Belastingen op de verkoop van onroerend goed in Spanje

Als u heeft besloten uw Spaanse woning te VERKOPEN, let dan op de volgende begrippen die u helpen om te weten welke vermogenswinstbelasting u over de verkoop moet betalen:

1.- AANKOOPPRIJS: Dit is de totale prijs van het onroerend goed die aan de verkoper is betaald bij de voltooiing van de aankoop van het onroerend goed.

2.- AANKOOPKOSTEN: Dit zijn de totale kosten en belastingen die u bovenop de prijs hebt betaald, zoals: notariskosten, kadastrale kosten, overdrachtsbelasting, advocaatkosten, enz.

3.- AANVAARDE RENOVATIES OM DE MEERWAARDE TE VERMINDEREN: Houd er rekening mee dat kosten voor renovaties aan het onroerend goed niet altijd worden aanvaard om de meerwaarde te verminderen. Alleen verbouwingen die als “structureel” worden beschouwd, komen in aanmerking voor vermindering van deze belasting.

Gewoonlijk zijn de werkzaamheden en verbouwingen aan het onroerend goed aftrekbaar als ze deel uitmaken van een structurele verbouwing van het onroerend goed, die gewoonlijk onder een “Mayor Worls License” vallen, en niet voor andere werkzaamheden die geen invloed hebben op de structurele delen van het gebouw (“Final Works License”).

In het geval van een “Mayor Works License” accepteert de Spaanse overheid doorgaans de bedragen die zijn vermeld op het architectenproject dat wordt gebruikt voor de aanvraag van dit soort vergunningen als aftrekbaar. Deze architectenprojecten bevatten doorgaans een economische studie van de uit te voeren werkzaamheden, die worden beschouwd als de totale kosten van de werkzaamheden. Het bedrag dat als totale kosten wordt vermeld, is het bedrag dat in mindering kan worden gebracht op de vermogenswinst.

Voor een beter begrip van welke werken onder elk van de gevallen (grote en kleine werken) vallen, zie hieronder:

Vergunning voor grote werken

Dit is een bouwvergunning die wordt afgegeven door het gemeentehuis voor werkzaamheden die technisch complex en economisch belangrijk zijn. Om deze reden moeten deze werkzaamheden worden geregeld door voorschriften inzake veiligheid, bewoonbaarheid, enz.

Om de vergunning voor grote werkzaamheden te verkrijgen, moet een ARCHITECTENPROJECT worden opgesteld door architecten, ingenieurs, enz.

In de volgende situaties is in de regel een vergunning voor grote bouwwerkzaamheden vereist:

De totale renovatie van woningen.
Werkzaamheden die de structuur van de woning aantasten (fundering, structuur, gevel, dak, enz.).
Verhoging van de bouwhoogte of het volume.
Maatregelen met betrekking tot brandbeveiliging.
Sloop of verkaveling.
Verandering van het gebruik van het gebouw of de woning.
Aanpassing van bedrijfsruimten.
Nieuwbouw.
Werkzaamheden die van invloed zijn op de gemeenschappelijke elementen van een gebouw.

Vergunning voor kleine werkzaamheden

Kleine verbouwingen enz. vereisen ook een vergunning. Het gaat echter om eenvoudige werkzaamheden waarvoor geen project of gespecialiseerde projecten nodig zijn en die veel minder kosten met zich meebrengen. Voorbeelden hiervan zijn kleine verbouwingen, het verplaatsen van muren of bekleding, interieurprojecten, het verwijderen van architecturale barrières, het vervangen van vloeren, het renoveren van keukens of badkamers, het installeren van verwarming, riolering, loodgieterswerk en elektriciteit, onderzoeken, proefboringen, enz.

4.- INHOUDING VOOR MEERWAARDE: Bij de verkoop van onroerend goed, wanneer de verkoper niet in Spanje fiscaal inwoner is, wordt een inhouding van 3 % van de overeengekomen verkoopprijs ingehouden, die niet aan de verkoper wordt betaald. De koper is verplicht om de 3 % van de prijs “in te houden” en deze bij de Spaanse belastingdienst te storten als “vooruitbetaling” van de vermogenswinst die door de verkoper moet worden betaald.

