Tipps zum Verkauf eines Wohnhauses in Spanien

Wenn Sie sich entschieden haben, Ihre Immobilie zu verkaufen, beachten Sie bitte die folgenden Informationen:

Überprüfen Sie die Dokumente und die Rechtmäßigkeit der Immobilie

 

1.-Überprüfen Sie die Beschreibung der Immobilie in der Eigentumsurkunde („Escritura”)

 

Überprüfen Sie die Eigentumsurkunde: Überprüfen Sie in der Eigentumsurkunde, ob die Immobilie korrekt beschrieben ist. Die Eigentumsurkunde muss eine vollständige Beschreibung der auf dem Grundstück befindlichen Gebäude enthalten.

Es kommt häufig vor, dass Immobilien, die über viele Jahre hinweg verschiedenen Eigentümern gehörten, umgebaut (z. B. durch einen Anbau, die Schließung einer Veranda oder Terrasse usw.) oder erweitert (z. B. durch eine Garage, einen Pool, ein Gästehaus) wurden. (Garage, Pool, Gästehaus) umgebaut wurden.

Wenn die tatsächliche Größe und die Bauten nicht mit der Beschreibung in den Urkunden übereinstimmens keine Sorge! Es gibt Verfahren, die durchgeführt werden können, und es gibt Möglichkeiten, dies zu klären! Sie sollten diese jedoch bereits zum Zeitpunkt der Verkaufsentscheidung kennen, um genau zu wissen, was zu tun ist und mit welchen Kosten Sie rechnen müssen.

 

Beispiel: Sie besitzen ein 120 m² großes Haus mit einem 50 m² großen Pool und einer zu einem Gästehaus umgebauten Garage. In den Urkunden ist das Haus nur mit 120 m² angegeben, der Pool wird nicht erwähnt. Die Garage wird in den Urkunden als „Garage” und nicht als „Gästehaus” beschrieben.

In diesem Fall müssen Ihre Urkunden aktualisiert werden, und Sie müssen dafür bezahlen.

HINWEIS: Wir sprechen hier nicht von der „inneren Beschreibung” des Hauses, sondern nur von der Grundstücksfläche, die als „bebauter Bereich” (auf Spanisch „superficie construida”) bezeichnet wird.

Die Urkunden müssen nicht die tatsächliche Beschreibung oder Aufteilung „innerhalb” des Hauses enthalten. Wenn Sie das Innere der Immobilie durch den Umbau von Innenwänden verändert haben, ist eine Aktualisierung der Urkunden nicht erforderlich. Es reicht dann aus, die neue Aufteilung nach Fertigstellung beim Notar anzugeben.

Beispiel: Die Urkunden weisen vier Schlafzimmer aus, die Sie beim Kauf der Immobilie zu zwei Schlafzimmern umgebaut haben. In diesem Fall ist es nicht erforderlich, die Urkunden zu aktualisieren. Als Eigentümer haben Sie die Freiheit, das Innere der Immobilie umzugestalten (vorausgesetzt, Sie verfügen über die entsprechenden Genehmigungen).

 

2.- Überprüfen Sie, wie die Immobilie beim Katasteramt (auch bekannt als „SUMA” oder „IBI” oder „COUNCIL TAX”) registriert ist

 

Genau wie in der Urkunde muss die Immobilie im „Catastro” so registriert sein, wie sie tatsächlich ist. Jedes Jahr wird in den Katasterbescheiden die tatsächliche Größe der Immobilie angegeben. Sie müssen dann überprüfen, ob die Katasterunterlagen die tatsächliche Größe der Immobilie so wie sie „in Wirklichkeit“ ist, einschließlich aller äußeren Veränderungen oder Erweiterungen, die vorgenommen wurden, wiedergeben.

Denken Sie daran, dass das Katasteramt die Gemeindesteuer anhand der Größe der Immobilie berechnet und dabei alle Bauteile wie Haus, Pool, Garage usw. berücksichtigt. Wenn Sie Anbauten an der Immobilie vorgenommen und diese nicht beim Katasteramt gemeldet haben, sollten Sie dies zum Zeitpunkt des Verkaufs nachholen.

 

HINWEIS: Bitte befolgen Sie dieses Beispiel: Als Sie die Immobilie erworben haben, gab es ein 120 m² großes Haus. Dies war auch in der Urkunde und in der Katasterrechnung angegeben. Aus diesem Grund beliefen sich die Katasterrechnungen (IBI) auf 300 EUR.

