la figura del subcontratista en el sector de la construcción, salvo que dicha facultad haya sido expresamente excluida en el contrato, o salvo que el principal adjudique o encargue la totalidad de las obras al contratista en sus condiciones personales.

  • La formalización de la subcontratación de determinadas partes o instalaciones de la obra dentro de los límites establecidos en el contrato y en la Ley 32/2006 .

  La subcontratación se incluye entre las obligaciones del contratista, sin embargo, no se trata tanto de una obligación como de una facultad del contratista.

  El contratista es responsable directo ante el propietario de la obra de los trabajos que realicen los subcontratistas. A su vez, si la obra se ajustó sobre una base superior, el subcontratista puede interponer una acción subrogatoria y subsidiaria contra el mismo propietario de la obra para reclamarle lo que le adeuda el contratista.

  • La firma del acta de replanteo o de inicio y del acta de recepción de la obra. El acta de replanteo debe ser firmada por el contratista y por la dirección del proyecto, es decir, el director de obra y el director de ejecución de la obra.

  El replanteo debe ser realizado por el constructor como parte de la ejecución de la obra. El acta de trazado debe indicar si se procede o no al inicio de la obra y, en su caso, el acta de trazado sirve como inicio formal de la obra.

  Asimismo, es obligación del contratista firmar el acta de recepción de la obra , que debe estar firmada, como mínimo, por el contratista y por el promotor (art. 6 de la LOE). Si se registran reservas en el acta de recepción, una vez corregidas dichas reservas, el contratista deberá firmar el acta de rectificación ( art. 6.2.d de la LOE).

  • Proporcionar al director de obra los datos necesarios para la elaboración de la documentación de la obra ejecutada . El contratista deberá entregar al director de obra la información y documentación necesarias para la elaboración por parte de este de la documentación relativa a la obra ejecutada ( art. 12 de la LOE 3.f ).
  • La suscripción de las garantías previstas en la ley, especialmente el seguro decenal , y el seguro de daños materiales ,
    fianza o garantía financiera que el constructor debe suscribir en garantía de los daños materiales debidos a vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o finalización de las obras y que deban ser indemnizados durante un plazo de un año a partir de la finalización de las obras y su entrega al promotor.
    La suscripción de dicho seguro podrá sustituirse por una retención por parte del promotor del 5 % del importe de la ejecución material de la obra durante todo el período de garantía. Se entiende, aunque nada se dice en la LOE, que el contratista también podría sustituir la suscripción del seguro mencionado por la entrega al promotor de una garantía bancaria que garantice al menos el 5 % del importe de la ejecución material de la obra durante un período de un año, mediante la cual se indemnizarían los daños materiales causados a la edificación por vicios o defectos en su ejecución que afectaran a los elementos de acabado o acabados durante el año mencionado.

    El promotor podrá acordar expresamente con el contratista que este último sea el tomador del seguro en nombre del primero con respecto al seguro de daños materiales o al seguro de caución para garantizar la indemnización por los daños causados por vicios o defectos en los elementos constructivos o en las instalaciones durante 3 años que causen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad; Y

    – seguro de daños materiales o seguro de caución que garantice durante 10 años la indemnización por los daños materiales causados al edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a los cimientos, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

    Subcontratista

    El subcontratista es la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista u otro subcontratista comitente el compromiso de realizar determinadas partes o unidades de obra , con sujeción al proyecto por el que se rige su ejecución. Las variantes de esta figura pueden ser las del primer subcontratista (subcontratista cuyo cliente es el contratista), segundo subcontratista (subcontratista cuyo cliente es el primer subcontratista), y así sucesivamente.

    La Ley 32/2006 regula la subcontratación en el sector de la construcción y tiene por objeto mejorar las condiciones de trabajo en el sector, en general, y las condiciones de salud y seguridad de sus trabajadores , en particular. Esta Ley supone un cambio radical con respecto al modelo preexistente, ya que aborda por primera vez, y de manera estrictamente sectorial, una regulación del régimen jurídico de la subcontratación que, reconociendo su importancia para el sector de la construcción y su especialización para el aumento de la productividad, establece una serie de garantías destinadas a evitar que la falta de control en esta forma de organización productiva provoque situaciones objetivas de riesgo para la seguridad y la salud de los trabajadores, en un país como España, que sigue registrando un índice de accidentes laborales muy notorio por su número y gravedad.

    Esta norma, de carácter estrictamente sectorial, es aplicable a los contratos celebrados, en régimen de subcontratación, para la ejecución de las siguientes obras realizadas en obras de construcción:

    • excavación;
    • movimiento de tierras;
    • edificación;
    • montaje y desmontaje de elementos prefabricados;
    • accesorios o instalaciones;
    • transformación;
    • rehabilitación;
    • reparación;
    • desmantelamiento;
    • desmontaje;
    • mantenimiento;
    • conservación y trabajos de pintura y limpieza;
    • saneamiento

    Requisitos para el contratista y el subcontratista

    Se establecen una serie de requisitos para los contratistas y subcontratistas, con el fin de evitar la participación de empresas que no cuenten con una estructura organizativa mínima que permita garantizar que están en condiciones de cumplir con sus obligaciones en materia de protección de la salud y la seguridad de los trabajadores.