BEREKENING VAN MEERWAARDE

De verkoop van Spaanse onroerende goederen leidt tot een meerwaardebelasting voor verkopers. De te betalen meerwaardebelasting bedraagt 19 % van de “nettowinst” van de verkoop. Om de “nettowinst” van de verkoop te berekenen, moet u de volgende formule gebruiken:

Verkoopprijs – Aankoopprijs – Kosten en belastingen bij aankoop – Kosten van “structurele verbouwingen” aan het onroerend goed

Voorbeeld van de berekening van de vermogenswinst:

U hebt in 2015 een bestaande woning gekocht voor een prijs van 200.000 EUR.
Op dat moment betaalde u 24.000 EUR, wat 12 % van de kosten is: 10 % overdrachtsbelasting + 2 % notariskosten, kadastrale kosten, advocaatkosten, enz.
Enkele jaren later bouwde u een garage ter waarde van 20.000 EUR

Vervolgens besloot u om nu te verkopen voor een prijs van 260.000 EUR. Wat is de meerwaarde op deze verkoop? OPMERKING: Voordat we de berekening maken, moeten we u informeren dat de Spaanse overheid alle bovenstaande concepten in aanmerking zal nemen om de belasting te verminderen, behalve die voor “interne hervormingen” ter waarde van 17.000 EUR. De reden hiervoor is dat ‘interne’ hervormingen die geen “structurele” hervormingen zijn, niet in aanmerking komen voor belastingvoordelen.

We gebruiken de volgende formule:

260.000 (Verkoopprijs) – 200.000 (Aankoopprijs) – 24.000 (Kosten en belastingen op de aankoop) – 20.000 (Nieuwe garage) =

16.000 EUR

Dit is de “Nettowinst” die met de verkoop wordt behaald

Aangezien het tarief voor vermogenswinst 19% bedraagt, bedraagt de belasting op vermogenswinst:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

WIJZE VAN BETALING VAN KAPITAALWINSTEN

1.- VOOR NIET-BELASTINGPLICHTIGEN IN SPANJE

Als u geen fiscaal inwoner bent van Spanje, betaalt u vermogenswinst op de volgende manier:

BIJ VOLTOOIING VAN DE VERKOOP: 3 % INHOUDING: Bij voltooiing van de verkoop verplicht de Spaanse overheid de koper om 3 % van de verkoopprijs IN TE HOUDEN. U ontvangt dus niet de volledige overeengekomen prijs. De koper houdt 3 % van de totale prijs in en is verplicht dit bij de belastingdienst te storten. Dit gebeurt “op dezelfde dag van voltooiing van de verkoop”.

OPMERKING:
Volgens het bovenstaande voorbeeld zou, als de verkoopprijs 260.000 EUR was, de inhouding door de koper 260.000 * 3 % = 7.800 EUR bedragen.

VOOR 4 MAANDEN NA VOLTOOIING VAN DE VERKOOP: AANGIFTE VAN MEERWAARDE 19% van toepassing op zowel EU- als niet-EU-burgers): Na voltooiing van de verkoop heeft u 6 maanden de tijd om de “Vermogenswinstverklaring” bij de Spaanse belastingdienst in te dienen. In deze verklaring moet u (of uw advocaat) de belasting berekenen volgens het bovenstaande voorbeeld. In dit geval bedraagt het bedrag dat u moet betalen 3.040 EUR.

OPMERKING: Zoals hier uitgelegd, bedraagt de vermogenswinst uit deze transactie 3.040 EUR. Aangezien u een hoger bedrag (7.800 EUR) in houding hebt gehouden, hebt u een “tegoed” bij de Spaanse belastingdienst voor het verschil.

Als de Spaanse belastingdienst dus 7.800 EUR aan vermogenswinstbelasting van u inhoudt, terwijl het uiteindelijke belastingbedrag slechts 3.040 EUR bedraagt, moet de Spaanse belastingdienst u het verschil “terugbetalen”: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Hoe kunt u deze teruggave aanvragen? Uw advocaat moet dit feit vermelden op dezelfde vermogenswinstaangifte die aan de belastingdienst wordt voorgelegd.

