Tips to follow when selling a Spanish property
En caso de que haya decidido VENDER su propiedad, preste atención a la siguiente información:
Compruebe los documentos y la legalidad de la propiedad
1.-Compruebe la descripción de la propiedad en la escritura
Compruebe la escritura: Compruebe en la escritura que la propiedad aparece descrita correctamente. Las escrituras deben tener una descripción perfecta de las construcciones existentes en la propiedad.
Es bastante habitual que las propiedades que han tenido diferentes propietarios durante muchos años hayan sido modificadas con ampliaciones (una nueva habitación, cierre del porche o terraza, etc.) o con nuevas construcciones (un garaje, una piscina, una casa de invitados).
Si el tamaño real y las construcciones no coinciden con la descripción de la escrituras ¡no se preocupe! hay procesos que se pueden llevar a cabo y hay formas de solucionarlo. Pero debe conocerlos en el mismo momento en que toma la decisión de vender, para saber exactamente «qué» tiene que hacer y «cuánto» le costarán estas gestiones.
Por ejemplo: tiene una casa de 120 m² con una piscina de 50 m² y un garaje convertido en casa de invitados. En las escrituras, la casa solo aparece como 120 m², pero no se menciona la piscina. Y el garaje se describe en las escrituras como «garaje», no como «casa de invitados».
En este caso, debe actualizar la escritura y pagar por ello.
NOTA: No nos referimos a la «descripción interna» de la vivienda, sino solo al perímetro de la propiedad conocido como «superficie construida».
Las escrituras no tienen que mostrar la descripción real o la distribución «interior» de la vivienda. Si ha modificado el interior de la propiedad cambiando paredes interiores, no será necesario actualizar las escrituras. Bastará con declarar la nueva distribución al notario una vez finalizada la obra.
Por ejemplo, las escrituras indican que hay 4 dormitorios y usted los convirtió en 2 cuando compró la propiedad. En este caso, no es necesario actualizar las escrituras. Como propietario, usted tiene libertad para reformar el interior de la propiedad (siempre que se obtenga la licencia correspondiente).
2.- Compruebe cómo está registrada la propiedad en la oficina del Catastro (también conocido como «SUMA» o «IBI», o «IMPUESTO MUNICIPAL»)
Al igual que en las escrituras, la propiedad debe estar registrada en el Catastro tal y como es en realidad. Cada año, las facturas del Catastro muestran el tamaño real de la propiedad. Debe comprobar entonces si los registros del Catastro muestran el tamaño real de la propiedad tal y como es «en realidad», incluyendo cualquier modificación o ampliación externa que se haya realizado.
Recuerde que la oficina del Catastro calcula el impuesto municipal en función del tamaño de la propiedad, teniendo en cuenta todos los componentes de la construcción, como la casa, la piscina, el garaje, etc. Si ha realizado ampliaciones en la propiedad y no lo ha comunicado a la oficina del Catastro, el momento adecuado para hacerlo es cuando decida venderla.
NOTA: Por favor, siga este ejemplo: Cuando compró la propiedad había una casa de 120 m2. Esto es lo que también figuraba en la escritura y en el recibo del Catastro. Por este motivo, los recibos del Catastro (IBI) eran de 300 EUR.
Un año después construyó una piscina de 50 m2 y un garaje de 40 m2. No los declaró al Catastro. Si hubiera declarado la nueva piscina y el garaje al Catastro, los recibos del impuesto municipal habrían aumentado de 300 EUR a 350 EUR (aproximadamente), 50 EUR más debido a las nuevas construcciones.
Ahora, si decidiera vender su propiedad, debería actualizar la información registrada en la Oficina del Catastro. A continuación, puede informar a la Oficina del Catastro sobre las ampliaciones que ha realizado y, entonces, le pueden pedir que pague la diferencia de 50 EUR (aproximadamente) por las ampliaciones no declaradas hasta 4 años atrás.
PREGUNTA: He ampliado mi propiedad durante el tiempo que he sido propietario o, simplemente, mis escrituras y la Oficina del Catastro no coinciden con el tamaño real de mi propiedad. ¿Cómo lo soluciono?
