Division horizontale dans les lotissements espagnols

Qu’est-ce que la division horizontale ?

La division horizontale (« División Horizontal » en espagnol) désigne une structure juridique dans laquelle différentes propriétés, telles que des maisons, des villas ou des appartements, partagent la propriété du terrain sur lequel elles sont construites. Ce modèle est fréquemment utilisé dans les lotissements et les complexes résidentiels à travers l’Espagne.

Dans ce cadre, chaque propriétaire possède 100 % de son bien (la maison ou l’appartement) et partage en même temps la copropriété du terrain et des parties communes avec les autres propriétaires du lotissement.

Usage commun et privé du terrain

Parties communes

Le terrain sur lequel se trouvent les maisons est considéré comme propriété commune. Ce terrain est détenu conjointement par tous les résidents et comprend généralement :

Espaces verts et zones paysagères
Les routes et chemins internes
Les installations de loisirs (courts de tennis, aires de jeux, salles de sport, etc.)
Les piscines
Les parkings

Tous les propriétaires ont un intérêt juridique dans ces zones et partagent les responsabilités telles que l’entretien, le nettoyage, les réparations et l’assurance.

Zones à usage exclusif

Bien que tout le terrain soit techniquement commun, certaines parties, telles que les jardins privés, les terrasses ou les piscines, peuvent être attribuées à des propriétaires spécifiques pour un usage exclusif. Cela signifie :

La zone reste commune au sens de la loi
Le propriétaire désigné a le droit exclusif d’utiliser et de jouir de la zone
Le terrain ne peut être séparé ou vendu indépendamment de la maison
Toute construction ou modification dans ces zones peut nécessiter l’accord de l’association des propriétaires ou du conseil communautaire

Par exemple, si un propriétaire souhaite ajouter un garage, agrandir sa propriété ou construire une piscine dans son jardin à usage exclusif, il doit souvent obtenir :

d’un permis d’urbanisme municipal, et
de l’accord de la communauté des propriétaires.

Restrictions légales relatives à la division des parcelles

Dans certains cas, les propriétaires peuvent tenter de diviser les zones communes en parcelles distinctes afin de les utiliser indépendamment. Si cette pratique était plus courante dans le passé, elle est aujourd’hui fortement restreinte pour plusieurs raisons :

Les lois sur la taille minimale des parcelles peuvent interdire toute subdivision supplémentaire.
Les règlements d’urbanisme peuvent interdire de telles divisions.
Le projet d’urbanisation initial peut expressément interdire la division des parcelles.

Ainsi, même si une parcelle est clôturée et jouie à titre privé, elle reste légalement partie intégrante de la communauté.

Conséquences pour les acheteurs

Lorsque vous achetez une propriété dans une urbanisation espagnole soumise à un régime de division horizontale, tenez compte des éléments suivants :

1. Charges communautaires

Vous devrez payer des frais mensuels ou annuels pour l’entretien des parties communes. Ces frais peuvent varier en fonction de la taille de votre propriété ou de votre zone à usage exclusif.

2. Restrictions en matière de modifications

Toute modification apportée à votre maison ou à votre terrain à usage exclusif peut nécessiter l’accord de la communauté, en particulier lorsqu’il s’agit de travaux structurels ou de modifications visibles.

3. Statut juridique de l’utilisation du terrain

Comprenez la différence entre la propriété et l’usage exclusif :

Vous êtes propriétaire à 100 % de votre maison
Vous partagez la propriété du terrain et des éléments communs
Vous pouvez avoir l’usage exclusif d’une certaine partie, mais cela ne signifie pas que vous êtes légalement propriétaire de ce terrain

4. Les accords communautaires varient

Chaque lotissement peut avoir ses propres règles et accords internes concernant :

L’utilisation des espaces communs
La répartition des dépenses
Les procédures décisionnelles (vote à la majorité ou à l’unanimité)

Conclusion

La division horizontale est une forme courante de propriété immobilière dans les lotissements espagnols. Elle offre des avantages communs, tels que des équipements collectifs et la sécurité, mais implique également des responsabilités partagées. Si vous envisagez d’acheter dans une telle communauté :

Vérifiez les statuts de la communauté et les actes de division.
Confirmez les terrains dont vous pouvez jouir de manière exclusive et ceux dont vous êtes copropriétaire.
Comprenez vos droits et obligations en matière de modifications et de dépenses.

Il est toujours recommandé de demander un avis juridique avant d’acheter dans ce type de lotissements afin d’éviter des restrictions ou des obligations inattendues.