Terminación de la copropiedad o extinción del condominio en propiedades españolas

  La Extinción de Condominio (EC) (o “Cancelación de Copropiedad”) consiste en la transmisión de la propiedad de un bien, que es indivisible, donde uno de los copropietarios adquiere la plena propiedad del bien al resto de los copropietarios, y que termina, en numerosas ocasiones, con una compensación (dineraria o no). 

¿En qué casos encontramos un “Condominio” o “Copropiedad” sobre un inmueble?

• • Cuando 2 o más personas deciden comprar una propiedad juntas, y compartir el porcentaje de copropiedad

• • En caso de herencia, cuando se confirme que, por ley o por testamento, la propiedad de un bien determinado se reparte proporcionalmente a los herederos.

• • En otra Tribunal o proceso judicial 

Formas de proceder ante una extinción de la copropiedad

1.- Con acuerdo judicial donde se pronuncie por Tribunales donde se confirme que el inmueble pasará a uno solo de los copropietarios.

2 ejemplos:

un divorcio; En caso de divorcio, cuando exista Sentencia Judicial que establezca que los bienes de propiedad de un matrimonio pasan a uno solo de ellos.

b) Extinción oficial de la Copropiedad en los Tribunales. Podría haber otro proceso Judicial donde se decida la cancelación de los copropietarios.

En ambos casos, la Sentencia del Juzgado se presenta en el sistema español y se utiliza para abrir un proceso donde solo uno de los copropietarios obtendrá el 100% de la propiedad.

2.- Acuerdo entre partes: Venta de una de las partes a la otra parte

Siempre es posible que uno de los copropietarios decida comprar o vender su parte al otro.

¿Cuál es la principal ventaja de la Extinción de la Copropiedad?

El aspecto principal de esta transacción está directamente relacionado con los impuestos ya que, si bien uno de los copropietarios “adquiere” la parte de la copropiedad del resto, desde el punto de vista fiscal, esta transacción no está gravada como "una venta".

Dependiendo de la región española, la “venta” tributa del 6-10 % sobre el precio de la venta. Pero la CE está gravada solo al 0,5-1,5 % (dependiendo de las regiones)

Esta es la transacción típica que se realiza en caso de divorcio o separación.

Ejemplo:

“A” y “B” están casados ​​y compran un piso por 150.000 EUR en Málaga. 2 años después, deciden divorciarse y aceptan que “A” se quede con el apartamento. “A” paga 75.000 EUR a “B” para adquirir su parte.

Al ser considerada CE, los impuestos para esta transacción no serán del 8% (Tasa de transferencia de Andalucía = 6.000 EUR), sino del 1,5% = 1.125 EUR.

Conclusión: “A”+”B” están ahorrando 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR ya que esta transacción se considera una EC en lugar de una venta. 

Por lo tanto, la CE es una opción perfecta en caso de divorcio.

IMPORTANTE!: Pero, en caso de que el inmueble esté gravado con una hipoteca, aunque la propiedad puede ser adquirida en su totalidad por la otra parte (“A”, en el caso del ejemplo), el banco puede no aceptar dejar a “B” fuera de la hipoteca. Si esto pasa,  aunque en el Registro de la Propiedad “B” esté fuera del inmueble, si el banco no acepta cancelar su responsabilidad hipotecaria, entonces “B” seguirá siendo responsable de la misma y, por tanto, seguirá siendo deudor de la misma. la hipoteca al banco.

Para evitar esta situación indeseable, antes de tomar la decisión de dejar la propiedad a uno de los co-ganadores, es importante obtener el asesoramiento previo de su banco para ver cuál sería la posición hipotecaria de la parte que abandona la propiedad. De esta manera, es conveniente firmar, primero, la extinción del condominio, luego, para proceder a la formalización de la nueva hipoteca.

La subordinación a la tributación viene determinada por el “carácter monetario” de la retribución. Es decir, ser considerado como una Extinción de Condominio, por lo que, en caso de compensar con bienes, se entiende que se trata de un “trueque” (también conocido como “SWAP”) y entonces la transacción se considera como una “venta ”, y gravada como una “venta”.

¿Qué pasa si no hay pago para “comprar” la otra parte, o no hay Sentencia Judicial? ¿Será posible que una de las partes “entregue” o “done” su parte a la otra?

Esto es posible, pero no será considerado como “Extinción de Copropiedad”, por lo que no tendrá los privilegios fiscales de este concepto. Se considerará como una “Donación”.