3.- Comprobar la situación legal de la construcción
Para vender la propiedad, es obligatorio obtener pruebas de la legalidad de la misma. Hay DOS documentos que pueden ayudarle en este sentido:
- Cédula de Habitabilidad o Licencia de Ocupación (CH)
- Certificado de ausencia de infracciones (CNUI)
A) ¿Es «obligatorio» presentar la Cédula de Habitabilidad o la licencia de ocupación para vender o comprar propiedades en España?
RESPUESTA: Depende del tipo de inmueble
En las propiedades «nuevas», el constructor tiene la obligación de proporcionar este documento al comprador al finalizar el proceso de venta.
Sin embargo, tenga en cuenta que, en las «reventas», no existe ninguna ley que obligue al vendedor a proporcionar este documento al finalizar la venta. La legislación española establece que es el «comprador» quien debe obtener este documento a su nombre tras la finalización de la compra, con el fin de poder realizar los cambios de titularidad del agua y la electricidad.
En este punto, debemos señalar que la administración podría negarse a entregar el CH al comprador tras la finalización de la compra si la propiedad ha sido objeto de obras no autorizadas, etc. por parte del propietario anterior. Por lo tanto, si la propiedad no se encuentra en perfectas condiciones legales, podría existir el riesgo de no obtener la aprobación de este documento tras la finalización de la compra. Esto podría dejar al comprador en una situación muy complicada, ya que podría tener problemas para contratar los servicios públicos a su nombre.
Un punto muy importante aquí es que la existencia o validez del CH y el resto de la información sobre el CH no figura en las escrituras, sino en el ayuntamiento de la zona.
Por lo tanto, su abogado debe examinar este asunto cuidadosamente, utilizando sus conocimientos y experiencia para confirmar un documento tan importante como este.
En conclusión, este certificado es IMPRESCINDIBLE para la venta de la propiedad, y su confirmación debe ser comprobada desde el principio del proceso de compraventa.
Todos sabemos que el CH es un documento que demuestra que la propiedad ha sido construida respetando y cumpliendo la legislación española en materia de construcción.
Este documento también es necesario para conectar el agua y la electricidad a la propiedad, cuando se adquiere por primera vez, y para garantizar los cambios en los contratos y el suministro para los segundos y sucesivos propietarios.
El CH solía tener una validez de 5 a 10 años y debe renovarse cada vez que se vende o transmite la propiedad, indicando los nombres de los propietarios actuales.
Haga clic a continuación para obtener más información sobre el requisito de presentar el Certificado de Habitabilidad en el proceso de reventa:
What’s Certificate of habitation – License of occupation – Cedula de habitabilidad. It is needed in Spain?
B) – Certificado de No Infracción .- Se denomina «Certificado de No Infracción Urbanística» (CNUI).
Se trata de un certificado expedido por el Ayuntamiento que acredita que la propiedad está libre (o no) de multas derivadas de una construcción o acto realizado en la propiedad sin los permisos correspondientes.
Por ejemplo, la construcción de la vivienda principal, garajes, ampliaciones, piscinas, obras en el terreno, paisajismo, etc., sin los permisos o licencias pertinentes del Ayuntamiento.
¿Por qué es necesario el Certificado de No Infracción para vender una propiedad en España?
Le ayudará a que la venta se realice sin problemas. Si tiene todos los documentos en regla, como los certificados que acreditan que su propiedad está libre de multas de construcción, el proceso y la venta se desarrollarán de forma más rápida y sencilla.
Tener todos los documentos de la propiedad en regla genera confianza en el posible comprador y en su propio abogado.
Tenga en cuenta que si existe alguna multa que afecte a su propiedad por construcción o por alguna ampliación, NO APARECERÁ EN LAS ESCRITURAS ni en el resto de documentos de la propiedad. Esta información solo se puede obtener en el ayuntamiento de la zona.
A partir de ahora, este certificado es IMPRESCINDIBLE para la venta de la propiedad y debe ser obtenido por el propietario antes de la formalización de la compraventa.
¿Cómo obtener el «Certificado de No Infracción Urbanística» en España?
La mejor manera de obtenerlo es solicitarlo en el ayuntamiento. Puede pedirle a su abogado que lo haga.
El Certificado de No Infracción muestra algunas sanciones o multas, o incluso órdenes de demolición, ¿puedo vender la propiedad en estos casos?
