Bouw van eigendommen op rustiek land (niet-bebouwbaar land)
De advocaten van TLA hebben meer dan 15 jaar ervaring met transacties en zaken met betrekking tot onroerend goed in landelijke gebieden in heel Spanje. Van Catalonië (Tarragona en Barcelona), de regio Valencia (Castellón, Valencia en Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Almanzora-vallei) en Malaga.
Dankzij onze ruime ervaring en kennis van de verschillende regionale regelgeving hebben we een gids opgesteld voor mensen die van plan zijn een perceel/grond te kopen in landelijke gebieden in Spanje, met het voornemen om daar een huis te bouwen.
Als u grond of een woning op het platteland koopt, zoals een boerderij (cortijo), is het essentieel om na te gaan of deze gelegen is in een gebied waar bebouwing is toegestaan (in dit geval wordt het een “finca urbana” of “suelo urbano” genoemd) of waar verstedelijking en woningbouw niet zijn toegestaan (“finca rustica” of “suelo rustico”).
Grond in Spanje wordt in verschillende soorten ingedeeld:
1. Stedelijke grond – “Suelo urbano”
Dit is grond waarop gebouwd mag worden volgens specifieke voorschriften die zijn vastgelegd in de “ontwikkelingsplannen” van de stad of het gebied (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), of in specifieke urbanisatiezones die “deelplannen” (Planes Parciales) worden genoemd, enz. Deze grond beschikt over alle voorzieningen en vereisten om er in hoge bevolkingsdichtheid te kunnen wonen, zoals een goede water- en elektriciteitsvoorziening, aansluiting op het rioleringsnet, parken en groene zones, sportfaciliteiten, onderwijs, ziekenhuizen, enz. Stedelijk terrein of “Suelo Urbano” is het terrein dat we aantreffen in steden, dorpen of urbanisaties, en dat toegang biedt tot wegen, bestrating, voetgangersgebieden, straten, winkelgebieden, gezondheidscentra, scholen, ziekenhuizen, sportfaciliteiten, enz.2. Niet-bebouwbare grond – “ Suelo no Urbanizable”
“Niet-bebouwbaar” is een type grond waarop geen industriële, residentiële of commerciële activiteiten mogen worden ontwikkeld, omdat deze bestemd is voor bepaalde beschermde doeleinden, voornamelijk in verband met bosbouw, landbouw en andere. Op dit soort grond zijn andere vormen van gebruik, zoals residentieel, industrieel of commercieel, dus zeer beperkt, aan beperkingen onderworpen en niet altijd toegestaan. Binnen de “niet-bebouwbare” grond vinden we een indeling in subtypen, afhankelijk van het toegestane gebruik en het beschermingsniveau:- Beschermd terrein (in het Spaans “Suelo No Urbanizable Protegido”): Dit is terrein waar om bepaalde redenen (meestal in verband met de natuur, bossen, enz.) bouw en andere activiteiten beperkt zijn om een bepaalde waarde te “beschermen”.
- Niet-beschermd land (in het Spaans “Suelo No Urbanizable Comun”): Dit is land waar het belangrijkste gebruik landbouw en veeteelt is en waar andere vormen van gebruik (zoals wonen, handel, enz.) onder bepaalde voorwaarden zijn toegestaan.
