Ley 12/2023, de 24 de mayo, para el derecho a la vivienda (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda).

Resumen completo de la Ley 12/2023: El derecho a la vivienda en España

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, para el Derecho de Acceso a la Vivienda (Ley para el Derecho de Acceso a la Vivienda), Haga clic aquí para ver la ley , marca un cambio significativo en el enfoque de España en materia de regulación de la vivienda.

Esta ley, que entró en vigor el 26 de mayo de 2023 tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), introduce cambios de gran alcance destinados a garantizar el derecho a la vivienda consagrado en la Constitución española.

A pesar de las numerosas críticas recibidas por parte de diversos actores del sector inmobiliario, esta ley establece nuevas normas en materia de desahucios, fiscalidad de las viviendas vacías y control de los alquileres, e introduce nuevos incentivos fiscales para los propietarios.

Aspectos generales de la ley

La Ley de Eficiencia Energética en los Edificios

Un aspecto significativo de la ley es su carácter intervencionista, que ha suscitado controversia. Representa una clara intervención del Gobierno central en ámbitos tradicionalmente gestionados por las comunidades autónomas españolas (CCAA). Históricamente, la vivienda y el desarrollo urbano han sido competencia de estos gobiernos regionales. Sin embargo, esta ley establece un marco que impone normas y directrices específicas que deben cumplir las comunidades autónomas, centralizando así determinados aspectos de la regulación de la vivienda.

Además, la ley también interviene en el sector privado, en particular en las relaciones entre particulares en materia de derechos de propiedad y acuerdos contractuales. Impone limitaciones y condiciones que afectan al ejercicio de los derechos de propiedad y contractual de los particulares, lo que refleja un papel más amplio de las autoridades públicas en la garantía del derecho constitucional a la vivienda.

Objetivos de la ley

Los principales objetivos de la «Ley 12/2023» son los siguientes:

1. Regular los derechos y deberes de los ciudadanos

La ley define los derechos y responsabilidades de las personas en materia de vivienda, garantizando que todos los ciudadanos tengan acceso a condiciones de vida dignas y adecuadas.

2. Facilitar el acceso a la vivienda

La ley pretende hacer más accesible la vivienda, en particular para las personas y familias con dificultades económicas. Su objetivo es garantizar que las viviendas sean funcionales, seguras y cumplan las condiciones básicas de habitabilidad.

3. Planificación y programación de la vivienda por parte del Estado

La ley sienta las bases para la planificación nacional de la vivienda, incluida la creación y gestión del parque de viviendas públicas.

4. Régimen jurídico de la vivienda pública

Regula la gestión y la asignación de la vivienda pública, garantizando que estos recursos se utilicen de manera eficaz para satisfacer las necesidades de la población.

5. Promoción de tipologías de vivienda diversas

La ley fomenta el desarrollo de diversos tipos de vivienda para dar respuesta a diferentes formas de convivencia y necesidades sociales.

6. Mejora de la protección en las transacciones inmobiliarias

La ley introduce medidas para mejorar la transparencia y la seguridad de las transacciones de compra y alquiler de viviendas, protegiendo los derechos de los compradores, inquilinos y propietarios.

Por ejemplo, introduce la obligación de los vendedores de proporcionar TODA la documentación legal y administrativa necesaria de la propiedad en venta, como:

• Certificado de habitabilidad
• Certificado que acredite que el inmueble está libre de cargas y gravámenes
• Confirmación de que el inmueble ha superado las inspecciones de construcción
• Copias de los estatutos y acuerdos de la comunidad de propietarios, y normativa

Medidas clave introducidas por la ley

La Ley 12/2023 introduce varias medidas que tienen implicaciones inmediatas y a largo plazo para el mercado inmobiliario español. Entre ellas se incluyen:

1. Obligación de facilitar datos sobre la vivienda

Los propietarios e intermediarios ahora están obligados a proporcionar datos completos sobre las propiedades y sus propietarios. Esta medida tiene por objeto aumentar la transparencia en las transacciones inmobiliarias y garantizar que todas las partes tengan acceso a la información esencial.

