MONTAJE DE B&B EN ANDALUCIA-TURISMO -CASA RURAL- Y ALQUILER RUSTICO

CÓMO MONTAR UN BED AND BREAKFAST EN ANDALUCÍA

Existe una gran confusión en torno a lo que es un Bed and Breakfast (B&B), su concepto, su regulación, su fiscalidad y su tratamiento.

1.- CONCEPTO – QUÉ ES UN BED AND BREAKFAST (B&B)

Es un concepto que tiene su origen fuera de España. Históricamente era un “alojamiento”, más sencillo, económico y familiar que un “Hotel”, donde el huésped literalmente dormía, desayunaba y a veces comía, con los propietarios, incluso haciendo uso de los baños y servicios comunes, y por muy poco tiempo. tiempo limitado.

Los servicios y comodidades que ofrece el B&B eran mucho más modestos que los ofrecidos por un hotel , y también su precio. Por esta razón se hizo muy popular.

Sin embargo, en España , este tipo de B&B históricamente no ha sido conceptualizado de la misma manera . Tal vez podamos compararlo con las históricas fondas, albergues o paradas.

Lo cierto es que hoy en día, el concepto de ” parada rápida con alojamiento y desayuno ” se ha estandarizado, sobre todo por la llegada de turistas y visitantes extranjeros que vienen demandando un servicio similar. Y, lo que es más importante, encontramos un gran número de pequeños inversores que quieren establecerse en España y crear un negocio similar al B&B.

La idea que más vemos en el mercado es de aquellos extranjeros que quieren establecerse en España y encontrar una vivienda amplia y espaciosa que les permita vivir en ella, a la vez que pueden compartirla con futuros huéspedes , generando así una fuente de ingresos. para ayudarles económicamente en su nueva vida en España.

Sin embargo, lo que parece muy fácil y rápido de conseguir en otros países, en España es mucho más complicado. El motivo de ello es que el servicio de alojamiento en España está cada vez más regulado y controlado, y es objeto de una actividad regulada en el proceso de garantizar que el huésped/turista recibe un trato y servicio de calidad en su visita a España .

2.- ¿POR QUÉ UN BED AND BREAKFAST?

Un Bed and Breakfast implica dos servicios:

• Comer
• Calidad de Sueño

En cuanto a ” sueño “, existe una amplia gama de tipos de servicio de alojamiento para turistas y huéspedes en la legislación española que podrían utilizarse como medio para ofrecer servicios de “alojamiento y alojamiento”:

• Alquiler de temporada : Es un piso/casa que se alquila en régimen de alojamiento temporal, en el que incluso se puede alquilar por habitaciones.

Este tipo de alquiler no está sujeto a ninguna licencia , registro, etc. requisitos. Simplemente es necesario formalizar un contrato de alquiler de temporada en el que el inquilino disfruta del inmueble durante un tiempo determinado a cambio de un precio.

En este tipo de alquiler normalmente no se incluyen otros servicios como comida, desayuno, limpieza de habitaciones, lavandería, etc.

En cuanto a su duración , este tipo de alquiler, como su propio nombre indica, suele ser “de temporada”. Es decir, no sería un B&B al estilo tradicional en el que se suelen hacer estancias cortas de una, dos o incluso hasta 10 – 15 noches. pero se trata de estancias de duración media-larga hasta UN AÑO como máximo .

De hecho, en algunas regiones de España, como Andalucía, los alquileres de temporada de menos de 30-60 días se consideran “Viviendas Turísticas” o “Alquileres Turísticos” y están sujetos a un estricto control, vigilancia y limitaciones de las Viviendas Turísticas o “Alquileres Turísticos”.

• Viviendas Turísticas/Alojamientos Turísticos/Apartamentos Turísticos/Alquileres Turísticos.

Como explicábamos en el caso anterior, los alquileres de temporada, cuando son para estancias cortas (normalmente por periodos inferiores a un mes), y anunciados en plataformas digitales como Airbnb, Home Away, etc., suelen ser considerados por las distintas normativas. . como " alojamiento turistico “, y por tanto sujeta a mecanismos muy estrictos de control, vigilancia, condicionantes, limitaciones, etc.

Y aquí es donde entra la confusión. La regulación del alquiler turístico y de la vivienda depende de la legislación autonómica, y en ocasiones incluso local. Por esta razón, dependiendo de la región, encontramos nombres y conceptos muy similares, pero con diferentes regulaciones y consecuencias legales, que se mezclan y dan lugar a una maraña de términos como:

• “Apartamento turístico”
• "Casa de vacaciones"
• “Vivienda turística”
• “Alojamiento turístico”
• Vivienda con “licencia turística”
• Vivienda con fines turísticos (VFT)
• Alojamientos rurales viviendas turisticas
• Casas Rurales, Cortijos, Cortijos, etc.

