Cómo construir una casa en suelo rústico en España – Suelo no urbanizable
Aspectos generales
Los abogados de TLA llevan más de 15 años atendiendo transacciones y casos de propiedades en terrenos rústicos en todo el territorio español. De Cataluña (Tarragona y Barcelona), Comunidad Valenciana (Castellón, Valencia y Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almería (Valle del Almanzora), y Málaga.
Como resultado de nuestra amplia experiencia, y el reconocimiento de las diferentes normas regionales, hemos preparado una guía a seguir para aquellos que tienen la intención de comprar una parcela / terreno en áreas rurales de España, con el proyecto de construir una casa en eso.
Si está comprando un terreno o una propiedad en el campo, como un cortijo, es esencial averiguar si está ubicado en una área donde se permite la urbanización (en este caso se llama "finca urbana" o "suelo urbano") o en zonas no urbanizables, donde la urbanización y los desarrollos residenciales no están permitidos ("Finca rustica" o "suelo rustico").
Los propiedades y fincas en España se clasifican en varios tipos:
1. Tierra urbana – “suelo urbano"
En estos terrenos ("solares" o "parcelas") está autorizado construir sujeto a determinadas especificaciones contenidas en los "Planes de desarrollo urbanístico" de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), o en zonas específicas de urbanización llamadas "Planes parciales" Aviones Parciales.
Estos terrenos suelen contar con todas las instalaciones e infraestructuras urbanísticas necesarias para habitar residencialmente, en términos de alta o baja densidad de población, tales como el suministro adecuado de agua y electricidad, conexión al sistema de alcantarillado, parques y áreas verdes, zonas de deportes, educación, hospitales, etc.
Terrenos en zonas urbanas o "suelo urbano"Es el suelo que normalmente encontramos en ciudades, pueblos o urbanizaciones, y que suele contar con todo tipo de infraestructura urbanística como acceso rodado, pavimento, áreas peatonales y calles, áreas comerciales, centros de salud, escuelas, hospitales, deportes, etc.
2. Suelo No Urbanizable –” Suelo no Urbanizable"
“No Urbanizable” es un tipo de tierra donde no es posible desarrollar ningún terreno industrial, residencial o comercial, porque está destinado a determinados usos protegidos, principalmente relacionados con la bosques, agricultura y otros. Así, en este tipo de suelos, otros usos como residencial, industrial o comercial están muy limitados, restringidos y no siempre permitidos.
Dentro de los suelos “No urbanizables”, encontramos una clasificación en subtipos de suelo, según el uso permitido y el nivel de protección:
- Suelo protegido (en español “Suelo No Urbanizable Protegido”): Son terrenos donde, por determinadas razones (normalmente relacionadas con la naturaleza, el bosque, etc.), se limitan las construcciones y otro tipo de actividades para “proteger” un determinado valor.
- Suelo no protegido (en español “Suelo No Urbanizable Comun”): Son suelos donde el uso principal es agrícola y ganadero, y donde se pueden permitir otros usos (como residenciales, comerciales, etc.), respetando determinadas condiciones.
"Terrenos o "Suelo rústico"” es el nombre que se suele adoptar al Suelo No Urbanizable Común en España. En otras palabras: áreas donde no se pueden desarrollar urbanizaciones, que se destinan al uso agrícola, y, aunque se permiten otros usos como la construcción de propiedades residenciales o industrias, etc., estos deben desarrollarse siempre respetando determinadas condiciones.
3.- Suelo urbanizable – “Suelo Urbanizable'
Este es el tipo de suelo donde se puede desarrollar en el futuro con urbanizaciones, zonas comerciales, polígonos industriales, etc. Entonces, en caso de que se apruebe un proyecto de construcción público o privado, entonces la zona podrá ser urbanizada.
Pasos a seguir para construir una casa residencial en suelo rústico
Hablando ahora sobre "Suelo rústico", esta es una tierra donde el uso principal permitido es para "agricultura", o para ser utilizada por los agricultores para desarrollar una actividad agrícola.