2. Nuevo índice de referencia para la actualización de los alquileres

Un cambio significativo es la creación de un nuevo índice de referencia que sustituirá al Índice de Precios al Consumo (IPC) en el cálculo de los aumentos de los alquileres. Esta medida tiene por objeto estabilizar los precios de los alquileres y proteger a los inquilinos de subidas repentinas y significativas.

3. Tributación de las viviendas vacías

La ley introduce la posibilidad de gravar las viviendas vacías para fomentar su ocupación y reducir el número de inmuebles sin uso. Esta medida forma parte de un esfuerzo más amplio para hacer frente a la escasez de viviendas y garantizar que el parque inmobiliario existente se utilice de forma eficaz.

Si bien estas medidas entran en vigor de inmediato, otras disposiciones, como los límites máximos de los alquileres y la designación de zonas de alquiler «tensas», dependerán de las medidas que adopten las comunidades autónomas y pueden requerir procedimientos y condiciones adicionales.

Medidas en vigor

Algunas de las medidas de la Ley de Vivienda que ya están en vigor son las siguientes:

1. Limitación de los aumentos de los alquileres

Desde marzo de 2022, el IPC ha dejado de ser la referencia estándar para la actualización de los alquileres. Hasta el 31 de diciembre de 2023, los aumentos de los alquileres de los contratos existentes no podrán superar el 2 % anual. En 2024, este límite se incrementará al 3 %. A partir de 2025, el Gobierno español introducirá un nuevo Índice de Referencia de los Alquileres, que servirá de referencia para los futuros ajustes de los alquileres.

2. Información obligatoria en las transacciones inmobiliarias

Los intermediarios inmobiliarios deben ahora proporcionar información detallada sobre los inmuebles y sus propietarios durante las transacciones de compra y alquiler. Esto incluye la situación económica, las licencias de ocupación o los certificados de habitabilidad, las características esenciales del inmueble y la identificación del vendedor o del arrendador. El incumplimiento de estos requisitos puede dar lugar a sanciones económicas.

3. Prórrogas extraordinarias de los contratos de alquiler

La ley introduce prórrogas obligatorias de un año para los contratos de alquiler cuando los inquilinos puedan demostrar una situación de vulnerabilidad social y económica. Esta prórroga es especialmente significativa cuando el arrendador está clasificado como gran propietario.

4. Recargo del IBI para viviendas vacías

La ley permite a los ayuntamientos imponer un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a las viviendas que permanezcan desocupadas durante más de dos años. Este recargo puede alcanzar hasta el 150 % y se aplica a los propietarios de al menos cuatro inmuebles residenciales, salvo en los casos en que existan motivos justificados para la desocupación.

Estas medidas tienen por objeto regular el mercado de la vivienda, controlar los precios de los alquileres, mejorar la transparencia en las transacciones y fomentar la ocupación de las viviendas desocupadas.

Vivienda protegida e incentivada

La ley también aborda la «vivienda protegida» y la «vivienda asequible incentivada». La vivienda protegida está sujeta a un régimen de protección pública permanente, con excepciones permitidas solo en circunstancias específicas. La venta o el alquiler de estas propiedades requiere la autorización previa de la comunidad autónoma correspondiente.

En cuanto a la vivienda asequible incentivada, las autoridades públicas están facultadas para promover la disponibilidad de este tipo de viviendas y aplicar límites de precio para garantizar su accesibilidad a las personas con dificultades económicas. Estas medidas tienen por objeto aumentar la oferta de viviendas asequibles y apoyar a las personas necesitadas.

Pagos electrónicos y grandes propietarios

La ley pone fin a la práctica de pagar el alquiler en efectivo, exigiendo que los pagos del alquiler se realicen por medios electrónicos, salvo en los casos en que una de las partes no tenga acceso a dichos medios. Este cambio tiene por objeto aumentar la transparencia y reducir las posibles disputas sobre el pago.

