Nouvelle réglementation en matière d’occupation dans la Communauté valencienne (réforme de 2021)

Aperçu : accélérer la vente et l’utilisation des nouveaux bâtiments

La licence d’occupation (Licencia de Ocupación), également connue sous le nom de certificat d’habitabilité ou certificat de conformité, est un document qui autorise l’occupation légale d’un logement nouvellement construit ou rénové. Elle certifie que le bien immobilier est conforme aux réglementations urbanistiques et de construction et qu’il est adapté à un usage résidentiel.

Les compagnies d’eau et d’électricité exigent souvent ce document pour activer ou transférer les contrats de service.

Il existe deux types principaux :

Licence de première occupation (pour les nouvelles constructions ou les rénovations importantes)
Licence de deuxième occupation (pour les logements anciens ou le transfert de services)

Licence de première occupation (bâtiments neufs)

Cette licence est :

Délivrée une fois la construction ou la rénovation terminée.
Applicable aux logements neufs ou aux réformes structurelles importantes (toiture, façade, extensions, etc.).

Procédure :

Le promoteur soumet les documents requis à la mairie.
Le conseil municipal examine et délivre le permis.

Sans ce permis, le bien ne peut légalement être utilisé comme résidence.

Permis de deuxième occupation (biens immobiliers revendus)

Octroyée lorsque :

Le permis de première occupation a expiré.
Les services publics doivent être transférés à un nouveau nom.
Le bien n’a jamais eu de permis de première occupation.

Ce permis est indispensable pour l’activation légale des services publics et la documentation appropriée en cas de revente du bien.

Historique des difficultés liées à l’obtention d’un permis d’occupation

Traditionnellement, l’obtention d’un permis impliquait :

Une demande auprès de la mairie.
Une vérification approfondie des documents.
Une inspection sur place par des techniciens municipaux.

Ce processus lent et bureaucratique retardait la vente et l’utilisation des nouvelles maisons, souvent de plusieurs mois, voire plusieurs années.

L’introduction de la « déclaration responsable » (Declaración Responsable – DR)

Afin de simplifier et d’accélérer le processus, de nombreuses régions espagnoles, dont la Communauté valencienne, ont introduit la déclaration responsable.

Qu’est-ce que la DR ?

Il s’agit d’un document présenté par le constructeur/promoteur certifiant :

Que les travaux sont terminés.
Que la construction est conforme au permis de construire délivré.

Ce document :

Permet l’occupation et la vente immédiates.
Transfère la responsabilité des autorités publiques au promoteur.
Est remis directement à la mairie sans attendre les inspections.

Toutefois, il n’élimine pas la possibilité d’inspections ultérieures ou de révocation du permis si des déclarations fausses ou des infractions sont constatées.

Modification réglementaire (janvier 2021 – Communauté valencienne)

Début 2021, le gouvernement valencien a publié un règlement accordant à la déclaration responsable le même effet juridique que le permis de première occupation.

Principaux changements :

La DR fait désormais office de document habilitant pleinement valable pour occuper et vendre une maison.
Les constructeurs peuvent procéder à la vente et à l’enregistrement des services publics immédiatement après avoir soumis la DR.
Les mairies ne sont plus tenues de délivrer une licence d’occupation supplémentaire.
Cette réglementation est contraignante dans toute la Communauté valencienne, à moins qu’une municipalité spécifique ne choisisse de continuer à utiliser le processus traditionnel.

Avantages :

Accélération des ventes et des enregistrements.
Plus grande flexibilité pour les promoteurs immobiliers.
Alignement sur les directives européennes en matière d’efficacité administrative.

Risques et limites

Notre point de vue juridique

La nouvelle réglementation transfère la garantie des autorités publiques aux promoteurs privés. Si cela accélère les ventes, cela peut également augmenter le risque pour les acheteurs :

Scénario :

La DR est soumise.
L’acheteur finalise l’achat et emménage dans la maison.
Une inspection ultérieure révèle de graves violations du code de la construction.
La mairie révoque le permis.

Dans ce cas, l’acheteur devrait intenter une action en justice contre le promoteur, ce qui pourrait entraîner de longues procédures judiciaires.

L’argument du gouvernement valencien :

Ce système est conforme aux normes de l’Union européenne.
Il vise à créer un processus immobilier plus rapide et plus efficace.
Le passage à l’autorégulation est une caractéristique commune à d’autres pays de l’UE.

Conclusion

Ce nouveau cadre :

Crée des opportunités pour accélérer les transactions.
Souligne l’importance de la diligence raisonnable.

Nous vous recommandons vivement de faire appel à des avocats spécialisés en droit immobilier pour :

Vérifier l’exactitude de la déclaration responsable.
Évaluer les risques potentiels en l’absence d’une inspection officielle.

Besoin d’aide pour votre achat ou votre vente dans la Communauté valencienne ? Contactez notre cabinet pour obtenir des conseils juridiques d’experts.

TLACORP SLP – Experts juridiques en immobilier en Espagne