… Y un largo etcétera de diferentes conceptos de alojamiento turístico que ofrecerían servicios de “dormir” al turista, con diferentes normativas y especificaciones.

Este tipo de alojamiento es a medio camino entre un “Hotel”, “Hostal” o “Pensión “, y alquiler de temporada.

Pero, hasta ahora hablábamos de “dormir”, pero, como propietarios de la casa alquilada, ¿podemos? ofrecer comida” a nuestros huéspedes?

Esa pregunta es difícil de responder.

Desde un punto de vista jurídico, y para que se entienda de forma sencilla, ofrecer “ Comida ” a nuestros huéspedes necesitamos el mismo tipo de licencia que un restaurante, hotel o cafetería . Y esto complica mucho la actividad.

¿Por qué?

Bueno porque el servicio de restaurante requiere permisos y licencias comerciales, sanitarias, ambientales y hasta de manipulación de alimentos , que no siempre son fáciles de conseguir, o bien porque la vivienda no cumple con los parámetros legales para ello, o, simplemente, porque no está permitido el uso de la restauración en esa vivienda, o en esa urbanización, o en esa zona.

Lo que dice toda y cada una de las normativas en España es que, si bien para ofrecer servicios de “alojamiento”, podemos “evitar” tener que obtener una “licencia de actividad” o “restauración” a la hora de ofrecer “comida” a nuestros huéspedes, los propietarios de los establecimientos se ven obligados a obtener dicha licencia de actividad/actividad de restauración, lo que muchas veces implica complicados tipos de vivienda altamente regulados y controlados.

En otros artículos de este sitio ya hemos hablado de casas y alojamientos turísticos en Andalucía, pero hoy vamos a hablar de los alojamientos con “comida” en la región andaluza, tanto en zonas urbanas como rurales.

4.- DIFERENCIAS ENTRE CASA RURAL, CASAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL Y CASAS CON FINES TURÍSTICOS EN ANDALUCÍA

I.- VIVIENDAS CON FINES TURÍSTICOS – APARTAMENTOS TURÍSTICOS

 Se conocen generalmente como aquellos apartamentos o casas, en zonas urbanas, dedicados al alquiler con fines turísticos. Hemos hablado extensamente de este tipo de vivienda en nuestro artículo:

 Vivienda con Fines Turísticos (Licencia de apartamento turístico) en Andalucía

 están regulados en Decreto 28/2016, de 2 de febrero, sobre viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de abril, sobre establecimientos de apartamentos turísticos.

 No obstante lo que indica esta normativa, este tipo de arrendamiento puede desarrollarse en zonas rurales, siempre y cuando se llevan a cabo en entornos “urbanos”. Con lo cual entendemos que este tipo de alquiler no puede autorizarse en viviendas o núcleos dispersos en zonas rurales, fuera de zonas urbanizadas o “núcleos rurales” (“núcleo rural").

 ¿Qué son los “núcleos rurales” para la legislación andaluza?

 A estos efectos, establece el art. 19 de Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de fomento de la sostenibilidad del territorio de Andalucía el seguimiento:

 Tradicional " núcleos rurales” legalmente establecidos en zonas rurales que cumplan con los siguientes requisitos también forman parte del suelo urbano:

•  que tienen un acceso por carretera que permita, al menos, el tránsito normal de personas y vehículos a motor en circunstancias meteorológicas no adversas, además de los siguientes servicios:

1. 1. Abastecimiento de agua potable a través de la red pública, pozos individuales o cisternas comunitarias que cuenten con garantía sanitaria de su idoneidad para el consumo humano.
   2. Depuración de aguas residuales a través de la red pública de saneamiento o de un sistema homologado autorizado por la Administración competente para los vertidos.
   3. Energía eléctrica a través de redes de distribución de suministro o mediante instalaciones de autoabastecimiento de energía.

• Que sirvan de soporte, en los términos del artículo 23, para una asentamiento urbano , singularizados, identificables y, en su caso, diferenciados administrativamente.
• Esos núcleos rurales tradicionales que no se encuentren en suelo de dominio público y que hayan sido originariamente constituidos de acuerdo con la legislación vigente en el momento o con anterioridad a la Ley 19/1975, de 2 de mayo, de reforma de la Ley de Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.
• La calificación de los núcleos rurales tradicionales como suelo urbano requiere su delimitación previa por los instrumentos de ordenación urbanística general . Su delimitación se realizará mediante el trazado de una línea perimetral sobre la base de la parcela existente, teniendo en cuenta la proximidad de las edificaciones, la relación y coherencia entre lugares de una misma zona con topónimo diferenciado, ya sean núcleos u otros entidades de población, y la morfología y tipología de las edificaciones y solares tradicionales.

¿Y qué son los “núcleos diseminados en rústico”?