La ley también define la figura del «gran propietario», identificándolo como las personas físicas o jurídicas que posean más de diez inmuebles urbanos o una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados destinados a uso residencial. Esta definición puede ser adaptada por las comunidades autónomas en las zonas declaradas como mercados residenciales tensionados, pudiendo incluir a los propietarios de cinco o más inmuebles en dichas zonas.

Responsabilidad de los gastos de agencia inmobiliaria

En virtud de la nueva ley, la responsabilidad del pago de los gastos de agencia inmobiliaria recae en el arrendador. Este cambio tiene por objeto reducir la carga financiera de los inquilinos y garantizar que los arrendadores soporten los costes asociados al alquiler de sus inmuebles.

Mayor protección contra los desahucios

La ley introduce cambios significativos en los procedimientos de desahucio, ejecución hipotecaria y subasta de inmuebles, especialmente en situaciones que afectan a inquilinos vulnerables. Estos cambios incluyen:

1. Ampliación de la protección para los inquilinos vulnerables

La ley amplía la protección a los inquilinos en situaciones vulnerables, garantizando que los procedimientos de desahucio y ejecución hipotecaria tengan en cuenta las circunstancias del inquilino.

2. Suspensión de los procedimientos de desahucio

Se establece un periodo de suspensión de dos meses para las personas físicas y de cuatro meses para las personas jurídicas en los procedimientos de desahucio, lo que proporciona a los inquilinos más tiempo para encontrar una vivienda alternativa o resolver sus dificultades económicas.

3. Requisitos adicionales para los grandes propietarios

La ley impone requisitos adicionales a las demandas de desahucio presentadas por grandes propietarios, especialmente cuando la vivienda en cuestión es la residencia principal de un inquilino vulnerable.

4. Mediación y conciliación

En los casos en que el inquilino se encuentre en una situación vulnerable, la ley exige que se siga un proceso de conciliación o mediación antes de que pueda procederse al desahucio.

Estas medidas están diseñadas para proporcionar una mayor protección a los inquilinos en situaciones vulnerables y garantizar que los procesos de desahucio se lleven a cabo de forma justa y humana.

Declaración de zonas con mercado residencial tensionado

La «Ley de Vivienda» también introduce el concepto de «zonas con mercado residencial tensionado». Estas zonas se identifican en función de criterios específicos, como la alta demanda de vivienda, el aumento de los precios de los alquileres y la falta de opciones de vivienda asequible. Una vez que una zona es declarada tensionada, se pueden aplicar una serie de medidas para corregir los desequilibrios del mercado inmobiliario, entre ellas:

1. Control de los alquileres en zonas tensionadas

En las zonas declaradas en situación de tensión, se mantendrán los límites de aumento de los alquileres existentes (2 % en 2023 y 3 % en 2024). A partir de 2025, se introducirá un nuevo índice de alquileres para limitar los aumentos.

2. Prórrogas extraordinarias de los contratos

Los inquilinos de las zonas en tensión podrán solicitar una prórroga extraordinaria de su contrato de alquiler por un máximo de tres años después de la finalización del plazo inicial, siempre que se cumplan determinadas condiciones. Los propietarios deberán aceptar esta prórroga, salvo que se acuerde lo contrario o que la vivienda sea necesaria para uso personal.

3. Condiciones específicas para los nuevos contratos

Los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas tendrán condiciones específicas en función de si el propietario es un pequeño propietario o un gran propietario. En el caso de los pequeños propietarios, el alquiler no podrá superar el último alquiler del contrato anterior, con un posible aumento del 10 % en casos específicos. En el caso de los grandes propietarios, el alquiler se limitará en función de los contratos anteriores o del límite máximo establecido por los índices de referencia.

4. Responsabilidad de los gastos de mantenimiento

En las zonas tensionadas, los propietarios y los inquilinos pueden acordar que los gastos generales de mantenimiento corran a cargo del inquilino. Sin embargo, si dicha cláusula no figuraba en el contrato anterior, no podrá añadirse al nuevo.

