Nießbrauch in Spanien. Rechtsaspekte im Zusammenhang mit dem Kauf von Lebewesen

„Nießbrauch“ ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen, zu genießen und daraus Gewinn und Miete zu erzielen.

„bloßes Eigentum“ ist das Eigentumsrecht, das nach dem Nießbrauch verbleibt und während des Bestehens des Nießbrauchsrechts kein Recht auf Nutzung oder Verfügung über die Immobilie gewährt.

Häufig wird Käufern von ihren Steuerberatern oder aufgrund allgemeiner Informationen im Internet empfohlen, eine Immobilie zu erwerben, indem sie sich das Nießbrauchsrecht sichern und ihre Kinder den Rest des Eigentums an der Immobilie erwerben (dies bezeichnen wir als „bloßes” oder „nacktes” Eigentum).

Sie tun dies in der Annahme, dass der Nießbrauch zur Reduzierung der Erbschaftssteuer beitragen kann, da es sich um eine Formel handelt, die den Eltern Folgendes ermöglicht:

– Reduzierung der Erbschaftssteuer: Beim Kauf erwerben die Eltern den Nießbrauch, der in der Regel einen geringen Prozentsatz des Immobilienpreises ausmacht, und der Rest wird direkt von den Kindern erworben. Somit besitzen die Kinder im Falle des Todes der Eltern bereits einen hohen Anteil an der Immobilie, sodass sie nur den Teil der Erbschaftssteuer zahlen müssen, der dem Nießbrauch der Eltern entspricht.

– Die Kontrolle über die Immobilie behalten. Der Nießbrauch ermöglicht es den Eltern (oder anderen Nießbrauchern), das Haus nach den Wünschen der Eltern zu nutzen, wobei die Möglichkeit ausgeschlossen ist, dass die Kinder das Recht haben, es zu nutzen oder darüber zu entscheiden.

Nach dem Tod der Eltern erlischt daher automatisch das Nießbrauchsrecht und geht direkt auf die Kinder über, die zu 100 % Eigentümer der Immobilie werden und nur die Erbschaftssteuer für den Wert des Nießbrauchsrechts der Eltern zahlen müssen.

Eine weitere Möglichkeit, die Erbschaft zu reduzieren, wäre die Aufteilung des Verkaufs in Prozentsätze, d. h., jeder kauft einen Prozentsatz der Immobilie (z. B. 30 % für die Eltern und den Rest für die Kinder), aber dies gibt keinem der Miteigentümer das „Nutzungsrecht” und das ausschließliche Recht, die Immobilie zu genießen. Das heißt, Sie können Miteigentümer einer Immobilie gegenüber anderen Miteigentümern sein, aber Sie und alle anderen haben das Recht, die Immobilie gemeinsam zu nutzen, ohne dass jemand das ausschließliche Nießbrauchsrecht oder die ausschließliche Nutzung der Immobilie hat.

Obwohl die Nießbrauchübertragung zur Reduzierung der Erbschaftssteuer empfehlenswert ist, muss klar sein, dass bei Erwerb der Nießbrauchsteuer die Kaufsteuer anfallen kann. In diesem Zusammenhang sind DREI ASPEKTE zu berücksichtigen:

– Erwerb der Nießbrauchübertragung beim Kauf von Bestandsimmobilien

– Erwerb der Nießbrauchübertragung beim Kauf von Neubauten

– Erwerb des Nießbrauchs durch Erbschaft oder Schenkung

I.- NIESSBRAUCH BEIM KAUF VON WIEDERVERKÄUFEN ODER GEBRAUCHTGÜTERN

Beim Erwerb von Wiederverkaufsobjekten wird nicht die Mehrwertsteuer (die beim Erwerb von Neubauten zu entrichten ist) erhoben, sondern die „Übertragungssteuer” (ITP).

Die Mehrwertsteuer wird an Madrid entrichtet und beträgt in der Regel 10 % des Immobilienwertes.
Die Grunderwerbsteuer wird an die Region gezahlt und variiert von Region zu Region: In Valencia beträgt sie 10 %, in Katalonien 10 % bis 11 %, in Madrid 6 %, in Andalusien und auf den Balearen beginnt sie bei 8 % usw.

