Wet 12/2023 van 24 mei betreffende het recht op huisvesting (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda).

Uitgebreid overzicht van wet 12/2023: het recht op huisvesting in Spanje

Wet 12/2023 van 24 mei inzake het recht op huisvesting (Ley para el Derecho de Acceso a la Vivienda), Klik hier om de wet te bekijken , markeert een belangrijke verschuiving in de Spaanse benadering van huisvestingsregelgeving.

Deze wet, die op 26 mei 2023 in werking is getreden na publicatie in het Staatsblad (BOE), introduceert ingrijpende wijzigingen die tot doel hebben het recht op huisvesting, zoals vastgelegd in de Spaanse grondwet, te waarborgen.

Ondanks aanzienlijke kritiek van verschillende belanghebbenden in de vastgoedsector, brengt deze wet nieuwe regels voor uitzettingen, de belasting op leegstaande woningen en huurcontrole, en introduceert zij nieuwe fiscale stimuleringsmaatregelen voor eigenaren van onroerend goed.

Algemene aspecten van de wet

De wet op het recht op huisvesting is de eerste uitgebreide nationale regeling die gericht is op het recht op huisvesting sinds de goedkeuring van de Spaanse grondwet. De invoering ervan is een mijlpaal in de regulering van de huisvesting in Spanje en pakt een breed scala aan kwesties aan, van uitzettingsprocedures tot de verantwoordelijkheden van grote vastgoedeigenaren.

Een belangrijk aspect van de wet is het interventionistische karakter ervan, dat tot controverse heeft geleid. Het betekent een duidelijke inmenging van de centrale overheid in gebieden die traditioneel onder de bevoegdheid van de autonome gemeenschappen (CCAA) van Spanje vallen. Historisch gezien vallen huisvesting en stedelijke ontwikkeling onder de bevoegdheid van deze regionale overheden. Deze wet stelt echter een kader vast met specifieke regels en richtsnoeren die door de autonome gemeenschappen moeten worden nageleefd, waardoor bepaalde aspecten van de huisvestingsregelgeving worden gecentraliseerd.

Bovendien grijpt de wet ook in in de particuliere sector, met name in de relaties tussen particulieren met betrekking tot eigendomsrechten en contractuele overeenkomsten. De wet legt beperkingen en voorwaarden op die van invloed zijn op de wijze waarop individuen hun eigendoms- en contractrechten kunnen uitoefenen, wat een bredere rol van de overheid weerspiegelt bij het waarborgen van het grondwettelijke recht op huisvesting.

Doelstellingen van de wet

De belangrijkste doelstellingen van “Wet 12/2023” zijn:

1. Regulering van de rechten en plichten van burgers

De wet definieert de rechten en plichten van individuen met betrekking tot huisvesting en waarborgt dat alle burgers toegang hebben tot fatsoenlijke en adequate leefomstandigheden.

2. Toegang tot huisvesting vergemakkelijken

De wet beoogt huisvesting toegankelijker te maken, met name voor individuen en gezinnen in economische moeilijkheden. Zij heeft tot doel te waarborgen dat woningen functioneel en veilig zijn en voldoen aan de basisnormen voor levensomstandigheden.

3. Staatsplanning en -programmering op het gebied van huisvesting

De wet legt de basis voor de nationale huisvestingsplanning, met inbegrip van de creatie en het beheer van de sociale woningvoorraad.

4. Wettelijk kader voor sociale huisvesting

De wet regelt het beheer en de toewijzing van sociale woningen en zorgt ervoor dat deze middelen doeltreffend worden gebruikt om aan de behoeften van de bevolking te voldoen.

5. Bevordering van diverse woningtypen

De wet stimuleert de ontwikkeling van verschillende soorten woningen om tegemoet te komen aan verschillende woonvormen en sociale behoeften.

6. Verbetering van de bescherming bij woningtransacties

De wet introduceert maatregelen om de transparantie en veiligheid van transacties voor de aankoop en verhuur van woningen te verbeteren en de rechten van kopers, huurders en eigenaren te beschermen.

Zo wordt bijvoorbeeld de verkoper verplicht om ALLE benodigde juridische en administratieve documenten van het te koop aangeboden onroerend goed te verstrekken, zoals:

• Bewijs van bewoning
• Certificaat waaruit blijkt dat het onroerend goed vrij is van boetes en sancties
• Bevestiging dat het onroerend goed de bouwinspecties heeft doorstaan
• Kopieën van de akte van de vereniging van eigenaren en overeenkomsten, en normatieve bepalingen

Belangrijkste maatregelen die door de wet worden ingevoerd

Wet 12/2023 voert verschillende maatregelen in die onmiddellijke en langetermijngevolgen hebben voor de Spaanse woningmarkt. Deze omvatten:

1. Verplichting om gegevens over woningen te verstrekken

Eigenaren van onroerend goed en tussenpersonen zijn nu verplicht om uitgebreide gegevens over onroerend goed en de eigenaren ervan te verstrekken. Deze maatregel heeft tot doel de transparantie bij woningtransacties te vergroten en ervoor te zorgen dat alle partijen toegang hebben tot essentiële informatie.