En este sentido, el Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de fomento de la sostenibilidad del territorio de Andalucía considera, en su art. 23 como “ hábitat diseñado rural  " la siguiente:

3. De acuerdo con el artículo 14.2 de la Ley, las áreas de hábitat rural disperso constituyen un espacio territorial en el que conjunto de edificios sin estructura urbana y se localizan vinculados en su origen a la actividad agraria y al medio rural, cuyas características deben conservarse. . El hábitat rural diseminado constituye un asentamiento de carácter no urbano en suelo rústico y para conservar estas características, los instrumentos de planeamiento no podrán delimitar áreas, ni proponer un planeamiento para las mismas, que implique una densidad superior a tres viviendas por hectárea .

 Este tipo de viviendas, en zonas rurales, sólo podrán obtener licencia de alquiler turístico, pero no podrán obtener la calificación de “Alojamiento Rural”, por lo que no podrán beneficiarse de su normativa, ni del privilegio que conlleva. tener esta insignia.

 Este tipo de viviendas se pueden dedicar a uso residencial, o uso turístico, pudiendo implantarse en suelo residencial que permita el alquiler turístico.

 II.- CASAS Y APARTAMENTOS TURÍSTICOS

 Están regulados por Ley 13/2011, de 23 de diciembre, de Turismo de Andalucía

 Se trata de apartamentos, bloques de apartamentos y complejos turísticos, cuyo servicio, oferta e infraestructura es exactamente igual o similar a la de los hoteles.

 El uso turístico es “exclusivo”, por tanto, como dice la ley” Los establecimientos de alojamiento turístico, así como las unidades de alojamiento que formen parte de ellos, quedarán afectados por la prestación del servicio de alojamiento turístico objeto de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, quedando prohibido durante su vigencia destinarlos a un uso diferente, bajo cualquier título.

 Por lo tanto, este tipo de actividad sólo se puede realizar en terrenos específicamente habilitados para uso hotelero o vivienda/apartamento turístico.

 A estos efectos, el Decreto 550/2022 establece el siguiente concepto de uso turístico :

 b) Turismo , que incluye los usos detallados de establecimientos de alojamiento turístico y actividades con impacto en el ámbito turístico (actividades deportivas realizadas en estaciones de esquí, campos de golf, marinas, canchas de polo u otras, actividades destinadas al ocio, entretenimiento y recreación tales como parques temáticos, parques acuáticos, zoológicos o botánicos, resorts y balnearios y similares)

 Estos establecimientos, además de estar condicionados para su desarrollo por la normativa urbanística de uso del suelo en que se ubiquen, estarán sujetos a los mismos criterios de calidad y garantía de servicio que el servicio hotelero. En este sentido, se incluye en el art. 35 de la Ley de 2011:

 "... deberán cumplir los requisitos mínimos de infraestructura, los establecidos en materia de seguridad, los relacionados con el medio ambiente, los relacionados con la seguridad y salud en el trabajo en cumplimiento de la normativa en materia de prevención de riesgos laborales, así como, en su caso, , las exigidas por otras normas aplicables. En el ámbito de sus procedimientos de autorización y control, las municipalidades requerirán prueba del cumplimiento de dicha normativa al momento de tramitar las licencias correspondientes, en su caso.”

 Además, deben estar registrados en el Registro de Turismo de Andalucía . Para su registro se requerirá (arts. 37 y ss.).

 Se regirán por el principio de “ unidad de explotación ", eso es, supone la afectación a la prestación del servicio de alojamiento turístico de todas las unidades de alojamiento que formen parte del edificio, o una parte independiente y homogénea de ella, ocupada por cada establecimiento, ejerciendo la gestión del conjunto una sola empresa propietaria.

Como decimos, Queda expresamente prohibido destinar las unidades de alojamiento a un uso distinto del alojamiento turístico, ya sea residencial o no.

Podrán constituirse en régimen de Propiedad Horizontal, siempre que todas y cada una de las viviendas individualizadas queden afectadas a la unidad de explotación ya la condición de su uso turístico.

III.- ALOJAMIENTO RURAL

Están regulados tanto por el Ley del 2011 , y por DECRETO 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

 1. - TIPOS DE ALOJAMIENTO RURAL

A estos efectos, el Decreto de 2002 considera alojamientos rurales los siguientes:

Los establecimientos de alojamiento en zonas rurales podrán especializarse en una o varias de las siguientes especialidades:

1. Agroturismo. Alojamiento en finca activa, en la que, como actividad complementaria, el turista puede participar en tareas tradicionales propias de la finca.
2. Albergue (Hostal) . Es una instalación para estancias cortas y está dirigida básicamente a un usuario especializado, interesado en conocer la región, la naturaleza o las formas de vida locales.

Sus fines principales son la acogida de visitantes y la promoción del uso público y los valores naturales del entorno. Adicionalmente, puede apoyar la educación ambiental o actividades similares.

