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Construcción de una casa residencial en terreno rústico.

Los abogados de TLA llevan más de 15 años ocupándose de transacciones y casos de inmuebles en terrenos rústicos en todo el territorio español. Desde Cataluña (Tarragona y Barcelona), Comunidad Valenciana (Castellón, Valencia y Alicante - Costa Blanca), Murcia, Almería (Valle del Almanzora) y Málaga.

Como resultado de nuestra amplia experiencia, y el reconocimiento de las diferentes normas regionales, hemos preparado una guía a seguir para aquellos que tienen la intención de comprar una parcela / terreno en áreas rurales de España, con el proyecto de construir una casa en eso.

Construcción en terreno rústico - Cómo construir una casa en España en terreno rústico.

Si está comprando un terreno o una propiedad en España, como una casa de campo (cortijo), es esencial averiguar si se encuentra en un área donde se permite la urbanización (en este caso se llama "finca urbana" o "suelo urbano") o en zonas no urbanizables, donde la urbanización y los desarrollos residenciales no están permitidos ("Finca rustica" o "suelo rustico").

Los propiedades y fincas en España se clasifican en varios tipos:

1. SUELO URBANO

En estos terrenos ("solares" o "parcelas") está autorizado construir sujeto a determinadas especificaciones contenidas en los "Planes de desarrollo urbanístico" de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), o en zonas específicas de urbanización llamadas "Planes parciales" Aviones Parciales.

Estos terrenos suelen contar con todas las instalaciones e infraestructuras urbanísticas necesarias para habitar residencialmente, en términos de alta o baja densidad de población, tales como el suministro adecuado de agua y electricidad, conexión al sistema de alcantarillado, parques y áreas verdes, zonas de deportes, educación, hospitales, etc.

Terrenos en zonas urbanas o "Suelo Urbano"Es el suelo que normalmente encontramos en ciudades, pueblos o urbanizaciones, y que suele contar con todo tipo de infraestructura urbanística como acceso rodado, pavimento, áreas peatonales y calles, áreas comerciales, centros de salud, escuelas, hospitales, deportes, etc.

2. SUELO NO URBANIZABLE:

«No urbanizable» se considera a aquellos suelos donde no es posible desarrollar ninguna actividad industrial, residencial o comercial, porque está destinada exclusvamente a determinados usos protegidos, principalmente relacionados con la naturaleza, la agricultura, ganadería, etc. En este tipo de suelos, otros usos residenciales, industriales o comerciales son muy limitados, restringidos y no siempre permitidos.

Dentro de los suelos «no urbanizables», encontramos una clasificación en subtipos, según el uso permitido y el nivel de protección:

  • «Suelo No Urbanizable Protegido»: Son suelos donde, por razones determinadas (generalmente relacionadas con la naturaleza, el bosque, etc.), las construcciones y otro tipo de actividades son limitadas para «proteger» un valor determinado.
  • «Suelo No Urbanizable Comun»: Son suelos donde el uso principal es agrícola y ganadero, y donde se pueden permitir otros usos (como residenciales, comerciales, etc.), respetando determinadas condiciones.

«Terrenos o "Suelo rústico"»Es el nombre que generalmente se adopta para Suelo No Urbanizable Comun en España. En otras palabras: áreas donde no se pueden desarrollar urbanizaciones, que se destinan al uso agrícola, y, aunque se permiten otros usos como la construcción de propiedades residenciales o industrias, etc., estos deben desarrollarse siempre respetando determinadas condiciones.  

3.- SUELO URBANIZABLE:

Este es el tipo de terreno donde, ahora considerado como «no urbanizable», puede desarrollarse en el futuro con urbanizaciones, zonas comerciales, parques industriales, etc.

Hablando ahora sobre "Suelo rústico", esta es una tierra donde el uso principal permitido es para "agricultura", o para ser utilizada por los agricultores para desarrollar una actividad agrícola.

Pero, en este tipos de suelos, excepcionalmente, se autoriza construir nuevas construcciones con uso residencial. Estas construcciones deben contar con una densidad de construcción muy baja, tratando de evitar crear áreas construidas de alta densidad que puedan crear "urbanizaciones de facto".

