Nieuwe bewoningsregeling in de regio Valencia (hervorming van 2021)
Overzicht: versnelling van de verkoop en het gebruik van nieuwe gebouwen
De bewoonbaarheidsverklaring (Licencia de Ocupación), ook wel bewoonbaarheidscertificaat of conformiteitscertificaat genoemd, is een document dat de legale bewoning van een nieuwbouwwoning of gerenoveerde woning toestaat. Het certificeert dat het pand voldoet aan de stedenbouwkundige en bouwvoorschriften en geschikt is voor bewoning.
Water- en elektriciteitsbedrijven vragen dit document vaak om dienstverleningscontracten te activeren of over te dragen.
Er zijn twee hoofdtypen:
- Eerste bewoningsvergunning (voor nieuwbouw of ingrijpende renovaties)
- Tweede bewoningsvergunning (voor oudere woningen of overdracht van diensten)
Eerste bewoningsvergunning (nieuwbouw)
Deze vergunning is:
- Wordt afgegeven zodra de bouw of renovatie is voltooid.
- Van toepassing op nieuwe woningen of ingrijpende structurele verbouwingen (dak, gevel, uitbreidingen, enz.).
Procedure:
- De projectontwikkelaar dient de vereiste documenten in bij het gemeentehuis.
- De gemeenteraad beoordeelt de aanvraag en geeft de vergunning af.
Zonder deze vergunning mag het pand wettelijk niet als woning worden gebruikt.
Tweede bewoningsvergunning (wederverkoop van woningen)
Wordt verleend wanneer:
- De eerste bewoningsvergunning is verlopen.
- De nutsvoorzieningen moeten op een nieuwe naam worden gezet.
- Het onroerend goed heeft nooit een eerste bewoningsvergunning gehad.
Deze vergunning is essentieel voor de legale aansluiting van nutsvoorzieningen en voor de juiste documentatie bij de wederverkoop van onroerend goed.
Historische uitdagingen met bewoningsvergunningen
Traditioneel omvatte het verkrijgen van een vergunning:
- Een aanvraag bij het gemeentehuis.
- Grondige controle van documenten.
- Inspectie ter plaatse door gemeentelijke technici.
Dit trage en bureaucratische proces vertraagde de verkoop en het gebruik van nieuwe woningen, vaak met maanden of jaren.
De invoering van de “verantwoordelijke verklaring” (Declaración Responsable – DR)
Om het proces te vereenvoudigen en te versnellen hebben veel Spaanse regio’s, waaronder de Autonome Gemeenschap Valencia, de verantwoordelijke verklaring ingevoerd.
Wat is de DR?
Een document dat door de bouwer/projectontwikkelaar wordt ingediend en waarin wordt verklaard:
- Dat de werkzaamheden zijn voltooid.
- Dat de bouw in overeenstemming is met de verleende bouwvergunning.
Dit document:
- Maakt onmiddellijke bewoning en verkoop mogelijk.
- Draagt de verantwoordelijkheid over van de overheid naar de projectontwikkelaar.
- wordt rechtstreeks bij het gemeentehuis ingediend zonder te wachten op inspecties.
Het sluit echter niet uit dat er later inspecties worden uitgevoerd of dat de vergunning wordt ingetrokken als er valse verklaringen of overtredingen worden geconstateerd.
Wetswijziging (januari 2021 – regio Valencia)
Begin 2021 heeft de regering van Valencia een verordening uitgevaardigd die de verantwoordelijke verklaring dezelfde rechtskracht verleent als de eerste bewoningsvergunning.
Belangrijkste wijzigingen:
- De DR fungeert nu als een volledig geldig document om een woning te bewonen en te verkopen.
- Bouwers kunnen onmiddellijk na het indienen van de DR overgaan tot verkoop en registratie van nutsvoorzieningen.
- Gemeentebesturen zijn niet langer verplicht om een aanvullende bewoningsvergunning af te geven.
Deze verordening is bindend in de hele regio Valencia, tenzij een specifieke gemeente ervoor kiest om de traditionele procedure te blijven volgen.
Voordelen:
- Snellere verkoop en registratie.
- Grotere flexibiliteit voor projectontwikkelaars.
- Afstemming op EU-richtlijnen inzake administratieve efficiëntie.
Risico’s en beperkingen
Ons juridisch standpunt
De nieuwe regelgeving draagt de garantie over van de overheid naar particuliere projectontwikkelaars. Hoewel dit de verkoop versnelt, kan het het risico voor kopers vergroten:
Scenario:
- De DR wordt ingediend.
- De koper voltooit de aankoop en betrekt de woning.
- Bij een latere inspectie blijken ernstige overtredingen van de bouwvoorschriften.
- Het gemeentehuis trekt de vergunning in.
In dit geval zou de koper juridische stappen moeten ondernemen tegen de projectontwikkelaar, wat mogelijk langdurige gerechtelijke procedures met zich meebrengt.
Het argument van de regering van Valencia:
- Dit systeem is in overeenstemming met de normen van de Europese Unie.
- Het heeft tot doel een sneller en efficiënter vastgoedproces tot stand te brengen.
- De verschuiving naar zelfregulering is een gemeenschappelijk kenmerk van andere EU-landen.
Laatste opmerkingen
Dit nieuwe kader:
- Creëert kansen voor snellere transacties.
- Benadrukt het belang van zorgvuldigheid.
Wij raden u ten zeerste aan om samen te werken met gespecialiseerde vastgoedadvocaten om:
- De juistheid van de verantwoordelijke verklaring te controleren.
- Beoordelen van potentiële risico’s bij het ontbreken van een formele inspectie.
Hulp nodig bij uw aankoop of verkoop in de regio Valencia? Neem contact op met ons kantoor voor deskundig juridisch advies.
TLACORP SLP – Juridische experts op het gebied van onroerend goed in Spanje
