Usufruct in Spain when buying properties
“Vruchtgebruik” is het recht om te genieten van, gebruik te maken van en winst en huur te verkrijgen uit een onroerend goed.
“Naakte eigendom” is het recht op eigendom dat overblijft na het vruchtgebruik en dat geen recht geeft op gebruik of vervreemding zolang het vruchtgebruik bestaat.
Vaak zien we dat kopers, op advies van hun belastingadviseur of op basis van algemene informatie op internet, wordt aangeraden om een onroerend goed te kopen door het vruchtgebruik voor zichzelf te verwerven en de rest van het eigendom van het onroerend goed aan hun kinderen over te dragen (dit noemen we “naakte eigendom”).
Zij doen dit in de veronderstelling dat vruchtgebruik kan helpen om de successierechten te verminderen, aangezien het een formule is die de ouders in staat stelt om:
– De successierechten te verminderen: Bij de aankoop verwerven de ouders het vruchtgebruik, dat doorgaans een laag percentage van de prijs van het onroerend goed vertegenwoordigt, en wordt de rest rechtstreeks door de kinderen verworven. In de toekomst, bij overlijden van de ouders, bezitten de kinderen dus al een groot deel van het onroerend goed, zodat zij alleen de successierechten over het deel van het vruchtgebruik van de ouders hoeven te betalen.
– De controle over het onroerend goed behouden. Het vruchtgebruik geeft de ouders (of andere vruchtgebruikers) het recht om het huis te gebruiken zoals zij dat willen, zonder dat de kinderen het recht hebben om het te gebruiken of erover te beslissen.
Daarom vervalt het vruchtgebruik automatisch bij het overlijden van de ouders en gaat het rechtstreeks over op de kinderen, die 100% eigenaar worden van het onroerend goed en alleen successierechten betalen over de waarde van het vruchtgebruik dat de ouders hadden.
Een andere mogelijkheid om de erfenis te verminderen is de verkoop in percentages te verdelen, dat wil zeggen dat ieder een percentage van het onroerend goed koopt (bijvoorbeeld 30 % voor de ouders en de rest voor de kinderen), maar dit geeft geen van de mede-eigenaren het “recht om te gebruiken” en exclusief van het onroerend goed te genieten. Dat wil zeggen dat u mede-eigenaar van een onroerend goed kunt zijn ten opzichte van andere mede-eigenaren, maar dat u, en alle anderen, het recht hebben om het onroerend goed gezamenlijk te gebruiken, zonder dat iemand het exclusieve recht van vruchtgebruik of het exclusieve gebruik van het onroerend goed heeft.
Hoewel het vruchtgebruik aan te raden is om de successierechten te verminderen, moeten we ons er wel van bewust zijn dat het vruchtgebruik, wanneer het wordt verworven, onderworpen is aan de aankoopbelasting. Hiervoor onderscheiden we DRIE ASPECTEN:
– Verwerving van vruchtgebruik bij aankoop van wederverkoop
– Verwerving van vruchtgebruik bij aankoop van nieuwe gebouwen
– Verwerving van het vruchtgebruik door erfopvolging of schenking
I.- VRUCHTGEBRUIK BIJ AANKOOP VAN WEDERVERKOOP OF TWEEDEHANDS
Bij de aankoop van bestaande woningen wordt geen btw betaald (die wel verschuldigd is bij de aankoop van nieuwe gebouwen), maar de “overdrachtsbelasting” (ITP).
- Btw wordt betaald aan Madrid en bedraagt doorgaans 10 % op onroerend goed
- Overdrachtsbelasting wordt betaald aan de regio en varieert van regio tot regio: Valencia 10%, Catalonië 10%-11%, Madrid 6%, Andalusië en de Balearen een schaal beginnend bij 8%, enz.
Wanneer een bestaande woning wordt gekocht, wordt dus overdrachtsbelasting betaald over de totale waarde van de transactie, en betaalt elke eigenaar in verhouding tot het verworven recht. Voor degenen die het vruchtgebruik verwerven, wordt het percentage berekend dat dit recht vertegenwoordigt (normaal gesproken gerelateerd aan de leeftijd van de vruchtgebruiker), en de rest van de mede-eigenaren krijgt het resterende percentage toegewezen. Elk van hen betaalt de overdrachtsbelasting in verhouding tot het percentage dat hun is toegewezen.