2. Nieuwe referentie-index voor huurverhogingen

Een belangrijke wijziging is de invoering van een nieuwe referentie-index die de consumentenprijsindex (CPI) zal vervangen bij de berekening van huurverhogingen. Deze maatregel heeft tot doel de huurprijzen te stabiliseren en huurders te beschermen tegen plotselinge en aanzienlijke huurverhogingen.

3. Belasting op leegstaande woningen

De wet introduceert de mogelijkheid om belasting te heffen op leegstaande woningen om de bewoning ervan te stimuleren en het aantal ongebruikte woningen te verminderen. Deze maatregel maakt deel uit van een bredere inspanning om het tekort aan woningen aan te pakken en ervoor te zorgen dat de bestaande woningvoorraad effectief wordt benut.

Hoewel deze maatregelen onmiddellijk van kracht worden, zullen andere bepalingen, zoals huurplafonds en de aanwijzing van “probleemgebieden” voor huurwoningen, afhankelijk zijn van de maatregelen van de autonome gemeenschappen en mogelijk aanvullende procedures en voorwaarden vereisen.

Van kracht zijnde maatregelen

Enkele van de maatregelen van de huisvestingswet die al van kracht zijn, zijn:

1. Beperking van huurverhogingen

Sinds maart 2022 is de CPI niet langer de standaardreferentie voor huurherzieningen. Tot 31 december 2023 mogen huurverhogingen voor bestaande contracten niet meer dan 2% per jaar bedragen. In 2024 wordt deze limiet verhoogd tot 3%. Vanaf 2025 wordt door de Spaanse regering een nieuwe huurindex ingevoerd, die als referentie zal dienen voor toekomstige huurherzieningen.

2. Verplichte informatie bij woningtransacties

Makelaars moeten voortaan gedetailleerde informatie verstrekken over onroerend goed en de eigenaren ervan bij koop- en huurovereenkomsten. Deze informatie omvat de economische omstandigheden, bewoningsvergunningen of bewoningscertificaten, de essentiële kenmerken van het onroerend goed en de identiteit van de verkoper of verhuurder. Niet-naleving van deze vereisten kan leiden tot financiële sancties.

3. Buitengewone verlenging van huurovereenkomsten

De wet introduceert een verplichte verlenging van huurovereenkomsten met één jaar wanneer huurders kunnen aantonen dat zij zich in een situatie van sociale en economische kwetsbaarheid bevinden. Deze verlenging is met name van belang wanneer de verhuurder als groot huiseigenaar is aangemerkt.

4. IBI-toeslag voor leegstaande woningen

De wet staat gemeenten toe een toeslag op de onroerendezaakbelasting (IBI) op te leggen voor woningen die langer dan twee jaar leegstaan. Deze toeslag kan oplopen tot 150% en geldt voor eigenaren van ten minste vier woningen, behalve in gevallen waarin er gerechtvaardigde redenen zijn voor de leegstand.

Deze maatregelen zijn bedoeld om de woningmarkt te reguleren, de huurprijzen te beheersen, de transparantie van transacties te verbeteren en de bewoning van leegstaande woningen te stimuleren.

Beschermde en gestimuleerde huisvesting

De wet heeft ook betrekking op “beschermde huisvesting” (Vivienda Protegida) en “gestimuleerde betaalbare huisvesting”. Beschermde huisvesting valt onder een permanent stelsel van openbare bescherming, met uitzonderingen die alleen onder specifieke omstandigheden zijn toegestaan. Voor de verkoop of verhuur van deze woningen is voorafgaande toestemming van de desbetreffende autonome gemeenschap vereist.

Wat gestimuleerde betaalbare woningen betreft, zijn de overheidsinstanties bevoegd om het aanbod van dergelijke woningen te bevorderen en prijsplafonds toe te passen om de toegankelijkheid voor economisch achtergestelde personen te waarborgen. Deze maatregelen zijn bedoeld om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten en mensen in nood te ondersteunen.

Elektronische betalingen en grote huiseigenaren

De wet maakt een einde aan de praktijk van contante betaling van de huur en schrijft voor dat de huur via elektronische middelen moet worden betaald, behalve wanneer een van de partijen geen toegang heeft tot dergelijke methoden. Deze wijziging heeft tot doel de transparantie te vergroten en het risico op betalingsgeschillen te verminderen.

