Impôts sur la vente de biens immobiliers en Espagne

Si vous avez décidé de VENDRE votre propriété en Espagne, veuillez prêter attention aux concepts suivants qui vous aideront à connaître l’impôt sur les plus-values que vous devrez payer lors de la vente :

1.- PRIX D’ACQUISITION : Il s’agit du prix total de la propriété payé au vendeur lors de la finalisation de l’achat.

2.- FRAIS D’ACQUISITION : Il s’agit du total des frais et taxes que vous avez payés en plus du prix, tels que : frais de notaire, frais d’enregistrement, droits de mutation, honoraires d’avocat, etc.

3.- RÉFORMES ACCEPTÉES POUR RÉDUIRE LES GAINS EN CAPITAL : Veuillez noter que les dépenses liées aux réformes effectuées dans le bien immobilier ne sont pas toujours acceptées pour réduire les gains en capital. Seules les réformes considérées comme « structurelles » peuvent réduire cet impôt.

En règle générale, les travaux et réformes effectués sur le bien immobilier sont déductibles s’ils font partie d’une réforme structurelle du bien, qui est généralement couverte par un « permis de travaux majeurs », et non pour d’autres travaux n’affectant pas les parties structurelles de la construction (« permis de travaux finaux »).

Dans le cas d’un « permis de travaux majeurs », l’administration espagnole accepte généralement comme déductibles les montants indiqués dans le projet de l’architecte utilisé pour la demande de ce type de permis. Ces projets d’architecte comprennent généralement une étude économique des travaux à réaliser, qui sont considérés comme le coût total des travaux. Le montant indiqué comme coût total est celui qui peut être considéré comme déductible au titre des plus-values.

Pour mieux comprendre quels travaux correspondent à chaque cas (travaux majeurs et mineurs), veuillez vous reporter au tableau ci-dessous :

Licence pour travaux majeurs

Il s’agit d’un permis de construire délivré par la mairie pour les travaux qui présentent une complexité technique et une importance économique. Pour cette raison, ces travaux doivent être réglementés par des normes de sécurité, d’habitabilité, etc.

Pour obtenir le permis de travaux majeurs, un PROJET D’ARCHITECTE doit être préparé par des architectes, des ingénieurs, etc.

En règle générale, un permis de construire pour travaux importants est requis dans les situations suivantes :

La réhabilitation complète d’un logement.
Les travaux qui affectent la structure de la maison (fondations, structure, façade, toiture, etc.)
L’augmentation de la hauteur ou du volume du bâtiment.
Actions liées à la protection contre les incendies.
Démolitions ou subdivisions.
Changements dans l’utilisation du bâtiment ou de la maison.
Conditionnement de locaux commerciaux.
Nouveaux travaux de construction.
Travaux affectant les parties communes d’un bâtiment.

Permis pour travaux mineurs

Les petits travaux de rénovation, etc., nécessitent également un permis. Cependant, il s’agit de travaux simples, qui ne nécessitent pas de projet ou de plans spécialisés, et leur coût est beaucoup plus faible. Il peut s’agir, par exemple, de petites rénovations, de modifications de murs ou de revêtements, de projets de décoration intérieure, de suppression d’obstacles architecturaux, de changement de revêtement de sol, de rénovation de cuisines ou de salles de bains, d’installation de chauffage, d’égouts, de plomberie et d’électricité, de relevés, de dégustations, etc.

4.- RETENUE POUR LES GAINS EN CAPITAL : Lors de la vente d’un bien immobilier, lorsque le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, une retenue de 3 % du prix convenu pour la vente est prélevée, qui n’est pas versée au vendeur. L’acheteur a l’obligation de « retenir » les 3 % du prix et de les déposer auprès de l’administration fiscale espagnole, à titre d’« acompte » sur les plus-values à payer par le vendeur.

CALCUL DES GAINS EN CAPITAL – PLUS VALUE

La vente de biens immobiliers en Espagne entraîne une obligation fiscale pour les vendeurs au titre des gains en capital.

L’impôt sur les gains en capital à payer correspond à 19 % du « bénéfice net » de la vente.