    Para que una empresa pueda intervenir en el proceso de subcontratación en el sector de la construcción, como contratista o subcontratista, debe cumplir los siguientes requisitos:

    • Tener su propia organización productiva , disponer de los recursos materiales y humanos necesarios y utilizarlos para llevar a cabo la actividad contratada.
    • Asumir los riesgos, obligaciones y responsabilidades inherentes al desarrollo de la actividad empresarial.
    • Ejercer directamente las facultades de organización y dirección sobre el trabajo realizado por sus trabajadores en la obra y, en el caso de los trabajadores autónomos, realizar el trabajo con autonomía y bajo su propia responsabilidad y al margen de la organización y dirección de la empresa que los ha contratado.

    Además de los requisitos anteriores, las empresas que pretendan ser contratadas o subcontratadas para realizar trabajos en una obra de construcción deberán:

    • Demostrar que disponen de recursos humanos , a nivel directivo y productivo, que cuentan con la formación necesaria en materia de prevención de riesgos laborales, así como una organización preventiva adecuada a la L 31/1995 , sobre prevención de riesgos laborales.
    • Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas . Esta inscripción se realiza de oficio por la autoridad laboral competente, a partir de la declaración del empresario a que se refiere el apartado siguiente.

    Las empresas contratistas o subcontratistas deberán acreditar el cumplimiento de los requisitos anteriores mediante una declaración firmada por su representante legal formulada ante el Registro de Empresas Acreditadas. La inscripción se realiza de oficio por la autoridad laboral competente, sobre la base de dicha declaración.

    Además, las empresas cuya actividad consista en ser contratadas o subcontratadas habitualmente para realizar trabajos en obras de construcción deberán tener, en los términos que determine la normativa, un número de trabajadores contratados con carácter indefinido que no sea inferior al 10 % durante los primeros 18 meses de vigencia de la presente norma, ni al 20 % durante los meses comprendidos entre el 19º y el 36º, ni al 30 % a partir del 37º mes, ambos inclusive. A estos efectos, en las cooperativas de trabajo asociado, los trabajadores socios se computan de forma análoga a los trabajadores por cuenta ajena, en los términos que determine la normativa.

    Régimen de subcontratación

    El exceso en las cadenas de subcontratación, especialmente en el sector de la construcción, opera progresivamente socavando los márgenes empresariales y la calidad de los servicios prestados hasta el punto de que, en los últimos eslabones de la cadena, dichos márgenes son prácticamente inexistentes, favoreciendo el trabajo sumergido, justo en el elemento final que tiene que responder por las condiciones de seguridad y salud de los trabajadores que realizan las obras. Por este motivo, los indicados excesos de subcontratación pueden facilitar la aparición de prácticas incompatibles con la salud y la seguridad en el trabajo.

    La subcontratación , como forma de organización productiva, no puede ser restringida , salvo en las condiciones y en los casos previstos en la L 32/2006 . Así, el régimen de subcontratación en el sector de la construcción en general es el siguiente:

    • El promotor podrá contratar directamente con tantos contratistas como considere oportuno, ya sean personas físicas o jurídicas.
    • El contratista podrá contratar con empresas subcontratistas o trabajadores autónomos para la realización de los trabajos que le haya sido contratados por el promotor.
    • El primer y segundo subcontratista pueden subcontratar la ejecución de las obras que, respectivamente, hayan contratado.
    • El tercer subcontratista no puede subcontratar la obra que haya contratado a otro subcontratista o trabajador autónomo.
    • El trabajador autónomo no podrá subcontratar los trabajos que le hayan sido encomendados ni a otras empresas subcontratistas ni a otros trabajadores autónomos.
    • Asimismo, no podrán subcontratar los subcontratistas , cuya organización productiva puesta en práctica en la obra consista, fundamentalmente, en la aportación de mano de obra, entendida como aquella que para la realización de la actividad contratada no utiliza más medios de trabajo propios que herramientas manuales, incluidas las herramientas portátiles a motor, aunque cuente con el apoyo de otros equipos de trabajo distintos de los indicados, siempre que pertenezcan a otras empresas, contratistas o subcontratistas de la obra.

    No obstante lo anterior, cuando en casos fortuitos debidamente justificados, por exigencias de especialización del trabajo, complicaciones técnicas de la producción o circunstancias de fuerza mayor que puedan sufrir los agentes intervinientes en la obra, sea necesario, a juicio de la dirección del proyecto, la contratación de alguna parte de la obra con terceros, con carácter excepcional, podrá ampliarse la subcontratación establecida en un nivel adicional, siempre que la dirección del proyecto manifieste su aprobación previa y la causa o causas que la motivan en el libro de subcontratación ( L 32/2006 art.7 ).

    La ampliación excepcional de la subcontratación no se aplica en los casos contemplados en las letras e) y f) anteriores, salvo que la circunstancia que la motive sea de fuerza mayor.

    El contratista deberá informar al coordinador de salud y seguridad y a los representantes de los trabajadores de las diferentes empresas incluidas en el ámbito de ejecución de su contrato que figuran en el libro de subcontratación, de la subcontratación excepcional.

    Asimismo, el contratista deberá informar a la autoridad laboral competente de la subcontratación excepcional indicada, presentando, en el plazo de 5 días hábiles siguientes a su aprobación, un informe en el que se indiquen las circunstancias que la justifican y una copia de la inscripción realizada en el libro de subcontratación.

    Registro de Empresas Acreditadas – (L 32/2006 art.5 y 6 )

    A los efectos de las disposiciones relativas al régimen de subcontratación, se prevé la creación del Registro de Empresas Acreditadas, dependiente de la autoridad competente en materia de trabajo que corresponda al territorio de la comunidad autónoma en la que se encuentre el domicilio social de la empresa contratista o subcontratista.