2.- VERMOGENSWINST IN GEVAL VAN SPAANSE BELASTINGINWONERS

Als u als “Spaanse belastingplichtige” wordt beschouwd (wat betekent dat u als inwoner van Spanje inkomstenbelasting betaalt), dan heeft u, na berekening van de vermogenswinst, de volgende belastingvoordelen:

GEEN VERMOGENSWINST VOOR PERMANENTE VERBLIJFSPLAATS:

- Als het onroerend goed dat u verkoopt uw permanente verblijfplaats is (u gebruikt het al meer dan 3 jaar als uw “permanente woning”), dan geniet u de volgende voordelen:

- - Als u jonger bent dan 65 jaar: U betaalt geen CG over de bedragen van de verkoop die worden “herbelegd” in de aankoop van een nieuwe woning die als uw permanente verblijfplaats zal dienen. U hebt 2 jaar de tijd om deze “herinvestering” te doen (als u na 2 jaar nog niet hebt geïnvesteerd, wordt het volledige bedrag belast).
  - Als u ouder bent dan 65 jaar: U betaalt geen vermogenswinstbelasting over de bedragen die u bij de verkoop hebt verkregen. Dit geldt zelfs als u niet “herinvesteert” in een nieuwe woning.

- - GEEN 3 % INHOUDING: Bij voltooiing van de verkoop ontvangt u het volledige bedrag van de prijs van de koper zonder inhouding.

OPMERKING: Eigenaren verwarren vaak de “Spaanse fiscale woonplaats” met de “Spaanse woonplaats”.

Met andere woorden, mensen denken dat de “Spaanse verblijfskaart” of “verklaring van verblijf” die bij de Spaanse nationale politie wordt verkregen, voldoende is om aan te tonen dat zij “Spaanse belastingplichtigen” zijn, maar dat is helaas niet het geval.

De “Spaanse verblijfskaart” (of “Spaans verblijfsbewijs”) is geen geldig document om uw fiscale status als ‘belastingplichtige’ te wijzigen.

De Spaanse verblijfskaart (of het certificaat) dient alleen om aan te geven dat u in Spanje “woont”, zodat de politie een beter overzicht heeft van de inwoners van een bepaald gebied.

Om fiscaal inwoner van Spanje te worden en vervolgens uw belastingen in Spanje te betalen als een normale Spaanse burger, moet u het SPANSE BELASTINGCERTIFICAAT aanvragen bij de Spaanse belastingdienst of de Spaanse douane. Vervolgens betaalt u uw belastingen in Spanje en niet in uw land van herkomst.

Bovendien moet u, zodra u aan de belastingdienst van uw land moet aangeven dat u fiscaal inwoner van Spanje bent en dat u niet langer fiscaal inwoner van uw land wilt blijven,

Controleer daarom bij uw belastingadviseur welke belastingen u momenteel betaalt, want zelfs als u geen inwoner van Spanje bent, moet u de INKOMSTENBELASTING VOOR NIET-INGEZETENEN aangeven en betalen.

ENKELE VRAGEN OVER DE INHOUDING VAN 3 % BIJ VERKOOP AAN NIET-INGEZETENEN

Waarom wordt 3 % ingehouden bij de verkoper?

Omdat dit voor de Spaanse belastingdienst een garantie is dat de belastingen over de door de verkoper gerealiseerde meerwaarde in Spanje worden betaald.

Wat gebeurt er als de inhouding van 3% niet wordt betaald?

Indien de koper de inhouding niet betaalt, kan de Spaanse belastingdienst de schuld voor deze betaling verhalen op de goederen of onroerende zaken die het voorwerp van de verkoop vormen.

Als de koper de betaling niet verricht en ook geen inhouding doet bij de verkoper, kan hij worden onderworpen aan de eventuele procedures voor de invordering van de schuld en, in zijn geval, beslaglegging op de verworven goederen.

Wat moet de verkoper doen nadat de inhouding van 3% is toegepast?

U moet binnen vier maanden na de ondertekening van de verkoop de belastingaangifte, model 210, indienen.

In dit geval, indien minder dan het bedrag dat voortvloeit uit de berekening van de vermogenswinst is ingehouden, dat wil zeggen indien € 10.000 is ingehouden van de verkoper en het resultaat van de berekening van de vermogenswinst € 15.000 bedraagt, moet u het resterende bedrag van € 5.000 binnen vier maanden na de datum van verkoop bij de indiening van model 210 betalen.

Anders heeft de verkoper, indien hij een bedrag heeft ingehouden dat hoger is dan het bedrag dat voortvloeit uit de betaling van de vermogenswinstbelasting, recht op teruggave van dat bedrag. Dit moet binnen vier maanden na de datum van verkoop worden ingediend.