Tendrán lo siguiente:

• Facilidades de cocina para los usuarios, sin perjuicio de poder ofrecer también comidas y otros servicios.
• En ellas se admitirán habitaciones triples o plurifamiliares con literas de dos plazas, hasta un máximo de ocho camas por habitación ya razón de una litera de dos camas por cada 4 m de superficie de habitación.
• Las instalaciones sanitarias pueden ser colectivas, pero separadas por sexo, con una proporción de un aparato sanitario (inodoro, ducha y lavabo) por cada 7 camas.
• También dispondrán de habitaciones de uso social común, a razón de un mínimo de 1.5 m por cada espacio reglamentario.

3. Aulas de la Naturaleza (Aulas de la Naturaleza) . Alojamientos con equipamientos destinados fundamentalmente a fines educativos y de disfrute de la Naturaleza, destinados a visitantes aislados y grupos organizados, escolares en la mayoría de los casos, donde se realizan programas de actividades durante estancias cortas.

Los servicios que presta este equipamiento están relacionados con la interpretación de los procesos naturales, la educación ambiental y actividades relacionadas con el propio Espacio Natural.

Además, estos centros deberán estar dotados de las instalaciones necesarias para prestar servicios de alojamiento y manutención a los usuarios.

4. Casa Forestal (Casa del bosque) . Establecimiento aislado en una zona forestal y funcionalmente vinculado a la explotación de los recursos forestales, embalses o pesqueros en zonas del interior.
5. Casa Molino (Casa del Molino). Establecimiento aislado y ubicado en un edificio que conserva las tradicionales instalaciones, maquinaria y mecanismos propios del trabajo de molienda.
6. Casas-cueva. Maqueta de una vivienda troglodita excavada en materiales blandos e impermeables de zonas rocosas. Se admite hasta el 50% de la superficie útil en edificación tradicional, asegurando una adecuada ventilación directa en estancias sin ventanas al exterior.
7. Chozas y Casas de Huerta (Cabañas y Casas Huertas) . Casas aisladas, construidas con materiales sencillos, con techos característicos hechos de vigas, juncos, juncos, palos, fibras vegetales entretejidas o tejas árabes.
8. Cortijo – Cortijo . Construcción que sirve o ha servido como centro de gestión de una finca mediana o grande, correspondiendo generalmente al tipo de casa-patio, con un espacio central en torno al cual se distribuyen las distintas dependencias, presentando una tipología constructiva y ornamental tradicional. .

Generalmente es más pequeña que las haciendas y con una mayor simplificación en sus dependencias.

9. Granja-escuela. Establecimiento de alojamiento con servicios complementarios destinados a acercar a las personas a la vida rural mediante la práctica de actividades propias de una explotación, como la horticultura, los talleres agroalimentarios y artesanales, la ganadería y el cuidado de animales domésticos, y en general destinados a grupos infantiles y juveniles.

En cuanto al alojamiento, por defecto se presume la figura de hostal.

1. Hacienda . Conjunto aislado en el ámbito de las edificaciones de uso residencial y agroindustrial de cierta complejidad arquitectónica y de grandes dimensiones, ubicadas en grandes fincas y olivares principalmente. El conjunto se estructura en torno a un gran patio central, con instalaciones para la transformación agroindustrial como almazaras, bodegas o establos, así como viviendas para propietarios y empleados.
2. refugio (Albergue). Estructura techada que se crea para dar cobijo y permitir el descanso o pernoctación de uno o varios días, generalmente en rutas de difícil práctica, y para cubrir las continuas demandas de los visitantes en montaña, alta montaña y otras zonas aisladas o de difícil accesibilidad. . Se aplicará la dispensa de suministro eléctrico y acceso vial.
3. Alojamientos especiales (Alojamiento especial). Pertenecen a esta especialidad todas aquellas instalaciones dedicadas al alojamiento cuyas características no permitan su inclusión en ninguna de las especialidades enumeradas en este Anexo. Estos alojamientos requerirán una autorización especial de la Dirección General de Planificación Turística y su respectiva publicidad deberá exponer de forma clara y completa sus especiales características.

2.- CASAS RURALES (CR) – CASAS RURALES

¿Qué es una Casa Rural? Según lo dispuesto en el art. 47 de la ley de 2011.

“1. Las casas rurales son aquellas edificaciones ubicadas en zonas rurales que tienen especiales características de construcción, ubicación y tipicidad; Prestan alojamiento y otros servicios complementarios, y están inscritos como tales en el Registro de Turismo de Andalucía en los términos establecidos en esta Ley.

