Vooruitzichten voor de vastgoedmarkt in Spanje na de coronaviruscrisis: 2020-2021

We bevinden ons in een tijd waarin er ernstige onzekerheid is op de Spaanse vastgoedmarkt, voornamelijk ingegeven door de buitengewone situatie waarin we ons bevinden.

We gaan hier niet uitleggen wat er in Spanje en in de rest van de wereld is gebeurd. De reden voor dit rapport is om de vooruitzichten voor de evolutie van de Spaanse vastgoedmarkt in de rest van 2020 en 2021 te analyseren.

Hiervoor gaan we onderscheid maken tussen verschillende sterk verschillende sectoren binnen de Spaanse vastgoedmarkt:

- De Spaanse nationale eis: eerste en tweede verblijfplaats

- De internationale vraag: eerste en tweede verblijfplaats

- New & Off Plan, en tweedehands (wederverkoop)

- Lange termijn verhuurmarkt en Korte termijn-toeristische verhuur - en “seizoenshuur”

- Positie van de eigenaar die zijn woning nu wil verkopen

1.- DE SPAANSE VRAAG: Onderdanen en inwoners van Spanje

Te beginnen met de vraag naar de aankoop van EERSTE VERBLIJF, en met betrekking tot de nationale markt zal het begrijpen van dit als de vraag naar woningen van Spanjaarden (staatsburgers of ingezetenen) lijden onder een grote stagnatie.

Dit is een sector die de afgelopen jaren sterk is getroffen en dat, ondanks het feit dat de huizenprijzen in de belangrijkste hoofdsteden en steden van Spanje zijn gestegen, de koopkracht van de gemiddeld gemiddelde Spaanse burger niet is toegenomen. in dezelfde verhouding. Dit heeft ertoe geleid dat de middelgrote Spaanse burger jaar na jaar geleidelijk koopkracht heeft verloren, waardoor de toegang tot het kopen van een huis werd beperkt (en zelfs geblokkeerd).

Daarom is er de laatste jaren een afname van het handelsverkeer onder Spaanse burgers (vooral onder jongeren), juist door het verlies van koopkracht, waardoor de huur als het enige toegangsmiddel tot huisvesting voor jongeren in Spanje is toegenomen.

Het is logisch om te denken dat vanaf nu, in een crisissituatie waarin we ons bevinden, de situatie slechter zal zijn, omdat de economische capaciteit van de gemiddelde Spaanse burger sterk zal afnemen.

Waarmee de verwachting is dat de vraag naar hoofdwoningen in Spanje tot minimaal 2022 flink zal afnemen.

Op dezelfde manier, de TWEEDE WONING markt, dat wil zeggen de nationale vraag naar tweede verblijf, zal worden beïnvloed door de crisissituatie waarin we ons bevinden, aangezien de voorzichtige spaarpositie die tot deze crisis leidt de algemene norm zal zijn, voor ten minste een paar jaren.

Er is al sprake van dalende huizenprijzen tussen 15 en 30%.

Dit alles gezegd: investeerders, of spaarders, die momenteel koopkracht behouden, zullen echte kansen in de markt vinden, vooral vanaf dit najaar, wanneer de economische effecten van deze crisis steviger in de markt worden geregistreerd.

Waarmee, vanuit 'investeerdersperspectief', en zoals het gebeurde na de crisis van 2008 en 2011, Spanje wordt weer een interessante bestemming en aantrekkelijk voor spaarders, nationale en internationale investeerders.

2.- DE BUITENLANDSE KOPER - Investeerders en individuen

Wat betreft de internationale vraag naar buitenlanders, begrijpen we dat de TWEEDE WONING markt zal een sterke impact hebben en we verwachten pas in het jaar 2021 een opleving.

Vooral wat verwijst naar de markt voor de verkoop van nieuwbouw en in aanbouw, we begrijpen dat er een zal zijn stilstand bij de bouw van een tweede huis, vooral in toeristische plaatsen, zoals de Middellandse Zee, de Balearen en de Canarische Eilanden.

Vanuit "investeerdersperspectief", op de tweedehandsmarkt zullen de grootste kansen liggen, ten koste van de nieuwbouw. Dit is zo omdat individuen een grotere marge van verlaging van de verkoopprijs kunnen hebben, aangezien ze, afhankelijk van de acquisitietijd, een groot deel of het totaal van de aankoopprijs kunnen hebben afgeschreven, waardoor een kortere verlaging van de verkoop mogelijk is prijs. .

Dit met betrekking tot nieuwe constructie, zal niet zo zijn, en we zullen een kleinere vermindering en aanbod in de markt zien, gegeven dat bouwers hebben minder prijsverlagingsmarge dan particulieren.

