Guide 2025 : Vendre une maison en Espagne, entreprise ? Particulier ? — Taxes, réductions et travaux pour réduire votre facture

Mis à jour le 17 septembre 2025. Cet article résume les critères nationaux (AEAT/BOE). Veuillez vérifier les réglementations régionales et les arrêtés municipaux spécifiques.

Scénario 1 · Personne physique résidant en Espagne qui vend sa résidence habituelle

Le bénéfice tiré de la vente de votre résidence principale est exonéré si vous réinvestissez la totalité du montant obtenu dans l’acquisition ou la rénovation de votre nouvelle résidence principale . Si vous ne réinvestissez qu’une partie , l’exonération est proportionnelle.

Impôts concernés

• Impôt sur le revenu des personnes physiques (plus-values sur l’épargne) : taux de 19 % à 30 % selon les tranches d’imposition en vigueur.
• IIVTNU (impôt municipal sur les plus-values) : selon l’arrêté municipal ; méthode la plus favorable (réelle ou objective), le cas échéant.

Principales exonérations et bonus

• Exonération pour réinvestissement dans une résidence principale : vous bénéficiez d’une exonération totale si vous réinvestissez la totalité du montant obtenu (et pas seulement le bénéfice) dans l’achat ou la rénovation de votre nouvelle résidence principale dans les deux ans précédant ou suivant la vente. Si vous ne réinvestissez qu’une « partie » du produit de la vente, l’exonération est proportionnelle.
• Personnes âgées de plus de 65 ans ou fortement dépendantes/très dépendantes : exonération totale de la plus-value lors du transfert de la résidence habituelle (aucun réinvestissement requis).
• Biens acquis avant le 31/12/1994 : possibilité de réduction par coefficients de diminution sur la partie de la plus-value générée jusqu’au 19/01/2006, avec une limite conjointe de 400 000 € pour les valeurs de transfert à partir de 2015.
• Compensation des pertes : les pertes fiscales des exercices passés/suivants peuvent compenser les plus-values (avec des limites et des délais).
• Le solde du capital restant dû du prêt hypothécaire est déductible . Autrement dit, s’il reste un capital à rembourser sur le prêt hypothécaire du bien vendu, ce montant peut réduire la plus-value réalisée sur la vente s’il est réinvesti dans une résidence principale.

Aux fins de cette exonération, si le bien vendu a été acheté avec un prêt hypothécaire , le « montant total obtenu » peut être considéré comme la valeur de transfert moins le capital restant dû du prêt au moment de la vente (critères de l’AEAT dans les manuels d’aide). Cela évite d’avoir à réinvestir également la partie qui « sert » à rembourser l’ancien prêt hypothécaire.

Dépenses/coûts qui réduisent le bénéfice

(ajoutés à la valeur d’acquisition ou réduisant la valeur de transfert) :

• Achat : ITP/AJD ou TVA sur l’acquisition, notaire, enregistrement, gestion, frais juridiques, expertise.
• Investissements et améliorations (pas les réparations ; voir la liste exhaustive ci-dessous).
• Vente : frais d’agence, frais de notaire/d’enregistrement pour la radiation de l’hypothèque et frais de résiliation anticipée si liés à la vente, certificat de performance énergétique, certificats et cautions obligatoires, et frais d’avocat.

Impôt municipal sur les plus-values immobilières (IIVTNU)

• Exonération si il n’y a pas d’augmentation de la valeur du terrain. Dans le cas contraire, vous pouvez choisir entre la méthode réelle (différence entre les valeurs) ou la méthode objective avec coefficients ; le montant le plus bas est payé .

Délais exacts

• Délai : vous pouvez réinvestir dans une ou plusieurs transactions dans les 2 ans avant ou après la vente ( comptés de date à date ).

Le réinvestissement est autorisé de manière successive .

Dans le cas des ventes à tempérament, le réinvestissement de chaque encaissement au cours de l’exercice fiscal au cours duquel il est reçu est également accepté.