Por lo tanto, es muy común encontrar que solo cuando el terreno tiene un tamaño mínimo (5.000 m2, 10.000 m2 o 20.000 m2, etc.), está autorizado para construir allí una construcción, también llamada "cortijo", "villa", " masía ”, chalé”, “chalet”, “hacienda”, etc.

En las zonas rurales o agrícolas españolas es bastante común encontrar casas construidas sobre parcelas con superficies más pequeños que el requerido para tener derechos de construcción (casas construidas en parcelas con menos de 10.000 m2, por ejemplo)  Esto se debe a que estos edificios fueron construidos antes de que entrara en vigor la nueva normativa, o, simplemente, que se construyeron sin respetar las leyes, por lo que ahora se consideran construcciones «Fuera de Ordenación»(Fuera de la normativa vigente). Este es el caso de las propiedades construidas hace mucho tiempo, que ahora no cumplen con la normativa vigente. Este tipo de propiedades puede ser perfectamente legal ahora, pero sujeto a algunas restricciones de uso (lo más importante es que la casa ante el resto de las construcciones existentes en la propiedad son respetadas por la administración, pero no pueden ser extendidas, y no es autorizado para construir nuevas construcciones en esa parcela).

Entonces, si su intención es desarrollar un proyecto para la construcción de una vivienda en áreas de «terreno rústico», primero debe verificar en la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento, Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), que son las especificaciones, requisitos y limitaciones, que puede tener que construir allí.

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CONSTRUYENDO TU CASA EN TERRENO RÚSTICO

PASOS A SEGUIR

1. PRIMER PASO: SABER SI SU PROYECTO PUEDE DESARROLLARSE

La "Licencia de construcción", o "Permiso de construcción", o "Licencia de construcción" (Licencia de construcciónLicencia de Edificacióno Licencia de Obra Mayor).

Como señalamos anteriormente si su intención es desarrollar un proyecto en una de las áreas de «terreno rústico», primero debe consultar con la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento o Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), o, alternativamente, consultar y obtener el asesoramiento de abogados especialistas en construccion y en urbanizaciones rusticas.

Entonces, antes de pasar a los pasos avanzados del proceso, es fundamental que obtenga la información adecuada sobre la normativa local y las limitaciones del área, y las posibilidades de desarrollar y ejecutar su proyecto. Al igual que en otros países, la autorización de su proyecto se aprobará formalmente cuando obtenga la «Licencia de obra» o «Permiso de construcción» del Ayuntamiento.

Por lo tanto, la El primer paso es saber si la normativa local autoriza la construcción de una casa en esa parcela.

Segundo paso: SUMINISTRO DE AGUA Y ELECTRICIDAD:

Como se explicó anteriormente, el suministro de agua y electricidad, y el servicio de alcantarillado, son elementos garantizados para los ciudadanos que viven en áreas urbanas “suelo urbano”. Pero en terrenos rústicos está fuera de las zonas urbanas, y con frecuencia fuera de los principales puntos de conexión a la red de agua y electricidad.

De hecho, el Ayuntamiento no tiene ninguna obligación de suministrar agua y electricidad en áreas de tierra rústica. Solo en urbano. Por lo tanto, es muy importante estudiar cuidadosamente las posibilidades de obtener agua y electricidad en la parcela seleccionada.

 Por ejemplo: Si hay suministro de agua y electricidad cerca de la tierra, y se puede conectar entonces, no hay ningún problema.

Pero a veces sucede que el punto más cercano de la conexión de electricidad o agua está muy lejos. Por lo tanto, significa que, para estar conectado, debe pagar altos costos y los gastos para llevar el suministro a la propiedad.

Solo consultando a electricistas y plomeros locales, o constructores locales, tendrá la información necesaria para confirmar las posibilidades de suministro y conexiones de agua y electricidad a esa parcela.

Por lo tanto, debe tener esto en cuenta desde el comienzo del proceso, antes de continuar con el proceso de compra.