Het is belangrijk om op dit punt te vermelden dat, indien er recht is op teruggave van 3% of een deel van de ingehouden belasting aan de Spaanse belastingdienst, de verkoper eerst moet hebben voldaan aan de belastingverplichtingen waaraan hij als eigenaar in Spanje in zijn hoedanigheid van niet-ingezetene was onderworpen. Dat wil zeggen, de aangifte van de jaarlijkse fictieve inkomstenbelasting van de IRPFNR, van de tweede woning, waartoe alle eigenaren van onroerend goed in Spanje als niet-ingezetenen verplicht zijn. Normaal gesproken geldt deze verplichting voor een periode van vier jaar. Met andere woorden, de Spaanse belastingdienst zal niet eisen dat fictieve inkomstenbelastingen worden geregulariseerd die niet zijn betaald in de vier jaar voorafgaand aan de datum van verkoop.

Hoeveel tijd heeft de Spaanse administratie om het teveel ingehouden bedrag van 3% terug te betalen?

De administratie heeft 6 maanden de tijd om het teveel ingehouden bedrag terug te betalen. Na 6 maanden is de administratie verplicht om dit bedrag terug te betalen, vermeerderd met vertragingsrente.

Er moet bijzondere aandacht worden besteed aan de termijn voor de teruggave, aangezien de Spaanse overheid in sommige gevallen meer dan een jaar nodig heeft om de teruggave uit te voeren.

Er moet ook rekening mee worden gehouden dat de overheid tot VIER JAAR en één maand vanaf de datum van de verkoop (art. 5 van de wet van model 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) om de teruggave of terugbetaling te verrichten. Als het dus langer dan een jaar duurt voordat u een terugbetaling ontvangt, moet u een specialist inschakelen om de verjaringstermijnen van het recht op terugbetaling te schorsen.

Bestaat er een verplichting tot inhouding van 3% bij schenkingen van onroerend goed in Spanje?

In het geval van schenkingen van onroerende goederen in Spanje, aangezien deze gratis zijn, hoeft er geen prijs voor te worden betaald, dat wil zeggen dat er geen tegenprestatie is, is er geen verplichting om 3% van de waarde van de schenking in te houden of deze via model 211 aan te geven.

Is het bij ontbinding van een condominium of bij beëindiging van mede-eigendom verplicht om 3% in te houden?

Normaal gesproken niet . Met andere woorden, de ontbinding van het condominium is een neutrale beschikking, die voor geen van de partijen een vermogensoverdracht tot gevolg heeft. Er wordt dus niet gesproken van winst.

Echter , indien een van de mede-eigenaren een groter deel toebedeeld krijgt dan hem toekomt , wordt dit deel beschouwd als een meerwaarde voor de mede-eigenaar, waarop een inhouding van 3% op het overtollige deel moet worden toegepast.

Met andere woorden, laten we bijvoorbeeld aannemen dat “A” en “B” een onroerend goed in Spanje hebben waarvan 65% toebehoort aan ‘A’ en 35% aan “B”. Als in dit geval een ontbinding van het mede-eigendom plaatsvindt waarbij wordt vastgesteld dat ieder 50% van het onroerend goed behoudt, wordt “B” geacht 15% meer te hebben verkregen dan hij heeft ingebracht. Dat wil zeggen dat met een inbreng van 35% een resultaat van 50% is behaald, waardoor dat overschot van 15% als vermogenswinst wordt beschouwd en “A” 3% van de waarde van die 15% aan “B” moet afstaan.

Laten we ons op dezelfde manier een ander voorbeeld voorstellen waarin “B”, naast zijn 35% van het onroerend goed, een contante vergoeding van € 50.000 ontvangt. Ook deze contante vergoeding zou onderworpen zijn aan een inhouding van 3%, omdat deze een van de bestaande activa van “B” vertegenwoordigt.

OVERIGE BELASTINGEN VOOR VERKOPERS – PLUSVALÍA

De PLUSVALÍA is voornamelijk een belasting op de waardestijging van de grond waarop uw onroerend goed zich bevindt, tussen het moment van aankoop en het moment van verkoop. Het is de enige belasting die wij niet vooraf kunnen berekenen, omdat deze afhankelijk is van specifieke criteria van het gemeentehuis.

In deze gevallen volstaat een inhouding van de koper aan de verkoper om de betaling van deze belasting te dekken. Dit geldt in het algemeen wanneer de verkoper na de verkoop het land verlaat.