• Oubli de remplir votre déclaration d’impôts : si vous remplissiez les conditions d’exonération mais que vous ne l’avez pas indiqué sur votre déclaration d’impôts, le TEAC a établi que vous pouvez demander une rectification dans un délai de 4 ans (il ne s’agit pas d’une « option » que vous perdez).

Quels cas sont inclus dans le réinvestissement dans la résidence principale ?

• Achat d’une nouvelle maison que vous devez utiliser comme résidence principale et dans laquelle vous devez vivre de façon permanente dans les 12 mois suivant l’achat ou l’achèvement de la construction, et que vous devez conserver comme résidence principale ; règle générale : 3 ans de résidence, sauf s’il existe des raisons valables de déménager.
• Rénovation de ce qui sera votre nouvelle résidence principale . Aux fins de cette exonération, la rénovation est considérée comme une acquisition si l’un des critères suivants est rempli (résumé de l’AEAT) :
  • Reconstruction par consolidation et traitement des structures, des façades ou des toitures ; ou
  • Le coût total des travaux dépasse 25 % du prix d’achat (si vous avez acheté dans les deux ans précédant le début des travaux) ou, sinon, la valeur marchande au début des travaux.
• Construction d’une nouvelle maison : cela est autorisé si les travaux sont achevés dans les quatre ans suivant la date de début (doctrine TS) et que la propriété est acquise.
• Financement externe : vous pouvez financer l’achat ; l’exonération n’exige pas que l’argent réinvesti soit égal au prix de vente. Pour déterminer si le réinvestissement est total ou partiel , l’AEAT autorise le calcul du « montant total obtenu » comme étant la valeur de vente moins le capital hypothécaire restant dû sur le bien vendu (comme ci-dessus).

Proportionnalité (si vous ne réinvestissez pas la totalité)

• Exonération = bénéfice × (montant réinvesti / montant total gagné) . Le reste est imposé au taux d’épargne.

Conditions requises pour la « résidence habituelle » (ancienne et nouvelle)

• Définition : la résidence effective et permanente du contribuable est établie depuis trois années consécutives (avec des exceptions basées sur la nécessité : déménagement, séparation, emploi, etc.). La vente doit avoir été habituelle au moment de la vente ou avoir été habituelle à n’importe quel moment au cours des deux années précédentes .

La nouvelle maison doit être occupée dans les 12 mois suivant l’achat/l’achèvement de la construction.

Clarifications très fréquentes

• « Acheté dans les deux ans » ou « rénové structurellement » ?
  C’est exact, les deux sont valables : vous pouvez acheter le nouveau logement ou le rénover (en utilisant les critères techniques de rénovation ci-dessus) dans les deux ans (ou l’avoir fait dans les deux ans précédant la vente).
• Que se passe-t-il si je rembourse d’abord l’hypothèque de l’ancienne maison avec le prix de vente ?
  Pour déterminer si le réinvestissement est complet , l’AEAT (Agence fiscale) autorise à considérer le « montant total obtenu » de la vente comme le capital restant dû de l’hypothèque sur la maison vendue. Cela assouplit l’exigence lorsque la majeure partie du prix « sert » à rembourser la dette.
• Que se passe-t-il si j’achète sur plan ou si je construis ?
  C’est possible, mais les travaux doivent être terminés dans les quatre ans suivant la date de début et la maison doit devenir votre résidence permanente.
• Vente à tempérament ?
  Elle est considérée comme une vente à tempérament si vous affectez chaque paiement à un réinvestissement pendant la période au cours de laquelle vous le recevez.
• Ai-je oublié de mentionner l’exonération fiscale ?
  Vous pouvez corriger votre auto-évaluation pendant quatre ans si vous remplissez les conditions requises et avez réinvesti dans les délais ( critères TEAC unifiant la doctrine).

Mini-liste de contrôle documentaire (pour éviter les exigences)

• Actes de vente et contrat d’achat/construction et certificats (achèvement des travaux/licence si vous rénovez ou construisez).
• Preuve d’habitabilité (enregistrement/consommation) et entrée dans les 12 mois .
• Échéancier de paiement en cas de versements échelonnés / nouvelle hypothèque .
• Règlements des dépenses et des impôts et, le cas échéant, preuve du capital restant dû de l’ancienne hypothèque à la date du transfert.
• Pour les résidents hors UE/EEE : formulaire 211 (retenue à la source de 3 %) et formulaire 210 ; le cas échéant, formulaire 228 pour les remboursements.