Siempre es posible obtener agua de un depósito interno instalado en la propiedad, y de los típicos "POZOS" españoles = POZOS DE AGUA. Del mismo modo, es posible obtener electricidad de paneles solares, o "energía eólica" eólica. Pero, no siempre este tipo de suministros están autorizados por los ayuntamientos locales para autorizar la construcción. Por lo tanto, esta información debe tenerse en cuenta en los primeros pasos del proceso de compra / construcción.

Por eso, aconsejamos que antes de COMPRAR la parcela, o para tomar cualquier decisión sobre la transacción, tenga en cuenta tener un ESTUDIO PRELIMINAR DEL PROYECTO consultar con abogados locales, arquitectos, constructores o el personal técnico de construcción del Departamento de Construcción del Ayuntamiento (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Esto hará más segura la inversión porque, después de todo, tendrás una idea concreta y conocerás las condiciones y limitaciones para construir en esa parcela, antes de proceder a comprar el terreno. Es más que recomendable que para realizar un estudio por un Procurador experto en construccion y, si es posible, consultar al arquitecto que desarrollará el proyecto y la construcción.

Asimismo, en ese estudio premilinar solicite a su abogado que confirme no solo los derechos específicos de edificación sobre la parcela, sino también que descubra qué otros desarrollos están previstos en esa zona, por ejemplo nuevas carreteras, autovías, línea de tren, parques industriales, áreas comerciales, o incluso una urbanización.

Esta información se puede obtener de su abogado con reuniones en el Ayuntamiento, el estudio de la normativa local, y también se puede obtener del Ayuntamiento con un documento llamado "CÉDULA URBANÍSTICA".

Una vez que sepa exactamente el tipo de edificio autorizado para ser construido en ese terreno, entonces debe contratar los servicios de un arquitecto para desarrollar el PROYECTO DE CONSTRUCCIONo un PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN.

En el proyecto de edificación, su arquitecto deberá adaptar sus ideas y preferencias a la normativa específica del Ayuntamiento en esa zona. Así, tu arquitecto te guiará en todo este proceso, informándote de las diferentes posibilidades para transformar tu “casa ideal” en una construcción que cumpla con la normativa de la zona.

Lo más importante es tener todos los detalles especificados por su arquitecto. Haga que su arquitecto revise los planos con el mayor detalle posible. Trate de visualizar cuáles serán las vistas desde diferentes ventanas y qué tamaño de camas pueden manejar las habitaciones, etc.

En palabras simples: intente obtener de su archtiect tanto como información sobre cómo será la casa final. Intenta amueblar y vivir en la casa mientras todavía está en papel. Es posible que no esté en el sitio para atrapar cosas que podrían molestarlo en los próximos años, como una ventana que está fuera del centro de una habitación o tragaluces que no están exactamente encima de donde estarán los lavabos del baño.

Una vez que el proyecto esté completo, su Arquitecto debe estar presente en el proyecto de Edificio al Ayuntamiento local en el Departamento de Edificio ("Departamento de Urbanismoo "o"Concejalía de Urbanismo"). Con la aplicación de la licencia de construcción, debe pagar un impuesto municipal, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, que es aplicable a todos los desarrollos que necesitan una licencia de construcción (ya sea que se solicite / se otorgue o no). Este impuesto puede variar del 2% al 4% del costo de la construcción, dependiendo del Ayuntamiento de su área.

Luego, estudiarán qué tan adecuado es su proyecto para las condiciones o limitaciones específicas del área.

Si su proyecto cumple con la normativa, y cumple con los reglamentos y requisitos para construir en esa área, entonces lo autorizarán a construir allí con el "Licencia de construcción"O"Permiso de construcción", Por lo que tendrá derecho a construir allí exactamente la misma propiedad presentada al Ayuntamiento con el proyecto.

2.- PASO 2: PROCESO DE CONSTRUCCIÓN

Haga clic aquí para obtener información detallada sobre el proceso de construcción, cuando decidió desarrollar su proyecto de construcción en España.

Proceso de construcción al construir por su cuenta

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