Ein Jahr später haben Sie einen 50 m² großen Pool und eine 40 m² große Garage gebaut. Diese haben Sie nicht beim Katasteramt angemeldet. Hätten Sie den neuen Pool und die Garage beim Katasteramt angemeldet, wären die Grundsteuerbescheide von 300 EUR auf 350 EUR (ungefähr) gestiegen, 50 EUR mehr aufgrund der neuen Bauten.

Wenn Sie sich nun zum Verkauf Ihrer Immobilie entschließen, müssen Sie die beim Katasteramt registrierten Informationen aktualisieren. Sie können dann das Katasteramt über die von Ihnen vorgenommenen Erweiterungen informieren, woraufhin dieses Sie möglicherweise auffordert, die Differenz von ca. 50 EUR für die nicht angemeldeten Erweiterungen bis zu vier Jahre rückwirkend zu zahlen.

FRAGE: Ich habe meine Immobilie während meiner Besitzzeit erweitert oder meine Urkunden und das Katasteramt stimmen nicht mit der tatsächlichen Größe meiner Immobilie überein. Wie kann ich das klären?

 

 

 

3.- Überprüfen Sie die rechtliche Situation des Bauvorhabens

 

Um die Immobilie zu verkaufen, ist es zwingend erforderlich, einen Nachweis über die Rechtmäßigkeit der Immobilie zu erhalten. Zwei Dokumente können Ihnen dabei helfen:

  • Wohnsitzbescheinigung (CH)
  • Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Rechtsverstößen (CNUI)
 
 

A) Ist eine Wohnbescheinigung oder eine Nutzungsgenehmigung beim Kauf/Verkauf von Immobilien in Spanien obligatorisch?

 

ANTWORT: Das hängt von der Art der Immobilie ab

 

Bei „neuen” Immobilien ist der Bauunternehmer verpflichtet, dem Käufer dieses Dokument nach Abschluss des Verkaufs zu übergeben.

Bitte beachten Sie jedoch, dass es bei „Wiederverkäufen” kein Gesetz gibt, das den Verkäufer verpflichtet, dieses Dokument nach Abschluss des Verkaufs vorzulegen. Nach spanischem Recht ist es der Käufer, der dieses Dokument nach Abschluss des Kaufs auf seinen Namen ausstellen lassen muss, um die Umschreibung der Wasser- und Stromverträge vornehmen zu können.

An dieser Stelle müssen wir darauf hinweisen, dass die Verwaltung die Herausgabe der CH an den Käufer nach Abschluss des Kaufs verweigern kann, wenn an der Immobilie vom Vorbesitzer unbefugte Arbeiten durchgeführt wurden. Wenn die Immobilie also nicht in einwandfreiem rechtlichen Zustand ist, besteht das Risiko, dass dieses Dokument nach Abschluss des Kaufs nicht genehmigt wird. Dies könnte den Käufer in eine sehr komplizierte Situation bringen, da er dann Probleme haben könnte, die Versorgungsverträge auf seinen Namen umzuschreiben.

Ein sehr wichtiger Punkt hierbei ist, dass die Existenz oder Gültigkeit der CH und die übrigen Informationen über die CH nicht in den Urkunden, sondern im örtlichen Rathaus der Gemeinde vermerkt sind!

Ihr Anwalt muss diese Angelegenheit daher sorgfältig prüfen und seine Fachkenntnisse und Erfahrung nutzen, um ein so wichtiges Dokument wie dieses zu bestätigen.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese Bescheinigung für den Verkauf der Immobilie unerlässlich ist und ihre Gültigkeit zu Beginn des Kauf-/Verkaufsprozesses überprüft werden muss.

Wir alle wissen, dass die CH ein Dokument ist, das belegt, dass die Immobilie unter Einhaltung der spanischen Baugesetze errichtet wurde.

Dieses Dokument ist auch erforderlich, um die Immobilie bei Erwerb an Wasser und Strom anzuschließen und um die Änderungen in den Verträgen und die Versorgung für den zweiten und alle weiteren Eigentümer zu gewährleisten.

Die CH war früher 5-10 Jahre gültig und muss bei jedem Verkauf oder jeder Übertragung der Immobilie erneuert werden, wobei die Namen der aktuellen Eigentümer anzugeben sind.

Klicken Sie unten, um mehr über die Anforderungen für die Vorlage der Wohnbescheinigung beim Wiederverkauf zu erfahren:

What’s Certificate of habitation – License of occupation – Cedula de habitabilidad. It is needed in Spain?