    La inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas tiene validez en todo el territorio nacional y sus datos son de acceso público, salvo los relativos a la intimidad personal.

    Por reglamento se establecerán el contenido, la forma y los efectos de la inscripción en dicho registro, así como los sistemas de coordinación de los distintos registros dependientes de las autoridades laborales autonómicas.

    Obligaciones del contratista y del subcontratista

    Se establecen las siguientes obligaciones:

    • Deber de vigilancia y responsabilidades derivadas del incumplimiento. Las empresas contratistas y subcontratistas que participen en obras de construcción incluidas en el ámbito de aplicación de la L 32/2006 deberán controlar el cumplimiento de las disposiciones de la misma por parte de las empresas subcontratistas y los trabajadores autónomos con los que contraten, en particular en lo que se refiere a:

    – las obligaciones de acreditación y registro ( L 32/2006 art.4.2 ); Y

    – el régimen de subcontratación ( L 32/2006 art.5 ).

    Las empresas subcontratistas deberán comunicar o transferir al contratista, a través de sus respectivas empresas comitentes si fueran distintas de las primeras, toda información o documentación que afecte a lo anterior.

    Sin perjuicio de otras responsabilidades establecidas en la legislación social, el incumplimiento de las obligaciones de acreditación y registro exigidas o del régimen de subcontratación, determina la responsabilidad solidaria del subcontratista que haya incurrido en dicho incumplimiento y del contratista correspondiente en relación con las obligaciones laborales y de la Seguridad Social derivadas de la ejecución del contrato acordado que correspondan al subcontratista responsable del incumplimiento en el ámbito de ejecución de su contrato, cualquiera que sea la actividad de dichas empresas.

    En todo caso, se exigirá la responsabilidad establecida en el art. 43 del Estatuto de los Trabajadores (ET) cuando concurran los supuestos previstos en el mismo.

    • Disponer de la documentación de la subcontratación . Cada contratista deberá disponer de un libro de subcontratación en todas las obras de construcción incluidas en el ámbito de aplicación de la L 32/2006 .
    • Obligación de informar a los representantes de los trabajadores. Se deberá informar a los representantes de los trabajadores de las diferentes empresas que intervengan en la ejecución de la obra de las contrataciones y subcontrataciones que se realicen en la misma.
    • Acreditar la formación preventiva de los trabajadores. Las empresas deben garantizar que todos los trabajadores que prestan servicios en las obras de construcción tengan la formación necesaria y adecuada para su trabajo o función en materia de prevención de riesgos laborales, de modo que sean conscientes de los riesgos y de las medidas para prevenirlos.

    1) Mediante convenio colectivo sectorial de ámbito territorial, se podrán establecer sistemas o procedimientos de representación de los trabajadores, a través de representantes sindicales o de forma bipartita entre las organizaciones empresariales y sindicales, con el fin de promover el cumplimiento de la normativa de prevención de riesgos laborales en las obras de construcción del territorio correspondiente. También se podrán establecer programas de formación y contenidos específicos de carácter sectorial y para el trabajo de cada especialidad.

    2) El sistema de acreditación de la formación específico puede consistir en la expedición de una tarjeta profesional para cada trabajador, única y válida en todo el sector.

    3) El subcontratista no tiene la condición de agente de la construcción según el régimen de la LOE, que define la responsabilidad de los agentes de la construcción frente a los defectos de la construcción , siendo el constructor responsable de la actividad de los subcontratistas, ya que están vinculados contractualmente, limitándose la actuación del subcontratista al cumplimiento de las instrucciones de su contratista .

    4) Las infracciones de las disposiciones de la L 32/2006 se sancionan de conformidad con el RDLeg 5/2000 del texto refundido de la Ley de infracciones y sanciones en materia de orden social

    Unión temporal de empresas – (L 18/1982)

    Dada la complejidad técnica y comercial, así como la legislativa, que han adquirido el mercado inmobiliario y el proceso constructivo, han aparecido y siguen apareciendo nuevos participantes o sujetos que desarrollan una prestación de servicios que viene a contribuir de una u otra forma a garantizar una construcción más eficiente y de calidad.

    Dentro de este amplio grupo, destacan los siguientes:

    – la gestión integrada de proyectos o project manager ; Y

    – la colaboración de empresas y/o empresarios del sector de la construcción con joint ventures y empresas conjuntas .

    Las uniones temporales de empresas (en adelante, UTE) suponen un sistema de colaboración entre empresas y/o empresarios durante un tiempo determinado o indeterminado, para el desarrollo o ejecución de una obra, servicio o suministro y con un régimen fiscal determinado.

    Las UTE surgen de un contrato de colaboración suscrito entre empresas y/o empresarios y formalizado en escritura pública que da lugar a una organización que carece de personalidad jurídica . Por este motivo, los miembros de la UTE son responsables solidariamente frente a terceros por los actos y operaciones realizados en beneficio común.