Y, según el Decreto de 2002, en su artr. 15, define “Casas Rurales” como:

1. Se entiende por Casas Rurales las edificaciones a que se refiere el artículo 41.1 de la Ley 12/1999, de 15 de diciembre, de Turismo, que cumplan los siguientes requisitos:
2. a) En el caso de viviendas independientes, incluidas las edificaciones dependientes como cuartos de aperos, cuadras, cobertizos u otras de similar naturaleza.
3. b) En ningún caso debe haber más de tres viviendas en un mismo edificio.
4. c) No superar su capacidad de alojamiento de veinte plazas.

QUÉ SE ENTIENDE POR “AMBIENTE RURAL”

 Según el artículo 3 del Decreto de 2002, se entiende por “ Entorno rural "

• A los efectos de este Decreto, se entiende por zona rural la aquellas en las que se desarrollen predominantemente actividades agrícolas, forestales, fluviales, pesqueras y ganaderas.
• No tendrán la consideración de medio rural :

a) Las zonas de protección de las carreteras y sus áreas y zonas de servicio según lo dispuesto en la Ley 8/2001, de 12 de julio, de Carreteras de Andalucía.

b) Los núcleos de población situados en el litoral andaluz.

c) Los núcleos de población que, según el censo actualizado, superen los veinte mil habitantes.

d) Las zonas próximas a fábricas, industrias, vertederos, instalaciones o actividades incluidas en los Anexos I y II de la Ley 7/1994, de 18 de mayo, de Protección del Medio Ambiente, que produzcan efectos contaminantes, ruidos o molestias que afecten a los turistas. . Por Orden del Ministerio de Turismo y Deporte se especificarán las distancias de dichas zonas.

LIMITACIONES URBANAS:

En el caso de que la casa rural se establezca en suelo clasificado como no urbanizable , la inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía se entiende sin perjuicio de su tramitación previa como ” acción de interés público ” de acuerdo con la normativa aplicable.

REQUISITOS:

Las casas rurales deberán estar dotadas de las siguientes instalaciones y equipamientos, según su categoría, que deberán mantenerse en todo momento en buen estado de conservación y funcionamiento:

1.- Categoría básica:

A) Establecimientos de alojamiento no compartido, en el que habrá un responsable que cuidará de la reposición de agua y combustible, en su caso, y del buen estado de las instalaciones, mediante visitas periódicas, y de cuyo nombre, dirección y teléfono se dará a conocer. de los usuarios

a) Salones y comedores: Comedor apto para la capacidad máxima del establecimiento, debidamente acondicionado para su uso. Su tamaño estará relacionado con el aforo reglamentario, con una superficie mínima de 12 m que se podrá dividir en dos salas.

Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, estarán equipados con calefacción capaz de alcanzar y mantener una temperatura ambiente de 19ºC durante su uso.

El mobiliario y la decoración deben alcanzar un nivel óptimo de adecuación con respecto a la estética rural andaluza.

b) Cocina:

Tendrá superficie suficiente en función de la capacidad del alojamiento, y deberá estar equipada con cocina de varios fuegos, horno o microondas, frigorífico, vajilla, cubertería, cristalería, utensilios de cocina y limpieza.

Fregadero y escurridor con agua corriente fría y caliente.

Contará con ventilación directa o forzada para renovación de aire y extracción de humos.

c) Dormitorios:

1. La superficie mínima de las habitaciones será de 7 m para habitaciones individuales y de 10 m para habitaciones dobles. Por cada espacio adicional deberá contar con 4 m adicionales. Se excluye del cómputo la superficie destinada a la terraza y la ocupada por el baño, pudiendo incluirse la ocupada por armarios empotrados.
2. El mobiliario de las habitaciones deberá contar, en todo caso, con mesitas de noche y una cama por plaza de al menos 90 x 180 cm si es individual, o 135 x 180 cm si es doble. El colchón será de gran rigidez, no permitiéndose el uso de colchones de lana o espuma.
3. Un armario para cada cuatro camas, con un número adecuado de perchas, que se pueden ubicar en cualquiera de los dormitorios.
4. Punto de luz junto a la cama.
5. La altura libre mínima de los techos será de 2.00 m. En las habitaciones abuhardilladas, al menos el 70% de la superficie de la habitación tendrá esta altura mínima.
6. La iluminación y ventilación será directa al exterior oa patios adecuadamente ventilados. El orificio de ventilación tendrá un tamaño adecuado al volumen del dormitorio, no permitiendo el uso de sistemas de ventilación asistida. Las ventanas irán provistas de estores, persianas o cortinas.
7. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán disponer de calefacción capaz de alcanzar y mantener una temperatura ambiente de 19ºC durante su uso.
8. El acceso a los mismos será siempre desde elementos comunes. En ningún caso se podrá acceder a través de otra habitación.
9. Dispondrás de ropa de cama adecuada para el número de ocupantes, a razón de una partida por semana.

d) Servicios higiénicos:

• Dispondrán de un baño completo por cada 6 camas o fracción, dotado de agua fría y caliente, y dotado de lavabo, bañera o ducha e inodoro. Debe estar ubicado en el mismo cuerpo del edificio que las habitaciones.
• Estará equipada con espejo, toallero, perchero y estante para artículos de aseo.
• El caudal de agua caliente disponible debe garantizar la limpieza, incluida la ducha, de todos los usuarios durante una hora.
• Dispondrán de ventilación directa o forzada.
• Dispondrá de ropa de baño adecuada al número de ocupantes, a razón de dos juegos por semana.