3.- Bouwgrond – “Suelo Urbanizable” :
Dit is het type grond dat in de toekomst kan worden ontwikkeld met urbanisaties, commerciële zones, industrieparken, enz. Als er dus een openbaar of particulier bouwproject wordt goedgekeurd, kan het gebied worden geurbaniseerd.Stappen die moeten worden gevolgd voor het bouwen van een woonhuis op rustiek terrein
Als we het nu hebben over “rustiek terrein”, dan is dit een terrein waar het belangrijkste toegestane gebruik “landbouw” is, of dat door boeren wordt gebruikt voor landbouwactiviteiten. Maar op dit terrein is het bij wijze van uitzondering toegestaan om nieuwe gebouwen voor residentieel gebruik te bouwen. Deze gebouwen moeten een zeer lage bebouwingsdichtheid hebben, om te voorkomen dat er dichtbebouwde gebieden ontstaan die “de facto urbanisaties” zouden kunnen vormen. Het is dus heel gebruikelijk dat alleen wanneer het land een minimale oppervlakte heeft (5.000 m2, 10.000 m2 of 20.000 m2 enz.), u daar een gebouw mag bouwen, ook wel “cortijo”, “villa”, “masía”, “chalé”, ‘chalet’, “hacienda” enz. genoemd. etc. In de Spaanse landelijke gebieden is het vrij gebruikelijk om huizen te vinden die zijn gebouwd op percelen die kleiner zijn dan de minimale oppervlakte die vereist is om bouwvergunning te krijgen (bijvoorbeeld huizen gebouwd op percelen van minder dan 10.000 m2). Dit komt doordat deze gebouwen zijn gebouwd voordat de nieuwe regelgeving van kracht werd, of simpelweg omdat ze zijn gebouwd zonder de wetten te respecteren, waardoor ze nu worden beschouwd als constructies “Fuera de Ordenación” (buiten de huidige regelgeving). Dit is het geval bij panden die lang geleden zijn gebouwd en nu niet meer aan de huidige regelgeving voldoen. Dit soort panden kan nu volkomen legaal zijn, maar er gelden wel enkele gebruiksbeperkingen (de belangrijkste is dat de woning ten opzichte van de rest van de bestaande gebouwen op het perceel door de overheid moet worden gerespecteerd, maar dat deze niet mag worden uitgebreid en dat het niet is toegestaan om nieuwe gebouwen op dat perceel te bouwen). Als u dus van plan bent een project te ontwikkelen voor de bouw van een huis in een “rustieke omgeving”, moet u eerst bij de bevoegde instantie (meestal het gemeentehuis, de “Ayuntamiento”) navragen wat de specificaties, vereisten en beperkingen zijn voor het bouwen op dat terrein.1. Eerste stap: controleren of het project kan worden ontwikkeld
De “bouwvergunning”, ‘bouwlicentie’ of “bouwvergunning” (Licencia de Construcción, o Licencia de Edificación, o Licencia de Obra Mayor).
Zoals we eerder hebben aangegeven, moet u, als u van plan bent een project te ontwikkelen in een van de “rustieke gebieden”, eerst contact opnemen met de lokale autoriteiten (voornamelijk het gemeentehuis of de gemeenteraad = “Ayuntamiento”), of, als alternatief, advies inwinnen bij advocaten die gespecialiseerd zijn in bouw en rustieke ontwikkelingen.
Voordat u verdergaat met de volgende stappen van het proces, is het dus essentieel dat u de juiste informatie verkrijgt over de lokale voorschriften en beperkingen van het gebied en de mogelijkheden om uw project te ontwikkelen en uit te voeren. Net als in andere landen wordt de vergunning voor uw project formeel goedgekeurd wanneer u de “bouwvergunning” of “bouwtoestemming” van het gemeentehuis hebt verkregen.
De eerste stap is dus om te weten of de lokale regelgeving de bouw van een huis op dat perceel toestaat.
Zeer belangrijk: water- en elektriciteitsvoorziening
Zoals hierboven uitgelegd, zijn de water- en elektriciteitsvoorziening en de riolering gegarandeerd voor burgers die in stedelijke gebieden (“suelo urbano”) wonen. Maar op landelijke grond buiten stedelijke gebieden is dit vaak niet het geval en is er vaak geen aansluiting op het water- en elektriciteitsnet. Het gemeentebestuur is namelijk niet verplicht om water en elektriciteit te leveren op landelijke grond. Alleen in stedelijke gebieden. Het is dus erg belangrijk om zorgvuldig te onderzoeken of het mogelijk is om water en elektriciteit aan te sluiten op het gekozen perceel. Bijvoorbeeld: Als er water en elektriciteit in de buurt van het perceel beschikbaar zijn en deze kunnen worden aangesloten, is er geen probleem. Maar soms komt het voor dat het dichtstbijzijnde aansluitpunt voor elektriciteit of water ver weg is. Dat betekent dat u hoge kosten moet maken om de aansluiting te realiseren. Alleen door lokale elektriciens en