Pasos a seguir al comprar un negocio mediante la transferencia de un hotel o restaurante en funcionamiento – El Traspaso

Análisis inicial y viabilidad

Muchas transferencias incluyen un recargo por el «valor comercial» o la reputación de la marca. Sin un análisis adecuado, el comprador puede pagar un precio excesivo en relación con la rentabilidad real de la empresa.

Una revisión financiera previa permite evitar inversiones poco rentables.

Qué hacer:

Examinar la situación real del negocio: volumen de negocio, beneficios, clientela, reputación, contratos existentes.
Evaluar si el precio de venta se corresponde con el rendimiento actual y las expectativas futuras.

Estudiar la forma adecuada de gestionar la empresa. ¿Empresa extranjera? ¿Empresa española? ¿Autónomo?

Existen varias fórmulas para comprar y desarrollar la actividad, con implicaciones directas en los aspectos jurídicos, fiscales, de responsabilidad, laborales y administrativos.

Es fundamental obtener respuestas a las siguientes preguntas:

¿Comprar la empresa/alquilarla como empresa o como particular (autónomo)?
¿Quién será el director o responsable del negocio?
¿Empleados? ¿Cuántos?

Es fundamental responder claramente a estas preguntas antes de tomar la decisión final de poner en marcha el negocio. Es importante determinar quién será responsable de la seguridad social, el derecho laboral, los impuestos, etc., y elegir la solución más rentable y segura.

Verificación de licencias y autorizaciones

Un negocio que no disponga de las licencias adecuadas, o cuyos permisos sean irregulares, puede ser cerrada en cualquier momento por las autoridades. Además, las transferencias de licencia no siempre son automáticas: en muchos municipios, el comprador debe solicitar oficialmente un cambio de propietario. Si esto no se hace correctamente, el nuevo propietario puede incluso ser responsable de las sanciones anteriores.

Es fundamental comprobar que la actividad actual se ajusta a la licencia de actividad, ya que, de lo contrario, podrían surgir problemas con la administración local a la hora de renovar la licencia existente. Este es uno de los puntos más importantes que hay que comprobar.

A menudo observamos que los propietarios del negocio obtuvieron inicialmente la licencia de actividad con determinadas condiciones, construcciones, infraestructuras y equipamientos. Sin embargo, con el tiempo, las necesidades de la actividad han requerido modificaciones en la construcción, las infraestructuras y los equipamientos, que no siempre cumplen con la legislación y que podrían no estar cubiertas por la licencia obtenida.

Consecuencias:

Multas impuestas por el ayuntamiento local por construcciones o reformas realizadas sin la autorización adecuada (o incluso órdenes de demolición).
Problemas para renovar la licencia de actividad o para cambiar el nombre de los futuros compradores del negocio.

Qué hacer:

Confirmar la existencia y validez de la licencia de actividad (ayuntamiento) y de la licencia sanitaria.
En el caso de los hoteles, comprobar la inscripción en el registro de turismo de la autoridad regional competente.
Comprobar los permisos anexos: uso de la terraza exterior, música ambiental, máquinas tragaperras, máquinas expendedoras.
Obtener la confirmación de los siguientes elementos:
- Información exacta y actualizada sobre la construcción, las infraestructuras y los equipos de la empresa.
- Confirmar que los elementos anteriores cumplen tanto:
  - Las normas urbanísticas y de construcción
  - La licencia de actividad

Examen jurídico y urbanístico del inmueble

Los hoteles y restaurantes suelen funcionar a pesar de las irregularidades que presentan sus locales.

Es habitual encontrar reformas, modificaciones o ampliaciones de construcción no autorizadas, parcelas que ocupan parcialmente terrenos públicos o protegidos o edificios no registrados legalmente.

Estos problemas pueden dar lugar a multas, órdenes de demolición o la denegación de futuras licencias. Por eso es esencial una auditoría jurídica y urbanística completa, casi como si se tratara de la compra de un inmueble.

Qué hacer:

Obtener un extracto del registro de la propiedad para confirmar la propiedad real e identificar las cargas o privilegios.
Compararlo con el certificado catastral para verificar la superficie y los edificios registrados.
Examinar las normas urbanísticas municipales: confirmar que la zonificación permite el uso como hotel/restaurante.
Compruebe que todas las construcciones y ampliaciones cuenten con los permisos de construcción y los certificados de finalización de obras correspondientes.
Compruebe los límites: asegúrese de que el terreno utilizado por la empresa pertenece al propietario y no invade terrenos públicos o pertenecientes a terceros.