Pero, en este tipos de suelos, excepcionalmente, se autoriza construir nuevas construcciones con uso residencial. Estas construcciones deben ser de muy baja densidad de edificación, tratando de evitar la creación de áreas construidas de alta densidad que podrían crear “urbanizaciones de hecho”.
Por lo tanto, es muy común encontrar que solo cuando el terreno tiene un tamaño mínimo (5.000 m2, 10.000 m2 o 20.000 m2, etc.), está autorizado para construir allí una construcción, también llamada "cortijo", "villa", " masía ”, chalé”, “chalet”, “hacienda”, etc.
En las zonas rurales o agrícolas españolas es bastante común encontrar casas construidas sobre parcelas con superficies más pequeños que el requerido para tener derechos de construcción (casas construidas en parcelas con menos de 10.000 m2, por ejemplo) Esto se debe a que estos edificios se construyeron antes de que entrara en vigor la nueva normativa, o, simplemente, que se construyeron sin respetar las leyes, por lo que ahora se consideran construcciones”fuera de ordenacion” (fuera de la normativa vigente). Este es el caso de inmuebles construidos hace mucho tiempo, que ahora no cumplen con la normativa vigente. Este tipo de propiedades pueden ser perfectamente legales ahora, pero sujetas a algunas restricciones de uso (la más importante es que la casa y el resto de construcciones existentes en la propiedad son respetadas por la administración, pero no se pueden ampliar, y no es autorizado para construir nuevas construcciones en esa parcela).
Entonces, si su intención es desarrollar un proyecto para construir una casa en áreas de “suelo rústico”, primero debe consultar con la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento, Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), cuáles son las especificaciones, requisitos y limitaciones, que usted puede tener que construir allí.
1. Primer paso: Confirmar si el proyecto se puede desarrollar
La "Licencia de construcción", o "Permiso de construcción", o "Licencia de construcción" (Licencia de construcción,el Licenciatura en edificación,el Licencia de Obra Mayor).
Como señalamos antes si tu intención es desarrollar un proyecto en una de las zonas de “terreno rústico”, primero debes consultar con la autoridad local (principalmente el Ayuntamiento o Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), o, alternativamente, consultar y obtener el asesoramiento de abogados especialistas en construcción y en urbanizaciones rústicas.
Entonces, antes de pasar a pasos avanzados del proceso, es fundamental que usted Obtener la información adecuada sobre las regulaciones locales y las limitaciones del área., y la Posibilidades de desarrollar y ejecutar su proyecto.. Al igual que en otros países, la autorización de su proyecto quedará aprobada formalmente al obtener la “Licencia de Construcción”, o “Permiso de Construcción” del Ayuntamiento.
Por lo tanto, la El primer paso es saber si la normativa local autoriza la construcción de una casa en esa parcela.
Muy importante: Suministro de agua y luz.
Como se explicó anteriormente, el suministro de agua y electricidad, y el servicio de alcantarillado, son elementos garantizados para los ciudadanos que viven en áreas urbanas “suelo urbano”. Pero en terrenos rústicos está fuera de las zonas urbanas, y con frecuencia fuera de los principales puntos de conexión a la red de agua y electricidad.
De hecho, la El Ayuntamiento no tiene obligación de suministrar agua potable ni electricidad en terrenos rústicos. Sólo en urbano. Por eso es muy importante estudiar detenidamente las posibilidades de conseguir agua y electricidad en la parcela seleccionada.
Por ejemplo: Si hay suministro de agua y electricidad cerca de la tierra, y se puede conectar entonces, no hay ningún problema.
Pero a veces sucede que el El punto más cercano de la conexión de electricidad o agua está lejos.. Entonces, significa que, para estar conectado, es necesario pagar altos costos y gastos para llevar el suministro a la propiedad.
Solo consultar a electricistas y fontaneros locales, o constructores locales, tendrás la información necesaria para confirmar las posibilidades de suministro y conexiones de agua y electricidad a esa parcela.
Por lo tanto, debe tener esto en cuenta desde el comienzo del proceso, antes de continuar con el proceso de compra.