Waarmee de wederverkoopmarkt, of tweedehands, de interessantste kansen op de markt gaat bieden, tenminste totdat de effecten van de economische crisis die we hierboven hebben, verdwijnen.

Zoals we op de nationale markt hebben vermeld, zullen er daarom reële kansen zijn voor de internationale investeerder-spaarder die koopkracht heeft op de tweedehandsmarkt in Spanje.

Wat betreft de internationale markt voor de acquisitie van EERSTE VERBLIJF huizen, ook wel genoemd "Expats (of" expats "), die van plan zijn om naar Spanje te komen om te leven, hetzij voor een betere levenskwaliteit, hetzij om hun "pre-" of "pensionering" door te brengen ”, Wij geloven dat de evolutie zeer positief zal zijn.

Spanje is een van de meest gewenste landen ter wereld om permanent te komen wonen. Het is al meer dan 30 jaar een constante. In feite, en vooral vanaf het jaar 2000-2002, is het volume van de aankoopactiviteiten van gepensioneerde of gepensioneerde buitenlanders hoog gebleven, zelfs in tijden van crisis.

Vervroegd gepensioneerd, of gepensioneerd, voornamelijk uit Europese landen zoals het Verenigd Koninkrijk, Frankrijk, België, Zwitserland, Duitsland, enz. wordt beschouwd als "latente vraag". Het is te zeggen: Ze hebben altijd de intentie om naar Spanje te komen om zijn pensioen door te brengen, gemotiveerd door goede weersomstandigheden, kwaliteit van leven, communicatie, veiligheid en volksgezondheid.

De laatste jaren heeft dit type vraagstellers echter te maken gehad met een daling van hun koopkracht als gevolg van de stijging van de huizenprijzen in Spanje.

Daarom, en als gevolg van deze huidige sanitaire crisis, dit type koper zal getuige zijn van de opkomst van reële koopmogelijkheden, tegen zeer lage en interessante prijzen, in gebieden en eigendommen waartoe zij tot een jaar geleden gewoon geen toegang zouden hebben gehad.

Dit type koper, gewoonlijk van hoge leeftijd, houdt naast de prijs of het niveau van levenskwaliteit rekening met de ondersteuningsniveau van de Spaanse volksgezondheid.

- Daarom is het de moeite waard om na te denken, of je af te vragen, wat is de reactie die het veroorzaakt bij dit type klanten, de manier waarop het Spaanse systeem de coronaviruscrisis heeft beheerd.?

Vanuit ons oogpunt, als Spanjaarden, die voorop hebben gelopen bij het beheersen van deze gezondheidscrisis, moeten we zeggen dat het imago van de Spaanse volksgezondheid is versterkt.

De belangrijkste mislukking van de aandacht en reactie tegen het virus waren niet de bestaande infrastructuren en menselijke hulpbronnen in Spanje (alleen overstroomd in sommige gebieden en tijdelijk), maar secundaire elementen die vooral het gebrek aan apparatuur waren.

Simpele zaken zoals maskers of ademhalingstoestellen of geschikte kleding.

Zoals we echter zeggen, de rest van de apparatuur en infrastructuren, met name het menselijke team, van artsen, verpleegkundigen en gezondheidswerkers, hebben hun taak volbracht en hebben hun doeltreffendheid en reactie op de impact van een dergelijk volume aangetoond, zelfs in situaties van totale afwezigheid van apparatuur en voldoende bescherming.

 (Als Spanjaarden zijn we allemaal erg TROTS OP ONS SANITAIR TEAM)

Met andere woorden, is aangetoond dat het Spaanse volksgezondheidsstelsel werkt, en dat het over een long en infrastructuur beschikt om dit soort cliënten te bedienen.

Naast de volksgezondheid, er is een hoogwaardige privégezondheid in Spanje met prijzen die veel lager zijn dan de particuliere gezondheid van de landen van herkomst van deze kopers, zoals Frankrijk, Duitsland, het Verenigd Koninkrijk, enz., die, samen met de efficiëntie van onze volksgezondheid, beide doen bereiken een imago van zeer hoge kwaliteit bij dit type kopers, van voornamelijk Europese origine.

Aan de andere kant, met betrekking tot andere landen in de wereld, het Spaanse volksgezondheidsstelsel is veel effectiever en met veel meer beschermingsgaranties gebleken dan in landen als de VS en het Verenigd Koninkrijk, waar de gezondheidszorg Public erg basaal is en waar de particuliere gezondheidszorg de boventoon voert.