Pour obtenir le « bénéfice net » de la vente, vous devez suivre la formule suivante :

Prix de vente – Prix d’acquisition – Frais et taxes d’acquisition – Coût des « réformes structurelles » effectuées sur le bien immobilier

Exemple de calcul des plus-values :

Vous avez acheté un bien immobilier d’occasion en 2015 pour un prix de 200 000 EUR.
À ce moment-là, vous avez payé 24 000 EUR, soit 12 % des frais : 10 % de droits de mutation + 2 % de frais de notaire, d’enregistrement foncier, d’avocat, etc.
Ensuite, vous avez effectué des travaux de rénovation pour un montant de 17 000 EUR (changement du revêtement du sol, réparation de la piscine et nouvelles fenêtres).
Quelques années plus tard, vous avez construit un garage d’une valeur de 20 000 EUR

Vous avez ensuite décidé de vendre votre bien au prix de 260 000 EUR.

Quel est le gain en capital decettevente ?

REMARQUE : avant de procéder au calcul, nous devons vous informer que l’administration espagnole prendra en compte tous les concepts ci-dessus pour réduire l’impôt, à l’exception de celui relatif aux « réformes internes » d’une valeur de 17 000 EUR. En effet, les réformes « internes » qui ne sont pas des réformes « structurelles » ne sont pas prises en compte pour les avantages fiscaux.p style= »text-align: center; »>Nous utilisons la formule suivante :

260 000 (Prix de vente) – 200 000 (Prix d’acquisition) – 24 000 (Frais et taxes d’acquisition) – 20 000 (Nouveau garage) =

16 000 EUR

Il s’agit du « bénéfice net » à obtenir grâce à la vente

Comme le taux d’imposition des plus-values est de 19 %, le montant de l’impôt sur les plus-values sera donc :

16 000 * 19 % = 3 040 EUR

MODALITÉS DE PAIEMENT DES GAINS EN CAPITAL

1.- POUR LES NON-RÉSIDENTS FISCALEMENT EN ESPAGNE

Si vous n’êtes PAS résident fiscal en Espagne, la manière dont vous payez les plus-values est la suivante :

À LA FIN DE LA VENTE : RETENUE DE 3 % : À la fin de la vente, l’administration espagnole oblige l’acheteur à effectuer une RETENUE de 3 % sur la valeur du prix de vente. Vous ne recevez donc pas la totalité du prix convenu. L’acheteur conserve les 3 % du prix total et est tenu de les déposer au bureau des impôts. Cette opération doit être effectuée « le jour même de la conclusion de la vente ».

REMARQUE : Suivant l’exemple ci-dessus, si le prix de vente était de 260 000 EUR, la retenue à effectuer par l’acheteur serait de 260 000 * 3 % = 7 800 EUR.

AVANT 4 MOIS APRÈS LA FINALISATION DE LA VENTE : DÉCLARATION DES PLUS-VALUES 19 % applicable aux ressortissants de l’UE et des pays hors UE) :
Après la conclusion de la vente, vous disposez de 6 mois pour présenter la « Déclaration de plus-values » à l’administration fiscale espagnole. Dans cette déclaration, vous (ou votre avocat) devez calculer l’impôt en suivant l’exemple ci-dessus. Dans ce cas, le montant que vous devez payer est de 3 040 EUR.

REMARQUE : comme expliqué ici, la plus-value dérivée de cette transaction est de 3 040 EUR. Comme un montant plus élevé (7 800 EUR) vous a été retenu, vous disposez d’un « crédit » auprès de l’administration espagnole pour la différence.

Ainsi, si l’administration espagnole vous retient 7 800 EUR au titre de l’impôt sur les plus-values, le résultat final de l’impôt n’étant que de 3 040 EUR, l’administration espagnole doit vous « rembourser » la différence : 7 800 – 3 040 = 4 760 EUR.
Comment demander ce remboursement ? Votre avocat doit mentionner ce fait dans la même déclaration de plus-values, à présenter au bureau des impôts.
2.- PLUS-VALUES DANS LE CAS DES RÉSIDENTS FISCALS ESPAGNOLS