Maar volgens de fiscale regelgeving in Spanje moeten de kinderen/naakte eigenaren bij het overlijden van de ouders/vruchtgebruikers, bij de erfenis, opnieuw het deel van de overdrachtsbelasting betalen dat zij niet hebben betaald toen zij de woning verwierven, aangezien dit door hun ouders is betaald. Hoewel dit onlogisch lijkt omdat het lijkt alsof men de overdrachtsbelasting “twee keer betaalt”, is de wet hierover heel duidelijk. Zo bepaalt de wet op de overdrachtsbelasting uitdrukkelijk:
“Bij de consolidatie van het eigendomsrecht, dat bij de verwerving in vruchtgebruik en naakte eigendom was verdeeld, is de naakte eigenaar, wanneer de consolidatie plaatsvindt door het verstrijken van de termijn van het vruchtgebruik of door het overlijden van de vruchtgebruiker, gehouden tot de betaling van de overdrachtsbelasting over 100 % van de oorspronkelijke waarde van het vruchtgebruik”.
Als de kinderen dus door het overlijden van hun ouders het vruchtgebruik verwerven, betalen zij geen successierechten over de waarde ervan. De belasting die zij moeten betalen is de overdrachtsbelasting.
Laten we een VOORBEELD nemen:
A + B kopen een bestaande woning in vruchtgebruik voor een bedrag van 150.000 EUR, waarbij de “naakte/blote eigenaren” hun twee kinderen zijn: I en II.
De waarde van het vruchtgebruik bedraagt 60.000 EUR.
De waarde van de blote eigendom bedraagt 90.000 EUR.
Voor de transactie wordt 10% (regio Valencia) van de ITP (overdrachtsbelasting) betaald, wat neerkomt op 15.000 EUR. A + B betalen 6.000 EUR en I + II betalen 9.000 EUR.
A + B overlijden, zodat het vruchtgebruik van het onroerend goed overgaat op hun kinderen. In dit geval betalen de kinderen GEEN successierechten voor de verwerving van het vruchtgebruik. Wat zij wel betalen is de overdrachtsbelasting over de waarde ervan. Zij moeten dus 6.000 EUR betalen. Dit geldt ook als hun ouders deze belasting al hebben betaald toen zij het vruchtgebruik oorspronkelijk verwierven.
De verwerving van het vruchtgebruik wordt dus, zelfs in een erfrechtelijke procedure, niet belast met successierechten, maar met de “overdrachtsbelasting” of “aankoopbelasting”.
Het concept is dus niet dat degene die eerst de blote eigendom verwerft en later het domein consolideert door beëindiging van het vruchtgebruik, geen eerste verwerving en vervolgens een tweede verwerving van het vruchtgebruik verricht. Het concept is dat de blote eigenaar, wanneer hij het onroerend goed koopt en ervoor betaalt, één enkele verwerving doet, maar de volledige belasting over de totale waarde van het onroerend goed moet betalen, en dat deze betaling van de belasting in twee afzonderlijke fasen plaatsvindt:
– Een deel wordt betaald op het moment van verwerving van de blote eigendom en komt overeen met de waarde van de blote eigendom.
– Het andere deel wordt betaald bij de verwerving van het vruchtgebruik bij het overlijden van de vruchtgebruiker en komt overeen met de waarde of het percentage van het vruchtgebruik op de datum van de oorspronkelijke aankoop.
II.- HET VRUCHTGEBRUIK BIJ DE AANKOOP VAN NIEUWBOUWWONINGEN
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moet de bouwer vanaf het begin op de hoogte worden gebracht van het voornemen van de kopers om het vruchtgebruik en de blote eigendom afzonderlijk te kopen. De reden hiervoor is dat, zoals hier uitgelegd, over het vruchtgebruik overdrachtsbelasting wordt betaald en dus geen btw (de belasting die gewoonlijk wordt betaald bij de aankoop van nieuwe gebouwen).
