Vender una vivienda en España — impuestos, bonificaciones y obras que reducen la factura

Actualizado a 17 de septiembre de 2025. Este artículo resume criterios estatales (AEAT/BOE). Verifique posibles particularidades autonómicas y ordenanzas municipales.

Escenario 1 · Persona física residente en España que vende su vivienda habitual

La ganancia por vender tu vivienda habitual queda exenta si reinviertes el importe total obtenido en adquirir o rehabilitar tu nueva vivienda habitual. Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.

Impuestos implicados

• IRPF (ganancia patrimonial en la base del ahorro): tipos 19%–30% según tramos vigentes.
• IIVTNU (Plusvalía municipal): según ordenanza del ayuntamiento; método más favorable (real u objetivo) si procede.

Exenciones y bonificaciones clave

• Exención por reinversión en vivienda habitual: Existe exención total si reinviertes todo el importe obtenido (no solo la ganancia) en comprar o rehabilitar tu nueva vivienda habitual dentro de los 2 años anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes solo “parte” del importe de la venta, la exención es proporcional.
• Mayores de 65 años o dependencia severa/ gran dependencia: exención total de la ganancia al transmitir la vivienda habitual (no exige reinversión).
• Bienes adquiridos antes de 31/12/1994: posible reducción por coeficientes de abatimiento sobre la parte de ganancia generada hasta 19/01/2006, con límite conjunto 400.000 € en valores de transmisión desde 2015.
• Compensación de pérdidas: las pérdidas del ahorro de los últimos/ próximos ejercicios pueden compensar ganancias (con límites y ventanas temporales).
• Se permite deducir el importe del capital pendiente de la hipoteca. Es decir, en el caso de que exista capital pendiente de cancelar en la hipoteca de la propiedad vendida, dicho importe puede reducir el beneficio obtenido por la venta en caso de reinversión en vivienda habitual.

A efectos de esta exención, si la vivienda vendida se compró con hipoteca, el “importe total obtenido” puede considerarse el valor de transmisión menos el principal pendiente del préstamo en el momento de la venta (criterio AEAT en manuales de ayuda). Esto evita exigir reinvertir también el tramo que “va” a cancelar la hipoteca antigua.

Gastos/ costes que disminuyen la ganancia

(se suman al valor de adquisición o minoran el de transmisión):

• Compra: ITP/AJD o IVA de adquisición, notaría, registro, gestoría, honorarios legales, tasación.
• Inversiones y mejoras (no reparaciones; ver lista exhaustiva más abajo).
• Venta: honorarios de agencia, notaría/registro de cancelación hipotecaria y comisiones por cancelación anticipada si van ligadas a la venta, certificado de eficiencia energética, certificados y cédulas exigibles, gastos de abogado.

Plusvalía municipal (IIVTNU)

• Exento si no hay incremento del valor del suelo. Si hay, se puede elegir el método real (diferencia entre valores) o el objetivo con coeficientes; se paga el menor.

Plazos exactos

• Ventana temporal: puedes reinvertir en una o varias operaciones dentro de 2 años antes o después de la venta (contados de fecha a fecha).

Se admite la reinversión sucesiva. En ventas a plazos, reinvertir cada cobro dentro del ejercicio en que se percibe también es aceptado.

• Olvido en la renta: si cumpliste los requisitos necesarios para la exención pero no marcaste la exención en la declaración, el TEAC ha fijado que puedes pedir rectificación dentro de los 4 años (no es una “opción” que se pierda).

Qué supuestos se incluyen como reinversión en vivienda habitual?

• Compra de una nueva vivienda que debes usarla como vivienda habitual , y que debes habitarla con carácter permanente dentro de 12 meses desde la compra o fin de obras, y mantenerla como habitual; regla general 3 años de residencia, salvo causas justificadas de cambio.

• Rehabilitación de la que vaya a ser tu nueva vivienda habitual. A efectos de esta exención, rehabilitación se asimila a adquisición si se cumplen cualquiera de estos criterios (resumen AEAT):
  • Reconstrucción mediante consolidación y tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas; o
  • Que el coste global de las obras exceda del 25 % del precio de adquisición (si compraste en los 2 años anteriores al inicio de obras) o, en otro caso, del valor de mercado al inicio de obras.