Exonération pour la vente d’une résidence principale applicable à l’achat d’une résidence principale dans un autre pays de l’UE/EEE.

Qui peut en bénéficier ?

Les contribuables résidant dans l’UE ou l’EEE (avec assistance mutuelle dans l’échange d’informations) qui vendent leur ancienne résidence principale en Espagne et réinvestissent le produit total dans une autre résidence principale (la nouvelle peut être située en dehors de l’Espagne).

Exemple : un ressortissant néerlandais qui vend sa maison en Espagne, qui est sa résidence principale, et investit le produit de la vente dans l’achat d’une résidence principale à Amsterdam, aux Pays-Bas.

• Exonération pour réinvestissement dans une résidence principale pour les résidents de l’UE/EEE (avec échange d’informations), lorsque la résidence cédée était leur résidence principale en Espagne et est réinvestie dans une nouvelle résidence principale (mêmes délais et proportionnalité).
• Réduction antérieure à 1994 (avec les mêmes règles et une limite globale de 400 000 €).

Clés pratiques

• Ce qui est réinvesti : le montant total obtenu de la vente (voir calcul ci-dessous). S’il est partiel , l’exonération est proportionnelle .
• Délai : le réinvestissement peut être effectué dans les 2 ans suivant ou les 2 ans précédant la vente (comptés « de date à date »).
• Preuve de la « résidence principale » (pour celle vendue en Espagne et la nouvelle) : résidence effective et permanente (dans celle vendue, que ce soit au moment de la vente ou à tout moment au cours des deux années précédentes ). La règle des 3 ans de résidence s’applique, avec des exceptions (mutations professionnelles, etc.).
• Traitement/rétention : dans le cas où le vendeur n’est PAS RÉSIDENT FISCAL EN ESPAGNE , l’acheteur doit retenir 3 % (formulaire 211 ).

Le vendeur doit présenter le formulaire 210 régularisant :

• En cas d’exonération totale, le bénéfice sera de 0 ;
• S’il s’agit d’une exonération partielle, seule la partie non exonérée est imposée.
• Si le réinvestissement est effectué après le dépôt du formulaire 210, un remboursement peut être demandé à l’aide du formulaire 228.

Scénario 2 · Personne physique résidant en Espagne qui vend une résidence secondaire

Impôts concernés

• IRPF (épargne) et IIVTNU comme dans le scénario 1.

Différences principales

• Ne s’applique pas (sauf si la résidence vendue était votre résidence principale et que vous remplissez les conditions requises, ce qui n’est pas le cas pour une résidence secondaire).
• Maintien : abattement antérieur à 1994 (le cas échéant), frais d’acquisition/de vente, améliorations et choix de la méthode la plus favorable dans l’IIVTNU.

Scénario 3 · Personne physique non résidente vendant une maison en Espagne

Impôts concernés

• IRNR (plus-value) : imposition séparée par transaction. Taux général : 19 % sur le bénéfice (critère 2025).
• Retenue à la source de 3 % : l’acheteurretient et verse 3 % du prix (formulaire 211). Le vendeur dépose le formulaire 210 pour régulariser : cette retenue est déduite ; si elle dépasse le montant, elle est remboursée.
• IIVTNU : identique aux résidents (soumis au transmetteur).

Coûts imputables

• Mêmes règles que pour l’impôt sur le revenu des personnes physiques : dépenses et taxes sur l’acquisition/la vente et les investissements et améliorations comme dans le cas des ventes par des résidents en Espagne.

L’amortissement compte !

Faites attention aux amortissements si le bien a été loué : ils réduisent la valeur d’acquisition.

Lorsque nous calculons la plus-value sur une vente, nous procédons comme suit :

Plus-value = Valeur de transfert − Valeur d’acquisition (ajustée)

Or, si le bien a été loué et que des amortissements fiscaux ont été appliqués aux déclarations (impôt sur le revenu des personnes physiques résidentes ou impôt sur le revenu des personnes physiques non résidentes) , ces amortissements réduisent la valeur d’acquisition .