    Características

    Para que sea aplicable el régimen fiscal establecido en la L 18/1982, la UTE debe reunir las siguientes características:

    • Sus miembros deben ser personas físicas o jurídicas residentes en España o en el extranjero.
      Los ingresos empresariales de las personas físicas que formen parte de una empresa en participación se determinan mediante estimación directa a efectos del impuesto sobre la renta de las personas físicas.
    • Su duración deberá ser la misma que la de la obra, servicio o suministro que constituya su objeto, con un máximo de 25 años, salvo que la ejecución o explotación sea de obras o servicios públicos, en cuyo caso la duración máxima será de 50 años.
    • Deben estar gestionados por un único gestor con facultades suficientes otorgadas por todos y cada uno de los miembros de la UTE para ejercer los derechos y contratar las obligaciones correspondientes en nombre de la UTE.
    • Deben estar constituidas mediante escritura pública que contenga los estatutos o acuerdos que regulen su funcionamiento, incluyendo, entre otros, la proporción o método para determinar la participación de los distintos miembros en la distribución de los resultados de la UTE y el criterio de imputación de los resultados o ingresos y gastos. La escritura pública deberá inscribirse en un registro especial de carácter administrativo ante la Dirección General de Hacienda. Previa inscripción, deberá dirigirse un escrito a la Dirección General de Impuestos en el que los miembros de la UTE soliciten la acogida al régimen fiscal especial y la inscripción de la escritura. Dicho documento deberá presentarse junto con una copia de la escritura de constitución de la UTE, una fotocopia del modelo 036 o 037 solicitando el CIF de la UTE y una fotocopia del modelo 845 (para el impuesto municipal) o 846 (para el impuesto provincial).

    La L 18/1982 utiliza el término «empresarios», sin embargo, debe entenderse que las personas físicas pueden formar parte de una UTE, siempre que se encuentren en régimen de estimación directa.

    Régimen fiscal

    El régimen fiscal aplicable a estas entidades varía en función de si se cumplen o no los requisitos indicados en la L 18/1982:

    • Si no se cumplen los requisitos: estas entidades no son contribuyentes del IS , pagando impuestos de acuerdo con el sistema de imputación de ingresos ( LIS art.6 ).
    • Si se cumplen los requisitos, el régimen fiscal depende de si la UTE está inscrita o no en el registro especial : la UTE no inscrita en el registro especial tributa según el régimen general del IS, mientras que la inscrita está sujeta al régimen fiscal especial establecido para estas entidades.

    Régimen fiscal especial

    El régimen fiscal siguiente se aplica a las UTE inscritas en el registro especial:

    1) No pagan IS por la parte de la base imponible atribuible a los miembros residentes en territorio español. En el caso de que la UTE opte por la modalidad de pago a plazos, la base de cálculo no incluye la parte de la base imponible atribuible a los socios que deben soportar la imputación de la base imponible. En ningún caso se devuelve el exceso de los pagos a plazos en relación con esa misma parte.

    2) Se imputan a sus socios residentes en territorio español o no residentes con establecimiento permanente en el mismo:

    • Los gastos financieros netos que, en aplicación de la limitación de la deducibilidad de los gastos financieros, no hayan sido deducidos por la UTE en el período impositivo. Los gastos financieros netos imputados a los socios no son deducibles por la entidad.
    • Para los periodos impositivos que comiencen a partir del 1-1-2015 , la reserva de capitalización que no haya sido aplicada por la propia UTE en el periodo impositivo. La reserva que se impute a los socios de la UTE no podrá ser aplicada por esta última, salvo que el socio sea sujeto pasivo del IRPF.
    • Las bases imponibles positivas o negativas obtenidas por la UTE. Las bases imponibles negativas atribuidas a los socios no pueden ser compensadas por la UTE. Para los ejercicios fiscales que comiencen a partir del 1-1-2015, las bases imponibles positivas se reducen o aumentan, según el caso, en la reserva de nivelación.
    • Las bases de las deducciones y bonificaciones en la cuota que corresponde a la entidad. Estas bases de deducción o bonificación se integran en la liquidación de los socios, reduciendo la cuota según la normativa del IS o del IRPF.
    • Las retenciones y pagos a cuenta correspondientes a la UTE.

    3) Los dividendos y participaciones en beneficios correspondientes a socios no residentes en territorio español se gravan como tales, de acuerdo con la normativa establecida en el RDLeg 5/2004 (rentas de no residentes), y los convenios para evitar la doble imposición suscritos por España.

    Los dividendos y participaciones en beneficios correspondientes a los socios que deban soportar la imputación de la base imponible y procedentes de períodos impositivos en los que la UTE se encuentre acogida a este régimen, no se gravan por este impuesto ni por el impuesto sobre la renta de las personas físicas.

    4) En caso de transmisión de participaciones en el capital, en los fondos propios o en los resultados de una sociedad en participación en régimen especial, el valor de adquisición se incrementará en el importe de los beneficios sociales que, sin distribución efectiva, se hayan atribuido a los socios como rendimientos de sus participaciones en el periodo comprendido entre la adquisición y la transmisión.

    5) Para los periodos impositivos que comiencen a partir del 1-1-2015 , el valor de la adquisición de participaciones en UTEs se reduce en el importe de las pérdidas sociales que se hayan atribuido a los socios.

    Este régimen fiscal no se aplica en los ejercicios fiscales en los que se realicen actividades ajenas a su objeto social o se posean, directa o indirectamente, participaciones en sociedades que sean sus socios, o se dirijan o controlen, directa o indirectamente, las actividades de sus socios o de terceros.

    Las UTEs y sus participantes residentes en España no están obligadas a practicar retenciones en cuenta, a cuenta del IS o del IRPF, con respecto a los rendimientos sujetos a retención que se satisfagan recíprocamente como consecuencia directa de la actividad de la unión en sus relaciones con sus miembros. En relación con los demás rendimientos que satisfagan, existe la obligación de efectuar la retención o el pago a cuenta correspondiente en concepto de IRIS o IRPF.