• Construcción de una nueva vivienda: se admite si las obras concluyen dentro de los 4 años desde el inicio (doctrina TS), y se adquiere la propiedad.

• Financiación ajena: puedes financiar la compra; la exención no exige que el dinero reinvertido sea “el mismo” de la venta. Para medir si la reinversión es total o parcial, AEAT admite computar como “importe total obtenido” el valor de venta menos el principal de la hipoteca pendiente sobre la vivienda vendida (igual que arriba).

Proporcionalidad (si no reinviertes todo)

• Exención = ganancia × (importe reinvertido / importe total obtenido). El resto tributa al tipo del ahorro.

Requisitos de “vivienda habitual” (vieja y nueva)

• Definición: residencia efectiva y permanente del contribuyente, 3 años continuados (con excepciones por necesidad: traslado, separación, empleo, etc.). La vendida debe ser habitual al vender o haberlo sido en cualquier día de los 2 años previos.

La nueva debe habitarse en 12 meses desde la compra/fin de obras.

Aclaraciones muy frecuentes

• ¿“Comprada en los dos años posteriores” o “reformada estructuralmente”?
  Correcto, ambas valen: puedes comprar la nueva habitual o rehabilitarla (con los criterios técnicos de rehabilitación arriba) dentro del plazo de 2 años (o haberlo hecho en los 2 previos a la venta).
• ¿Y si primero cancelo la hipoteca de la vivienda antigua con el precio de venta?
  A efectos de medir si la reinversión es total, AEAT permite considerar como “importe total obtenido” venta − principal pendiente de la hipoteca de la casa vendida. Esto suaviza el requisito cuando la mayor parte del precio “se va” a cancelar la deuda.
• ¿Y si compro sobre plano o construyo?
  Es válido, pero las obras deben finalizar en 4 años desde el inicio, y la vivienda convertirse en tu habitual.
• ¿Venta a plazos?
  Se considera en plazo si vas destinando cada cobro a la reinversión en el periodo en que lo percibes.
• ¿Me olvidé de señalar la exención en la renta?
  Puedes rectificar la autoliquidación hasta 4 años si cumpliste requisitos y reinvertiste a tiempo (criterio TEAC unificando doctrina).

Mini-checklist documental (para evitar requerimientos)

• Escrituras de venta y compra / contrato de obra y certificados (fin de obra/licencia si rehabilitas o construyes).
• Justificante de habitabilidad (empadronamiento/consumos) y entrada en 12 meses.
• Calendario de pagos si hay plazos / hipoteca nueva.
• Liquidaciones de gastos e impuestos y, si aplica, justificación del principal pendiente de la hipoteca antigua el día de la transmisión.
• En no residentes UE/EEE: Modelo 211 (retención del 3 %) y Modelo 210; si procede, Modelo 228 para devolución.

Exención por venta de vivienda habitual aplicable a la compra de vivienda habitual en otro país de la UE/EEE.

¿Quién puede aplicarla?

Contribuyentes residentes en la UE o en el EEE (con asistencia mutua en intercambio de información) que venden la que fue su vivienda habitual en España y reinvierten el importe total obtenido en otra vivienda habitual (la nueva puede estar fuera de España).

Ejemplo: Un nacional holandés que vende su vivienda en España, siendo esta su vivienda habitual, e invierte el importe obtenido de la misma en la compra de una vivienda habitual en Amsterdam, Holanda.

• Exención por reinversión en vivienda habitual para residentes en la UE/EEE (con intercambio de información), cuando la vivienda transmitida haya sido su habitual en España y se reinvierte en nueva habitual (mismos plazos y proporcionalidad).
• Abatimiento pre-1994 (con las mismas reglas y límite agregado de 400.000 €).

Claves prácticas

• Qué se reinvierte: el importe total obtenido en la venta (ver cálculo abajo). Si es parcial, la exención es proporcional.
• Plazo: la reinversión puede hacerse en los 2 años posteriores o en los 2 años anteriores a la venta (contados “de fecha a fecha”).
• Acreditación de “vivienda habitual” (de la vendida en España y de la nueva): residencia efectiva y permanente (en la vendida, que lo sea al vender o lo haya sido en cualquier día de los 2 años anteriores). Regla de 3 años de residencia con excepciones (traslado laboral, etc.).
• Tramitación/retención: Para el caso de que el vendedor fuera NO RESIDENTE FISCAL EN ESPAÑA  el comprador deberá retener el 3 % (Modelo 211).