loodgieters of lokale bouwbedrijven te raadplegen, krijgt u de nodige informatie om de mogelijkheden voor water- en elektriciteitsvoorziening en aansluitingen op dat perceel te bevestigen. U moet hier dus vanaf het begin van het proces rekening mee houden, voordat u verder gaat met het aankoopproces. Het is altijd mogelijk om water te krijgen uit een interne opslagtank die op het terrein is geïnstalleerd, en uit de typisch Spaanse “POZOS” = WATERBRONNEN. Op dezelfde manier is het mogelijk om elektriciteit te verkrijgen uit zonnepanelen of windenergie. Maar niet altijd worden dit soort voorzieningen door de lokale gemeente goedgekeurd om een bouwvergunning te verlenen. Deze informatie moet dus in een zeer vroeg stadium van het aankoop-/bouwproces in overweging worden genomen. Wij raden u daarom aan om, voordat u het perceel KOOPT of een beslissing neemt over de transactie, een VOORAFGAAND ONDERZOEK VAN HET PROJECT te laten uitvoeren door lokale advocaten, architecten, bouwers of de bouwtechnische dienst van de gemeente (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Dit maakt de investering veiliger, omdat u uiteindelijk een concreet beeld en inzicht krijgt van de voorwaarden en beperkingen voor het bouwen op dat perceel, voordat u overgaat tot de aankoop van de grond. Het is meer dan aan te raden om een onderzoek te laten uitvoeren door een advocaat gespecialiseerd in bouwzaken en, indien mogelijk, de architect te raadplegen die het project en de bouw zal ontwikkelen. Vraag uw advocaat in dat voorlopige onderzoek ook om niet alleen de specifieke bouwrechten op het perceel te bevestigen, maar ook om na te gaan welke andere ontwikkelingen er in dat gebied gepland zijn, bijvoorbeeld nieuwe wegen, snelwegen, spoorlijnen, industrieparken, commerciële zones of zelfs een urbanisatie. Deze informatie kunt u verkrijgen via uw advocaat door middel van afspraken bij het gemeentehuis, het bestuderen van de lokale regelgeving en ook via het gemeentehuis met een document genaamd “CÉDULA URBANÍSTICA”. Zodra u precies weet welk type gebouw op dat terrein mag worden gebouwd, moet u een architect inschakelen om het BOUWPROJECT of BOUWPLAN op te stellen. In het bouwplan moet uw architect uw ideeën en voorkeuren aanpassen aan de specifieke voorschriften van het gemeentehuis in dat gebied. Uw architect begeleidt u dus tijdens dit hele proces en informeert u over de verschillende mogelijkheden om uw “ideale huis” om te vormen tot een constructie die voldoet aan de voorschriften van het gebied. Het belangrijkste is dat uw architect elk detail specificeert. Laat uw architect de plannen zo gedetailleerd mogelijk doornemen. Probeer u voor te stellen hoe het uitzicht vanuit de verschillende ramen zal zijn, hoe groot de bedden in de gastenkamers kunnen zijn, enz. Kortom: probeer van uw architect zoveel mogelijk informatie te krijgen over hoe het uiteindelijke huis eruit zal zien. Probeer het huis in te richten en erin te wonen terwijl het nog op papier staat. U bent misschien niet ter plaatse om dingen op te merken die u jarenlang kunnen storen, zoals een raam dat niet in het midden van een slaapkamer zit of dakramen die niet precies boven de wastafels in de badkamer zitten. Zodra het project is voltooid, moet uw architect aanwezig zijn bij de bouwprojecten van het plaatselijke gemeentehuis bij de afdeling Bouw (“Departamento de Urbanismo” of “Concejalía de Urbanismo”). Bij de aanvraag van de bouwvergunning moet u een gemeentebelasting betalen, de Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, die van toepassing is op alle bouwprojecten waarvoor een bouwvergunning nodig is (ongeacht of deze is aangevraagd/verleend). Deze belasting kan variëren van 2% tot 4% van de bouwkosten, afhankelijk van het gemeentehuis in uw regio. Vervolgens wordt onderzocht in hoeverre uw project voldoet aan de specifieke voorwaarden of beperkingen in het gebied. Als uw project voldoet aan de normen en aan de voorschriften en vereisten om in dat gebied te bouwen, krijgt u toestemming om daar te bouwen met de juiste “bouwvergunning” of “bouwtoestemming”, zodat u het recht hebt om daar precies hetzelfde pand te bouwen als u bij de gemeente met het project hebt gepresenteerd.2.- Tweede stap: Bouwproces
Klik hieronder voor gedetailleerde informatie over het bouwproces, wanneer u besluit om uw bouwproject in Spanje te ontwikkelen.Construction process when building a house in Spain for your own