Aspectos contractuales de la transferencia

La transferencia de la empresa puede realizarse de diferentes maneras:

Compra de la propiedad inmobiliaria con la empresa incluida

En este caso, los compradores adquieren el inmueble en el que se desarrolla el hotel/restaurante, y la transacción se formaliza mediante un contrato de compraventa especial que incluye los conceptos y elementos adicionales relacionados con el negocio (equipamientos, infraestructuras, licencias, etc.).

Compra del negocio – Traspaso del negocio (mediante cesión del contrato de arrendamiento) (en español «Traspaso»).

En este caso, los «propietarios del negocio» no son los «propietarios del inmueble». Los propietarios del negocio (arrendatarios) alquilan el inmueble a los propietarios (arrendadores) del inmueble para desarrollar en él la actividad de restaurante u hotel.

Por lo tanto, la transacción se considera una simple compraventa del contrato de arrendamiento.

En este caso, se basa en dos pilares jurídicos:

El contrato de arrendamiento comercial, que es el contrato de alquiler existente entre el propietario y el arrendatario.
Y el contrato de traspaso de empresa, por el que el comprador adquiere la empresa al arrendatario.

Como se ha explicado anteriormente, el comprador del contrato de arrendamiento realizará dos acciones:

Comprar la empresa al arrendatario.
Adoptar la posición del arrendatario en el contrato de arrendamiento con el propietario.

Por lo tanto, antes de firmar el contrato de cesión con el arrendatario (vendedor de la empresa), se recomienda encarecidamente:

Verificar el contrato de arrendamiento comercial, con el fin de ser plenamente consciente de las condiciones legales futuras en las que el comprador se comprometerá con el propietario.
Comprobar que no existe ningún obstáculo por parte del arrendador para autorizar la venta de la empresa, con la consiguiente sustitución del arrendatario.

Conclusiones:

Examinar el contrato de arrendamiento: comprobar si autoriza las transferencias, las condiciones de arrendamiento, la duración restante y los derechos del arrendador (derecho de tanteo, derecho de retracto).
Redactar un contrato de transferencia detallado: especificar los derechos y activos transferidos (licencia, equipamiento, mobiliario, existencias, fondo de comercio, contratos de los empleados).
Definir las condiciones de pago y las posibles garantías.

Due diligence financiera y fiscal

En muchas transferencias, el comprador no solo hereda los activos, sino también los pasivos: deudas ocultas, maquinaria obsoleta o contratos de suministro costosos. Una diligencia debida previa permite ajustar el precio de compra o incluso evitar la operación si los riesgos son demasiado elevados.

Qué hacer:

Examinar las cuentas y las declaraciones fiscales de la empresa de los últimos tres años.
Comprobar la existencia de deudas pendientes con las autoridades fiscales, la seguridad social, los proveedores o los bancos.
Comprobar los contratos de suministro (agua, electricidad, gas, internet) y si existen compromisos a largo plazo.
Evaluar el estado de la maquinaria, las instalaciones y el mobiliario.

Cuestiones relacionadas con el empleo

En el sector de la hostelería y la restauración, la ley o los convenios colectivos suelen obligar al comprador a hacerse cargo del personal existente. Esto significa que hereda tanto a los empleados como sus derechos adquiridos (antigüedad, vacaciones pendientes, posibles acciones legales). Ignorar este aspecto puede acarrear importantes costes imprevistos.

Qué hacer:

Examinar todos los contratos de trabajo en vigor y la antigüedad de los empleados.
Comprobar si el convenio colectivo impone la transferencia obligatoria de los empleados en caso de sucesión empresarial.
Calcular los costes futuros relacionados con el empleo: indemnizaciones por despido, salarios pendientes de pago, cotizaciones pendientes.

Aspectos fiscales del traspaso

La forma en que se documenta la transacción tiene un impacto importante en la fiscalidad. Una mala planificación fiscal puede aumentar considerablemente el coste total de la transferencia. Además, si la administración tributaria considera que el precio declarado es demasiado bajo, puede reevaluar el valor de la transacción e imponer impuestos adicionales.

Determinar si la transacción está sujeta al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) o al IVA, dependiendo de si se trata de una transferencia completa de la empresa o solo de activos.
Evaluar las consecuencias fiscales para el vendedor (impuesto sobre la renta de las personas físicas o impuesto de sociedades).
Planificar la estructura con un asesor fiscal para optimizar los costes.

Consecuencias fiscales al comprar un restaurante/hotel

Como se ha explicado anteriormente, existen dos escenarios al comprar un restaurante/hotel en funcionamiento.