En caso de que el resultado del Certificado de Inexistencia de Sanciones muestre cualquier tipo de información sobre posibles multas, sanciones u otros, debe acudir a un abogado especializado en construcción para que le indique cómo proceder. A veces, la información de este certificado contiene multas históricas que ya han sido pagadas o han caducado, y en otras ocasiones hay problemas graves que podrían afectar al proceso de venta.
Dicho esto, la propiedad se puede vender, ya que el sistema español permite a los compradores adquirir propiedades con multas de construcción, pero los compradores deben estar perfectamente informados sobre los detalles de dichas multas y las consecuencias que pueden tener como nuevos propietarios. En caso de que los compradores estén debidamente informados y acepten expresamente comprar la propiedad con dichas multas, la venta podrá llevarse a cabo.
Compruebe su situación fiscal personal – Planificación fiscal al vender una casa en España
a) ¿Cómo se calculan las ganancias patrimoniales por la venta de una propiedad en España?
La venta de propiedades en España conlleva la obligación de pagar ganancias patrimoniales a los vendedores.
El impuesto sobre las ganancias patrimoniales a pagar es el 19 % del «beneficio neto» de la venta.
Para obtener el «beneficio neto» de la venta, debe seguir esta fórmula:
Precio de venta – Precio de adquisición – Gastos e impuestos de adquisición – Coste de las «reformaciones estructurales» realizadas en el inmueble
Ejemplo de cálculo de la ganancia patrimonial:
- Usted compró una propiedad de segunda mano en 2015 por un precio de 200 000 EUR.
- En ese momento, pagó 24 000 EUR, que es el 12 % de los gastos: 10 % de impuesto de transmisiones patrimoniales + 2 % de notario, registro de la propiedad, honorarios de abogados, etc.
- A continuación, realizó reformas internas por valor de 17 000 EUR (cambio del suelo, reparación de la piscina y ventanas nuevas).
- Algunos años más tarde, construyó un garaje por un valor de 20 000 EUR
A continuación, decidieron venderla ahora por un precio de 260 000 EUR.
¿Cuál es la plusvalía derivada de esta venta?
NOTA: Antes de realizar el cálculo, debemos informar de que la administración española tendrá en cuenta todos los conceptos anteriores para reducir el impuesto, excepto el de «reformaciones internas» por valor de 17 000 EUR. El motivo es que las reformaciones «internas» que no son «estructurales» no se tienen en cuenta a efectos de beneficios fiscales.
Utilizamos la fórmula:
260.000 (Precio de la venta) – 200 000 (Precio de adquisición) – 24 000 (Gastos e impuestos de adquisición) – 20 000 (Nuevo garaje) =
16.000 EUR
Este es el «beneficio neto» que se obtendrá con la venta
Como el tipo impositivo de las ganancias patrimoniales es del 19 %, el importe del impuesto sobre las ganancias patrimoniales será:
16.000 * 19 % = 3.040 EUR
b) Cómo pagar las ganancias patrimoniales por la venta de una propiedad en España
1.- Calcular las ganancias patrimoniales en España para residentes españoles
Al no ser residente fiscal en España, la forma de pagar las plusvalías es la siguiente:
– AL FINALIZAR LA VENTA: RETENCIÓN DEL 3 %
: Al formalizar la venta, la administración española obliga al comprador a realizar una RETENCIÓN del 3 % del valor del precio de venta. Por lo tanto, usted no recibe el precio total acordado. El comprador se queda con el 3 % del precio total y tiene la obligación de ingresarlo en la Agencia Tributaria. Esto se hace «el mismo día de la formalización de la venta».
NOTA: Siguiendo el ejemplo anterior, en caso de que el precio de la venta fuera de 260 000 EUR, la retención que debería realizar el comprador sería de 260 000 * 3 % = 7800 EUR.
– ANTES DE LOS 6 MESES POSTERIORES A LA FINALIZACIÓN DE LA VENTA: DECLARACIÓN DE LAS GANANCIAS CAPITALES (19 %):
Tras la formalización de la venta, dispone de 6 meses para presentar la «Declaración de Ganancias Patrimoniales» ante la Agencia Tributaria española. En esta declaración, usted (o su abogado) deberá calcular el impuesto siguiendo el ejemplo anterior. En este caso, el importe que deberá pagar es de 3.040 EUR.
