(Engleska verzija prevedena s originala na španjolski na El Pais )
Ovih dana kupci jedne od promocija stanova u izgradnji u ulici Maricara, u susjedstvu Butarque (Madrid), imaju važan termin. Možda najvažniji od posljednja 24 mjeseca vrijedi ući po prvi put u njihove nove stanove, one koji plaćaju 2 godine. Bit će samo nekoliko minuta, dovoljno vremena da se nedostaci zabilježe u obrazac (“Snag List”) i da ih priopćite tehničarima promotora. Entuzijazam i očekivanje odražavaju se na licima kupaca koji pristižu i koji će se za nekoliko tjedana, kao kad dobiju dozvolu za prvo stanovanje, moći useliti u svoj novi dom.
Ova scena ponovno postaje uobičajena u mnogim španjolskim gradovima. Prodaja novogradnje stambenih objekata raste brže u transakcijama preprodaje. U prvom tromjesečju godine preneseno je 26,100 novogradnji, 14.4% više nego u istom razdoblju prethodne godine. S druge strane, prodano je još samo 1,535 preprodaja, što predstavlja povećanje od 1.4%, prema INE-u (španjolski službeni statistički podaci). Ove nekretnine koje su sada isporučene svojim vlasnicima prve su u novom ciklusu koji je započeo prvi dan nakon odabira španjolskih balon nekretnina
Godine 2008. gradnja je paralizirana u cijeloj Španjolskoj, a nastavila se sve do kraja 2015., kada je počela davati pozitivne znakove. Stoga u posljednjih 8 godina ljudi koji su trebali kupiti kuće nisu imali izbora nego ići u second hand (preprodaju), što je postalo spas tržišta. Sada promotori nove generacije počinju s realizacijom projekata započetih 2016./2017.
“Od kraja 2018. do ove godine veliki dio radova na stambenim projektima nove etape privodi se kraju, a sada kupci završavaju te nabave”, kaže Mario Lapiedra, generalni direktor za nekretnine u Neinor Homesu.
Drugim riječima, statistika INE odgovara “tnovi koji su prodani prije 2,5 godine između privatnog ugovora i završetka od strane njihovih kupaca kod bilježnika“, kaže Daniel Cuervo, glavni tajnik APCEspaña. Otuda privlačnost novih zgrada. “Ne smijemo zaboraviti da polazimo od vrlo niskih brojki pa će promet novih zgrada nastaviti rasti”, kaže Javier Sanchez, direktor inovacija i marketinga iz Aedas Homes. Ovaj developer isporučio je 231 kuću 2018., a 2019. dat će ključeve od 1.055.
KVALITETA PO CIJENI
Konstantna inflacija second handa (6.2% u prvom tromjesečju godine, prema INE-u) navela je neke građane da preispitaju kupnju i odluče se za novu zgradu (koja je porasla za 10.4%), najatraktivniju i najbolju zgradu. izgrađen proizvod kao i najskuplji. 'Najnovije tehnologije, najnapredniji materijali i razorni zajednički prostori jedva da se nalaze u starijim domovima“, kaže Teresa Marzo, generalna direktorica Vía Célere, koja je 2018. prodala 1.142 kuće. “Iako su rabljeni jeftiniji, novi su kvalitetniji i učinkovitiji, što znači uštedu na računima za energiju”, dodaje Cuervo.
Prosječna cijena preprodaje prodanih u Španjolskoj prošlog travnja bila je 1.569 eura po kvadratnom metru i 2.092 eura za nove, prema javnobilježničkom vijeću. Što baca trošak od 141.210 eura, u odnosu na još 188.280 eura, za nekretninu od 90 kvadrata. Očito se mijenja u velikim gradovima, gdje se nova zgrada lako diže na više od 300.000 eura.
Postoji još jedan razlog, važniji, za kupnju nove kuće: “Plaća se na odgodu dok se zgrada gradi. Plaćanje preprodaje je strože“, kaže Cuervo. Kod preprodaje kupac mora imati najmanje 20% cijene, budući da hipoteka obično ne pokriva više od 80%.
Unatoč postupnoj promjeni trenda, novogradnje trenutno čine samo 10% transakcija. Od travnja 2018. do travnja 2019. prodano je 96.366 novih jedinica i 423.361 preprodaja, prema INE-u. “Podaci su još uvijek smanjeni u odnosu na 60% dosegnutih na najvišoj razini ciklusa, novi prestaju biti posljedica privremenog procesa oporavka sektora,” kaže Juan Núñez Berruguete, Metrovacesin direktor operacija. ”Kako sektor povećava svoje izazove aktivnosti rastu, ponuda novih građevinskih kuća spremnih za isporuku dobivat će na važnosti u narednim tromjesečjima“, dodaje.
Španjolski kupac koji traži nove zgrade je zamjena, prema studiji o profilu kupca za 2019. koju su pripremili Planner Exhibitions i ST Sociedad de Tasación. “obiteljska situacija se promijenila i trebate drugu imovinu od one koju već imate, i promijenite jedno za drugo".
"Paru koji je 2008. godine imao stan i koji je nakon 11 godina povećao svoju obiteljsku jedinicu potrebno je više spavaćih soba. To je profil s uštedom, a koji koristi početnu kuću za pristup drugoj koja zadovoljava njihove nove potrebe“, kaže Cuervo. Ovaj kupac je iznenađen "nedavno zamjetljivo skupo povećanje u svojim urbanim središtima i rabljenih i iznajmljenih stanova“, tvrdi Rafael Gil, direktor Službe za studije Tinse. I dodaje: “žrtvuju centričnu lokaciju s cijenama sličnijim onima kod preprodaje u novim razvojima na periferiji". Potražnja je zamjena onog koji se koristi za novi, kaže Teresa Marzo de la Célere. I također u najam za nekretninu. 74.4% Španjolaca kupuje stanove u visokim zgradama, 10.4% obiteljske kuće, 8.1% kupuje potkrovlje i 7.1% pristupa nižem s vrtom.
Prema broju spavaćih soba, gotovo polovica (49%) kupuje kuće s 3 spavaće sobe, 26% kupuje 4 BDR ili više, 24% kupuje 2 BDR i jedva 1% kupuje samo 1 spavaću sobu, prema analizi domova Aedas. “obično se prodaje 3 spavaće sobe i 2 kupaonice sa zajedničkim prostorima uključujući bazen, radnu sobu, teretanu, veslo, dječje igraonice i gurmanske sobe ili bar za odrasle“, dodaje Cuervo. Korisna/stambena površina je oko 94 kvadrata.
U 2018., prvi put u 10 godina, novogradnja je ponovno dobila odobrenje za izgradnju više od 100.000 kuća, navode iz Ministarstva razvoja. U prvom tromjesečju 2019. te su dozvole premašile brojku iz istog razdoblja prethodne godine za gotovo 20%. “Reafirmacija ponovnog odskoka nove zgrade u njenoj projekciji u neposrednoj budućnosti, nakon dugog razdoblja vrlo skromnih aktivnosti “, tvrdi Rafa Gil.
Broj gotovih nekretnina također će nastaviti rasti. U 2018. godini završeno je 59.377 nekretnina (10,000 više nego 2017. i 22,000 više nego 2016.), prema Ministarstvu Fomenta