De wet definieert ook het begrip “grote huiseigenaar” en identificeert deze als personen of entiteiten die meer dan tien stedelijke eigendommen of een bebouwde oppervlakte van meer dan 1.500 vierkante meter voor residentieel gebruik bezitten. Deze definitie kan door de autonome gemeenschappen worden aangepast in gebieden die als gespannen woningmarkt zijn aangemerkt, waarbij mogelijk ook eigenaren van vijf of meer eigendommen in die gebieden worden opgenomen.

Verantwoordelijkheid voor makelaarskosten

Volgens de nieuwe wet is de verhuurder verantwoordelijk voor het betalen van makelaarskosten. Deze wijziging is bedoeld om de financiële lasten voor huurders te verminderen en ervoor te zorgen dat verhuurders de kosten van het verhuren van hun onroerend goed dragen.

Betere bescherming tegen uitzetting

De wet introduceert belangrijke wijzigingen in de uitzettingsprocedures, executieverkopen en onroerendgoedveilingen, met name in situaties waarbij kwetsbare huurders betrokken zijn. Deze wijzigingen omvatten:

1. Uitbreiding van de bescherming voor kwetsbare huurders

De wet breidt de bescherming uit tot huurders in kwetsbare situaties en zorgt ervoor dat bij uitzettingen en executieverkopen rekening wordt gehouden met de omstandigheden van de huurder.

2. Opschorting van uitzettingsprocedures

Er wordt een opschortingsperiode van twee maanden voor natuurlijke personen en vier maanden voor rechtspersonen ingesteld voor uitzettingsprocedures, zodat huurders extra tijd krijgen om alternatieve huisvesting te vinden of hun financiële moeilijkheden op te lossen.

3. Aanvullende eisen voor grote huiseigenaren

De wet stelt aanvullende eisen aan uitzettingsvorderingen van grote huiseigenaren, met name wanneer het betrokken onroerend goed de hoofdverblijfplaats is van een kwetsbare huurder.

4. Bemiddeling en verzoening

In gevallen waarin de huurder zich in een kwetsbare situatie bevindt, schrijft de wet voor dat een verzoenings- of bemiddelingsprocedure moet worden gevolgd voordat een uitzettingsprocedure kan worden gestart.

Deze maatregelen zijn bedoeld om huurders in kwetsbare situaties beter te beschermen en ervoor te zorgen dat uitzettingsprocedures op een eerlijke en humane manier worden uitgevoerd.

Verklaring van gebieden met een gespannen woningmarkt

De “Woningwet” introduceert ook het begrip “gebieden met een gespannen woningmarkt”. Deze gebieden worden aangewezen op basis van specifieke criteria, zoals een grote vraag naar woningen, stijgende huurprijzen en een gebrek aan betaalbare woningen. Zodra een gebied als gespannen wordt aangemerkt, kan een reeks maatregelen worden genomen om de onevenwichtigheden op de woningmarkt aan te pakken, waaronder:

1. Huurcontrole in gespannen gebieden

In gebieden die als gespannen zijn aangemerkt, blijven de bestaande huurverhogingsbeperkingen (2% in 2023, 3% in 2024) van kracht. Vanaf 2025 wordt een nieuwe huurindex ingevoerd om de huurverhogingen te beperken.

2. Buitengewone contractverlengingen

Huurders in gespannen gebieden kunnen een buitengewone verlenging van hun huurovereenkomst aanvragen voor maximaal drie jaar na afloop van de oorspronkelijke looptijd, mits aan bepaalde voorwaarden is voldaan.

Verhuurders moeten deze verlenging accepteren, tenzij anders overeengekomen of als het pand voor persoonlijk gebruik nodig is.

3. Specifieke voorwaarden voor nieuwe contracten

Nieuwe huurcontracten in gebieden met een gespannen woningmarkt zullen specifieke voorwaarden bevatten, afhankelijk van of de verhuurder een kleine eigenaar of een grote huiseigenaar is. Voor kleine eigenaren mag de huur niet hoger zijn dan de laatste huur van het vorige contract, met een mogelijke verhoging van 10% in specifieke gevallen. Voor grote huiseigenaren wordt de huurprijs gemaximeerd op basis van eerdere contracten of op basis van de maximale prijslimiet die is vastgesteld aan de hand van referentie-indexen.

4. Verantwoordelijkheid voor onderhoudskosten

In gebieden met een tekort aan woningen kunnen verhuurders en huurders overeenkomen dat de algemene onderhoudskosten voor rekening van de huurder komen. Als een dergelijke clausule echter niet in het vorige contract was opgenomen, kan deze niet aan het nieuwe contract worden toegevoegd.