En d’autres termes, plus vous avez déduit d’amortissements, plus le bénéfice futur sera important lorsque vous vendrez.

🔹 Exemple pratique (résident en Espagne)

• Achat d’une maison (frais compris) : 200 000 €
• Propriété louée pendant 10 ans. Chaque année, une déduction pour amortissement de 2 % a été appliquée à la valeur la plus élevée entre la valeur cadastrale de la construction et le coût. Supposons 2 000 €/an.
• Total amorti : 2 000 × 10 = 20 000 €
• Valeur d’acquisition ajustée = 200 000 − 20 000 = 180 000 €
• Vente pour 300 000 €
• Bénéfice = 300 000 − 180 000 = 120 000 € (au lieu de 100 000 € s’il n’avait pas été loué).

Résultat : comme vous avez déduit l’amortissement pendant la location, vous payez plus d’impôts sur la vente .

🔹 Cas des non-résidents (IRNR)

Il en va de même pour le formulaire 210 si le bien a été loué :

• Au cours de chaque exercice fiscal, l’AEAT autorise des déductions pour les dépenses (y compris 3 % d’amortissement annuel sur les coûts de construction).
• Cet amortissement, même si vous ne l’avez pas déduit (par oubli), réduira tout de même la valeur d’acquisition lors de la vente future (« amortissement minimum requis »).
• Ainsi, le Trésor public n’autorise pas « le meilleur des deux mondes » (déduire maintenant et conserver une valeur élevée plus tard).

🔹 Points clés à retenir

• Amortissement minimum requis : même si vous ne l’avez pas appliqué, l’AEAT le déduit quand même . En d’autres termes, il ne sert à rien « d’oublier » de réduire votre bénéfice plus tard.
• Documentation : il est conseillé de conserver soigneusement les données d’amortissement appliquées dans les déclarations fiscales précédentes afin d’équilibrer le calcul des bénéfices.
• Impact fiscal : si vous avez loué votre appartement pendant de nombreuses années, le revenu imposable peut augmenter considérablement par rapport à ce que vous pourriez intuitivement attendre.

En résumé :

• S’il a été loué → l’amortissement déductible réduit la valeur d’acquisition .
• Cela augmente le bénéfice lors de la vente, tant dans l’IRPF (résidents) que dans l’IRNR (non-résidents).

Scénario 4 · Société étrangère non résidente vendant une maison en Espagne

Impôts concernés

• IRNR :
  • Sans établissement stable (PE) : le bénéfice est imposé comme l’impôt sur le revenu des non-résidents (taux de référence 19 %) ; l’acheteur est tenu de retenir 3 % (formulaire 211) et de remplir une auto-évaluation (formulaire 210).
  • Avec EP : il est assimilé à l’impôt sur les sociétés pour le bénéfice net attribuable à l’EP.
• IIVTNU : à la charge du cédant.

Coûts imputables

• Mêmes règles générales : frais/taxes d’acquisition et de transfert et investissements et améliorations .

Taxe spéciale de 3 % (formulaire 213) par an, pour certaines entités non résidentes de l’UE/EEE qui possèdent des biens immobiliers en Espagne.

🔹 Qu’est-ce que c’est ?

• Elle est réglementée par les articles 40 et suivants du TRLIRNR (Texte révisé de l’impôt sur le revenu des non-résidents).
• Il s’agit d’une taxe annuelle de 3 % de la valeur cadastrale des biens immobiliers urbains détenus en Espagne par une entité non résidente .
• Elle est réglée à l’aide du formulaire 213 , qui doit être présenté chaque année en janvier et qui rend compte de la situation au 31 décembre de l’année précédente.

🔹 Qui doit la payer ?

• Les sociétés étrangères non résidentes qui possèdent des biens immobiliers urbains en Espagne.
• La taxe est prélevée sur la propriété du bien immobilier, et non sur les revenus ou les bénéfices tirés de sa vente.
• Il s’agit en quelque sorte d’une « pénalité » fiscale visant à empêcher les sociétés écrans de détenir des biens immobiliers en Espagne sans y payer d’impôts.