Y, en caso de “Donación”, pues, tendremos que estar regulados por el impuesto de Donación, que es un impuesto autonómico, por tanto, regulado de forma diferente según las regiones.

En el caso de la Comunidad Valenciana, la Donación tiene una bonificación consistente en una exención de impuestos de hasta 100.000 EUR del importe donado entre padres e hijos. Pero, esta bonificación en los impuestos tampoco se aplica en las donaciones entre cónyuges. Así, en caso de donación de parte del propietario del inmueble al otro, siendo cónyuges, podría derivar en elevadas cuantías tributarias a pagar.

El impuesto de donación es aún más alto cuando los copropietarios no están casados.

Por lo tanto, es muy importante contar con la debida asesoría legal al momento de tomar la decisión de extinguir o disolver el Condominio o la Copropiedad.

Como explicó EC donde no hay pago se puede considerar como una “Donación”: Un aspecto muy importante de la CE es que debe haber un “pago” o “compensación” a la otra parte. En otras palabras, el que deja la propiedad debe ser “pagado” o “compensado” por el que recibe la propiedad. Si no hay ningún pago, entonces, la transacción se puede considerar como un "regalo" y luego la transacción se puede gravar como una "donación". Y esto es realmente importante al ser considerado como una “donación” se grava incluso más que una herencia. El “Impuesto sobre Donaciones” suele ser el mismo que el “Impuesto sobre Sucesiones”, y las donaciones entre cónyuges no suelen tener tantas reducciones y beneficios como las sucesiones. 

Un EC donde el pago es con otro activo puede ser considerado como una “venta”: Es muy importante saber que cuando la compensación del adquirente se hace utilizando otro activo, entonces, la transacción puede ser considerada como un “SWAP”, y luego, gravada como una “venta”.

En Los Comunidad Valenciana, esta opción ofrece una importante ventaja fiscal, por lo tanto, el impuesto asociado (Impuesto de Ley de Documentación Jurídica) ha atribuido un 1,5%, más gastos notariales y, si la propiedad de una parte de un bien se transfiere a cambio de una compensación, fiscalmente es preferible esta opción en lugar de la opción de compra, por lo que para esta última se aplica a sí mismo una imposición fiscal del 10% (en otras regiones, este impuesto puede ser del 8-10%).

Exceso de arbitraje

Tabla: Exceso de adjudicación en la extinción del condominio. Resolución TEAC de 7 de junio de 2018

La siguiente tabla contiene los criterios establecidos en la Resolución del TEAC de 7 de junio de 2018, Reclamación número 00/02488/2017, interpuesta en recurso extraordinario de unificación de criterios.

Retención del 3 % del impuesto para no residentes

En los hogares no hay “exceso de adjudicación” no hay ningún 3 % a retener del socio que cede la parte al otro.

Pero, en las extinciones de condominio con exceso de adjudicación e indemnización en dinero, de acuerdo con el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, sobre el valor del exceso se practicará una retención del 3 % para la liquidación de este impuesto, siempre que se haya producido una alteración patrimonial y actualización del valor del inmueble.

Hay “exceso de adjudicación” cuando alguien recibe más de la parte que le corresponde. Por ejemplo, en el caso de un inmueble propiedad de “A” en un 65 % y “B” en un 35 %, y cuando se produce la disolución, “B” recibe el 65 %. El valor recibido que exceda del 35 % inicialmente propiedad de “B” será considerado como “exceso de adjudicación”.

Impuesto sobre la renta Pagar en caso de que el valor de transmisión sea mayor que el valor de adquisición

La Agencia Tributaria española se ha mostrado conforme con la inexistencia de transmisión en estos casos, pero considera que lo que sí hay es una alteración patrimonial.

Por ejemplo, en los casos en que un contribuyente adquirió un bien en común por 200.000 euros (correspondiente al 50%), y al extinguirse la comunidad, dicho bien tiene un valor de 450.000 euros.

En estos casos, Hacienda considera que el contribuyente que abandona la comunidad recibe 200.000 euros en el momento de la extinción, frente a los 100.000 euros que valía el inmueble cuando lo adquirió. Y es precisamente esta alteración del valor de los bienes la que Hacienda considera que debe tributar en el IRPF.

Esto no ocurrirá si los contribuyentes no actualizan el valor del inmueble por la extinción de la comunidad., y asignarle el mismo valor que tenía al momento de su adquisición. En ese caso no habría transmisión ni alteración de los bienes.

Fuentes:

- Real Decreto de 24 de julio de 1889.

- Gestión Fiscal General.

- Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

- Ley Tributaria de No Residentes.

– Agencia Tributaria Española