Horizontale verdeling in Spaanse urbanisaties

Wat is horizontale verdeling?

Horizontale verdeling (“División Horizontal” in het Spaans) verwijst naar een juridische structuur waarbij verschillende eigendommen, zoals huizen, villa’s of appartementen, het eigendom van de grond waarop ze zijn gebouwd delen. Dit model wordt vaak gebruikt in urbanisaties en woonwijken in heel Spanje.

In dit kader is elke huiseigenaar 100% eigenaar van zijn eigendom (het huis of appartement) en deelt hij tegelijkertijd het mede-eigendom van de grond en de gemeenschappelijke ruimtes met de andere eigenaren in de ontwikkeling.

Gemeenschappelijk en privégebruik van grond

Gemeenschappelijke ruimtes

De grond waarop de huizen staan, wordt beschouwd als gemeenschappelijk eigendom. Deze grond is gezamenlijk eigendom van alle bewoners en omvat doorgaans:

Groene zones en aangelegde zones
Interne wegen en paden
Recreatieve voorzieningen (tennisbanen, speeltuinen, fitnessruimtes, enz.)
Zwembaden
Parkeerplaatsen

Alle eigenaren hebben een wettelijk aandeel in deze zones en delen verantwoordelijkheden zoals onderhoud, schoonmaak, reparaties en verzekeringen.

Zones voor exclusief gebruik

Hoewel alle grond technisch gezien gemeenschappelijk is, kunnen bepaalde delen van de grond, zoals privétuinen, terrassen of zwembaden, worden toegewezen voor exclusief gebruik aan specifieke eigenaren. Dit betekent:

Het gebied is wettelijk nog steeds gemeenschappelijk eigendom
De aangewezen eigenaar heeft het exclusieve recht om het gebied te gebruiken en ervan te genieten
Het terrein kan niet worden gescheiden of onafhankelijk van het huis worden verkocht
Voor het bouwen of wijzigen van iets in deze gebieden kan toestemming van de vereniging van huiseigenaren of de gemeenschapsraad nodig zijn

Als een eigenaar bijvoorbeeld een garage wil toevoegen, het perceel wil uitbreiden of een zwembad wil bouwen in zijn exclusief gebruikte tuin, heeft hij vaak het volgende nodig:

een gemeentelijke bouwvergunning en
toestemming van de gemeenschap van eigenaren

Wettelijke beperkingen op de verdeling van percelen

In sommige gevallen kunnen huiseigenaren proberen gemeenschappelijke ruimtes op te splitsen in afzonderlijke percelen om ze onafhankelijk te kunnen gebruiken. Hoewel dit in het verleden vaker voorkwam, is het tegenwoordig om verschillende redenen sterk aan banden gelegd:

Wetgeving inzake de minimale perceelgrootte kan verdere opsplitsing verbieden
Stedenbouwkundige voorschriften staan dergelijke opsplitsingen mogelijk niet toe
Het oorspronkelijke urbanisatieproject kan perceelverdeling uitdrukkelijk verbieden

Hoewel een perceel dus omheind is en privé gebruikt kan worden, blijft het juridisch gezien deel uitmaken van de gemeenschap.

Gevolgen voor kopers

Houd bij de aankoop van onroerend goed in een Spaanse urbanisatie met een horizontaal verdelingsschema rekening met het volgende:

1. Gemeenschappelijke kosten

U moet maandelijkse of jaarlijkse kosten betalen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimtes. Deze kosten kunnen variëren naargelang de grootte van uw eigendom of exclusief gebruiksterrein.

2. Beperkingen op wijzigingen

Voor het aanbrengen van wijzigingen aan uw woning of perceel voor exclusief gebruik kan toestemming van de gemeenschap vereist zijn, vooral wanneer het gaat om structurele werkzaamheden of zichtbare veranderingen.

3. Juridische status van het gebruik van grond

Begrijp het verschil tussen eigendom en exclusief gebruik:

U bent 100% eigenaar van uw woning
U deelt het eigendom van de grond en de gemeenschappelijke elementen
U kunt exclusief gebruik maken van een bepaald deel, maar dit betekent niet dat u de juridische eigenaar bent van die grond

4. Gemeenschapsovereenkomsten variëren

Elke urbanisatie kan zijn eigen interne regels en overeenkomsten hebben met betrekking tot:

Gebruik van gemeenschappelijke ruimtes
Verdeling van kosten
Besluitvormingsprocedures (meerderheid of unanieme stemmen)

Conclusie

Horizontale verdeling is een veel voorkomende vorm van eigendom in Spaanse urbanisaties. Het biedt gedeelde voordelen, zoals gemeenschappelijke voorzieningen en veiligheid, maar houdt ook gedeelde verantwoordelijkheden in. Als u van plan bent om in een dergelijke gemeenschap te kopen:

Bekijk de statuten van de gemeenschap en de akten van verdeling
Controleer welk terrein u exclusief mag gebruiken en wat u in mede-eigendom heeft
Zorg dat u uw rechten en plichten met betrekking tot wijzigingen en kosten begrijpt

Het is altijd raadzaam om juridisch advies in te winnen voordat u in een dergelijke ontwikkeling koopt, om onverwachte beperkingen of verplichtingen te voorkomen.