🔹 Exemptions (cas où AUCUN paiement n’est effectué)

La règle prévoit plusieurs exemptions importantes :

1. Entités ayant leur résidence fiscale dans les pays de l’UE ou de l’EEE avec un échange effectif d’informations fiscales. Cela ne s’applique pas aux entreprises de l’UE/EEE.
2. Entités étrangères qui exercent une activité économique effective en Espagne liée au bien immobilier (par exemple, un hôtel, des locaux en exploitation effective, des bureaux).
3. Entités étrangères cotées sur des marchés réglementés dans l’UE/EEE.
4. Entités étrangères de droit public .
5. Entités à but non lucratif reconnues comme telles.

🔹 Exemple pratique

• Une société des îles Vierges britanniques possède un appartement à Marbella, mais n’exerce aucune activité économique en Espagne.
  • Valeur cadastrale = 400 000 €
  • Taxe spéciale = 3 % × 400 000 € = 12 000 € par an à payer chaque année en janvier (formulaire 213).
• Si, en revanche, la société est allemande (UE) et prouve sa résidence fiscale en Allemagne, elle est exonérée .
• Si la société est originaire d’un pays ayant conclu un accord mais situé en dehors de l’UE/EEE (par exemple, les États-Unis ), elle peut être soumise à l’accord à moins qu’elle ne puisse démontrer qu’elle l’utilise dans le cadre d’une activité économique réelle en Espagne.

🔹 Relation avec la vente du bien immobilier

• Cette taxe est indépendante de l’imposition de la vente (IRNR + retenue à la source de 3 % formulaire 211).
• L’entreprise doit la payer chaque année tant qu’elle est propriétaire du bien immobilier .
• Lorsque le bien immobilier est vendu, l’obligation pour les années suivantes est éteinte, mais le Trésor public vérifie généralement si les formulaires 213 des années précédentes ont été remplis.

En résumé : la taxe spéciale de 3 % est une obligation résiduelle mais dangereuse pour les sociétés étrangères non résidentes qui détiennent des biens immobiliers en Espagne sans exercer aucune activité. Elle est souvent oubliée, et le Trésor public la réclame avec des surtaxes et des intérêts.

Scénario 5 · Société espagnole vendant une maison

Impôts concernés

• Impôt sur les sociétés : taux général de 25 % sur le bénéfice comptable ajusté à des fins fiscales (comprend la plus-value comptable de la vente, moins les reports négatifs, les réserves, etc.).
• IIVTNU : applicable au cédant en cas d’augmentation de la valeur du terrain ; choix de la méthode la plus favorable.

Remarques utiles

• Il n’existe pas d’exonération générale pour le réinvestissement des plus-values immobilières dans le régime IS (régime d’État), bien que des incitations telles que la capitalisation ou les réserves de nivellement et la compensation des BIN puissent être mises en œuvre .

Quels travaux et rénovations sont généralement considérés comme des améliorations (ils augmentent la valeur d’acquisition) ?

Clé : ils doivent augmenter la capacité, l’habitabilité, la durée de vie utile ou l’efficacité du bien immobilier. Conservez les factures complètes (avec les numéros d’identification fiscale du fournisseur et du destinataire, TVA comprise), les moyens de paiement traçables et, le cas échéant, les permis/avis de construire et les certificats.

Extensions et redistributions

• Fermer et intégrer légalement les terrasses, gagnant ainsi une surface utile .
• Redistribution complète permettant de créer de nouvelles pièces ou d’améliorer l’accessibilité/la fonctionnalité.

Structure et couverture/façade

• Renforcement des fondations/sols, remplacement de la toiture avec améliorations structurelles.
• Isolation thermique (SATE, chambres soufflées, bardage), double/triple vitrage et menuiserie haute performance.
• Insonorisation (améliorations acoustiques certifiées).