Incentivos fiscales

La Ley 12/2023 introduce varios incentivos fiscales destinados a animar a los propietarios a ofrecer viviendas asequibles en zonas tensionadas. Estos incentivos, que entrarán en vigor el 1 de enero de 2024, incluyen:

1. Reducción del 90 % del rendimiento neto del alquiler

Los propietarios que reduzcan los alquileres en más de un 5 % en zonas tensionadas podrán beneficiarse de una reducción del 90 % del rendimiento neto del alquiler a efectos fiscales.

2. Reducción del 70 % para casos específicos

Se aplica una reducción del 70 % a los primeros alquileres en zonas tensionadas en los que el inquilino tenga entre 18 y 35 años, o cuando el inmueble se alquile a una administración pública o a una entidad sin ánimo de lucro con fines de vivienda social.

3. Reducción del 60 % para inmuebles rehabilitados

Los inmuebles que hayan sido rehabilitados en los últimos dos años pueden acogerse a una reducción del 60 % en el rendimiento neto del alquiler.

4. Reducción del 50 % en otros casos

En los demás casos se aplica una reducción general del 50 %, que supone una desgravación fiscal para los propietarios que cumplan los requisitos de la ley.

Estas ventajas fiscales tienen por objeto animar a los propietarios a participar en la oferta de viviendas asequibles y apoyar los objetivos generales de la Ley de Vivienda.

Recargo del IBI para inmuebles desocupados

La ley permite a los ayuntamientos imponer un recargo sobre el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) a los inmuebles que permanezcan desocupados durante más de dos años sin causa justificada. Este recargo puede alcanzar hasta el 50 % del importe neto del impuesto y puede aumentar hasta el 100 % si el inmueble permanece desocupado durante más de tres años. El recargo tiene por objeto disuadir a los propietarios de dejar viviendas vacías e incentivar el uso del parque inmobiliario existente.

Reserva de suelo

La ley exige que se asigne suelo adecuado y suficiente para usos productivos y desarrollo residencial, con una parte reservada para viviendas sujetas a regímenes de protección pública. Este requisito garantiza la disponibilidad de suelo para la construcción de viviendas asequibles, promoviendo la cohesión social y respondiendo a la necesidad de opciones de vivienda diversas.

La ley especifica que al menos el 40 % de la superficie edificable residencial en las nuevas urbanizaciones y el 20 % en los terrenos urbanizados en proceso de reforma o renovación debe reservarse para viviendas de protección pública. Esta medida tiene por objeto garantizar una distribución equilibrada de la vivienda asequible y evitar la segregación social en las zonas urbanas.

Conclusión: El impacto de la Ley 12/2023 en el mercado inmobiliario español

La Ley 12/2023 representa una reforma integral y de gran alcance del mercado inmobiliario español. Sus disposiciones abordan una amplia gama de cuestiones, desde el control de los alquileres y la protección de los inquilinos hasta la promoción de la vivienda asequible y la fiscalidad de las propiedades vacías. Si bien la ley ha suscitado controversia, especialmente entre los profesionales del sector inmobiliario y los propietarios, también supone un paso importante hacia la garantía del derecho a la vivienda para todos los ciudadanos.

A medida que se vaya aplicando la ley, su impacto en el mercado inmobiliario se irá aclarando. Es probable que la introducción de nuevas regulaciones, incentivos fiscales y protecciones para los inquilinos vulnerables remodele la dinámica del mercado inmobiliario español, con implicaciones tanto para los propietarios como para los inquilinos.

Para quienes participan en el sector de la vivienda, ya sea como propietarios, inversores o inquilinos, comprender las disposiciones de la Ley 12/2023 y sus implicaciones será esencial para navegar por el cambiante panorama de la vivienda en España. Al ser la primera ley estatal que regula el derecho constitucional a la vivienda, sienta un precedente que probablemente influirá en la legislación y la evolución de las políticas futuras en España.