Artikel 20.23º1 van de BTW-wet bepaalt dat “de vestiging en overdracht van zakelijke rechten van gebruik en genot die betrekking hebben op woningen, garages en bijgebouwen, zijn vrijgesteld van BTW.”
Anderzijds bepaalt artikel 4.4 van de BTW-wet in samenhang met artikel 7.5 van de LTPOAJD dat: “de vestiging en overdracht van zakelijke rechten van gebruik en genot op onroerende goederen, wanneer deze zijn vrijgesteld van BTW, onderworpen zijn aan overdrachtsbelasting.”
Bijgevolg is de verwerving van het vruchtgebruik bij de aankoop van nieuwe gebouwen onderworpen aan overdrachtsbelasting.
VOORBEELD: In het vorige geval:
A + B kopen een NIEUW BOUW onroerend goed in vruchtgebruik voor een bedrag van 150.000 EUR, de blote eigendom wordt gekocht door hun 2 kinderen I en II.
De waarde van het vruchtgebruik bedraagt 60.000 EUR.
De waarde van de blote eigendom bedraagt 90.000 EUR.
Voor deze transactie betalen zij de volgende belastingen:
– Voor de verwerving van het vruchtgebruik: ITP (10%) = 60.000 EUR
– Voor de verwerving van de naakte eigendom: BTW (10%) + 1,5% van de AJD van de waarde van de naakte eigendom = 9.000 EUR (10% BTW) + 1.350 EUR (AJD – zegelrecht)
A + B overlijden, dus het vruchtgebruik van het onroerend goed gaat over op hun kinderen. Kinderen betalen de waarde van het vruchtgebruik NIET als successierechten (ISD), maar als overdrachtsbelasting. Daarom moeten zij 9.000 EUR (10% van ITP) betalen.
Concluderend kan dus worden gesteld dat wanneer een koper van plan is om een deel voor zichzelf te kopen als vruchtgebruik en de rest voor zijn kinderen, dit moet worden geschrapt, omdat het in het geval van successierechten raadzaam is, maar dat zijn erfgenamen in plaats daarvan het deel van de overdrachtsbelasting moeten betalen dat op de dag van de verwerving niet is betaald omdat het het “vruchtgebruikdeel” was.
Ook in het geval van NIEUWBOUW moet de bouwer vanaf het eerste moment van de aankoop op de hoogte worden gesteld van het voornemen tot vruchtgebruik, aangezien de bouwer mogelijk niet akkoord gaat met een dergelijke regeling.
III.- VRUCHTGEBRUIK DAT EERDER IS VERKREGEN DOOR ERFOPVOLGING
Het bovenstaande heeft betrekking op vruchtgebruik dat is verkregen door AANKOOP VAN EEN ONROEREND GOED. Indien het vruchtgebruik is verkregen door ERFOPVOLGING of SCHENKING, is bij het overlijden van de vruchtgebruiker niet de “overdrachtsbelasting” (ITP) van toepassing, aangezien de verwerving van dit recht niet door aankoop, maar door schenking of erfenis heeft plaatsgevonden. In dit geval wordt de erfbelasting betaald door het vruchtgebruik.
CONCLUSIES
– Wanneer het vruchtgebruik door de vruchtgebruikers wordt verkregen op basis van een AANKOOPPROCES, ongeacht of het om nieuwbouw of wederverkoop gaat, is bij de verwerving van dit vruchtgebruik door de blote eigenaren bij het overlijden van de vruchtgebruiker ITP (overdrachtsbelasting) verschuldigd, en GEEN successierechten.
– In het geval van AANKOOP VAN NIEUWBOUW leidt de aankoop in vruchtgebruik gescheiden van de blote eigendom tot de toepassing van 2 afzonderlijke belastingen: Overdrachtsbelasting (ITP) voor de waarde van het vruchtgebruik; en BTW + AJD (zegelrecht) die wordt toegepast op de rest van de aankoopwaarde voor de blote eigendom.
– Wanneer het vruchtgebruik door de vruchtgebruiker wordt verkregen door erfopvolging of schenking, wordt het belast door de successie- en schenkingsrechten bij het overlijden van de vruchtgebruiker.
MEER ARTIKELEN