Horizontale Aufteilung in spanischen Urbanisationen

Was ist horizontale Aufteilung?

Horizontale Aufteilung („División Horizontal” auf Spanisch) bezeichnet eine rechtliche Struktur, bei der verschiedene Immobilien – wie Häuser, Villen oder Wohnungen – sich das Eigentum an dem Grundstück, auf dem sie stehen, teilen. Dieses Modell wird häufig in Urbanisationen und Wohnsiedlungen in ganz Spanien verwendet.

In diesem Rahmen besitzt jeder Hausbesitzer 100 % seines Eigentums (das Haus oder die Wohnung) und teilt gleichzeitig das Miteigentum an dem Grundstück und den Gemeinschaftsflächen mit den übrigen Eigentümern der Wohnanlage.

Gemeinschaftliche und private Nutzung des Grundstücks

Gemeinschaftsflächen

Das Grundstück, auf dem die Häuser stehen, gilt als Gemeinschaftseigentum. Dieses Grundstück gehört allen Bewohnern gemeinsam und umfasst in der Regel:

Grünflächen und Landschaftsbereiche
Interne Straßen und Wege
Freizeiteinrichtungen (Tennisplätze, Spielplätze, Fitnessstudios usw.)
Swimmingpools
Parkplätze

Alle Eigentümer haben einen gesetzlichen Anspruch auf diese Flächen und teilen sich die Verantwortung für deren Instandhaltung, Reinigung, Reparatur und Versicherung.

Exklusiv genutzte Flächen

Obwohl das gesamte Grundstück technisch gesehen gemeinschaftlich genutzt wird, können bestimmte Teile des Grundstücks – wie private Gärten, Terrassen oder Swimmingpools – bestimmten Eigentümern zur exklusiven Nutzung zugewiesen werden. Das bedeutet:

Der Bereich ist rechtlich weiterhin Gemeinschaftseigentum.
Der benannte Eigentümer hat das ausschließliche Recht, den Bereich zu nutzen und zu genießen.
Das Grundstück kann nicht unabhängig vom Haus getrennt oder verkauft werden.
Für Bau- oder Umbauarbeiten in diesen Bereichen ist möglicherweise die Genehmigung der Eigentümergemeinschaft oder der Gemeindeverwaltung erforderlich.

Wenn ein Eigentümer beispielsweise eine Garage anbauen, das Grundstück erweitern oder einen Swimmingpool in seinem exklusiv genutzten Garten errichten möchte, benötigt er in der Regel:

eine Baugenehmigung der Gemeinde und
die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.

Rechtliche Beschränkungen für die Aufteilung von Grundstücken

In einigen Fällen versuchen Hausbesitzer, Gemeinschaftsflächen in separate Grundstücke aufzuteilen, um sie unabhängig voneinander nutzen zu können. Während dies in der Vergangenheit häufiger vorkam, ist es heute aus mehreren Gründen stark eingeschränkt:

Gesetze zur Mindestgrundstücksgröße können eine weitere Aufteilung verbieten.
Städtebauliche Vorschriften können solche Aufteilungen untersagen.
Das ursprüngliche Urbanisierungsprojekt kann eine Aufteilung der Grundstücke ausdrücklich verbieten.

Ein Grundstück kann also zwar eingezäunt und privat genutzt werden, bleibt aber rechtlich Teil der Gemeinschaft.

Auswirkungen für Käufer

Wenn Sie eine Immobilie in einer spanischen Urbanisation kaufen, die einem horizontalen Teilungsplan folgt, sollten Sie Folgendes beachten:

1. Gemeinschaftsgebühren

Sie müssen monatliche oder jährliche Gebühren für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen zahlen. Diese Gebühren können je nach Größe Ihrer Immobilie oder Ihres exklusiv genutzten Bereichs variieren.

2. Einschränkungen bei Änderungen

Änderungen an Ihrem Haus oder Ihrer exklusiv genutzten Parzelle bedürfen möglicherweise der Zustimmung der Gemeinschaft, insbesondere wenn es sich um bauliche Maßnahmen oder sichtbare Veränderungen handelt.

3. Rechtlicher Status der Landnutzung

Verstehen Sie den Unterschied zwischen Eigentum und exklusiver Nutzung:

Sie sind zu 100 % Eigentümer Ihres Hauses
Sie teilen sich das Eigentum an dem Grundstück und den gemeinschaftlichen Elementen
Sie haben möglicherweise das ausschließliche Nutzungsrecht für einen bestimmten Teil, aber das bedeutet nicht, dass Sie rechtlicher Eigentümer dieses Grundstücks sind

4. Unterschiedliche Gemeinschaftsvereinbarungen

Jede Urbanisation kann ihre eigenen internen Regeln und Vereinbarungen haben, die Folgendes betreffen:

Nutzung von Gemeinschaftsräumen
Aufteilung der Kosten
Entscheidungsfindungsprozesse (Mehrheits- oder Einstimmigkeitsbeschlüsse)

Fazit

Die horizontale Aufteilung ist eine gängige Form des Eigentums in spanischen Urbanisationen. Sie bietet gemeinsame Vorteile – wie Gemeinschaftseinrichtungen und Sicherheit –, bringt aber auch gemeinsame Verpflichtungen mit sich. Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in einer solchen Gemeinschaft planen, sollten Sie

Prüfen Sie die Gemeinschaftsstatuten und Teilungsurkunden.
Vergewissern Sie sich, welche Grundstücke Sie ausschließlich nutzen können und was Sie mit anderen gemeinsam besitzen.
Machen Sie sich mit Ihren Rechten und Pflichten in Bezug auf Änderungen und Kosten vertraut.

Es ist immer ratsam, vor dem Kauf in solchen Wohnanlagen rechtlichen Rat einzuholen, um unerwartete Einschränkungen oder Verpflichtungen zu vermeiden.