Fiscale stimuleringsmaatregelen

Wet 12/2023 introduceert verschillende fiscale stimuleringsmaatregelen om verhuurders aan te moedigen betaalbare woningen aan te bieden in gespannen gebieden. Deze stimuleringsmaatregelen, die van kracht worden op 1 januari 2024, omvatten:

1. 90 % vermindering van het nettohuurrendement

Verhuurders die de huur in gespannen gebieden met meer dan 5 % verlagen, kunnen voor belastingdoeleinden profiteren van een vermindering van 90 % van het nettohuurrendement.

2. 70% vermindering voor specifieke gevallen

Een vermindering van 70% is mogelijk voor eerste verhuur in achterstandswijken waar de huurder tussen 18 en 35 jaar oud is, of waar het onroerend goed wordt verhuurd aan een overheidsinstantie of een non-profitorganisatie voor sociale huisvesting.

3. 60% vermindering voor gerenoveerde onroerende goederen

Vastgoed dat in de afgelopen twee jaar is gerenoveerd, kan in aanmerking komen voor een vermindering van 60% van de nettohuuropbrengst.

4. 50% vermindering in andere gevallen

In andere gevallen geldt een algemene vermindering van 50%, waardoor verhuurders die aan de wettelijke vereisten voldoen, belastingvermindering krijgen.

Deze fiscale stimuleringsmaatregelen zijn bedoeld om verhuurders aan te moedigen om bij te dragen aan het aanbod van betaalbare woningen en om de algemene doelstellingen van de huisvestingswet te ondersteunen.

IBI-toeslag voor leegstaande woningen

De wet staat gemeenten toe een toeslag op de onroerendezaakbelasting (IBI) op te leggen voor woningen die zonder gegronde reden langer dan twee jaar leegstaan. Deze toeslag kan oplopen tot 50% van het netto belastingbedrag en kan worden verhoogd tot 100% als de woning langer dan drie jaar leegstaat. De toeslag is bedoeld om eigenaren te ontmoedigen woningen leeg te laten staan en om het gebruik van de bestaande woningvoorraad te stimuleren.

Grondreserve

De wet schrijft voor dat voldoende grond moet worden toegewezen voor productief gebruik en woningbouw, waarbij een deel moet worden gereserveerd voor woningen die onder een openbare beschermingsregeling vallen. Deze eis zorgt ervoor dat er grond beschikbaar is voor de bouw van betaalbare woningen, waardoor de sociale cohesie wordt bevorderd en wordt voorzien in de behoefte aan diverse woonmogelijkheden.

De wet bepaalt dat ten minste 40% van de bebouwbare oppervlakte voor woningen in nieuwe urbanisatieprojecten en 20% van de geherstructureerde of gerenoveerde stedelijke grond moet worden gereserveerd voor woningen die onder de openbare bescherming vallen. Deze maatregel heeft tot doel een evenwichtige verdeling van betaalbare woningen te waarborgen en sociale segregatie in stedelijke gebieden te voorkomen.

Conclusie: de gevolgen van wet 12/2023 voor de Spaanse woningmarkt

Wet 12/2023 betekent een uitgebreide en ingrijpende hervorming van de Spaanse woningmarkt. De bepalingen ervan hebben betrekking op een breed scala aan kwesties, van huurcontrole en bescherming van huurders tot de bevordering van betaalbare woningen en de belastingheffing op leegstaande panden. Hoewel de wet tot controverse heeft geleid, met name onder vastgoedprofessionals en vastgoedeigenaren, betekent zij ook een belangrijke stap in de richting van het waarborgen van het recht op huisvesting voor alle burgers.

Naarmate de wet verder wordt geïmplementeerd, zal de impact ervan op de woningmarkt duidelijker worden. De invoering van nieuwe regelgeving, fiscale stimuleringsmaatregelen en bescherming voor kwetsbare huurders zal waarschijnlijk de dynamiek van de Spaanse vastgoedmarkt veranderen, met gevolgen voor zowel verhuurders als huurders.

Voor iedereen die betrokken is bij de woningsector, of het nu gaat om vastgoedeigenaren, investeerders of huurders, is het van essentieel belang om de bepalingen van wet 12/2023 en de gevolgen ervan te begrijpen om zich te kunnen oriënteren in het veranderende landschap van de Spaanse woningmarkt. Als eerste staatswet die het grondwettelijke recht op huisvesting regelt, schept deze wet een precedent dat waarschijnlijk van invloed zal zijn op toekomstige wetgeving en beleidsontwikkelingen in Spanje.