El vendedor deberá presentar Modelo 210 regularizando:

• Si hay exención total, la ganancia será 0;
• Si es parcial, solo tributa la parte no exenta.
• Si la reinversión se materializa después de presentar el 210, puede pedirse devolución con el Modelo 228.

Escenario 2 · Persona física residente en España que vende una segunda residencia

Impuestos implicados

• IRPF (ahorro) y IIVTNU como en el escenario 1.

Diferencias clave

• No aplica exención por reinversión (salvo que la vivienda vendida fuera tu habitual y cumplas requisitos, lo que no sucede en una segunda residencia).
• Se mantienen: abatimiento pre-1994 (si procede), gastos de adquisición/venta, mejoras y elección del método más favorable en IIVTNU.

Escenario 3 · Persona física no residente que vende una vivienda en España

Impuestos implicados

• IRNR (capital gain): tributación separada por operación. Tipo general 19% sobre la ganancia (criterio 2025).
• Retención del 3%: el comprador retiene e ingresa el 3% del precio (Modelo 211). El vendedor presenta Modelo 210 para regularizar: se descuenta esa retención; si excede, se devuelve.
• IIVTNU: igual que residentes (sujeto el transmitente).

Gastos computables

• Mismas reglas que en IRPF : Los gastos y tributos de adquisición/venta e inversiones y mejoras que en el caso de venta por Residentes en España.

Las amortizaciones computan!

Ojo con amortizaciones si estuvo alquilada: minoran el valor de adquisición.

Cuando calculamos la ganancia patrimonial en una venta, se hace así:

Ganancia = Valor de transmisión − Valor de adquisición (ajustado)

Pues bien, si el inmueble estuvo alquilado y en las declaraciones (IRPF de residente o IRNR de no residente) se aplicaron amortizaciones fiscales, esas amortizaciones reducen el valor de adquisición.

Dicho de otra forma: cuanto más hayas deducido por amortización, mayor será la ganancia futura al vender.

🔹 Ejemplo práctico (residente en España)

• Compra de vivienda (gastos incluidos): 200.000 €
• Vivienda alquilada durante 10 años. Cada año se dedujo amortización: 2% sobre mayor de (valor catastral construcción o coste). Supongamos 2.000 €/año.
• Total amortizado: 2.000 × 10 = 20.000 €
• Valor de adquisición ajustado = 200.000 − 20.000 = 180.000 €
• Venta por 300.000 €
• Ganancia = 300.000 − 180.000 = 120.000 € (en lugar de 100.000 € si no hubiera estado alquilada).

Resultado: al haber deducido amortización durante el alquiler, tributas más en la venta.

🔹 Caso de no residentes (IRNR)

Lo mismo ocurre en el Modelo 210 si el inmueble se alquilaba:

• En cada ejercicio, la AEAT permite deducir gastos (incluida amortización del 3% anual sobre coste de construcción).
• Esa amortización, aunque no la hayas deducido (por olvido), igualmente minorará el valor de adquisición en la futura venta (“amortización mínima exigible”).
• Así, Hacienda no permite “el mejor de los dos mundos” (deducir ahora y mantener el valor alto después).

🔹 Claves a tener en cuenta

• Amortización mínima exigible: aunque no la aplicases, la AEAT la descuenta igual. Es decir, no sirve “olvidarse” para tener menos ganancia después.
• Documentación: conviene tener bien guardados los datos de amortización aplicada en declaraciones anteriores para cuadrar el cálculo de la ganancia.
• Impacto fiscal: si has tenido el piso en alquiler muchos años, la ganancia imponible puede aumentar bastante respecto a lo que intuitivamente se espera.

 En resumen:

• Si estuvo alquilado → la amortización deducida (o deducible) baja el valor de adquisición.
• Esto aumenta la ganancia al vender, tanto en IRPF (residentes) como en IRNR (no residentes).