Beim Erwerb einer Wiederverkaufsimmobilie wird also die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtwert der Transaktion gezahlt, und jeder der Eigentümer zahlt entsprechend dem erworbenen Recht. Für diejenigen, die das Nießbrauchsrecht erwerben, wird der Prozentsatz berechnet, der dieses Recht repräsentiert (in der Regel in Abhängigkeit vom Alter des Nießbrauchers), und der Rest wird den übrigen Miteigentümern zugewiesen. Jeder von ihnen zahlt die Übertragungssteuer entsprechend dem ihm zugewiesenen Prozentsatz.

Gemäß den spanischen Steuervorschriften müssen jedoch bei Erwerb des Nießbrauchs durch Kauf einer gebrauchten Immobilie die Kinder/bloßen Eigentümer bei Tod der Eltern/Nießbraucher im Rahmen des Erbschaftsverfahrens erneut den Teil der Übertragungssteuer zahlen, den sie beim Erwerb nicht gezahlt haben, da dieser von ihren Eltern entrichtet wurde. Dies erscheint zwar unlogisch, da man die Übertragungssteuer „zweimal zahlt”, aber das Gesetz ist diesbezüglich eindeutig. So legt das Gesetz über die Übertragungssteuer ausdrücklich fest:

„Bei der Zusammenführung des Eigentumsrechts, das bei Erwerb in Nießbrauch und bloßes Eigentum geteilt war, ist der bloße Eigentümer, wenn die Zusammenführung aufgrund des Ablaufs des Nießbrauchsrechts oder des Todes des Nießbrauchers erfolgt, zur Zahlung der Grunderwerbsteuer in Höhe von 100 % des ursprünglichen Wertes des Nießbrauchs verpflichtet”.

Wenn also die Kinder durch den Tod der Eltern das Nießbrauchsrecht erwerben, zahlen sie keine Erbschaftssteuer auf dessen Wert. Die von ihnen zu zahlende Steuer ist die Übertragungssteuer.

Nehmen wir ein Beispiel:

A + B kaufen eine gebrauchte Immobilie mit Nießbrauchrecht für einen Betrag von 150.000 EUR, wobei die „bloßen Eigentümer” ihre beiden Kinder I und II sind.

Der Wert des Nießbrauchs beträgt 60.000 EUR.

Der Wert des bloßen Eigentums beträgt 90.000 EUR.

Für die Transaktion werden 10 % (Region Valencia) der ITP (Übertragungssteuer) gezahlt, was 15.000 EUR ergibt. A + B zahlen 6.000 EUR und I + II zahlen 9.000 EUR.

A + B sterben, sodass das Nießbrauchsrecht an der Immobilie auf ihre Kinder übergeht. In diesem Fall zahlen die Kinder KEINE Erbschaftssteuer für den Erwerb des Nießbrauchsrechts. Sie zahlen lediglich die Übertragungssteuer für dessen Wert. Daher müssen sie 6.000 EUR zahlen. Und dies auch dann, wenn ihre Eltern diese Steuer bereits für diesen Wert gezahlt haben, als sie das Nießbrauchsrecht ursprünglich erworben haben.

Daher wird der Erwerb des Nießbrauchs, auch im Rahmen einer Erbschaft, nicht mit der Erbschaftssteuer, sondern mit der „Übertragungssteuer“ oder „Kaufsteuer“ besteuert.

Der Grundgedanke ist also nicht, dass derjenige, der zuerst das bloße Eigentum erwirbt und später durch Beendigung des Nießbrauchs das Eigentum konsolidiert, nicht einen ersten Erwerb und anschließend einen zweiten Erwerb des Nießbrauchs tätigt. Das Konzept besagt, dass der bloße Eigentümer, wenn er die Immobilie erwirbt und ursprünglich bezahlt, einen einzigen Erwerb tätigt, aber die gesamte Steuer für den Gesamtwert der Immobilie zahlen muss, wobei diese Steuerzahlung in zwei getrennten Phasen erfolgt:

– Ein Teil wird zum Zeitpunkt des Erwerbs des bloßen Eigentums gezahlt und entspricht dem Wert des bloßen Eigentums.

– Der andere Teil wird bei Erwerb des Nießbrauchs nach dem Tod des Nießbrauchers gezahlt und entspricht dem Wert oder Prozentsatz des Nießbrauchs zum Zeitpunkt des ursprünglichen Erwerbs.

II.- DER NIESSBRAUCH BEIM ERWERB VON NEUEN WOHNGEBÄUDEN

Beim Erwerb einer Neubauten muss der Bauunternehmer von Anfang an über die Absicht der Käufer informiert werden, dass sie die Nießbrauchrechte und das bloße Eigentum getrennt erwerben wollen. Der Grund dafür ist, dass, wie hier erläutert, für die Nießbrauchrechte die Übertragungssteuer anfällt und somit keine Mehrwertsteuer (die normalerweise beim Kauf von Neubauten anfällt).