 

B) – Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Verstößen .- Diese wird als „Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI) bezeichnet.

 

Dies ist eine Bescheinigung der Gemeinde, die bestätigt, dass die Immobilie frei von Bußgeldern ist, die aufgrund von Bauarbeiten oder Handlungen an der Immobilie ohne die erforderlichen Genehmigungen entstanden sind.

Beispiele hierfür sind der Bau des Haupthauses, von Garagen, Anbauten, Pools, Arbeiten auf dem Grundstück, Landschaftsgestaltung usw. ohne die erforderlichen Genehmigungen oder Lizenzen der Gemeinde.

Warum ist eine Bescheinigung über die Nichtvorliegen von Verstößen erforderlich, um eine Immobilie in Spanien zu verkaufen?
 

Sie trägt dazu bei, dass Ihr Verkauf reibungslos verläuft. Wenn Sie alle Dokumente wie Bescheinigungen, aus denen hervorgeht, dass Ihre Immobilie frei von Baustrafen ist, in Ordnung haben, werden der Prozess und der Verkauf schneller und einfacher abgewickelt.

Wenn alle Dokumente der Immobilie vorliegen, schafft dies Vertrauen beim potenziellen Käufer und seinem Anwalt.

Bitte beachten Sie, dass, wenn eine Baubewilligungsstrafe für Ihre Immobilie oder für einen der Anbauten vorliegt, diese NICHT IN DEN URKUNDEN und/oder den übrigen Dokumenten der Immobilie aufgeführt ist. Diese Informationen können nur bei der örtlichen Gemeindeverwaltung eingeholt werden.

Von nun an ist diese Bescheinigung für den Verkauf der Immobilie UNERLÄSSLICH und muss vom Eigentümer vor Abschluss des Kaufvertrags eingeholt werden.

Wie erhält man die „Certificado de No Infracción Urbanística” – Bescheinigung über die Einhaltung der Bauvorschriften in Spanien?
 

Am besten beantragen Sie diese Bescheinigung selbst bei der Gemeindeverwaltung. Sie können Ihren Anwalt damit beauftragen.

Die Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Verstößen weist Strafen oder Bußgelder oder sogar Abrissverfügungen auf. Kann ich die Immobilie in diesen Fällen verkaufen?
 

Sollte die Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Verstößen Informationen über eventuelle Bußgelder, Strafen oder Ähnliches enthalten, sollten Sie sich an einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt wenden, der Ihnen das weitere Vorgehen erläutert. Manchmal enthält diese Bescheinigung Informationen über bereits bezahlte oder bereits abgelaufene Bußgelder, in anderen Fällen gibt es schwerwiegende Probleme, die den Verkauf beeinträchtigen könnten.

Dennoch kann die Immobilie verkauft werden, da das spanische System Käufern den Erwerb von Immobilien mit Baustrafgebühren erlaubt. Allerdings müssen die Käufer über die Einzelheiten dieser Strafen und die möglichen Folgen für sie als neue Eigentümer umfassend informiert werden. Wenn die Käufer ordnungsgemäß informiert sind und den Kauf der Immobilie mit diesen Strafen ausdrücklich akzeptieren, kann der Verkauf stattfinden.

Überprüfen Sie Ihre persönliche Steuersituation – Steuerplanung beim Verkauf eines Hauses in Spanien

 

a) Wie berechnet man den Kapitalgewinn beim Verkauf einer spanischen Immobilie?

 

Der Verkauf spanischer Immobilien führt zu einer Kapitalertragsteuerpflicht für Verkäufer.

Die zu zahlende Kapitalertragsteuer beträgt 19 % des „Reingewinns” aus dem Verkauf.

Um den „Reingewinn” aus dem Verkauf zu ermitteln, müssen Sie folgende Formel anwenden:

Verkaufspreis – Kaufpreis – Ausgaben und Steuern beim Erwerb – Kosten für „bauliche Veränderungen” an der Immobilie

 

Beispiel für die Berechnung des Kapitalgewinns:

  • Sie haben 2015 eine Immobilie aus zweiter Hand zum Preis von 200.000 EUR erworben.
  • Zu diesem Zeitpunkt haben Sie 24.000 EUR bezahlt, was 12 % der Kosten entspricht: 10 % Grunderwerbsteuer + 2 % Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren usw.
  • Anschließend haben Sie interne Umbauten in Höhe von 17.000 EUR vorgenommen (Austausch des Bodenbelags, Reparatur des Pools und neue Fenster).
  • Einige Jahre später haben Sie eine Garage im Wert von 20.000 EUR gebaut.