NOTA: Como se explica aquí, la ganancia patrimonial derivada de esta transacción es de 3.040 EUR. Como se le retuvo una cantidad superior (7.800 EUR), tiene un «crédito» con la administración española por la diferencia.
Por lo tanto, si la administración española le retiene 7.800 EUR en concepto de impuesto sobre las ganancias patrimoniales, como el resultado final del impuesto es solo de 3.040 EUR, la administración española debe «devolverle» la diferencia: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.
¿Cómo reclamar esta devolución? Su abogado debe incluir este dato en la misma declaración de ganancias patrimoniales que presente a la Agencia Tributaria.
2.- Calcular las ganancias patrimoniales españolas como residentes fiscales españoles
En caso de que se le considere «residente fiscal español» (lo que significa que paga el impuesto sobre la renta en España como residente español), una vez calculadas las ganancias patrimoniales, tendrá las siguientes ventajas fiscales:
- NO GANANCIAS CAPITALES POR RESIDENCIA PERMANENTE: En caso de que la propiedad que vende sea su residencia permanente (la haya utilizado durante más de 3 años como su «domicilio habitual»), tendrá las siguientes ventajas:
- Si es menor de 65 años: No paga IGPM por los importes de la venta obtenidos «reinvertidos» en la adquisición de una nueva propiedad para utilizarla como residencia habitual. Tiene 2 años para realizar esta «reinversión» (transcurridos 2 años sin invertir dichos importes, se gravarán íntegramente).
- Si tiene más de 65 años: No paga CG por los importes obtenidos en la venta. Y esto incluso si no «reinvierte» en una nueva propiedad.
- SIN RETENCIÓN DEL 3 %: Al formalizar la venta, usted recibe el importe total del precio de venta del comprador sin ninguna retención aplicable.
Normalmente, los propietarios confunden la «residencia fiscal española» con la «residencia española».
En otras palabras, la gente cree que la «tarjeta de residencia española» o el «certificado de residencia» obtenido en la Policía Nacional española es suficiente para demostrar que son «residentes fiscales en España», pero, lamentablemente, no es así.
La «Tarjeta de Residencia Española» (o «Certificado de Residencia Española») no es el documento válido para cambiar su consideración fiscal como «residente a efectos fiscales».
La tarjeta de residencia española (o certificado) solo sirve para declarar que «vive» en España, con el fin de facilitar a la policía un mejor control de los residentes en una zona determinada.
¿Qué es el certificado fiscal español? ¿Es lo mismo que el «TIE»?
Para convertirse en residente fiscal en España y empezar a pagar sus impuestos en España como un ciudadano español normal, debe obtener el CERTIFICADO DE RESIDENCIA FISCAL ESPAÑOLA expedido por la Agencia Tributaria o la Aduana española, y entonces empezará a pagar sus impuestos en España y no en su país de origen.
Además, una vez que tenga que declarar a la Agencia Tributaria de su país que es residente fiscal en España y que no desea continuar como residente fiscal en su país,
por favor, consulte con su asesor fiscal los impuestos que está pagando actualmente, ya que, aunque no sea residente en España, debe declarar y pagar el IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE NO RESIDENTES.
– CONCLUSIONES
Una vez explicado todo lo anterior, cuando haya decidido VENDER su propiedad en España, tenga en cuenta que deberá obtener/presentar los siguientes documentos antes de la venta:
- Escritura de la propiedad (Escritura): A ser posible, las ORIGINALES. Con la descripción correcta y actualizada de las construcciones.
- Recibo del IBI (SUMA) .- Con la descripción correcta de las construcciones.
- Facturas de agua y electricidad.- Las más recientes.
- Certificado de habitabilidad, también llamado «LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN».
- Certificado de no infracción.- Se denomina «Certificado de No Infracción Urbanística».
- Certificado de la comunidad de propietarios (si procede) que demuestre que está al corriente de los gastos de comunidad.
- NIE original y pasaportes originales
- Certificado de eficiencia energética
IMPUESTOS : Debe presentar los siguientes documentos fiscales:
- Modelos 210 de los 3 años anteriores. Si no es residente fiscal en España
- Modelo 100 de los 3 años anteriores. Si es residente fiscal en España