1.- Compra de la empresa (sin el inmueble)

2.- Compra de la empresa y del inmueble

Le explicamos la diferencia en materia fiscal según el escenario elegido.

Caso n.º 1: Traspaso de Negocio (sin el inmueble)

Lo que se cede: licencia de explotación, inscripción en el registro de turismo, fondo de comercio, contrato de alquiler, mobiliario, equipamiento y clientela.

Fiscalidad:

- Sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP, modalidad: transmisiones de bienes y derechos).
- ITP por comunidades autónomas:
  - Los más baratos: Madrid, Galicia y País Vasco (4 %).
  - Intermedios: Cataluña (5 %) y Comunidad Valenciana (6 %).
  - Los más caros: Andalucía y Baleares (8 %).

Caso 2: Compra del inmueble + negocio

Si, además de la actividad comercial, también se transfiere la propiedad del edificio o del terreno:

- Transferencia del inmueble:
  - Si el vendedor es un particular → ITP inmobiliario

ITP sobre adquisiciones inmobiliarias por comunidades autónomas:

Las más baratas: Madrid (6 %), Navarra (6 %), País Vasco (7 %).
Intermedias: Castilla-La Mancha, Aragón, Murcia (8-9 %).
Las más caras: Comunidad Valenciana (10-11 %), Galicia y Cataluña (10-11 %), Islas Baleares (hasta el 11 %).

- - Si el vendedor es una empresa → sujeto al IVA (generalmente del 21 %, o del 10 % si se trata de un uso residencial/turístico), con posibilidad de exención.

Consecuencias fiscales de la venta de un inmueble cuando el vendedor es una empresa

1.- IVA en la compraventa de inmuebles en España (cuando el vendedor es una empresa/promotora inmobiliaria)

Tipo general del IVA del 21 % sobre los bienes inmuebles: la venta de un bien inmueble por parte de una empresa o un promotor se grava inicialmente al 21 %.

Tipo reducido del 10 %. Tipo reducido del 10 % en lugar del 21 %.

Se aplica únicamente en dos casos:

Residencial (primera entrega de una nueva construcción):
Residencial, garajes (máximo 2 por vivienda) y anexos vendidos conjuntamente.

Esto significa que si los hoteles, apartahoteles y alojamientos turísticos están construidos como edificios residenciales de acuerdo con la normativa urbanística, se aplica el tipo del 10 %.

Ejemplo: un apartahotel clasificado como «residencial turístico» en el marco de la urbanística paga el IVA al 10 %.

2.- Exención y renuncia a la exención (ventas de segunda mano):

En el caso de las transmisiones inmobiliarias secundarias y posteriores, la operación está, en principio, exenta de IVA.

No obstante, el vendedor y el comprador pueden renunciar a la exención (si el comprador es un empresario y tiene derecho a deducir el IVA).

En este caso, en lugar del impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), se aplicaría el IVA (21 % o 10 %, según el caso) y una acción judicial para el desarrollo jurídico (AJD) reducida.

Ejemplos prácticos

Venta de un hotel nuevo por parte de un promotor inmobiliario: IVA del 10 % (uso turístico residencial).
Venta de un local comercial vacío (ni vivienda ni hotel): IVA del 21 %.
Venta de un hotel de segunda mano (ya en servicio):
- En principio, exento de IVA → sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP 10 % en la Comunidad Valenciana).
- Si se renuncia a la exención y se aplica la inversión de sujeto pasivo, IVA al 10 % autorrepercutido y sin coste efectivo para el comprador + el impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD).

Gestión posterior al traspaso

La actividad debe continuar sin interrupción tras la transferencia. Si las licencias no se actualizan correctamente, las autoridades pueden imponer multas o cerrar el establecimiento. Además, es fundamental mantener la continuidad con los proveedores y los clientes para preservar la reputación y la clientela.

Qué hacer:

Solicitar oficialmente el cambio de titularidad de las licencias al ayuntamiento y a la autoridad regional.
Actualizar los contratos de suministro (servicios públicos, Internet, gas, etc.).
Informar a los proveedores, clientes y plataformas de reserva o entrega.
Actualizar la imagen comercial y el marketing (sitio web, redes sociales, publicidad).

Conclusiones

La compra de un negocio de restauración/hotelero debe abordarse con el mismo rigor que la compra de un inmueble.
Cada ámbito (licencias, contratos, deudas, personal, urbanismo, fiscalidad) protege al comprador frente a riesgos ocultos.
El punto más crítico es la auditoría jurídica y urbanística, que garantiza la total conformidad de los locales y del terreno.
Solo una diligencia debida completa garantiza que el precio pagado refleje una empresa sólida y legal.