Los abogados de TLA llevan más de 15 años ocupándose de transacciones y casos de inmuebles en terrenos rústicos en todo el territorio español. Desde Cataluña (Tarragona y Barcelona), Comunidad Valenciana (Castellón, Valencia y Alicante - Costa Blanca), Murcia, Almería (Valle del Almanzora) y Málaga.
Como resultado de nuestra amplia experiencia, y el reconocimiento de las diferentes normas regionales, hemos preparado una guía a seguir para aquellos que tienen la intención de comprar una parcela / terreno en áreas rurales de España, con el proyecto de construir una casa en eso.
Construcción en terreno rústico - Cómo construir una casa en España en terreno rústico.
Si está comprando un terreno o una propiedad en España, como una casa de campo (cortijo), es esencial averiguar si se encuentra en un área donde se permite la urbanización (en este caso se llama "finca urbana" o "suelo urbano") o en zonas no urbanizables, donde la urbanización y los desarrollos residenciales no están permitidos ("Finca rustica" o "suelo rustico").
Los propiedades y fincas en España se clasifican en varios tipos:
1. SUELO URBANO
En estos terrenos ("solares" o "parcelas") está autorizado construir sujeto a determinadas especificaciones contenidas en los "Planes de desarrollo urbanístico" de la ciudad o zona (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), o en zonas específicas de urbanización llamadas "Planes parciales" Aviones Parciales.
Estos terrenos suelen contar con todas las instalaciones e infraestructuras urbanísticas necesarias para habitar residencialmente, en términos de alta o baja densidad de población, tales como el suministro adecuado de agua y electricidad, conexión al sistema de alcantarillado, parques y áreas verdes, zonas de deportes, educación, hospitales, etc.
Terrenos en zonas urbanas o "suelo urbano"Es el suelo que normalmente encontramos en ciudades, pueblos o urbanizaciones, y que suele contar con todo tipo de infraestructura urbanística como acceso rodado, pavimento, áreas peatonales y calles, áreas comerciales, centros de salud, escuelas, hospitales, deportes, etc.
2. SUELO NO URBANIZABLE:
«No urbanizable» se considera a aquellos suelos donde no es posible desarrollar ninguna actividad industrial, residencial o comercial, porque está destinada exclusvamente a determinados usos protegidos, principalmente relacionados con la naturaleza, la agricultura, ganadería, etc. En este tipo de suelos, otros usos residenciales, industriales o comerciales son muy limitados, restringidos y no siempre permitidos.
Dentro de los suelos «no urbanizables», encontramos una clasificación en subtipos, según el uso permitido y el nivel de protección:
- «Suelo No Urbanizable Protegido»: Son suelos donde, por razones determinadas (generalmente relacionadas con la naturaleza, el bosque, etc.), las construcciones y otro tipo de actividades son limitadas para «proteger» un valor determinado.
- «Suelo No Urbanizable Comun»: Son suelos donde el uso principal es agrícola y ganadero, y donde se pueden permitir otros usos (como residenciales, comerciales, etc.), respetando determinadas condiciones.
«Terrenos o "Suelo rústico"»Es el nombre que generalmente se adopta para Suelo No Urbanizable Comun en España. En otras palabras: áreas donde no se pueden desarrollar urbanizaciones, que se destinan al uso agrícola, y, aunque se permiten otros usos como la construcción de propiedades residenciales o industrias, etc., estos deben desarrollarse siempre respetando determinadas condiciones.
3.- SUELO URBANIZABLE:
Este es el tipo de terreno donde, ahora considerado como «no urbanizable», puede desarrollarse en el futuro con urbanizaciones, zonas comerciales, parques industriales, etc.
Hablando ahora sobre "Suelo rústico", esta es una tierra donde el uso principal permitido es para "agricultura", o para ser utilizada por los agricultores para desarrollar una actividad agrícola.
Pero, en este tipos de suelos, excepcionalmente, se autoriza construir nuevas construcciones con uso residencial. Estas construcciones deben contar con una densidad de construcción muy baja, tratando de evitar crear áreas construidas de alta densidad que puedan crear "urbanizaciones de facto".
Por lo tanto, es muy común encontrar que solo cuando el terreno tiene un tamaño mínimo (5.000 m2, 10.000 m2 o 20.000 m2, etc.), está autorizado para construir allí una construcción, también llamada "cortijo", "villa", " masía ”, chalé”, “chalet”, “hacienda”, etc.
En las zonas rurales o agrícolas españolas es bastante común encontrar casas construidas sobre parcelas con superficies más pequeños que el requerido para tener derechos de construcción (casas construidas en parcelas con menos de 10.000 m2, por ejemplo) Esto se debe a que estos edificios fueron construidos antes de que entrara en vigor la nueva normativa, o, simplemente, que se construyeron sin respetar las leyes, por lo que ahora se consideran construcciones «fuera de ordenacion»(Fuera de la normativa vigente). Este es el caso de las propiedades construidas hace mucho tiempo, que ahora no cumplen con la normativa vigente. Este tipo de propiedades puede ser perfectamente legal ahora, pero sujeto a algunas restricciones de uso (lo más importante es que la casa ante el resto de las construcciones existentes en la propiedad son respetadas por la administración, pero no pueden ser extendidas, y no es autorizado para construir nuevas construcciones en esa parcela).
Entonces, si su intención es desarrollar un proyecto para la construcción de una vivienda en áreas de «terreno rústico», primero debe verificar en la autoridad legal (principalmente el Ayuntamiento, Ayuntamiento = “Ayuntamiento”), que son las especificaciones, requisitos y limitaciones, que puede tener que construir allí.
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