Anschließend haben Sie beschlossen, die Immobilie nun zu einem Preis von 260.000 EUR zu verkaufen.

Wie hoch ist der Kapitalgewinn aus diesem Verkauf?

HINWEIS: Bevor wir die Berechnung vornehmen, müssen wir darauf hinweisen, dass die spanischen Behörden alle oben genannten Posten zur Steuerermäßigung berücksichtigen, mit Ausnahme der „inneren Renovierungsarbeiten” im Wert von 17.000 EUR. Der Grund dafür ist, dass „innere” Renovierungsarbeiten, die keine „strukturellen” Renovierungsarbeiten sind, nicht für Steuervergünstigungen berücksichtigt werden.

Wir verwenden die folgende Formel:

260.000 (Verkaufspreis) – 200.000 (Anschaffungskosten) – 24.000 (Aufwendungen und Steuern im Zusammenhang mit dem Erwerb) – 20.000 (neue Garage) =

16.000 EUR

Dies ist der „Nettogewinn”, der mit dem Verkauf erzielt wird

Da der Steuersatz für Kapitalerträge 19 % beträgt, beläuft sich die Kapitalertragsteuer auf:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

 

b) Wie werden Kapitalerträge aus dem Verkauf einer spanischen Immobilie versteuert?

 

1.- Berechnung der spanischen Kapitalerträge für spanische Einwohner

 

Da Sie nicht in Spanien steuerpflichtig sind, müssen Sie die Kapitalerträge wie folgt versteuern:

– BEI ABSCHLUSS DES VERKAUFS: 3 % EINBEHALTUNG
 

: Bei Abschluss des Verkaufs verpflichtet die spanische Verwaltung den Käufer, einen EINBEHALT von 3 % des Verkaufspreises zu leisten. Sie erhalten also nicht den vereinbarten Gesamtpreis. Der Käufer behält 3 % des Gesamtpreises ein und ist verpflichtet, diesen Betrag bei der Steuerbehörde zu hinterlegen. Dies muss „am Tag des Abschlusses des Verkaufs” erfolgen.

HINWEIS: Nach dem obigen Beispiel würde der vom Käufer einzubehaltende Betrag bei einem Verkaufspreis von 260.000 EUR 260.000 * 3 % = 7.800 EUR betragen.

– VOR ABLAUF VON 6 MONATEN NACH ABSCHLUSS DES VERKAUFS: KAPITALGEWINNDEKLARATION (19 %):
 

Nach Abschluss des Verkaufs haben Sie 6 Monate Zeit, um die „Kapitalertragssteuererklärung” beim spanischen Finanzamt einzureichen. In dieser Erklärung müssen Sie (oder Ihr Anwalt) die Steuer gemäß dem obigen Beispiel berechnen. In diesem Fall beträgt der von Ihnen zu zahlende Betrag 3.040 EUR.

HINWEIS: Wie hier erläutert, beträgt die Kapitalertragsteuer aus dieser Transaktion 3.040 EUR. Da Ihnen ein höherer Betrag (7.800 EUR) einbehalten wurde, haben Sie einen „Guthaben” bei der spanischen Verwaltung in Höhe der Differenz.

Wenn die spanische Steuerbehörde also 7.800 EUR für die CG-Steuer von Ihnen einbehält, muss sie Ihnen die Differenz „zurückerstatten”, da das Endergebnis der Steuer nur 3.040 EUR beträgt: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Wie kann diese Rückerstattung beantragt werden? Ihr Anwalt muss diesen Umstand in derselben Kapitalertragssteuererklärung angeben, die beim Finanzamt einzureichen ist.