    Las empresas participantes en una UTE que operen en el extranjero pueden acogerse al régimen de exención de los rendimientos del exterior (art. 45 de la LIR, en su versión vigente).nref=7de30b3d&producto_inicial=UNIVERSAL&anchor=ART.45″>LIS art.45 ). Las entidades que participen en obras, servicios o suministros que se realicen o presten en el extranjero, mediante fórmulas de colaboración análogas a las de las UTE, podrán acogerse a la exención relativa a los ingresos procedentes del extranjero. Las entidades deben solicitar la exención al Ministerio de Economía y Hacienda, aportando información similar a la exigida para las uniones temporales de empresas constituidas en territorio español. La opción por la exención determina su aplicación hasta la extinción de la UTE. Los ingresos negativos obtenidos por la UTE se imputan a la base imponible de las entidades miembros. En este caso, cuando en ejercicios sucesivos la UTE obtenga ingresos positivos, las empresas miembros incluirán en su base imponible, con carácter positivo, los ingresos negativos anteriormente imputados, hasta el límite del importe de dichos ingresos positivos. Lo anterior no se aplica en los ejercicios fiscales en los que el contribuyente realice actividades distintas de aquellas en las que debe consistir su objeto social.

    La Administración Tributaria considera asimilables a la UTE española las « joint ventures » (cuando no dan lugar a una nueva sociedad) y los consorcios con otras sociedades extranjeras, que no tienen personalidad jurídica y cuya finalidad es la realización de una obra, suministro o servicio similar.

    Extinción

    Una vez cumplido el objeto social para el que se constituyó, la UTE se extingue. La extinción se formaliza en escritura pública, que debe comunicarse al Ministerio de Hacienda, que la da de baja en el registro especial.

    Liquidación

    Si la liquidación da lugar a una entrega de bienes a las empresas que integran la UTE cuyos valores de mercado son superiores a los valores contables, la diferencia entre ambos valores deberá incluirse en la base imponible de la UTE correspondiente al período impositivo en que se produzca la transferencia. extinción, de modo que se imputa a los socios, que aumentarán el valor fiscal de su participación en la UTE en el importe de las plusvalías por disolución de la UTE que les haya sido imputadas.

    A nivel de los miembros de la UTE que se liquida, se produce un ingreso por la diferencia entre el valor de mercado de la cuota de liquidación recibida y el valor fiscal de la participación en la UTE que se les imputa, incluyendo los ingresos generados en la liquidación de la UTE, que se atribuyen a sus miembros.

    Empresas conjuntas

    La fórmula de la empresa conjunta supone la colaboración entre varias empresas mediante un acuerdo contractual o mediante, además del acuerdo contractual mencionado, la constitución por varias empresas de una filial común con el fin de llevar a cabo una actividad concreta. Este último caso suele ser el más característico. Dicha filial suele ser una sociedad anónima o una sociedad de responsabilidad limitada, constituida y participada en el mismo porcentaje por todas las empresas implicadas.

    Para la constitución y funcionamiento de la citada sociedad filial común deben cumplirse todas las formalidades previstas en la normativa española para cada una de ellas. Las sociedades mercantiles tienen, en principio, un carácter estable y una cierta vocación de permanencia, pero aun así pueden tener un carácter temporal, estableciendo para ello una determinada duración o un hito de finalización.

    Al tratarse de una fórmula de colaboración específica de los socios, es necesario establecer un acuerdo muy claro sobre la finalidad y forma de la sociedad y la organización que se crea en los estatutos y en un acuerdo de socios, regulando adecuadamente los órganos de gobierno y los quórumes mínimos de voto en dichos órganos (reunión de socios o accionistas y órgano de administración) para adoptar acuerdos, pudiendo incluso establecer algunos acuerdos que requieran la concurrencia de todos los socios.

    Tipos de sociedades

    Como características identificativas de cada uno de los dos tipos de sociedades mencionados, cabe destacar las siguientes:

    • Sociedad Anónima (SA): Debe tener un capital mínimo de 60.101 euros dividido en acciones y los socios no responden personalmente de las deudas de la sociedad, respondiendo únicamente el patrimonio de la sociedad del cumplimiento de dichas deudas.
    • Sociedad de responsabilidad limitada (SL): Debe tener un capital mínimo de 3.005 euros dividido en participaciones que no pueden ser libremente transferibles a personas distintas de los socios o sus familiares o sociedades del mismo grupo. En este caso, los socios tampoco responden personalmente de las deudas de la sociedad. La sociedad de responsabilidad limitada tiene un régimen relativamente más flexible que la sociedad anónima, dejando más autonomía a la voluntad de las partes.

    Diferencias entre la UTE y la «joint venture»

    La alternativa de crear una joint venture para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, a pesar de sus ventajas organizativas y operativas y del régimen fiscal especial que proporciona una mayor flexibilidad a la colaboración entre las empresas que se unen, tiene la desventaja de que sus miembros son responsables solidariamente ante terceros por los actos y operaciones realizados en beneficio común. Otra desventaja es la forma de su órgano de gestión a través de un único administrador que compromete a la UTE y, en consecuencia, a sus socios . Todos los socios deben ponerse de acuerdo sobre la persona del administrador que puede comprometer sus actos frente a ella.