Siempre es posible obtener agua de un tanque de depósito interno instalado en la propiedad, y del típico español. “POZOS” = POZOS DE AGUA. Del mismo modo, es posible obtener electricidad a partir de paneles solares, o eólica “energía eólica”. Pero no siempre este tipo de suministros están autorizados por los Ayuntamientos locales para dar autorización de construcción. Por lo tanto, esta información debe tenerse en cuenta en los primeros pasos del proceso de compra/construcción.
Por eso, aconsejamos que antes de COMPRAR la parcela, o para tomar cualquier decisión sobre la transacción, tenga en cuenta tener un ESTUDIO PRELIMINAR DEL PROYECTO consultar con abogados locales, arquitectos, constructores o el personal técnico de construcción del Departamento de Construcción del Ayuntamiento (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Esto hará más segura la inversión porque, después de todo, tendrás una idea concreta y conocerás las condiciones y limitaciones para construir en esa parcela, antes de proceder a comprar el terreno. Es más que recomendable que para realizar un estudio por un Procurador experto en construccion y, si es posible, consultar al arquitecto que desarrollará el proyecto y la construcción.
Asimismo, en ese estudio premilinar solicite a su abogado que confirme no solo los derechos específicos de edificación sobre la parcela, sino también que descubra qué otros desarrollos están previstos en esa zona, por ejemplo nuevas carreteras, autovías, línea de tren, parques industriales, áreas comerciales, o incluso una urbanización.
Esta información se puede obtener de su abogado con reuniones en el Ayuntamiento, el estudio de la normativa local, y también se puede obtener del Ayuntamiento con un documento llamado "CÉDULA URBANÍSTICA".
Una vez que sepa exactamente el tipo de edificio autorizado para ser construido en ese terreno, entonces debe contratar los servicios de un arquitecto para desarrollar el PROYECTO DE CONSTRUCCIONo PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN.
En el proyecto de edificación, su arquitecto deberá adaptar sus ideas y preferencias a la normativa específica del Ayuntamiento en esa zona. Así, tu arquitecto te guiará en todo este proceso, informándote de las diferentes posibilidades para transformar tu “casa ideal” en una construcción que cumpla con la normativa de la zona.
Lo más importante es tener todos los detalles especificados por su arquitecto. Haga que su arquitecto revise los planos con el mayor detalle posible. Trate de visualizar cuáles serán las vistas desde diferentes ventanas y qué tamaño de camas pueden manejar las habitaciones, etc.
En palabras simples: intente obtener de su archtiect tanto como información sobre cómo será la casa final. Intenta amueblar y vivir en la casa mientras todavía está en papel. Es posible que no esté en el sitio para atrapar cosas que podrían molestarlo en los próximos años, como una ventana que está fuera del centro de una habitación o tragaluces que no están exactamente encima de donde estarán los lavabos del baño.
Una vez que el proyecto esté completo, su Arquitecto debe estar presente en el proyecto de Edificio al Ayuntamiento local en el Departamento de Edificio ("Departamento de Urbanismoo "o"Concejalía de Urbanismo"). Con la aplicación de la licencia de construcción, debe pagar un impuesto municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que es aplicable a todos los desarrollos que necesitan una licencia de construcción (ya sea que se solicite / se otorgue o no). Este impuesto puede variar del 2% al 4% del costo de la construcción, dependiendo del Ayuntamiento de su área.
Luego, estudiarán qué tan adecuado es su proyecto para las condiciones o limitaciones específicas del área.
Si su proyecto cumple con la normativa, y cumple con los reglamentos y requisitos para construir en esa área, entonces lo autorizarán a construir allí con el "Licencia de construcción"O"Permiso de construcción", Por lo que tendrá derecho a construir allí exactamente la misma propiedad presentada al Ayuntamiento con el proyecto.
2.- Segundo paso: Proceso constructivo
Por favor, haga click abajo para obtener información detallada sobre el proceso de construcción, cuando decidiste desarrollar tu proyecto de construcción en España.