2.- Berechnung der spanischen Kapitalerträge als spanischer Steuerinländer

 

Wenn Sie als „spanischer Steuerinländer” gelten (d. h. Sie zahlen Ihre Einkommenssteuer in Spanien als spanischer Einwohner), haben Sie nach Berechnung der Kapitalerträge folgende Steuervorteile:

  • KEINE KAPITALGEWINNE FÜR STÄNDIGEN WOHNSITZ: Wenn die von Ihnen verkaufte Immobilie Ihr ständiger Wohnsitz ist (Sie haben sie seit mehr als 3 Jahren als „ständigen Wohnsitz” genutzt), kommen Sie in den Genuss folgender Vorteile:
    • Wenn Sie jünger als 65 Jahre sind: Sie zahlen keine CG für die Verkaufserlöse, die Sie in den Erwerb einer neuen Immobilie „reinvestieren”, die Sie als ständigen Wohnsitz nutzen möchten. Sie haben zwei Jahre Zeit, um diese „Reinvestition” zu tätigen (nach Ablauf dieser zwei Jahre ohne Investition dieser Beträge werden Sie in voller Höhe besteuert).
    • Wenn Sie älter als 65 Jahre sind: Sie zahlen keine CG für die aus dem Verkauf erzielten Beträge. Dies gilt auch dann, wenn Sie nicht in eine neue Immobilie „reinvestieren”.
 
  • KEINE 3 % EINBEHALTUNG: Nach Abschluss des Verkaufs erhalten Sie den vollen Kaufpreis vom Käufer ohne Einbehaltung.
 
In der Regel verwechseln Eigentümer den „spanischen Steuerwohnsitz” mit dem „spanischen Wohnsitz”.
 

Mit anderen Worten, viele Menschen glauben, dass die „spanische Aufenthaltskarte” oder „Aufenthaltsbescheinigung”, die bei der spanischen Polizei ausgestellt wird, ausreicht, um nachzuweisen, dass sie „spanischer Steuerinländer” sind. Leider ist dies nicht der Fall.

Die „spanische Aufenthaltskarte” (oder „spanische Aufenthaltsbescheinigung”) ist kein gültiges Dokument, um Ihren Steuerstatus als „Steuerinländer” zu ändern.

Die spanische Aufenthaltskarte (oder Bescheinigung) dient lediglich dazu, zu erklären, dass Sie in Spanien „leben”, um der Polizei eine bessere Kontrolle über die Einwohner eines bestimmten Gebiets zu ermöglichen.

Was ist die spanische Steuerbescheinigung, ist sie dasselbe wie die „TIE”?

 

Um Ihren steuerlichen Wohnsitz in Spanien zu begründen und Ihre Steuern in Spanien wie ein normaler spanischer Staatsbürger zu zahlen, müssen Sie die spanische Steuerbescheinigung beantragen, die von der spanischen Steuerbehörde oder dem spanischen Zoll ausgestellt wird. Anschließend zahlen Sie Ihre Steuern in Spanien und nicht mehr in Ihrem Herkunftsland.

Außerdem müssen Sie der Steuerbehörde Ihres Landes mitteilen, dass Sie in Spanien steuerlich ansässig sind und dass Sie Ihren Steuerwohnsitz in Ihrem Land nicht behalten möchten.

Bitte erkundigen Sie sich daher bei Ihrem Steuerberater, welche Steuern Sie derzeit zahlen, denn auch wenn Sie nicht in Spanien ansässig sind, müssen Sie möglicherweise die EINKOMMENSTEUER FÜR NICHTANSÄSSIGE erklären und zahlen.

– FAZIT

Nachdem Ihnen nun alles erklärt wurde, sollten Sie, wenn Sie sich zum Verkauf Ihrer spanischen Immobilie entschlossen haben, bitte berücksichtigen, dass Sie vor dem Verkauf die folgenden Dokumente beschaffen/vorlegen müssen:

  1. Eigentumsurkunde der Immobilie (Escritura): Wenn möglich, die ORIGINALURKUNDE. Mit der korrekten und aktuellen Beschreibung der Gebäude.
  2. Grundsteuerbescheid (IBI – SUMA) .- Mit korrekter Beschreibung der Gebäude.
  3. Wasser- und Stromrechnungen.- Die letzten Rechnungen.
  4. Wohnsitzbescheinigung, auch „LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN” genannt.
  5. Bescheinigung über das Nichtvorliegen von Verstößen .- Diese wird als „Certificado de No Infracción Urbanística” bezeichnet.
  6. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft (falls zutreffend), aus der hervorgeht, dass Sie mit den Gemeinschaftsgebühren auf dem Laufenden sind.
  7. Original-NIE und Original-Reisepass
  8. Energieausweis
 
 

STEUERN : Sie müssen die folgenden Steuerunterlagen vorlegen:

  • Modelle 210 der letzten 3 Jahre. Wenn Sie nicht in Spanien steuerpflichtig sind
  • Modell 100 aus den letzten 3 Jahren. Wenn Sie in Spanien steuerpflichtig sind