Équipements (lorsqu’ils représentent un saut qualitatif)

• Rénovation complète de l’électricité (tableau, sections, circuits, protections) et de la plomberie/assainissement .
• Climatisation à haut rendement : aérothermique , géothermique , plancher radiant/rafraîchissant , récupération de chaleur.
• Énergies renouvelables : photovoltaïque et solaire thermique avec raccordement et infrastructure.
• Domotique et câblage structuré pour améliorer les performances et l’efficacité.

Accessibilité et sécurité

• Installation d’ascenseurs ou de monte-escaliers (communautaires et individuels), de plates-formes élévatrices.
• Portes blindées , systèmes de protection contre les incendies et améliorations de sécurité homologuées.

Cuisines et salles de bains (intégrées)

• Rénovations complètes avec modification des installations et amélioration de la qualité/fonctionnalité (pas seulement remplacement du carrelage/esthétique).

Travaux collectifs répercutés sur le propriétaire (au prorata de sa quote-part)

• Nouvel ascenseur , rénovation de la façade (y compris SATE), améliorations structurelles , étanchéité avec augmentation de la durée de vie.
• Ne sont pas considérés comme des améliorations (il s’agit généralement de réparations et d’entretien ) : peinture, ragréage, remplacement « à l’identique » d’éléments usés (robinets, radiateurs, chaudière similaire), ponçage du parquet, réparation de l’humidité sans intervention structurelle, entretien ordinaire.

Frais d’acquisition et de transmission habituels qui comptent

Acquisition

• Taxes : ITP/AJD (ou TVA sur la première livraison) ; frais.
• Notaire , registre , agence , avocat , API , expertise .

Transmission

• Frais d’agence immobilière (si payés par le vendeur).
• Notaire/Registre pour la radiation de l’hypothèque, frais de radiation anticipée , agence associée.
• Certificat de performance énergétique , certificats/identifications requis par la réglementation.
• Autres dépenses nécessaires et dûment justifiées.

Important : si le bien était loué , les amortissements effectués (ou minimums requis) réduisent la valeur d’acquisition aux fins du calcul du bénéfice.

Liste de contrôle (avant la vente)

• Identifiez votre situation (résident/non-résident/société) et les impôts applicables .
• Vérifiez si vous pouvez demander une exonération pour réinvestissement ou une exonération pour les personnes âgées de plus de 65 ans (s’il s’agit d’une résidence principale).
• Vérifiez l’abattement (acquis avant le 31/12/1994) et contrôlez la limite globale de 400 000 € .
• Commandez une note simple , les reçus de taxe foncière , la valeur cadastrale et demandez une simulation de plus-value en utilisant les deux méthodes.
• Rassemblez les factures et les reçus relatifs aux améliorations et aux dépenses (achat/vente/annulation d’hypothèque/certificats).
• Si vous êtes non-résident , prévoyez le modèle 210 et la retenue à la source de 3 % (modèle 211) .
• Si vous êtes une entreprise , examinez les effets sur l’IS (compensation des BIN, réserves, dépréciations, etc.).

Foire aux questions

Puis-je ajouter le coût de la peinture et des réparations mineures ?

Non. Il s’agit de réparations et d’entretien . Seules les améliorations et les investissements augmentent la valeur d’acquisition.

Qu’en est-il du remplacement des fenêtres ou de l’installation d’un système ETICS ?

Normalement oui (amélioration de l’efficacité et de l’habitabilité), avec des factures et, le cas échéant, un certificat énergétique prouvant l’augmentation de l’efficacité.

La radiation d’un emprunt hypothécaire donne-t-elle droit à une déduction fiscale lors de la vente ?

Le solde restant dû n’est pas une dépense ; cependant, les frais et coûts nécessaires à sa radiation (frais de notaire, d’enregistrement, d’agence, etc.) sont généralement inclus lorsqu’ils sont liés au transfert.

Que se passe-t-il si je ne réinvestis qu’une partie de l’impôt dans ma nouvelle résidence principale ?

L’exonération s’applique proportionnellement au montant réinvesti par rapport au montant total obtenu de la vente.

Avis professionnel

Ce guide est fourni à titre informatif uniquement. La classification entre amélioration et réparation et l’application des exemptions nécessitent une analyse au cas par cas (faits, licences, factures, délais, utilisation effective comme résidence principale, etc.).