Art. 20.23º1 des Mehrwertsteuergesetzes besagt, dass „die Begründung und Übertragung von dinglichen Nutzungsrechten, die Wohnungen, Garagen und deren Nebenanlagen zum Gegenstand haben, von der Mehrwertsteuer befreit sind”.

Andererseits besagt Art. 4.4 des Mehrwertsteuergesetzes in Verbindung mit Art. 7.5 des LTPOAJD: „Die Begründung und Übertragung von dinglichen Nutzungs- und Verwertungsrechten an Immobilien, wenn diese von der Mehrwertsteuer befreit sind, unterliegen der Übertragungssteuer.”

Folglich unterliegt der Erwerb des Nießbrauchsrechts beim Kauf neuer Gebäude der Grunderwerbsteuer.

BEISPIEL: Im vorigen Fall:

A + B kaufen eine NEUBAU-Immobilie im Nießbrauch für einen Betrag von 150.000 EUR, das bloße Eigentum wird von ihren beiden Kindern I und II erworben.

Der Wert des Nießbrauchs beträgt 60.000 EUR.

Der Wert des bloßen Eigentums beträgt 90.000 EUR.

Für diese Transaktion zahlen sie folgende Steuern:

– Für den Erwerb des Nießbrauchs: ITP (10 %) = 60.000 EUR

– Für den Erwerb des bloßen Eigentums: Mehrwertsteuer (10 %) + 1,5 % AJD des Wertes des bloßen Eigentums = 9.000 EUR (10 % Mehrwertsteuer) + 1.350 EUR (AJD – Stempelsteuer)

A + B sterben, sodass der Nießbrauch der Immobilie auf ihre Kinder übergeht. Die Kinder zahlen den Wert des Nießbrauchs NICHT als Erbschaftssteuer (ISD), sondern als Übertragungssteuer. Daher müssen sie 9.000 EUR (10 % der ITP) zahlen.

Zusammenfassend lässt sich also sagen, dass, wenn ein Käufer beabsichtigt, einen Teil für sich selbst als Nießbrauch zu erwerben und den Rest für seine Kinder, auf die Erbschaftssteuer verzichtet werden sollte, da dies ratsam ist, aber stattdessen müssen die Erben den Teil der Übertragungssteuer zahlen, der am Tag des Erwerbs nicht gezahlt wurde, da es sich um den „Nießbrauchanteil” handelte.

Außerdem muss im Falle von NEUBAUTEN der Bauunternehmer vom ersten Moment des Kaufs an über die Usufruktabsicht informiert werden, da der Bauunternehmer möglicherweise nicht damit einverstanden ist, dies so zu organisieren.

III.- VORHER DURCH ERBUNG ERWORBENER USUFRUKT

Das Vorstehende bezieht sich auf den durch KAUF EINER IMMOBILIE erworbenen Usufrukt. Wurde das Nießbrauchsrecht durch ERBUNG oder SCHENKUNG erworben, fällt bei Tod des Nießbrauchers nicht die „Übertragungssteuer“ (ITP) an, da der Erwerb dieses Rechts nicht durch Kauf, sondern durch Schenkung oder Erbschaft erfolgte. In diesem Fall ist das Nießbrauchsrecht mit der Erbschaftssteuer zu belasten.

FAZIT

– Wenn der Nießbrauch von den Nießbrauchern auf der Grundlage eines KAUFVERFAHRENS erworben wird, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder einen Wiederverkauf handelt, unterliegt der Erwerb dieses Nießbrauchs durch die bloßen Eigentümer beim Tod des Nießbrauchers der ITP (Kauf-/Übertragungssteuer) und NICHT der Erbschaftssteuer.

– Im Falle des KAUFS VON NEUEN GEBÄUDEN führt der Kauf im Nießbrauchsregime, getrennt vom bloßen Eigentum, zur Anwendung von zwei getrennten Steuern: Übertragungssteuer (ITP) für den Wert des Nießbrauchs; und Mehrwertsteuer + AJD (Stempelsteuer) für den Rest des Kaufwerts des bloßen Eigentums.

– Wenn der Nießbrauch durch Erbschaft oder Schenkung erworben wird, wird er bei Tod des Nießbrauchers mit der Erbschafts- und Schenkungssteuer besteuert.