B) Establecimientos de alojamiento compartido. Se establecen los siguientes requisitos adicionales:

• El mobiliario de las habitaciones deberá contar con una silla por cada dos asientos, una mesita y su propio closet.
• La existencia de una cocina según el punto b) anterior a disposición de los clientes es opcional.
• El baño debe ser para uso exclusivo de los clientes. Debe tener media bañera y bidé.

2.- Categoría Superior:

A) Establecimientos de alojamiento no compartido.

Además de los requisitos establecidos anteriormente, deberán cumplir con los siguientes:

a) Salones y comedores:

• Talla mínima 15 m + 2 m por cada persona a partir de la tercera.
• Calefacción capaz de mantener una temperatura mínima de 21º C.

b) Cocina:

• Debe ser independiente de otra estancia, aunque se admite cocina-comedor si hay salón independiente y separado.
• Cocina de cuatro fuegos, horno u horno-microondas, lavadora.

c) Habitaciones: 1. La superficie mínima de las habitaciones será de 10 m para habitaciones individuales, 14 m para habitaciones dobles y 18 m para habitaciones triples.

• La medida mínima de las camas será de 190 x 90 cm para individuales y de 190 x 140 cm para dobles. Ni los sofás-cama ni las literas cuentan como camas.
• El mobiliario deberá contar con un armario por habitación, un espejo de medio cuerpo, una silla o sillón por persona, un escritorio y elementos decorativos.
• Calefacción capaz de mantener una temperatura mínima de 19º C, con sistema de regulación de temperatura.

d) Servicios higiénicos:

• La superficie mínima de baño será de 3.5 m
• Deberá disponer de un baño completo (bañera, bidé, inodoro y lavabo) por cada cuatro camas.
• La cantidad de agua caliente acumulada se establece en 20 litros a 90º C multiplicados por el número de ocupantes, o en flujo continuo (termotermas de butano y similares).
• Calefacción.

e) Otras condiciones:

• Calefacción ambiente para todo el edificio con instalación fija, capaz de mantener simultáneamente una temperatura mínima de 19ºC en todo el edificio y 21ºC en la zona de estar, con sistema de regulación de temperatura.
• Instalación eléctrica a 220 V según REBT, totalmente empotrada y puesta a tierra.
• Especial atención a los temas medioambientales, como residuos, aislamiento térmico y ahorro de energía y agua, con medidas concretas para reducir sus impactos.
• Predominio de materiales y elementos naturales
• tradicionales en construcción, decoración, mobiliario y equipamiento.

B) Establecimientos de alojamiento compartido. Se establecen los siguientes requisitos adicionales:

• Zona de estar, para uso exclusivo de los clientes.
• Si hay una cocina a disposición de los clientes, debe ser diferente a la del propietario.
• Los ingredientes para preparar el desayuno se pondrán a disposición de los clientes.
• Todas las habitaciones deberán disponer de baño completo (bañera, bidé, inodoro y lavabo), integrado en la habitación. Una ducha, inodoro y lavabo son suficientes si también hay un baño común con bañera.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – CASAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – VTAR

Según el arte. 48 de la ley:

1. Son viviendas turísticas de alojamiento rural aquellas situadas en zonas rurales en las que se presta el servicio de alojamiento, y que se ofrecen al público, para uso temporal u ocasional, con fines turísticos, una o más veces a lo largo del año. ano.
2. Las viviendas turísticas de alojamiento rural deberán estar amuebladas y disponer del equipamiento necesario para su uso inmediato.

 Y de acuerdo al Decreto 2002, Artículo 19. Viviendas turísticas para alojamiento rural.

1. Alojamientos rurales casas turisticas son aquellas que cumplen los siguientes requisitos:

a) En el caso de viviendas independientes, incluidas las edificaciones dependientes como cuartos de aperos, cuadras, cobertizos u otras de similar naturaleza.

b) Ofrecerse al público para uso temporal o estacional u ocuparse ocasionalmente, una o más veces a lo largo del año.

c) Prestar únicamente el servicio de alojamiento.

d) En ningún caso debe haber más de tres viviendas en un mismo edificio.

e) No superar su capacidad de alojamiento de veinte plazas.