    Este inconveniente no se plantea, sin embargo, en el caso de la sociedad filial común resultante de la joint venture (sociedad de responsabilidad limitada o sociedad anónima), ya que los socios no responden personalmente de las deudas sociales de la sociedad. Por otra parte, esta alternativa supone la creación de una sociedad con todos los trámites y costes correspondientes y la no aplicación del régimen fiscal especial de la UTE.

    Por otra parte, el carácter temporal de la UTE también puede aplicarse a la sociedad de responsabilidad limitada, estableciendo una duración limitada a la ejecución de la obra o la prestación del servicio.

    3.- Dirección técnica

    Proyectista – (art. 10 LOE )

    El diseñador se define como el técnico cualificado y competente que, por encargo del promotor y con sujeción a la normativa técnica y urbanística correspondiente, se encarga de plasmar el concepto del edificio en una serie de planos y documentos de acuerdo con un código gráfico de alcance general.

    El diseñador puede realizar el desarrollo del proyecto por sí mismo o acordar con el promotor la contratación de colaboraciones parciales de otros técnicos que puedan:

    – redactar borradores parciales del proyecto; o bien

    – redactar partes que completen el proyecto.

    La contratación de colaboraciones parciales debe realizarse en coordinación con el diseñador autor del proyecto principal, evitando la duplicación en la documentación y en los honorarios que deben percibir los autores de los diferentes trabajos indicados ( LOE art.4.2 ).

    Cuando el proyecto se desarrolle o complete mediante proyectos parciales u otros documentos técnicos, cada diseñador asumirá la titularidad de su proyecto.

    Requisitos

    El diseñador deberá estar en posesión de la titulación académica de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir los requisitos necesarios para el ejercicio de la profesión.

    Para el ejercicio de estas profesiones en cuestión, se requiere la posesión del título académico correspondiente a cada uno de los técnicos mencionados. En este sentido, se tienen en cuenta las observaciones formuladas en el n.º 1695 , en relación con el director de ejecución de la obra, en relación con las cualificaciones académicas y profesionales que dan acceso a la profesión, las condiciones exigidas para el ejercicio de la profesión y la intrusión profesional.

    Persona jurídica

    Si la persona designada como redactor técnico del proyecto es una persona jurídica, esta deberá designar a su vez a la persona técnica que va a ser el diseñador, que deberá poseer la cualificación profesional habilitante. El diseñador en este caso puede ser un trabajador contratado por la persona jurídica, o uno de los socios que la integran.

    Director de obra

    El director de obra es el agente de la construcción que, como parte de la dirección del proyecto, dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, de acuerdo con el proyecto que la define, con la licencia de obra y demás autorizaciones y condiciones obligatorias del contrato, con el fin de garantizar su idoneidad para el uso previsto.

    Es el técnico cualificado competente que, junto con el director de ejecución de la obra, forma la dirección opcional de las obras.

    El director de obra puede desempeñar, además de las funciones que le son propias (dirección superior de las obras), las del director de ejecución de la obra. Las funciones de uno y otro están perfectamente diferenciadas e identificables.

    El director de obra puede ser la persona que haya redactado el proyecto de la obra que se pretende ejecutar o una persona diferente. Cuando se trate de un profesional distinto del que haya redactado el proyecto, tendrá la obligación de revisar el proyecto, ya que asume los riesgos y responsabilidades derivados de las omisiones, deficiencias e imperfecciones de dicho proyecto ( LOE art.17.7.2º ). No obstante, el director de obra tiene el derecho de repetición frente al proyectista.

    Cuando se contrate a más de un director para la dirección de la obra, estos serán responsables solidariamente, sin perjuicio de la distribución que corresponda entre ellos ( art. 17.7.3º de la LOE).

    Las obras de los proyectos parciales pueden ser dirigidas por otros técnicos bajo la coordinación del director de obra.

    Si la persona designada para desempeñar las funciones de director de obra es una persona jurídica , esta deberá designar a su vez al técnico que va a ser el director de obra y que deberá tener la cualificación profesional habilitante.

    1) Un defecto del proyecto no exime de responsabilidad al técnico que dirige la obra, ya que su condición de técnico le obliga a examinar el proyecto y determinar su adecuación a las circunstancias específicas de la obra, sin perjuicio de la responsabilidad del proyectista por los defectos incurridos. Por lo tanto, debe entenderse que el director de la obra, tácitamente, ratifica y aprueba lo calculado y diseñado por el diseñador técnico y, en consecuencia, si hay errores, la responsabilidad derivada de dichos actos es solidaria de ambos técnicos.

    2) El arquitecto director de una obra está obligado a un grado de diligencia que se deriva de la especialidad de sus conocimientos y de la garantía técnica y profesional que implica su intervención en la obra, incluyendo entre sus funciones el estudio de las condiciones peculiares del terreno en el que se va a construir. Esta doctrina jurisprudencial consolidada está recogida en la LOE.

    Requisitos

    Para ejercer las funciones de director de obra, es necesario estar en posesión de las cualificaciones académicas y profesionales requeridas y cumplir los requisitos necesarios para el ejercicio de la profesión.

    Los arquitectos, arquitectos técnicos, ingenieros e ingenieros técnicos pueden ejercer las funciones de director de obra. Estos profesionales deben, para el ejercicio de su profesión, estar en posesión del título correspondiente.