Escenario 4 · Sociedad extranjera no residente que vende una vivienda en España

Impuestos implicados

• IRNR:
  • Sin establecimiento permanente (EP): la ganancia tributa como IRNR (referencia 19%); obligación de retención del 3% por el comprador (Modelo 211) y autoliquidación (Modelo 210).
  • Con EP: se asimila a Impuesto sobre Sociedades por el beneficio neto atribuible al EP.
• IIVTNU: a cargo del transmitente.

Costes computables

• Mismas reglas generales: gastos/tributos de adquisición y transmisión e inversiones y mejoras.

Gravamen especial 3% (Modelo 213) anual, para ciertas entidades no residentes en UE/EEE titulares de inmuebles en España.

🔹 Qué es

• Está regulado en el art. 40 y ss. del TRLIRNR (Texto Refundido del Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
• Se trata de un impuesto anual del 3% del valor catastral de los inmuebles urbanos que tenga en España una entidad no residente.
• Se liquida mediante el Modelo 213, que se presenta cada mes de enero respecto de la situación a 31 de diciembre del año anterior.

🔹 Quién debe pagarlo

• Sociedades extranjeras no residentes que son propietarias de inmuebles urbanos en España.
• El impuesto grava la titularidad del inmueble, no la renta ni la ganancia por su venta.
• Es como una “penalización” fiscal para evitar que sociedades pantalla mantengan inmuebles en España sin tributar aquí.

🔹 Exenciones (casos donde NO se paga)

La norma prevé varias exenciones importantes:

1. Entidades con residencia fiscal en países de la UE o del EEE con intercambio efectivo de información tributaria. Es decir, NO SE APLICA A SOCIEDADES UE/EEE.
2. Entidades extranjeras que realizan en España una actividad económica efectiva relacionada con el inmueble (por ejemplo, un hotel, un local en explotación real, oficinas).
3. Entidades extranjeras cotizadas en mercados regulados de la UE/EEE.
4. Organismos internacionales, Estados y entidades de derecho público extranjeras.
5. Entidades sin fines lucrativos reconocidas como tales.

🔹 Ejemplo práctico

• Una sociedad de Islas Vírgenes Británicas tiene un piso en Marbella, sin actividad económica en España.
  • Valor catastral = 400.000 €
  • Gravamen especial = 3% × 400.000 € = 12.000 € anuales a ingresar cada enero (Modelo 213).
• Si en cambio la sociedad es alemana (UE) y acredita residencia fiscal en Alemania, está exenta.
• Si la sociedad es de un país con convenio pero fuera de la UE/EEE (ej. EE.UU.), puede quedar sujeta salvo que demuestre que lo usa en una actividad económica real en España.

🔹 Relación con la venta del inmueble

• Este gravamen es independiente de la tributación de la venta (IRNR + retención 3% Modelo 211).
• La sociedad debe pagarlo cada año mientras sea titular del inmueble.
• Al vender la propiedad, se extingue la obligación para años siguientes, pero Hacienda suele comprobar si los Modelos 213 de años anteriores se presentaron.

 En resumen: el gravamen especial del 3% es una obligación residual pero peligrosa para sociedades extranjeras no residentes que mantienen inmuebles en España sin actividad. Muchas veces se olvida y Hacienda lo reclama con recargos e intereses.

Escenario 5 · Sociedad española que vende una vivienda

Impuestos implicados

• Impuesto sobre Sociedades: tipo general 25% sobre el beneficio contable ajustado fiscalmente (incluye la plusvalía contable por la venta, menos bases negativas compensables, reservas, etc.).
• IIVTNU: sujeto el transmitente si hay incremento del valor del suelo; elección del método más favorable.

Notas útiles

• No existe, con carácter general, una exención por reinversión de plusvalías inmobiliarias en el IS (régimen estatal), aunque pueden operarse incentivos como reserva de capitalización o nivelación y la compensación de BINs.

Qué obras y reformas SÍ suelen computar como mejoras (aumentan el valor de adquisición)

Clave: deben aumentar la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble, o su eficiencia. Guarde facturas completas (con IVA, NIF del emisor y del destinatario), medios de pago trazables y, si procede, licencia/ comunicación de obras y certificados.

Ampliaciones y redistribuciones

• Cerrar e integrar terrazas legalmente, ganando superficie útil.
• Redistribución integral que crea nuevas estancias o mejora la accesibilidad/funcionalidad.