Deberán estar amueblados y disponer del equipamiento necesario para su uso inmediato. Los requisitos mínimos de infraestructura de las viviendas turísticas de alojamiento rural serán los establecidos en el Anexo II; sus prescripciones específicas serán, al menos, las establecidas en el Anexo III para la categoría básica de viviendas rurales.´

ALGUNOS ASPECTOS A TENER EN CUENTA ENTRE LOS DISTINTOS TIPOS DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO

 1.- PLAZO MÁXIMO DE EXPLOTACIÓN:

Centrándonos en los diferentes tipos de alojamiento para turismo analizados, comenzaremos señalando que las Casas Rurales-CR y las Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR son dos tipos de alojamiento rural que tienen aspectos comunes, pero también algunas diferencias muy importantes.

Si bien ambos tipos de alojamiento están obligados a cumplir con los requisitos contenidos en el Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en Medios Rurales y Turismo Activo (Anexo II y III), desde el punto de vista legal y fiscal no tienen el mismo trato . Y del mismo modo, las VFT tienen un tratamiento diferente, para efectos fiscales, que las CR.

Una diferencia relevante entre la RC y la VFT respecto a las viviendas turísticas de alojamiento rural (VTAR), es que a este último se le impone un periodo máximo anual para alquilarlo con fines turísticos . Ya en el Decreto 20/2002 se obliga a comunicar dicho periodo anual de apertura. No obstante, este Decreto no especifica el límite temporal, aunque sí establece que debe ser inferior a un año, recogiendo el artículo 19 que “su uso temporal o estacional, o ser ocupado ocasionalmente, una o más veces a lo largo del año”. Esta limitación genérica se especifica posteriormente en la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, de Turismo de Andalucía (BOJA núm. 255, de 31 de diciembre), en su artículo 48.1, donde se establece el período máximo de explotación, señalando que puede ser más de tres meses en todo el año.

Para CR y VFT, como se ha indicado, no existe una limitación temporal de la renta.

2.- SERVICIOS OFRECIDOS:

Con respeto a xDSL que estos alojamientos pueden proporcionar, es necesario diferenciar el hecho de que en Vivienda Alojamiento Turístico Rural y Solo VFT el estricto servicio de alojamiento (Ley 12/1999, Decreto 20/2002, Ley 13/2011 de 23 de diciembre y Decreto 28/2016, de 2 de febrero).

En el caso de los Casas Rurales , por otra parte, además del servicio de alojamiento, se debe prestar algún otro servicio complementario, como información turística, lavandería, desayunos, comidas, actividades de turismo activo, etc.

3.- OBLIGACIÓN DE FACILITAR INFORMACIÓN TURÍSTICA

El VFT deberá tener disponible y ofrecerá “información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentación, los aparcamientos más cercanos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, mapa del pueblo y guía de espectáculos”. En otras palabras, es una obligación.

Sin embargo, el Decreto de 2002 establece que, para los VTR, este servicio será “complementario” y por lo tanto no obligatorio.

4.- LUGARES

 El VFT se puede alquilar completa o por habitaciones , y en ningún caso podrán exceder de 15 camas en el primer caso, y de 6 camas en el segundo.

Sin embargo, en lo que se refiere a la casas rurales , y la VTAR, un máximo de 20 plazas se establece, pero en ambos casos no puede haber más de 3 casas en un mismo edificio que se alquilan.

5.- TRIBUTACIÓN Y ASPECTOS TRIBUTARIOS

Tenemos que decir que no podemos establecer un régimen fiscal adecuado para cada una de las opciones CR, VFT y VTAR. Desde el punto de vista de la administración española, existe una interpretación amplia de los diferentes casos, por lo que podemos encontrar casos y decisiones totalmente diferentes para un mismo caso, y en ocasiones incluso contradictorias.

Por ello, la planificación fiscal del proyecto dependerá de cada caso, y de las circunstancias personales de cada uno de los propietarios de estos establecimientos. Por ello, te recomendamos especialmente que consultes a un fiscalista para que estudie tu caso y planifique individualmente tu proyecto.

En la exposición de motivos del Decreto 28/2016, se establece que la actividad de servicio de alojamiento tanto para VFT como para VTAR no es la actividad principal del propietario, y por tanto, no es la principal fuente de ingresos. Este Decreto establece que, en el caso de las CR, la actividad de alojamiento sí representa la actividad principal del propietario.

Además, la propia esencia del plazo para el ejercicio de la actividad en el caso de los VTAR, en los que el servicio se limita a 3 meses al año, es totalmente incompatible con un servicio empresarial.

Por su parte, la Ley 13/2011, art. 41, al referirse al principio de unidad de funcionamiento de los establecimientos de alojamiento turístico recogido en el art. 40 (Viviendas Turísticas), entre las que se encuentra la Casa Rural, al tratar el tema de que este alojamiento debe ser explotado bajo el principio de unidad de explotación, citando en su texto los términos “empresa explotadora”, “empresa que gestiona”, etc. , se pone de manifiesto, en principio, y por tanto, en la redacción de la misma que la explotación de una Casa Rural tiene la consideración de actividad empresarial.