    La homologación en España de títulos expedidos por Estados que no forman parte de la Unión Europea se realiza de conformidad con los convenios y acuerdos bilaterales que, en su caso, haya suscrito España en materia de reconocimiento de estudios y títulos. Asimismo, los títulos mencionados pueden ser homologados en España, siempre que se cumplan los requisitos y el procedimiento para la homologación y declaración de equivalencia a un título y nivel académico universitario oficial y para la validación de estudios superiores extranjeros , y el procedimiento para determinar la correspondencia con los niveles del marco español de cualificaciones para la educación superior de los títulos oficiales de arquitecto, ingeniero, diplomado, arquitecto técnico, ingeniero técnico y diplomado ( RD 967/2014 ).

    La homologación y el reconocimiento en España de los títulos expedidos en un Estado miembro de la Unión Europea se realiza según el tipo de título.

    En cuanto a las condiciones para el ejercicio de la profesión, para el desempeño de las funciones de director de obra es necesario estar inscrito y, en consecuencia, cumplir con las obligaciones que determinen los estatutos de los colegios profesionales.

    Son funciones del director de obra:

    • Tener la cualificación académica y profesional de arquitecto, técnico arquitecto, ingeniero o ingeniero técnico, según corresponda, y cumplir los requisitos exigidos para el ejercicio de la profesión (n.º 1684 ). En general, la dirección de la ejecución de la obra puede ser realizada por personas con el título de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico.

    Al igual que en el caso del diseñador, en relación con el director de obra, la LOE no ofrece una preferencia que determine qué profesionales son responsables de la dirección de qué obras, limitándose a enumerar los técnicos que podrían habilitarse, salvo en el caso de los edificios del grupo a) del art. 2.1 de la LOE, en los que la competencia de la dirección de las obras se atribuye exclusivamente a los arquitectos.

    • Verificar el asentamiento y la adecuación de los cimientos y de la estructura proyectada a las características geotécnicas del terreno. Es obligación del director de obra verificar sobre el terreno la viabilidad geométrica del proyecto que se pretende ejecutar, así como la disponibilidad del terreno necesario para su ejecución.

    Se entiende por replanteo el acto de trazar sobre el terreno o la obra, una figura geométrica de composición variable y con significado técnico propio, previamente diseñada en un plano o cuya descripción se recoge en otro documento con datos suficientes para su correcta interpretación y traslación (RD 314/1979, punto 3.1.1).

    En relación con la segunda parte de la obligación descrita, es necesario elaborar un estudio geotécnico para que el director de obra pueda verificar la idoneidad de los cimientos y de la estructura proyectada. Sin embargo, la LOE no indica el estudio geotécnico entre los documentos obligatorios que deben formar parte del proyecto.

    El aplazamiento consiste en marcar o determinar sobre el terreno lo que refleja el proyecto del diseñador, y se limita a la comprobación geométrica en la parcela del edificio proyectado y a la declaración del constructor de que está en condiciones de iniciar las obras contratadas, con lo que la dirección del proyecto, de acuerdo con el promotor, autoriza el inicio inmediato de las obras.

    • Resolver las contingencias que se produzcan en la obra y consignar en el libro de ordenes y asistencia las instrucciones precisas para la correcta interpretación del proyecto. El director de obra debe velar por que las obras se ejecuten conforme al proyecto, para lo cual debe supervisar y garantizar el desarrollo de las obras y resolver las contingencias que puedan surgir durante dicho desarrollo.
      Deberá realizar los controles que sean necesarios para que, efectivamente, las obras se ajusten a lo proyectado, dando al contratista las instrucciones necesarias para ello. En este sentido, se deberá facilitar al contratista los planos y datos necesarios para la correcta interpretación del proyecto.
      El director de obra se encarga de interpretar el proyecto, tanto desde el punto de vista técnico, económico y estético, como de adoptar las medidas necesarias para completar el desarrollo del proyecto, estableciendo las adaptaciones, detalles complementarios y modificaciones que puedan ser necesarios para lograr la total ejecución de la obra, de acuerdo con el proyecto.

      El director de obra deberá levantar acta de las órdenes dadas en el libro de órdenes y asistencia, así como de las órdenes relacionadas con el control de calidad, y entregarlo cumplimentado al término de las obras.

      • Preparar, a petición del promotor o con su acuerdo, las posibles modificaciones del proyecto que exija el avance de las obras, siempre que se adapten a las disposiciones normativas contempladas y observadas en la redacción del proyecto. Legalmente, el director de obra solo está obligado a realizar modificaciones en el proyecto cuando estas sean exigidas por el avance de la obra. Sin embargo, contractualmente es posible ampliar el ius variandi del promotor a tantas modificaciones como este decida introducir en el proyecto durante el transcurso de las obras o incluso limitar dicha facultad de introducir modificaciones que supongan variaciones en el precio del contrato, ya sea al alza o a la baja, en un determinado porcentaje.

      Ni la LOE ni el Código Civil reconocen al promotor el derecho a introducir modificaciones en el proyecto. El director de obra solo está obligado a ejecutar las modificaciones del proyecto destinadas a corregirlo en lo que sea incorrecto o inviable. La inviabilidad puede estar determinada por razones técnicas, legales, urbanísticas, etc.

      En caso de que se prevea la posibilidad de introducir variaciones en el proyecto, la forma de regular y calcular los ajustes del precio y el plazo debidos a dichas variaciones deberá regularse específicamente en el contrato de ejecución de la obra.