Als resultaat van het bovenstaandein landen zoals het Verenigd Koninkrijk, de Verenigde Staten en andere Latijns-Amerikaanse landen zoals Mexico, Venezuela, Argentinië, Brazilië, enz. wordt een hogere interesse verwacht voor het kopen van een eerste woning in Spanje, door burgers van deze landen die ze zullen door de Spaanse volksgezondheid beter beschermd en verzorgd worden dan in hun eigen land van herkomst.

Tot slot, om nog een punt toe te voegen waar dit type koper-klant nu rekening mee houdt bij het beslissen over hun aankoop, is de economische kosten van levensonderhoud en diensten. Juist vanwege deze crisis gaan we een paar jaar in Spanje getuige zijn een aanzienlijke prijsverlaging zowel in voedsel en producten, als in diensten. Waarmee de economische kosten van levensonderhoud van dit type klanten zullen worden begunstigd door deze verlaging, wat hun aankoopbeslissing in Spanje zal vergemakkelijken.

Daarom concluderen we dat, zowel de verlaging van de verkoopprijs van de eigendommen, als de bevestiging van een consistent volksgezondheidssysteem en van een kwaliteitsvolle particuliere gezondheidsdienst, zullen er zeker voor zorgen dat de koopintenties van de klant worden gericht. internationaal in huizen van eerste verblijf.

Betreffende de TWEEDE WONING, zoals aangegeven door de binnenlandse markt, de middelgrote buitenlandse koper zal naar verwachting niet hetzelfde aantal overnames doen als de afgelopen jaren.

Vooral sinds 2015 hebben we een toename gezien in het volume van de aankopen van tweede huizen door internationale kopers, gefaciliteerd door een economische verbetering als gevolg van de economische groei in voorgaande jaren, en in de hoop op het behalen van rendement op deze panden. door verhuur, vooral toeristische verhuur.

Duidelijk, we zullen een verlies zien of een afname van de perspectieven met betrekking tot de mogelijkheden van toeristische verhuur, aangezien, in ieder geval in het jaar 2020 en 2021, het niveau van reizen en communicatie van invloed zal zijn op de toeristische sector, en dus degenen die willen investeren met de bedoeling te huren voor toeristisch gebruik.

Echter, en met betrekking tot de TWEEDEHANDS, zoals we al zeiden met betrekking tot de eerste woning, er zullen zich zeker grote kansen voordoen, zowel in steden met een hoog toeristisch potentieel als in de grote steden van Spanje, die een goede verzekering hebben, en ze zullen de aandacht trekken van internationale spaarders-investeerders.

3.- DE HUURMARKT - Permanente verhuur - Toeristisch - Seizoen

Wat betreft de verhuurmarkt gaan we onderscheid maken tussen het huren van een eerste woning en een tweede woning.

Betreffende de VERHUUR VAN EERSTE WONING, in de afgelopen jaren zijn we getuige geweest van een stijging van de huurprijzen, gebaseerd op de hoop van de eigenaar om een ​​hoger rendement te behalen in de toeristische verhuursector, vooral gemotiveerd door de opkomst van platforms zoals Airbnb, enz.

Dit heeft bijgevolg een reëel probleem onder de Spanjaarden, met name jongeren, veroorzaakt van een gebrek aan permanent huuraanbod, vooral in de grote steden van Spanje, dat heeft geleid tot een reactie van de Spaanse administraties, door restrictieve regels voor het gebruik op te stellen van de eigendommen als toeristische verhuur, om de verhuur voor de eerste verblijfplaats te bevorderen, en probeer op deze manier de prijsverhogingen van de verhuur van de eerste verblijfplaats te vermijden.

Een van de belangrijkste gevolgen van het coronavirus in Spanje is precies een totaal verlies aan toeristische activiteit, die naar verwachting pas in de volgende zomer van 2021 zal stijgen.

daarom veel huiseigenaren vragen zich vast al af wat ze moeten doen met die huizen die tot nu toe voor toerisme werden gebruikt, en dat ze, op zoek naar winstgevendheid, gedwongen zullen zijn ze te gebruiken voor het huren van hun eerste woning. Met welke, binnenkort gaan we een toename zien in het aanbod van eerste woningen in Spanje. Zowel in de grote steden als in de kustgebieden.

En wat betreft de TWEEDE VERBLIJFVERHUUR, hoewel de toeristenverhuur, dat wil zeggen "voor dagen" of "weken", denken we dat deze zal worden beïnvloed door de gezondheidscrisis, we denken dat "seizoensgebonden" niet zal ... ..

Historisch gezien was de traditionele toeristische verhuur in Spanje de "seizoensverhuur”. Dat wil zeggen de huur per maand of per seizoen: zomer, herfst, winter, lente, etc.