Si vous êtes considéré comme « résident fiscal espagnol » (ce qui signifie que vous payez vos impôts sur le revenu en Espagne en tant que résident espagnol), une fois les plus-values calculées, vous bénéficierez des avantages fiscaux suivants :
- AUCUNE PLUS-VALUE POUR LA RÉSIDENCE PERMANENTE :
- - Si le bien que vous vendez est votre résidence permanente (vous l’utilisez depuis plus de 3 ans comme « domicile permanent »), vous bénéficierez des avantages suivants :
- - - Si vous avez moins de 65 ans : vous ne payez pas de CG sur les montants de la vente « réinvestis » dans l’acquisition d’un nouveau bien immobilier destiné à servir de résidence permanente. Vous disposez de 2 ans pour effectuer ce « réinvestissement » (passé ce délai, vous serez imposé sur la totalité des montants).
    - Si vous avez plus de 65 ans : vous ne payez pas de CG sur les montants obtenus lors de la vente. Et ce, même si vous ne « réinvestissez » pas dans un nouveau bien immobilier.
- - - AUCUNE RETENUE DE 3 % : À la conclusion de la vente, vous recevez le montant total du prix de l’acheteur, sans aucune retenue.
REMARQUE : les propriétaires confondent souvent la « résidence fiscale espagnole » et la « résidence espagnole ».

En d’autres termes, les gens pensent que la « carte de résidence espagnole » ou « certificat de résidence » obtenu auprès de la police nationale espagnole suffit pour prouver qu’ils sont « résidents fiscaux espagnols », mais ce n’est malheureusement pas le cas.
La « carte de résidence espagnole » (ou « certificat de résidence espagnole ») n’est pas le document valable pour changer votre statut fiscal en tant que « résident fiscal ».
La carte de résidence espagnole (ou certificat) sert uniquement à déclarer que vous « vivez » en Espagne, afin de faciliter le contrôle des résidents dans une zone déterminée par la police.
Pour devenir résident fiscal espagnol et commencer à payer vos impôts en Espagne comme un citoyen espagnol normal, vous devez obtenir le CERTIFICAT DE RÉSIDENCE FISCALE ESPAGNOLE délivré par l’administration fiscale espagnole ou les douanes espagnoles. Vous commencerez alors à payer vos impôts en Espagne et non plus dans votre pays d’origine.
De plus, vous devrez déclarer à l’administration fiscale de votre pays que vous êtes résident fiscal espagnol et que vous ne souhaitez plus être résident fiscal dans votre pays.
Veuillez donc vérifier auprès de votre conseiller fiscal les impôts que vous payez actuellement, car même si vous n’êtes pas résident espagnol, vous devez déclarer et payer l’IMPÔT SUR LE REVENU DES NON-RÉSIDENTS.

QUELQUES QUESTIONS SUR LA RETENUE DE 3 % EN CAS DE VENTE PAR DES NON-RÉSIDENTS

Pourquoi pratiquer la retenue de 3 % auprès du vendeur ?

Parce qu’elle représente une garantie pour l’administration espagnole que les impôts dérivés de la plus-value obtenue par le vendeur seront payés en Espagne.

Que se passe-t-il si la retenue de 3 % n’est pas payée ?

Dans le cas où la retenue n’est pas pratiquée par l’acheteur, l’administration espagnole peut exécuter la dette pour ledit paiement sur les biens ou propriétés faisant l’objet de la vente.

Ainsi, si l’acheteur ne procède pas au paiement et ne retient pas la retenue à la source auprès du vendeur, il s’expose à des procédures d’exécution de la dette et, le cas échéant, à la saisie des biens acquis.

Une fois la retenue de 3 % appliquée, que doit faire le vendeur ?

Vous devrez présenter la déclaration fiscale, le modèle 210, dans un délai de quatre mois à compter de la date de signature de la vente.

Dans ce cas, si le montant retenu est inférieur au montant résultant du calcul de la plus-value, c’est-à-dire si 10 000 € ont été retenus au vendeur et que le résultat du calcul de la plus-value est de 15 000 €, vous devrez verser les 5 000 € restants avec la présentation du formulaire 210, dans un délai de quatre mois à compter de la date de la vente.

Dans le cas contraire, si le vendeur a retenu un montant supérieur au montant résultant du paiement de l’impôt sur les plus-values, il aura le droit de se faire rembourser ce montant. Cette demande doit être présentée dans les quatre mois suivant la date de la vente.