Estructura y envolvente

• Refuerzos de cimentación/forjados, sustitución de cubiertas con mejoras estructurales.
• Aislamiento térmico (SATE, insuflado en cámaras, trasdosados), doble/triple acristalamiento y carpinterías de altas prestaciones.
• Insonorización (mejoras acústicas certificadas).

Instalaciones (cuando suponen salto cualitativo)

• Renovación integral de electricidad (cuadro, secciones, circuitos, protecciones) y fontanería/saneamiento.
• Climatización de alta eficiencia: aerotermia, geotermia, suelo radiante/refrescante, recuperación de calor.
• Energía renovable: fotovoltaica y solar térmica con conexión e infraestructura.
• Domótica y cableado estructurado que aumenten prestaciones y eficiencia.

Accesibilidad y seguridad

• Instalación de ascensor o salvaescaleras (comunidad e individual), plataformas elevadoras.
• Puertas blindadas, sistemas antiincendios y mejoras de seguridad homologadas.

Cocinas y baños (integrales)

• Reformas integrales con cambio de instalaciones y mejora de calidad/funcionalidad (no mero alicatado/ sustitución estética).

Obras en la comunidad

repercutidas al propietario (proporcionales a su cuota)

• Ascensor nuevo, rehabilitación de fachada (incl. SATE), mejoras estructurales, impermeabilizaciones con aumento de vida útil.

No computan como mejora (suelen ser reparación y conservación): pintura, parches, cambio “por igual” de elementos por desgaste (grifos, radiadores, caldera similar), acuchillado de parquet, arreglos de humedades sin intervención estructural, mantenimiento ordinario.

Gastos de adquisición y transmisión habituales que sí cuentan

Adquisición

• Impuestos: ITP/AJD (o IVA en primera entrega); tasas.
• Notaría, Registro, gestoría, abogado, API, tasación.

Transmisión

• Honorarios de agencia inmobiliaria (si los paga el vendedor).
• Notaría/Registro por cancelación registral de hipoteca, comisión de cancelación anticipada, gestoría vinculada.
• Certificado de eficiencia energética, cédulas/certificados exigidos por normativa.
• Otros gastos necesarios y debidamente justificados.

Importante: si el inmueble estuvo alquilado, las amortizaciones practicadas (o mínimas exigibles) reducen el valor de adquisición a efectos de calcular la ganancia.

Checklist rápido (antes de vender)

• Identifica tu escenario (residente/ no residente/ sociedad) y impuestos aplicables.
• Revisa si puedes aplicar exención por reinversión o exención mayores de 65 (si es vivienda habitual).
• Comprueba abatimiento (adquirida antes de 31/12/1994) y controla el límite 400.000 € agregado.
• Encarga nota simple, recibos IBI, valor catastral, y pide simulación de plusvalía con ambos métodos.
• Reúne facturas y justificantes de mejoras y gastos (compra/venta/cancelación hipotecaria/ certificados).
• Si eres no residente, planifica Modelo 210 y la retención 3% (Modelo 211).
• Si eres sociedad, revisa efectos en IS (compensación de BINs, reservas, deterioros, etc.).

Preguntas frecuentes

¿Puedo sumar el coste de pintar y pequeños arreglos?
No. Son reparación y conservación. Solo mejoras e inversiones aumentan el valor de adquisición.

¿Y cambiar ventanas o poner SATE?
Normalmente sí (mejora de eficiencia y habitabilidad), con facturas y, si procede, certificado energético que acredite el salto de eficiencia.

¿La cancelación de hipoteca “desgrava” en la venta?
El saldo pendiente no es gasto; pero sí suelen computar los gastos y comisiones necesarios para cancelarla (notaría, registro, gestoría, comisión) cuando están vinculados a la transmisión.

Si reinvierto solo una parte en la nueva vivienda habitual, qué pasa?
La exención se aplica proporcionalmente a lo reinvertido respecto del importe total obtenido en la venta.

Aviso profesional

Esta guía es informativa. La calificación mejora vs. reparación y la aplicación de exenciones requieren análisis caso a caso (hechos, licencias, facturas, plazos, uso efectivo como vivienda habitual, etc.).