Het duurde tot de revolutie van digitale platforms zoals Airbnb, die het mogelijk heeft gemaakt om de verblijftijden te verkorten en particuliere verhuuractiviteiten op een bijna ondernemende manier te beheren, wat dit systeem heeft veranderd, waardoor het aantal overnachtingen per gast is verminderd.

daarom een afname van het volume van de korte termijn verhuuractiviteiten wordt verwacht, maar er zal zeker een opleving zijn van de "seizoensverhuur".

We moeten ook zeggen dat de activiteit van "toeristische verhuur" uiterst beperkt is door regio's of lokale besturen, en zelfs verboden in bepaalde gebieden. Het gaat over van zeer gecompliceerde documenten, vereisten, enz. Maar dit is niet hetzelfde als per "seizoenshuur".

Huren voor "seizoenshuur" is volledig vrij van de zeer strikte beperkingen van de "toeristische huur". Het is helemaal gratis. Om bijvoorbeeld als "seizoensgebonden" te huren, hoeft u de woning niet te registreren in speciale registers, noch om het certificaat van bewoning te verkrijgen, en de woning kan worden gehuurd "door kamers" (in de regio van Valencia kunnen huizen niet worden gehuurd door individuele kamers) in toeristenhuur).

We verwachten dus meer huurtransacties te hebben met behulp van de "seizoen" -formule dan de "toeristische" formule.

Na onze uitleg zullen Spaanse en buitenlandse families vakanties blijven houden, en zij zullen naar Spaanse stranden of naar Spaanse steden willen blijven om hun vakanties door te brengen.

De omvang van de beroepsvraag zal afnemen, maar de huuractiviteit zal niet verdwijnen. En bij het organiseren van vakanties worden toeristen geconditioneerd door:

• Meer beperkte bewegingen, en dus meer tijd op elke plaats.
• Veiligheids- en hygiënevoorwaarden
• Ze vermijden drukte of overvolle ruimtes

Daarom zal dit type toeristen, wanneer ze kiezen voor accommodatiemogelijkheden, kiezen voor diegenen waarin ze verzekerd zijn van veiligheid en desinfectie met betrekking tot de pandemie. En deze garantie van veiligheid en desinfectie zal in appartementen veel groter zijn dan in hotels.

Dit is zo omdat hotels, waar normaal gesproken een grote stroom gasten is, aanvankelijk onzekerheid onder hen kunnen creëren wanneer zij een adequate bescherming garanderen. En dit gebeurt niet tijdens een verblijf in een appartement, waar de stroom van gasten en overnachtingen minder zal zijn dan bij hotels, aangezien het voor weken of maanden kan worden gehuurd door dezelfde familie.

Voor al het bovenstaande denken we dat de "seizoensgebonden verhuuractiviteit" een uitstekende gelegenheid zal zijn voor die eigenaren die, vooral in kustgebieden / toeristische gebieden, waar de vraag naar een eerste verblijf laag is.

4.- WAT MOET DE EIGENAAR DAT ZIJN EIGENDOM WILT VERKOPEN IN TIJDEN CRISIS?

Tot vorige maand was de verkoper degene die de regels vaststelde in een bullish koopmarkt. De grote vraag naar verkooptransacties in de afgelopen jaren heeft verkopers aangemoedigd om machtsposities in te nemen bij onderhandelingen over verkoopvoorwaarden.

Vanaf nu is de markt echter veranderd….

Nu is het de koper die uiteindelijk machtsposities zal innemen in onderhandelingen met de verkoper.

Het gevolg hiervan is dat de koper veel veeleisender zal zijn bij het onderhandelen over de aankoopvoorwaarden met de verkoper, niet alleen over de prijs, maar ook met betrekking tot de documentatie van het pand.

Met andere woorden, als de koper de afgelopen jaren minder streng is geweest als het gaat om het eisen van wettelijke beperkingen op de eigendommen, vanaf nu, de koper zal zeker eisen dat de verkoper aan alle voorwaarden en vereisten van de wet voldoet. wat betreft hun eigenschappen, zoals stedelijke omstandigheden, bezettingsvergunningen of certificaten van bewoonbaarheid, efficiënte water- en elektriciteitsaansluitingen, septic tanks, enz.

Voor dit alles, die eigenaren die van plan zijn hun eigendommen te koop aan te bieden, raden we aan dat ze een gedetailleerde en diepgaande studie uitvoeren van de documentatie en juridische situaties waarin hun eigendom zich bevindt, om hun verkoop te vergemakkelijken.

Onderzoek uitgevoerd door TLA-Abogados april 2020