Il est important à ce stade de préciser que, dans le cas où il existe un droit à restitution de 3 % ou d’une partie de ladite retenue à l’administration espagnole, le vendeur devra avoir préalablement rempli les obligations fiscales auxquelles il était soumis en tant que propriétaire en Espagne en sa qualité de non-résident. C’est-à-dire à la présentation de la déclaration annuelle de l’impôt sur le revenu imputé de l’IRPFNR, de deuxième résidence, à laquelle tous les propriétaires immobiliers en Espagne sont tenus en tant que non-résidents. Normalement, cette obligation sera exigée pour une période de quatre ans. En d’autres termes, l’administration espagnole n’exigera pas la régularisation des impôts sur le revenu imputés, non payés au-delà des quatre dernières années précédant la date de la vente.

De combien de temps dispose l’administration espagnole pour restituer l’excédent de 3 % retenu ?

L’administration dispose de 6 mois pour restituer l’excédent retenu. Passé ce délai, elle sera tenue de restituer ledit montant majoré des intérêts de retard.

Il convient d’être particulièrement vigilant quant au délai de restitution, car l’administration espagnole peut dans certains cas mettre plus d’un an pour effectuer le remboursement.

Il faut également tenir compte du fait que l’administration dispose d’un délai de QUATRE ANS et un mois à compter de la date de la vente (art. 5 de la loi du modèle 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) pour procéder au remboursement ou à la restitution. Par conséquent, si vous mettez plus d’un an à obtenir le remboursement, vous devrez faire appel aux services d’un spécialiste afin de suspendre les délais d’expiration du droit à remboursement.

Existe-t-il une obligation de retenir 3 % en cas de donation de biens immobiliers en Espagne ?

Dans le cas des donations de biens immobiliers situés en Espagne, celles-ci étant gratuites, il n’y a pas de prix à payer, c’est-à-dire qu’il n’y a pas de contrepartie, il n’y a donc pas d’obligation de retenir 3 % de la valeur de la donation ou de la déclarer via le formulaire 211.

En cas de dissolution d’une copropriété ou d’extinction de la copropriété, est-il obligatoire de retenir 3 % ?

Normalement non . En d’autres termes, la dissolution de la copropriété est un acte dispositif neutre, qui ne génère aucun transfert patrimonial pour aucune des parties. Par conséquent, il n’est pas considéré qu’il y ait profit.

Toutefois , dans le cas où l’un des copropriétaires se voit attribuer une part supérieure à celle qui lui revient , dans ce cas, cette part sera considérée comme une plus-value pour le copropriétaire, avec laquelle une retenue de 3 % sur ladite partie excédentaire devra être pratiquée.

En d’autres termes, imaginons par exemple le cas où « A » et « B » possèdent un bien immobilier en Espagne dont 65 % appartient à « A » et 35 % à « B ». Dans ce cas, si une dissolution de copropriété intervient et qu’il est établi que chacun conserve 50 % de la propriété, on considérera que « B » a obtenu 15 % de plus que ce qu’il a apporté. Autrement dit, en apportant une valeur de 35 %, il a obtenu un résultat de 50 %, ce qui fait que ce surplus de 15 % sera considéré comme une plus-value, et « A » sera contraint de conserver 3 % de la valeur de ces 15 % à « B ».

De la même manière, imaginons un autre exemple dans lequel « B » reçoit, en plus de ses 35 % de la propriété, une conversion en espèces de 50 000 €. De la même manière, cette compensation en espèces serait soumise à une retenue de 3 %, car elle représente l’un des actifs existants de « B ».

AUTRES IMPÔTS POUR LES VENDEURS – PLUSVALÍA

La PLUSVALÍA est principalement un impôt sur l’augmentation de la valeur du terrain sur lequel se trouve votre bien immobilier entre le moment de l’achat et celui de la vente. C’est la seule taxe que nous ne sommes pas en mesure de calculer avant la vente, car elle dépend de critères spécifiques de la mairie.

Dans ces cas, une retenue de l’acheteur au vendeur suffit pour couvrir le paiement de cette taxe. En général, lorsque le vendeur quitte le pays après la vente.