      El arquitecto director de la obra deberá corregir el proyecto que se ejecute cuando incurra en errores. Si el autor del proyecto y el director de la obra son el mismo arquitecto superior, solo se ejecutará lo proyectado. Pero si son diferentes, el segundo se convierte en calificador y corrector del primero, porque el criterio es que el proyecto es la intención y la ejecución es la realidad.

      • Firmar el anteproyecto o acta de inicio de obra y el certificado final de obra, así como levantar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas, con los visados que sean obligatorios.

      El certificado de trazado o inicio de obras o desmonte de cuerdas deberá ser firmado por la dirección del proyecto, el contratista y el promotor.

      La suscripción por parte del director de obra del certificado final de la obra es un requisito necesario para poder inscribir la declaración de nueva construcción (o acreditar la finalización cuando se haya declarado la nueva obra en construcción) y obtener la primera licencia de ocupación.

      • Preparar y firmar la documentación de la obra ejecutada para entregarla al promotor, con los visados que puedan ser obligatorios. Dado que la práctica demuestra que en las obras siempre hay variaciones (mayores o menores) en el proyecto desde el inicio de su ejecución hasta el final de la obra, es obligación del director de obra preparar y firmar la documentación de la obra que realmente se ha ejecutado.
        Dicha documentación se conoce como la documentación as-built del edificio.
        El director de obra deberá entregar dicha documentación de la obra ejecutada al promotor, quien a su vez deberá entregarla a los futuros compradores del edificio construido.
        • Las obligaciones del director de ejecución de la obra, en aquellos casos en que el director de obra y el director de ejecución de la obra sean el mismo profesional.

        Director de ejecución – Director de obra

        El director de ejecución de la obra se define como el agente de la construcción que, dentro de la dirección del proyecto, asume la función técnica de dirigir la ejecución material de la obra y de controlar cualitativa y cuantitativamente la construcción y la calidad del edificio. .

        Se diferencian así dos figuras dentro de la dirección facultativa:

        – el director de obra; Y

        – El director de ejecución de la obra.

        Ambas figuras son compatibles y, al mismo tiempo, sus funciones son perfectamente diferenciables.

        Las funciones esenciales del director de ejecución de la obra son dirigir, ordenar e inspeccionar la ejecución y el desarrollo de la obra. Sin embargo, las funciones del director de ejecución de la obra están siempre sujetas a las del director de obra.

        La figura del director de ejecución de la obra es la que tradicionalmente ha desarrollado en el mundo de la construcción el aparejador o arquitecto técnico. Este agente no tiene ninguna competencia para preparar o redactar el proyecto o su modificación.

        El director de obras desarrolla la dirección media de la ejecución de las obras, mientras que el director de ejecución de las obras ejerce lo que sería la dirección inmediata. Está directa e inmediatamente en las obras y en el proceso de construcción y viene a suplir las deficiencias técnicas y de preparación del contratista en la obra.

        Si la persona designada para desempeñar las funciones de director de ejecución de la obra es una persona jurídica, esta deberá designar a su vez al técnico que va a ser el director de ejecución de la obra, que deberá estar en posesión de la cualificación profesional requerida.

        El director de ejecución de la obra, en su calidad de técnico, debe estar al día y conocer las normas tecnológicas de la construcción , y advertir al director de obra de su incumplimiento, comprobando que la construcción se ajusta a su lex artis

        Requisitos

        Para ejercer las funciones de director de ejecución de obra, es necesario estar en posesión de la titulación académica y profesional cualificante y cumplir los requisitos exigidos para el ejercicio de la profesión. Este requisito es independiente de que las construcciones que se pretendan diseñar y gestionar estén sujetas o no a la LOE.

        Por lo tanto, los arquitectos, los arquitectos técnicos, los ingenieros y los ingenieros técnicos pueden desempeñar las funciones de director de ejecución de obra.

        Obligaciones

        El director de ejecución de obra tiene las siguientes obligaciones:

        • Verificar la recepción de los productos de construcción en la obra , ordenando la realización de ensayos y pruebas precisas . Entre las obligaciones que incumben al director de ejecución de obras se encuentra la de llevar a cabo las verificaciones de los materiales utilizados en la ejecución material de las obras (mezclas, ensayos y verificaciones, proporciones y dosificación de los materiales, análisis, correcta colocación de los materiales mencionados, documentación relacionada, etc.).
        • Dirigir la ejecución material de las obras, comprobando el trazado, los materiales, la correcta ejecución y disposición de los elementos constructivos y de las instalaciones, de acuerdo con el proyecto y con las instrucciones del director de obra.
        • Registrar las instrucciones oportunas en el libro de órdenes y asistencias y en el libro de control de calidad. El director de ejecución de la obra deberá consignar en el libro de órdenes y asistencias las órdenes e instrucciones precisas que se den en la obra para la correcta interpretación y ejecución del proyecto.

        En cuanto al control de calidad, la LOE no dice nada sobre las obligaciones de la dirección del proyecto en este sentido. Es la legislación regional la que establece la obligación de supervisar y verificar el cumplimiento del grado de calidad y del programa de control de calidad correspondiente a la obra en la dirección del proyecto (director de obra y director de ejecución de las obras).

        • Firmar las actas de replanteo o inicio de obra y el certificado final de obra, así como levantar y firmar las certificaciones parciales y la liquidación final de las unidades de obra ejecutadas.
        • Colaborar en la elaboración de la documentación de la obra ejecutada. El director de la ejecución opcional deberá colaborar con los demás agentes de la construcción en la preparación de la documentación de la obra ejecutada, aportando los resultados del control realizado.