En resumen, se puede concluir que la actividad de alojamiento en una Casa Rural se considera actividad empresarial, porque se considera actividad principal del propietario u explotador y debe prestar algún servicio complementario al alojamiento; El alquiler para turismo de un VTAR y un VFT no tiene propiamente la consideración de actividad empresarial, sino de explotación de bienes inmuebles, cuyos rendimientos se consideran rendimientos del capital inmobiliario y por tanto deben declararse en el Impuesto sobre la Renta anual. volvemos .

6.- OBLIGACIONES LABORALES Y DE SEGURIDAD SOCIAL

Paralelamente a los aspectos fiscales, en cuanto a las obligaciones laborales y de seguridad social, también se diferencian entre sí:

• Viviendas Turísticas y Casas Rurales: Para el desarrollo de la actividad de alojamiento en Casas Rurales, al tratarse de una actividad empresarial, se requiere el alta en la Seguridad Social del propietario o explotador en el régimen especial de trabajadores por cuenta propia (autónomos).
• VTAR: Estas obligaciones no son exigibles a los titulares de la explotación.
• VFT: En principio, tampoco se exige este tipo de obligación.

Pero, no obstante, como decimos, habrá que estar atentos al supuesto concreto, ya que puede ocurrir que haya titulares de VFT que tengan varios inmuebles activos, con un encargado empleado para la gestión o el mantenimiento, y que éste sea considerada una actividad empresarial que requiere alta en el régimen de autónomos o empresa; y puede ser que un titular de RC realice su explotación sin que esta sea su actividad principal, que lo haga esporádicamente y que no sea su principal fuente de ingresos.

7.- IVA

Como venimos recordando en otros artículos de nuestra web, en lo que respecta a la sujeción al IVA de los alquileres turísticos, la propia Ley 37/1992 establece que los arrendamientos están exentos.

Pero, en el caso de que se presten servicios adicionales de limpieza, restauración, lavandería, etc., propios de los servicios de hostelería, este tipo de servicios estarán sujetos al IVA al 21%.

En este caso, vamos a poner algunos ejemplos de casuística:

Ejemplo 1.- El propietario recibe como pago el precio de alquiler de la vivienda (ya sea en régimen CR, VFT o VTAR). Este pago no lleva IVA.

Ejemplo 2.- El propietario, en el caso de VFTs y CRs, proporciona transporte, lavandería, etc. En este caso, deberá emitir factura por estos servicios complementarios con IVA.

Ejemplo 3.- El propietario cede la actividad de alquiler a un tercero, por ejemplo, a una empresa que va a explotar el alquiler exclusivamente a cambio de una retribución pactada con el propietario. En este caso, el titular deberá emitir factura con IVA por el servicio de “cesión de explotación” y llevará el 21% de IVA. En este caso, la empresa que gestiona el alquiler deberá emitir una factura sin IVA al huésped. Únicamente facturará con IVA los servicios complementarios de lavado, limpieza, mantenimiento, transporte, etc., y lo hará con el 10% de IVA (IVA de la hostelería).

Ejemplo 4.- El propietario alquila la vivienda a través de un portal o agencia intermediaria. En este caso, es el propietario quien alquila directamente al usuario final. El propietario emitirá una factura sin IVA, y solo en el caso de que se presten servicios complementarios de la industria hotelera, se le sumará el 10% de IVA.

La agencia intermediaria ( Booking , Airbnb, o agencia inmobiliaria), emitirá una factura con IVA al 21% (el IVA general de servicios)

¿Qué significa “servicios adicionales de la industria hotelera”?

La Ley del IVA española en su artículo 23 establece que:

“Se consideran servicios complementarios los de restaurante, limpieza, lavandería u otros servicios análogos”

Por otro lado, la doctrina de la DGT en varias de sus consultas vinculantes, recoge que

“la actividad de alojamiento se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque comprende normalmente la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado a tal fin, limpieza periódica del inmueble y alojamiento , cambio periódico de ropa de cama y baño, y prestación de otros servicios al cliente (lavandería, consigna, prensa, reservas, etc.), y, en ocasiones, prestación de servicios de alimentación y restauración”.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los siguientes:

• Servicio de limpieza del apartamento proporcionado a la entrada y salida de la casa
• Servicio de cambio de sábanas en el apartamento proporcionado a la entrada y salida de la casa.
• Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

 8.- IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS – IAE

Sí entendemos que la explotación de Casas Rurales y VTAR debe estar registrada en el IAE, ya que tienen un marco específico en la nomenclatura.

Sin embargo, para las VFT, en el caso de que sean explotadas de manera no comercial, consideramos que no sería necesario.